Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2014 г. N 08АП-4991/14

город Омск

19 августа 2014 г.

Дело N А70-7740/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семёновой Т.П.

судей Зориной О.В., Смольниковой М.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Ветюговой А.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4991/2014) общества с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" на определение Арбитражного суда Тюменской области от 14.04.2014 по делу N А70-7740/2013 (судья Доронин С.А.), вынесенное по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "САРЕТ" Ясько Сергея Алексеевича к обществу с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" о признании сделки недействительной в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "САРЕТ" (ИНН 7203147883, ОГРН 1047200578040),

при участии в судебном заседании представителей:

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "САРЕТ" Ясько Сергея Алексеевича - лично по паспорту, представитель Сергеева О.А. по доверенности б/н от 05.12.2013,

от общества с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" - Петрушенко М.С. по доверенности N 63 от 21.07.2014,

установил:

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 04.09.2013 по делу N А70-7740/2013 общество с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "САРЕТ" (далее - ООО СФ "САРЕТ", должник) признано несостоятельным (банкротом) с открытием в отношении него процедуры конкурсного производства по упрощённой процедуре банкротства ликвидируемого должника, конкурсным управляющим утверждён Ясько Сергей Алексеевич (далее - Ясько С.А.).

В рамках дела о банкротстве 05.02.2014 в арбитражный суд обратился конкурсный управляющий Ясько С.А. с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" (далее - ООО "Тюменгазстрой") о признании недействительным договора от 21.03.2012 уступки прав и обязанностей (далее - договор уступки от 31.032012) по договору N 23-20/1046 аренды земельного участка (землеустроительное дело N 23-1574) от 09.02.2007, заключённого между ООО СФ "САРЕТ" и ООО "Тюменгазстрой",

Определением арбитражного суда от 14.04.2014 заявление конкурсного управляющего Ясько С.А. удовлетворено. Договор уступки от 21.03.2012 признан недействительным (ничтожным). Применены последствия недействительности сделки. С ООО "Тюменгазстрой" в пользу ООО СФ "САРЕТ" взыскано 13 574 280 руб. С ООО "Тюменгазстрой" в пользу ООО СФ "САРЕТ" взыскано 4 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с вынесенным определением суда, ООО "Тюменгазстрой" подало апелляционную жалобу с дополнением, в которой просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления ООО СФ "САРЕТ".

В обоснование своей жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции неправомерно не принял во внимание тот факт, что оспариваемый договор заключён ООО "Тюменгазстрой" в связи с принятием на достройку объекта долевого строительства. Признавая недействительной сделку уступки прав на земельный участок, суд внёс дисбаланс в сложившиеся правоотношения сторон, связанные с принятием на себя и исполнением ООО "Тюменгазстрой" обязательств перед дольщиками вводу объектов в эксплуатацию и передаче объектов долевого участия, так как последствием признания недействительной сделки является ненаступление обязательств по достройке объекта и передаче объектов долевого участия. В настоящее время переданный на достройку объект введён в эксплуатацию 31.03.2014, идёт процесс передачи объектов дольщикам. ООО "Тюменгазстрой" не является заинтересованным лицом в смысле статьи 19 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Суд сделал неправильный вывод о правовой квалификации спорных отношений. Безосновательно утверждение суда о причинении вреда имущественным правам совершённой сделкой. Считает, что стороны заявителя усматривается злоупотребление правом, причиняющее вред подателю жалобы и дольщикам, на законных основаниях владеющим земельным участком.

От ООО "Тюменгазстрой" поступило письменное дополнительное правовое обоснование апелляционной жалобы.

От конкурсного управляющего поступил отзыв с дополнением на жалобу, в котором он просит оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

От Департамента имущественных отношений Тюменской области поступил отзыв на жалобу, в котором он просит отменить определение суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего.

В судебном заседании 17.07.2014 представителем ООО "Тюменгазстрой" заявлено ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

В материалы дела от ООО "Тюменгазстрой" 28.07.2014 поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов, перечисленных в данном ходатайстве.

