Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2014 г. N 08АП-6812/14

город Омск

14 октября 2014 г.

Дело N А70-7740/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зориной О.В.

судей Тетериной Н.В., Шароваой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: Моториной О.Ф.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6812/2014) Чупиной Надежды Васильевны на определение Арбитражного суда Тюменской области от 12 мая 2014 года (судья Скифский Ф.С.), вынесенное по заявлению Кривохижа Дарьи Константиновны о признании права собственности на жилое помещение (квартиру) по делу N А70-7740/2013 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "САРЕТ" (ИНН 7203147883, ОГРН 1047200578040)

при участии в судебном заседании представителей:

от Чупиной Надежды Васильевны - Торкин Д.А. по доверенности N 72 АА 0160047 от 11.07.2014;

от Кривохижа Дарьи Константиновны - Торкин Д.А. по доверенности N 72 АА 0160047 от 11.07.2014;

установил:

решением Арбитражного суда Тюменской области от 04.09.2013 общество с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "САРЕТ" (далее - ООО "Строительная фирма "САРЕТ", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим утвержден Ясько Сергей Алексеевич.

Арбитражным судом Тюменской области 11.03.2014 вынесено определение о применении при банкротстве ООО "Строительная фирма "САРЕТ" правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ) (далее - Закон о банкротстве).

Кривохижа Дарья Константиновна (далее - Кривохижа Д.К., заявитель) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением о признании права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру N 8, общей площадью 51,7 кв.м, расположенную на третьем этаже многоквартирного жилого дома по адресу г. Тюмень, ул. Минская, д. 71, корп. 1.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 12.05.2014 по делу N А70-7740/2013 в удовлетворении заявления отказано.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, Чупина Надежда Васильевна (далее - Чупина Н.В.) обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал следующее:

- суд первой инстанции неверно пришел к выводу о том, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано после возбуждения производства по делу о банкротстве;

- отсутствие предварительной государственной регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является препятствием для удовлетворения настоящего заявления;

- Кривохижа Д.К. полностью исполнила свою обязанность по внесению платы за приобретаемую квартиру;

- Кривохижа Д.К. владеет и пользуется спорной квартирой с 2008 года.

Оспаривая доводы, изложенные в апелляционной жалобе, конкурсный управляющий должника представил отзыв, в котором просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Поддерживая доводы, изложенные в апелляционной жалобе, Кривохижа Д.К. представила отзыв, в котором просила определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2014 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 30.09.2014 в связи с необходимостью истребования дополнительных доказательств. Информация о перерыве размещена в информационном ресурсе http://kad.arbitr.ru/.

Конкурсный управляющий должника, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

До начала судебного заседания от Управления Росреестра по Тюменской области поступили запрошенные определением от 10.09.2014 документы, которые приобщены к материалам дела.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Чупиной Н.В., Кривохижа К.В. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на нее, выслушав представителя Чупиной Н.В. и Кривохижа Д.К., проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены определения Арбитражного суда Тюменской области от 12.05.2014 по настоящему делу.

Фактические обстоятельства дела, связанные с заключением договора участия долевого строительства с Чупиной Н.В., договора уступки с Кривохижа Д.К., оплатой по договору участия в строительстве и по уступке установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления Кривохижа Д.К., исходил из того, что у заявителя отсутствует передаточный акт спорного жилого помещения, подписанный с должником (застройщиком) до даты возбуждения производства по делу о несостоятельности (банкротстве), а также из того, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 24.04.2012, то есть после возбуждения производства по делу о банкротстве.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее:

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названым Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Исходя из предмета заключенного Чупиной Н.В. с должником договора (внесение вклада в счет получения в собственность жилых помещений), назначения спорных помещений, отношения сторон подлежат регулированию нормами гражданского законодательства об основаниях возникновения права собственности и об исполнении обязательств, а также договором.

Общие основания приобретения права собственности установлены статьей 218 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно пункту 1 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает следующие разъяснения Пленума ВАС РФ, изложенные в пунктах 4 и 5 Постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54):

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Настоящее обращение заявителя в суд как раз обусловлено необходимостью осуществления государственной регистрации права собственности заявителя Кривохижи Д.К. на построенное жилое помещение (пункт 4 Постановления N 54).

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ (пункт 5 Постановления N 54).

