Вопрос: Организация приобрела у контрагента по договору продажи недвижимости здание. Земельный участок, на котором расположено здание, находился у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования. Вправе ли собственник земельного участка (муниципальное образование) требовать уплаты арендной платы с нового собственника здания, расположенного на данном участке? ("Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет", N 7, июль 2011 г.)

Организация приобрела у контрагента по договору продажи недвижимости здание. Земельный участок, на котором расположено здание, находился у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования. Вправе ли собственник земельного участка (муниципальное образование) требовать уплаты арендной платы с нового собственника здания, расположенного на данном участке?

Собственник земельного участка (муниципальное образование) вправе требовать уплаты арендной платы с нового собственника здания, расположенного на данном участке.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

В силу пунктов 1 и 3 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

П. 1 ст. 65 ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как установлено ч. 1 ст. 388 НК РФ, налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

П. 1 ст. 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ".

ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 26.02.2009 N Ф04-1042/2009(1080-А27-47) отметил, что в силу статьи 65 ЗК РФ, использование земли является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата. Согласно законодательству Российской Федерации о налогах и сборах плательщиками земельного налога признаются лица, владеющие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Все остальные лица должны вносить плату за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, в размере, устанавливаемом Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Собственник здания не относился к субъектам, которые являются плательщиками земельного налога. В данном случае плата за землю для собственника здания должна быть в размере арендной платы, подлежащей взысканию в порядке применения норм о неосновательном обогащении. Определением ВАС РФ от 17.06.2009 N ВАС-6817/09 в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления отказано.

Аналогичные выводы отражены в Постановлениях ФАС Центрального округа от 05.03.2010 N А08-1560/2009-10, ФАС Уральского округа от 08.12.2009 N Ф09-9638/09-С3, ФАС Северо-Кавказского округа от 14.10.2009 N А32-22058/2008-39/343.

Однако стоит отметить, что ФАС Уральского округа в Постановлении от 02.05.2007 N Ф09-3194/07-С6 отказал в удовлетворении иска о взыскании неосновательного обогащения, возникшего в связи с пользованием земельным участком и пояснил, что в рассматриваемом случае определение размера неосновательного обогащения исходя из расчета арендной платы являлось неправомерным. Титул владения собственником недвижимости не был оформлен, однако право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком имелось у него в силу закона, и возможность реализовать право выбора приобрести участок в аренду или в собственность в соответствии с установленным законом порядком у него существовала.

Тем не менее, в силу достаточной давности принятия данного постановления, оно не может свидетельствовать о наличии на сегодняшний день иной позиции по данному вопросу.

Л.Л. Горшкова,

руководитель Центра методологии

бухгалтерского учета и налогообложения

1 июля 2011 г.

"Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет", N 7, июль 2011 г.