Представители Бородина А.В., Департамента имущественных отношений Тюменской области, Алексеева В.В., извещённых о судебном заседании надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Представитель ООО "Тюменгазстрой" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, ходатайство о приобщении дополнительных доказательств.

Суд удовлетворил ходатайство о приобщении дополнительных доказательств, приобщил дополнительные доказательства к материалам дела, посчитав возможным принять данные доказательства по делу, руководствуясь правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 26 Постановления от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (в ред. Постановлений Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 61, от 24.03.2011 N 30, от 10.11.2011 N 71).

Конкурсный управляющий Ясько С.А. просил оставить определение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы с дополнениями, отзывов на жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 09.02.2007 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и ООО СФ "САРЕТ" (арендатор) заключён договора N 23-20/1046 аренды земельного участка, предоставляемого для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта (землеустроительное дело N 23-1574) (далее - договор аренды земельного участка) (т. 20 л.д. 71-78), по условиям которого арендатор принял в аренду на срок с 09.02.2007 по 08.02.2010 земельный участок площадью 16380 кв.м, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Станционная, кадастровый номер 72:23:04 32 004:0127, с указанием, что земельный участок свободен от застройки, предоставляется для строительства многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта в жилом районе "Войновка".

Договор имеет отметку о прохождении государственной регистрации.

02 августа 2007 года Администрацией города Тюмени выдано ООО СФ "САРЕТ" разрешение на строительство N RU72304000-370-рс (т. 30 л.д. 92-93, 125) жилого дома со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта (секции N 6, N 7, N 8, N 9, N 10 - первая очередь), площадь земельного участка 16380 кв.м, по адресу: г. Тюмень, ул. Станционная.

Срок разрешения на строительство неоднократно продлялся до 02.08.2008, 02.07.2009, 30.06.2011, 01.04.2013, 01.10.2013, 30.04.2014.

Согласно распоряжению Администрации города Тюмени от 23.05.2012 N 255 в разрешение на строительство внесены изменения - строка "кому" изложена в следующей редакции - ООО "Тюменгазстрой" (т. 30 л.д. 126).

21.03.2012 года между ООО СФ "САРЕТ" (арендатор) и ООО "Тюменгазстрой" (фирма) заключён договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (т. 20 л.д. 68-70), по условиям которого арендатор уступает, а фирма принимает в полном объёме права и обязанности по договору аренды земельного участка.

Договор заключён на основании письменного согласия на уступку прав и обязанностей по договору аренды Департамента имущественных отношений Тюменской области N 3220/14-1 от 21.03.2012 (пункт 1.3. договора цессии, т. 30 л.д. 147).

Договор имеет отметку о прохождении государственной регистрации.

В пункте 2.1. договора цессии установлено, что с момента заключения настоящего договора обязанность по уплате арендных платежей переходит к фирме, которая обязуется производить платежи в сумме и сроки, указанные в приложении N 2 (расчёт арендной платы) к договору аренды. Конкурсный управляющий ООО СФ "САРЕТ", считая договор уступки прав от21.03.2012 недействительной сделкой на основании пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве, статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратился в суд с заявлением о признании договора уступки прав от 21.03.2012 недействительным.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьёй 71 АПК РФ с учётом приведённых доводов конкурсного управляющего, пришёл к выводу об удовлетворении требований последнего по обоим вышеназванным правовым основаниям.

Повторно рассматривая настоящий обособленный спор в деле о банкротстве, суд апелляционной инстанции не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства и оценив их в совокупности и взаимосвязи с учётом положений статьи 71 АПК РФ, считая, что конкурсный управляющий не обосновал наличие условий оспаривания сделки, предусмотренных Законом о банкротстве, в том числе по пункту 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве, а также условий оспаривания сделки, предусмотренных статьёй 10 ГК РФ.

Данный вывод суда апелляционной инстанции основывается на следующем.