В то же время, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 N 15961/11 предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.

Поэтому даже отсутствие регистрации права собственности у застройщика, если дом сдан в эксплуатацию до введения в отношении должника процедуры банкротства, не препятствует удовлетворению требования о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства.

Строительство дома завершено, объект введен в эксплуатацию до возбуждения дела о банкротстве, спорное жилое помещения фактически передано также до возбуждения дела о банкротстве и находится в фактическом владении заявителя еще с 2008 года, а во владении его правопредшественника - с 2007 года. Следовательно, дополнительно требовать его передачи по акту не требуется.

Согласно пункту 8 статьи 201.11. Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

При этом в данной норме отсутствую какие-то дополнительные требования к передаточному документу, кроме требования о фиксации самой передачи.

В настоящем деле оба эти условия имеются.

Как усматривается из материалов дела, заявление о признании ООО "Строительная фирма "САРЕТ" принято к производству суда определением от 14.08.2013.

При этом многоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Минская, д. 71, корпус 1, введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24.04.2012 N RU 72304000-82-рв, выданного Администрацией города Тюмени (том 32 листы дела 169-171). То есть до возбуждения дела о банкротстве в отношении ООО "Строительная фирма "САРЕТ".

Между сторонами сделки еще 15.02.2007 года был подписан иной документ о передаче жилого помещения, в том числе ключей от него, из которого следует, что вся ответственность за риск случайной гибели, за содержание и сохранение возлагается на участника долевого строительства с момента подписания акта.

Как следует из материалов дела, Кривохижа Д.К. пользуются спорным помещением открыто как своим собственными более 5 лет.

Так, указанное помещение заявитель получила от Чупиной Н.В. после заключения договора уступки права требования от 18.04.2008, проживает в данной квартире и оплачивает коммунальные платежи (том 32 лист дела 135).

ООО "Строительная фирма "САРЕТ" передало Чупиной Н.В. квартиру по акту приема-передачи от 15.02.2007 по договору N 33/9-4 участия в долевом строительстве от 06.09.2006 (том 32 лист дела 13).

Поэтому при наличии фактического владения на основании законной сделки заявитель вправе требовать регистрации права собственности на квартиру за нею на основании определения суда.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии надлежащего передаточного акта, который бы был составлен после ввода дома в эксплуатацию, и невозможности в связи с этим удовлетворить требования заявителя, суд апелляционной инстанции признает необоснованными.

Во-первых, как уже было сказано выше, пункт 8 статьи 201.11. Закона о банкротстве не содержит положений, согласно которым в целях применения указанной нормы передаточный акт должен быть составлен после сдачи дома в эксплуатацию.

Этот акт должен удостоверять передачу без оговорок о временном характере такой передачи.

В данном случае такой акт имелся.

Смена участника долевого строительства в договоре купли-продажи будущей вещи на существо правоотношений не влияет, как на это указано, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 11.03.2014 N 16768/13 по делу N А46-8936/2010.

Во-вторых, даже если допустить, что этот акт является ненадлежащим, то в момент сдачи дома в эксплуатацию совпала и воля застройщика по передаче титула, выраженная ранее, и фактическое владение вещью, и легальное завершение создания этой вещи, то есть основания возникновения права собственности наступили.

В-третьих, даже если согласиться с судом о ненадлежащем характере передаточного акта, должник не предъявлял требований о недействительности сделки с правопредшественником заявителя, не истребовал квартиру из владения Кривохижи Д.К.

Это означает, что конкурсный управляющий после надлежащей регистрации права собственности обязан или истребовать помещения от нее в установленном законом порядке (статья 301 ГК РФ) до начала реализации данного помещения, или выставлять его на торги с оговорками о том, что имущество обременено незаконным владельцем, и в конкурсную массу фактически включаются не сами помещения, а право их истребования от незаконного владельца (статья 301 ГК РФ). При этом вопрос законности или незаконности владения в данной ситуации является спорным. Незаконным такое владение не признано: в основе владения - не оспоренный на предмет заключенности и действительности договор, фактически исполненный сторонами и в части оплаты долевого участия и в части передачи объекта долевого участия.

Поэтому разрешение спора в пользу должника в такой ситуации приведет к правовой неопределенности, нарушению прав добросовестного владельца и/или потенциального покупателя и не будет способствовать защите прав кредиторов должника.

