Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2014 г. N 14АП-5803/14

г. Вологда

21 августа 2014 г.

Дело N А05-1375/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2014 года.

В полном объеме постановление изготовлено 21 августа 2014 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Докшиной А.Ю., судей Ралько О.Б. и Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Яндоуровой Е.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Медицинские диагностические исследования" Поповой Е.Ю. по доверенности от 14.04.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "Город Архангельск" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 23 мая 2014 года по делу N А05-1375/2014 (судья Тюпин А.Н.),

установил:

муниципальное образование "Город Архангельск" (ОГРН 1022900509521; далее - муниципальное образование) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Медицинские диагностические исследования" (ОГРН 1022900520500; далее - ООО "Медис", общество) о расторжении договора аренды от 28.07.2004 N 798, о выселении ответчика из занимаемых им нежилых помещений N 1-36, расположенных на первом этаже, помещений N 1-13, расположенных на втором этаже дома N 7 по улице Советской в городе Архангельске, общей площадью 784 кв.м, о возложении на ответчика обязанности передать помещения по акту приема-передачи уполномоченному представителю мэрии города Архангельска, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 41 358 руб. 42 коп., в том числе задолженности по арендной плате за земельный участок в размере 37 506 руб. 36 коп. за период с 28.12.2012 по 31.01.2014 и пеней в размере 3852 руб. 06 коп. за период с 11.01.2013 по 31.01.2014.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 23 мая 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Истец с судебным решением не согласился, в апелляционной жалобе просит его изменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 28.07.2004 N 798, о выселении ответчика из занимаемых им нежилых помещений N 1-36, расположенных на первом этаже, помещений N 1-13, расположенных на втором этаже дома N 7 по улице Советской в городе Архангельске, общей площадью 784 кв.м, о возложении на ответчика обязанности передать помещения по акту приема-передачи уполномоченному представителю мэрии города Архангельска. Мотивируя жалобу, ссылается на то, что ответчик в разумный срок не устранил нарушения по внесению арендной платы, послужившие основанием для обращения в суд иском о расторжении договора аренды, следовательно исковые требования о расторжении договора на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) подлежат удовлетворению. Выводы суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате истцом не обжалуется.

Общество отзыв на апелляционную жалобу не представило, его представитель в судебном заседании отклонил доводы жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, представителей в суд не направил, в связи с этим жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку в порядке апелляционного производства решение суда обжаловано только в части и при этом лица, участвующие в деле, не заявили иных возражений, в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части.

Заслушав объяснения представителя ООО "Медис", исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как усматривается в материалах дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.12.2007 серии 29-АК N 242435 истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 784 кв.м, этаж 1, 2, номера на поэтажном плане 1 этаж, N 1-36, 2 этаж N 1-13, расположенное по адресу: город Архангельск, округ Соломбальский, улица Советская, дом 7.

Муниципальным образованием (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 28.07.2004 N 798, зарегистрированный в установленном законом порядке государственным учреждением юстиции "Архангельский областной Центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 10.11.2004 за номером 29-01/01-52/2004-466.

В соответствии с пунктом 1.1 названного договора арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения общей площадью 789,4 кв.м, расположенные на первом этаже помещения N 1-36, на втором этаже помещения N 1-14 в доме N 7 по улице Советской в городе Архангельске для использования под физкультурно-оздоровительный комплекс.

Согласно пункту 1.3 срок настоящего договора устанавливается 49 лет с момента его государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2.2.3 договора арендатор обязан ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца вносить арендную плату за помещения за текущий месяц в размерах, определенных в пункте 3.1 настоящего договора, в порядке, определенном пунктом 3.2 настоящего договора.

В случае нарушения определенных настоящим договором сроков внесения арендной платы за помещения, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 0,05 % просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.1 договора).

Пунктами 5.1.2, 5.1.3 установлено, что договор может быть расторгнут если арендатор два раза подряд не внес платежи, установленные пунктом 3.1 настоящего договора по истечении срока, установленного пунктом 2.2.3 настоящего договора, а также если своевременно не внес платежи, предусмотренные пунктами 2.2 настоящего договора.

Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 01.03.2004.

Кроме того, истцом и ответчиком заключены дополнительные соглашения от 10.12.2007 N 1, от 21.09.2009 N 2 к данному договору, согласно которым в пункт 1.1 договора внесены изменения (изменена площадь арендуемого помещения на 784 кв.м и цели использования: под физкультурно-оздоровительный комплекс и медицинскую деятельность).

Соглашения зарегистрированы в установленном законном порядке Управлением Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по уплате арендных платежей, муниципальное образование неоднократно обращалось к ООО "Медис" с требованием о погашении задолженности по арендной плате и уплате пеней (претензия от 23.08.2012 N 119-06/5804, требования от 24.09.2012 N 119-06/6388, от 27.12.2012 N 119-06/8985, от 01.02.2013 N 119-06/610) (листы дела 39-42).

Также ссылаясь на невыполнение ответчиком условий договора, истец направил обществу письмо от 22.05.2013 N 003-07/528 с требованием о расторжении договора аренды, о погашении задолженности по арендной плате и уплате пеней и об освобождении занимаемых помещений с приложением проекта соглашения о расторжении договора (лист дела 19).

В связи с тем что ответчик не исполнил надлежащим образом обязательства по уплате арендных платежей, муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции, установив, что ответчик оплатил задолженность по арендной плате и пени, отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании с общества задолженности по арендной плате в размере 41 358 руб. 42 коп., в том числе задолженности по арендной плате за земельный участок в размере 37 506 руб. 36 коп. за период с 28.12.2012 по 31.01.2014 и пеней в размере 3852 руб. 06 коп. за период с 11.01.2013 по 31.01.2014.

Кроме того, суд пришел к выводу о том, что, поскольку задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует и пени за просрочку внесения арендной платы уплачены, требование истца о расторжении договора аренды и выселении общества из занимаемых нежилых помещений удовлетворению не подлежит.

Проверив доводы истца о неправомерном отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и о возложении на ответчика обязанности освободить занимаемые нежилые помещения, апелляционная инстанция не находит оснований для отмены (изменения) решения суда в указанной части в силу следующего.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора в случае существенного нарушения условий договора другой стороной.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт несвоевременного исполнения обязательства по внесению платежей по арендной плате. Вместе с тем общество полностью уплатило долг и пени за заявленные в иске периоды на момент рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции.

Как указано в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Так как допущенные нарушения устранены ответчиком в разумный срок, суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и выселении общества из занимаемых нежилых помещений.

В силу долговременного срока действия договора аренды, а также по причине уплаты задолженности в добровольном порядке расторжение договора по данному основанию является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, не соразмерной нарушению обязательства, которая не соответствует балансу интересов сторон.

В рассматриваемом случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором санкций (пеней).

Аналогичные выводы содержаться в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 апреля 2014 года по делу N А05-7589/2013, от 06 мая 2014 года по делу N А13-12289/2013, от 27 мая 2014 года по делу N А56-37823/2013.

Поскольку материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, то оснований для отмены или изменения решения суда в обжалуемой части не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 23 мая 2014 года по делу N А05-1375/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования "Город Архангельск" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Ю. Докшина

Судьи

О.Б. Ралько О.А. Тарасова