Как следует из заявления конкурсного управляющего, он считает подозрительной сделкой договор уступки прав от 21.03.2012 на основании пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве ввиду того, что договор направлен на безвозмездное отчуждение имущества должника, а ООО "Тюменгазстрой" должно было знать об ущемлении интересов кредиторов должника и о признаках его неплатежеспособности.

Противоправный интерес на основании статьи 10 ГК РФ конкурсный управляющий усматривает также в безвозмездном отчуждении единственного ликвидного имущества должника, от реализации которого на возмездной основе возможно получение денежных средств для расчётов с его кредиторами.

Таким образом, требования конкурсного управляющего по сути основаны на отсутствии возмездности оспариваемого договора.

Для признания оспоримой сделки недействительной заявителю необходимо доказать наличие состава недействительности (наличия квалифицирующих признаков) сделки, то есть наличие тех условий, при которых закон допускает её признание недействительной судом.

Согласно пункту 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве сделка, совершённая должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трёх лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате её совершения был причинён вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника (абзац первый).

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно (абзац второй).

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (в ред. Постановлений Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 36, от 02.07.2013 N 56, от 30.07.2013 N 59) (далее - Постановление N 63) пункт 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств: а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; б) в результате совершения сделки был причинён вред имущественным правам кредиторов; в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершённых должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счёт его имущества.

В соответствии с разъяснениями пункта 6 Постановления N 63 согласно абзацам второму - пятому пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия: а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества; б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве.

Установленные абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

Таким образом, исходя из вышеизложенных разъяснений Пленума ВАС РФ наличие цели причинения вреда имущественным правам кредиторов является обязательным условием для признания сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве (пункт 5 Постановления N 63).

В свою очередь, для установления цели причинения вреда имущественным правам кредиторов необходимо одновременное наличие признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества должника и наличие хотя бы одного из обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве (пункт 6 Постановления N 63).

В абзаце втором пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве одним из обязательных признаков для признания подозрительной сделки недействительной указано о безвозмездности совершённой сделки, что свидетельствовало бы о цели причинения вреда имущественным правам кредиторов.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Указанная норма закрепляет принцип недопустимости (недозволенности) злоупотребления правом и определяет общие границы (пределы) гражданских прав и обязанностей: каждый субъект гражданских прав волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц.

Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются недозволенными (неправомерными) и признаются злоупотреблением правом.

При этом основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу, намерение употребить право во вред другому лицу.

Конкурсный управляющий считает оспариваемый договор уступки прав от 21.03.2012 безвозмездным.

Суд первой инстанции также посчитал, что оспариваемый договор уступки прав от 21.03.2012 не содержит условий, позволяющих сделать вывод о возникновении на его основании встречных обязательств в пользу арендатора (должника).

Однако данные доводы конкурсного управляющего и суда первой инстанции нельзя признать правильными, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на неверном применении норм материального права.

Арбитражный суд вправе самостоятельно на основании статьи 168 АПК РФ при принятии судебного акта определять, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168 АПК РФ арбитражный суд не связан с правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование, исходя из фактических правоотношений.

Поэтому суд вправе по своей инициативе изменить правовую квалификацию заявленных требований, поскольку это не изменяет фактического основания и предмета иска (заявления), а также не влияет на объём заявленных требований.

Согласно пункту 1 статьи 61.1. Закона о банкротстве сделки, совершённые должником или другими лицами за счёт должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Законе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить её от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

В силу статьи 575 ГК РФ не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями.

В силу пунктов 2, 3 статьи 423 ГК РФ безвозмездным признаётся договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от неё платы или иного встречного предоставления; при этом, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Исходя из наименования оспариваемого договора уступки прав от 21.03.2012 данный договор является договором цессии.

Согласно пункту 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Уступка права (требования) представляет собой замену кредитора в обязательстве. Последствием уступки права (требования) является замена кредитора в конкретном обязательстве, в содержание которого входит уступленное право (требование) (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).