Помимо всего сказанного выше суд апелляционной инстанции считает необходимым указать на следующие существенные для дела обстоятельства:

Как усматривается из представленных в суд апелляционной инстанции Управлением Росреестра по Тюменской области документов в многоквартирном доме по адресу: г. Тюмень, ул. Минская, 71, корп. 1, расположены 32 квартиры.

В период с сентября 2009 по январь 2011 года вступившими в законную силу судебными актами за рядом граждан признаны права собственности на доли в незавершенном строительством объекте.

После ввода жилого дома в эксплуатацию (24.04.2012) права собственности на квартиры были зарегистрированы за этими гражданами.

В рамках настоящего дела в отношении спорного дома выявлен единственный участник долевого строительства - Кривохижа Д.К., за которым право собственности на квартиру не было зарегистрировано.

Таким образом, Кривохижа Д.К. предъявившая свое требование в рамках дела о банкротстве после в отказа в заявлении оказалась в худшем положении, чем граждане, обратившиеся с требования в суд общей юрисдикции с исками о признании права собственности на долю в объекте, незавершенном строительством.

Такой подход не отвечает принципу равенства участников гражданско-правовых отношений, закрепленному в пункте 1 статьи 1 ГК РФ, и не соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.03.2009 N 13940/08 и Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 14520/12 по делу N А41-26287/2009.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 14520/12 особо указано на необходимость соблюдения судами единства критериев и правовых оснований, исходя из которых за гражданами - инвесторами строительства одного и того же дома должно признаваться право на причитающиеся им квартиры.

Учитывая изложенное суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявления Кривохижи Д.К.

Доводы конкурсного управляющего об отсутствии законного интереса у Чупиной Н.В. в подаче апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции отклоняются.

Данный интерес очевиден, поскольку Чупина Н.В. заинтересована в отсутствии претензий у Кривохижи Д.К. в вопросе уступки прав требований к должнику, связанной с заменой участника долевого строительства.

К тому же Кривохижа Д.К. не только не заявляла отказа от заявления, но в лице своего представителя поддержала апелляционную жалобу Чупиной Н.В.

Согласно пункту 3 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.06.2014 N 18357/13 по делу N А41-45919/12).

В данном случае иск о признании права в действительности направлен на регистрацию возникновения права или перехода права к заявителю.

Как следует из сведений, поступивших из регистрирующего органа в суд апелляционной инстанции, к моменту рассмотрения требования судом апелляционной инстанции первичное (на основании предварительной регистрации, как на это указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 N 15961/11) право собственности должника зарегистрировано, следовательно, надлежащим способом разрешения спора является регистрация перехода права собственности от должника к заявителю на основании настоящего постановления.

Согласно пунктам 3 и 4 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и неправильное применение норм материального права является основанием для отмены судебного акта.

Определение Арбитражного суда Тюменской области 12.05.2014 по делу N А70-7740/2013 подлежит отмене.

Апелляционная жалоба подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110), то есть в соответствии с пропорцией удовлетворенных исковых требований, установленных по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271, пунктом 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6812/2014) Чупиной Надежды Васильевны удовлетворить.

Определение Арбитражного суда Тюменской области от 12 мая 2014 года по делу N А70-7740/2013 (судья Скифский Ф.С.) отменить.

Разрешить вопрос по существу.

Заявление Кривохижи Дарьи Константиновны удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру N 8, общей площадью 51,7 кв.м, расположенную на третьем этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Тюмень, ул. Минская, д. 71, корп. 1 от общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "САРЕТ" (ИНН 7203147883, ОГРН 1047200578040) к Кривохиже Дарье Константиновне, 06.12.1985 года рождения, зарегистрированной по адресу: г. Тюмень, ул. Гнаровской, д. 8 корп. 1, кв. 1.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "САРЕТ" (ИНН 7203147883, ОГРН 1047200578040) в пользу Кривохижи Дарьи Константиновны 06.12.1985 года рождения, зарегистрированной по адресу: г. Тюмень, ул. Гнаровской, д. 8 корп. 1, кв. 1, 4 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "САРЕТ" (ИНН 7203147883, ОГРН 1047200578040) в пользу Чупиной Надежды Васильевны 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.В. Зорина

Судьи

Н.В. Тетерина Н.А. Шарова