Согласно разъяснениям, изложенным Президиумом ВАС РФ в пункте 9 Информационного письма от 30.10.2007 N 120, соглашение об уступке права (требования), заключённое между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права (требования). Отсутствие в сделке уступки права (требования) условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания её ничтожной как сделки дарения между коммерческими организациями. Сделка уступки права (требования) непосредственно направлена на переход права (требования); её нельзя квалифицировать как возмездную или безвозмездную, поскольку она лишь оформляет исполнение обязательства по передаче права, возникшего из соглашения об уступке права (требования).

Уступка прав требований кредитора другому кредитору не изменяет правового положения должника.

Из содержания договора цессии следует, что должник уступил ООО "Тюменгазстрой" не только права, но и обязанности по договору аренды земельного участка, заключённому с арендодателем Департаментом имущественных отношений Тюменской области.

Таким образом, ООО "Тюменгазстрой" переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка.

Во взаимоотношениях с арендодателем арендатор не является должником в смысле статьи 382 ГК РФ, который как кредитор имеет право уступить имеющиеся у него требования к определённому должнику.

В соответствии со статьёй 382 ГК РФ действующим законодательством не предусмотрена передача права аренды третьему лицу путём заключения сторонами договора об уступке права требования (о замене стороны договора), что исключает применение данной нормы к правоотношениям сторон при рассмотрении настоящего спора.

Поэтому положения статьи 382 ГК РФ в данном случае не могут быть применимы.

Оспариваемый договор цессии вне зависимости от его наименования фактически является сделкой по передаче имущества в перенаём, поскольку наряду с уступкой права аренды земельным участком передаётся обязанность по уплате арендных платежей.

В пункте 2.1. договора цессии прямо установлено, что с момента заключения договора обязанность по уплате арендных платежей переходит к ООО "Тюменгазстрой".

В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 16 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определёнными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (статьи 615, 616, 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

В частности, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункты 1 и 3 статьи 615 ГК РФ).

Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии (пункт 2 статьи 616 Кодекса). Эта обязанность сохраняется и в том случае, когда согласно договору осуществление текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества возложено на арендодателя (как в рассматриваемой ситуации).

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остаётся арендатор.

Таким образом, пункт 2 статьи 615 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи, в частности, перенаём.

Передача арендатором своих прав и обязанностей третьему лицу (перенаём) при отсутствии обязательного согласия арендодателя является нарушением нормы пункта 2 статьи 615 ГК РФ и влечёт за собой недействительность сделки перенайма на основании статьи 168 ГК РФ.

Исходя из сказанного рассматриваемый договор уступки прав от 21.03.2012 является по своей правовой природе договором перенайма.

В связи с чем при оценке условий договора цессии на предмет действительности или недействительности требованиям закона, в том числе в порядке пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве и статьи 10 ГК РФ, следует исходить из того, что данный договор не является договором цессии, который между коммерческими организациями не может быть безвозмездным в принципе.

Таким образом, в результате перенайма фактически произошла замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды.

Поэтому у суда отсутствуют правовые основания считать договор цессии (фактически перенайма) договором дарения.

В соответствии со статьёй 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию, что согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 11.09.2001 N 5536/01.

Заключение оспариваемого договора произведено с соблюдением требований статьи 615 ГК РФ, поскольку имеется согласие арендодателя на совершение сделки и договор зарегистрирован в установленном законом порядке (на договоре имеется соответствующая отметка).

Письмом от 21.03.2012 N 3220/14-1 Департамент имущественных отношений Тюменской области дал ООО СФ "САРЕТ" своё согласие на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу - ООО "Тюменгазстрой".

Из материалов дела следует, что 21.12.2012 заключено соглашение о продлении и внесении изменений в договор аренды земельного участка между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО "Тюменгазстрой" (т. 30 л.д. 94-95).

Срок аренды определён до 08.02.2016.

Таким образом, в результате совершения сделки цессии должником (арендатором) по договору аренды земельного участка вместо ООО "СФ "САРЕТ" стало ООО "Тюменгазстрой" перед Департаментом имущественных отношений Тюменской области. Кроме этого, оспариваемый договор уступки прав от 21.03.2012 конкурсным управляющим рассматривается исключительно как самостоятельная сделка без учёта того, что земельный участок, права и обязанности аренды в отношении которого переданы должником ООО "Тюменгазстрой" по оспариваемому договору, на момент заключения договора уступки прав от 21.03.2012 не был свободным, на этом участке возводилось строительство многоэтажного жилого дома.

Данное обстоятельство имеет существенное значение при разрешении данного спора, поскольку передачу должником новому арендатору прав и обязанностей по договору аренды земельного участка нельзя рассматривать отдельно без учёта находящегося на этом участке объекта строительства.

Из материалов дела усматривается, что ООО "Тюменгазстрой" является застройщиком жилого дома со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта (секции N 6, N 7, N 8, N 9, N 10 - первая очередь), площадь земельного участка 16380 кв.м, по адресу: г. Тюмень, ул. Станционная, на основании разрешения на строительство N RU72304000-370-рс от 02.08.2007, выданного первоначально застройщику ООО СФ "САРЕТ", и распоряжения Администрации города Тюмени от 23.05.2012 N 255 (т. 30 л.д. 126).

Помимо передачи своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ООО СФ "САРЕТ" как застройщик передал ООО "Тюменгазстрой" свои права и обязанности застройщика.

Так, по договору от 16.04.2012 уступки прав застройки с соглашением от 02.07.2012 (т. 30 л.д. 127-129) застройщик ООО СФ "САРЕТ" передал новому застройщику ООО "Тюменгазстрой" права и обязанности застройщика в отношении строительства жилого дома со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта (секции N 6, N 7, N 8, N 9, N 10 - первая очередь), расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Станционная на земельном участке с кадастровым номером 72:23:04 32 004:0127 с даты перехода к новому застройщику права аренды земельного участка по договору от 21.03.2012 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

В данном договоре от 16.04.2012 с учётом соглашения от 02.07.2012 содержатся следующие условия (пункты 1.4., 1.5.): права, передаваемые застройщиком по настоящему договору, переходят к новому застройщику в объёме и на условиях, которые существовали к моменту перехода права, с даты подписания настоящего договора, но не ранее возникновения у нового застройщика права аренды земельного участка. В качестве платы за уступку права засчитываются передаваемые новому застройщику обязательства перед дольщиками в сумме 109 938 629 руб. 82 коп., оставшиеся обязательства перед дольщиками по договорам участия в долевом строительстве, заключённым застройщиком, в сумме 123 418 369 руб. 64 коп. являются задолженностью застройщика или дольщиков (в случае не подтверждения ими полной оплаты по договору участия в долевом строительстве) перед новым застройщиком.

Таким образом, материалы дела свидетельствуют о том, что ООО "Тюменгазстрой" является застройщиком жилого дома на земельном участке, являющемся предметом договора аренды земельного участка, права и обязанности по которому переданы должником новому застройщику ООО "Тюменгазстрой".

Договором уступки прав застройки предусмотрена сторонами плата за уступаемое право застройщика.

Договор уступки прав застройки не признан недействительным в установленном законом порядке.

Как указывалось выше, конкурсный управляющий оспаривает договор уступки права от 21.03.2012 по признаку безвозмездности, наличие которого по правилам пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве и статьи 10 ГК РФ свидетельствует о причинении вреда имущественным правам кредиторам должника, поскольку безвозмездная передача имущества должника исключает возможность получения его кредиторами в деле о банкротстве удовлетворения требований за счёт выбывшего из конкурсной массы должника имущества.

В данном же случае исходя из фактических обстоятельств дела суд апелляционной инстанции считает, что признак безвозмездности относительно оспариваемой сделки можно было бы предполагать, если действительно рассматриваемый договор является договором цессии, предусмотренным статьёй 382 ГК РФ.

Между тем, оспариваемый договор не является таковым и к тому же фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что заключение договора цессии обусловлено последующей передачей должником ООО "Тюменгазстрой" прав застройщика жилого дома, строительство которого осуществлено на арендуемом земельном участке.

В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 1, статьи 2, части 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действующей на момент выдачи разрешения на строительство 02.08.2007, настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом.

Исходя из указанных норм права статус застройщика возможен лишь при наличии у него на праве собственности или аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного жилого дома.

Соответственно, самого по себе разрешения на строительство недостаточно, чтобы считать определённое лицо застройщиком.

Это важно при рассмотрении настоящего спора, потому что в силу вышеприведённых норм права застройщиком не может считаться лицо, не обладающее правами на земельный участок, на котором возводится жилой дом.

При наличии у ООО "Тюменгазстрой" прав застройщика, полученных им по не оспоренному и не признанному недействительным договору уступки прав застройки от 16.04.2012, оспариваемый договор цессии (фактически договор перенайма) нельзя рассматривать в отрыве от договора уступки прав застройки от 16.04.2012.

Тем более, что из выписки из ЕГРП от 23.09.2013 (т. 20 л.д. 79-95) в отношении земельного участка усматривается, что к данному объекту недвижимости имеются зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве (213 объектов долевого строительства, находящихся по адресу: г. Тюмень, ул. Станционная).

В суд апелляционной инстанции ООО "Тюменгазстрой" представлены копии договоров участия в долевом строительстве, свидетельствующих о том, что до передачи ООО "Тюменгазстрой" прав и обязанностей по договору уступки прав от 21.03.2012 должником были заключены договоры участия в долевом строительстве (2007, 2008, 2009, 2010 годы), и уже после заключения договора цессии ООО "Тюменгазстрой" как застройщик также заключило такие договоры (2012, 2013 годы).

Более того, представленные в суд апелляционной инстанции копии актов приёма-передачи квартир в собственность, датированных периодом апрель-май 2014 года, между ООО "Тюменгазстрой" и физическими лицами, свидетельствуют о том, что объект сдан в эксплуатацию (в актах имеется ссылка на разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.03.2014 N RU72304000-43-рв).

Данное обстоятельство указывает о том, что на земельном участке возведён объект строительства - жилой дом, в котором участникам долевого строительства переданы ООО "Тюменгазстрой" как застройщиком квартиры.

В условиях, когда на земельном участке имеется возведённый жилой дом, в котором участникам долевого строительства переданы уже квартиры, и которые в силу закона имеют право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, являющийся общим имуществом собственников квартир, у должника отсутствует возможность получить обратно права аренды на этот земельный участок даже в случае удовлетворения требования конкурсного управляющего.

Конкурсный управляющий должника сам указывает в заявлении о том, что в связи с невозможностью применения при признании договора имущественной реституции в виде возврата в конкурсную массу ООО СФ "САРЕТ" безвозмездно отчуждённых арендных прав в отношении земельного участка по причине его застройки после переоформления прав ООО "Тюменгазстрой" новыми объектами, обременёнными обязательствами участников долевого строительства, с ответчика в пользу должника подлежит взысканию денежная реституция в виде действительной стоимости спорного имущества на момент приобретения и убытков, вызванных последующим изменения стоимости указанного имущества (т. 20 л.д. 2-7).

Таким образом, конкурсный управляющий сам указывает о том, что земельный участок не является свободным фактически, занят новыми объектами, обременёнными обязательствами участников долевого строительства.

Однако, в обоснование своего довода о необходимости взыскания с ООО "Тюменгазстрой" действительной стоимости спорного имущества конкурсный управляющий ссылается на отчёт N 05-14 ИП Лумпова И.А. от 04.02.2014 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка (т. 30 л.д. 1-61) на дату 21.03.2012, по которому рыночная стоимость права аренды земельного участка определена в размере 13 574 280 руб. исходя из того, что земельный участок является свободным от застройки.

Поэтому данный отчёт не может выступать надлежащим доказательством по делу даже в случае признания сделки недействительной.

Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка производилась, как если бы земельный участок был свободен от застройки, что предполагает предоставление земельного участка под будущую застройку.

При расчёте рыночной стоимости оценщиком был применён только сравнительный подход.

Порядок проведения оценки и фиксации ее результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Согласно пункту 5 Порядка при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путём расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО N 1).

Согласно пункту 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Как следует из таблицы 5.5. отчёта "Расчёт стоимости земельного участка методом сравнения продаж", для сравнения принимались объекты - свободные, без коммуникаций, под коммерческую застройку, что не отвечает изначальному назначению использования на земельном участке объекта - для строительства многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта в жилом районе.

Учитывая, что предметом спора является договор цессии (перенайма), то объектами для сравнения могли быть только взяты цены уступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков по договорам с аналогичным содержанием.

Тем самым, оценщиком для сравнения была использована предлагаемая продажная цена прав аренды свободных земельных участков, и к тому же по состоянию на январь 2014 года, тогда как уступка прав аренды имела место 21.03.2012.

То есть, если рассматривать сделку по состоянию на дату совершения 21.03.2012, то и цена предложения должна быть взята на эту дату. Кроме этого, объекты, взятые для сравнения - свободные земельные участки с иным назначением земельного участка - под коммерческую застройку вместо с назначением для строительства многоэтажных жилых домов.

В связи с чем отчёт оценщика не может выступать допустимым доказательством по настоящему спору, поскольку для целей определения рыночной цены права аренды земельного участка в качестве сравнения использовались сведения, не соотносимые с фактическим назначением земельного участка, ценой предложения.

Таким образом, анализ имеющихся в деле доказательств позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что с учётом передачи должником ООО "Тюменгазстрой" прав застройщика жилого дома передачу должником новому застройщику ООО "Тюменгазстрой" своих прав и обязанностей арендатора земельного участка по оспариваемому договору цессии нельзя рассматривать в отрыве друг от друга отдельно для целей установления цели причинения вреда имущественным правам кредиторам должника, принимая во внимание, что в число таких кредиторов входят также и участники долевого строительства, с которыми должником были заключены договоры участия в долевом строительстве до передачи ООО "Тюменгазстрой" прав и обязанностей по договору цессии (2007, 2008, 2009, 2010 годы).

На момент разрешения спора по существу на земельном участке построен жилой дом и введён в эксплуатацию (31.03.2014).

Наличие признака безвозмездности по договору цессии (перейнама), в котором ООО "Тюменгазстрой" переданы наряду с правами арендатора и обязанности арендатора, с учётом наличия у ООО "Тюменшазстрой" статуса застройщика жилого дома, конкурсным управляющим не доказано.

При вышеизложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что конкурсный управляющий не подтвердил факта причинения вреда должнику или имущественным правам кредиторов в результате совершения оспариваемой сделки.

В связи с чем апелляционный суд пришёл к выводу об отсутствии в материалах дела доказательств, свидетельствующих о возможности применения положений статьи 10 ГК РФ, а также о наличии всей необходимой совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве, для признания сделки недействительной.

Поэтому суд апелляционной инстанции считает необходимым на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ отменить обжалуемое определение суда, с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника.

Расходы должника в размере 4 000 руб. по уплате государственной пошлины при подаче заявления в связи с отказом в его удовлетворении относятся на должника как на проигравшую сторону в порядке статьи 110 АПК РФ.

Апелляционная жалоба ООО "Тюменгазстрой" подлежит удовлетворению ввиду её обоснованности.

Расходы ООО "Тюменгазстрой" в размере 2 000 руб. по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ также относятся на должника.

На основании изложенного и руководствуясь пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, пунктом 2 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" удовлетворить. Определение Арбитражного суда Тюменской области от 14.04.2014 по делу N А70-7740/2013 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявления конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "САРЕТ" Ясько Сергея Алексеевича к обществу с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" о признании недействительным договора от 21.03.2012 уступки прав и обязанностей по договору N 23-20/1046 аренды земельного участка (землеустроительное дело N 23-1574) от 09.02.2007, заключённого между обществом с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "САРЕТ" и обществом с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой", отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "САРЕТ" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

О.В. Зорина М.В. Смольникова