Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2014 г. N 19АП-5291/13

г. Воронеж

13 октября 2014 г.

Дело N А35-3539/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2014 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего	Суховой И.Б.,
Судей	Мокроусова Л.М.,
	Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барбашиной М.С.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональная экспертная организация Дельта": (до перерыва) Полянская Ирина Николаевна, генеральный директор; Герасимов Анатолий Иванович, представитель по доверенности N 1 от 01.09.2014;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: (до перерыва) Дятлова Светлана Андреевна, представитель по доверенности N 5057/07.01-14 от 21.10.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональная экспертная организация Дельта" (ОГРН 1034637027798, ИНН 4632033223) на решение Арбитражного суда Курской области от 29.05.2014 по делу N А35-3539/2013 (судья Хмелевской С.И.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональная экспертная организация Дельта" (ОГРН 1034637027798, ИНН 4632033223) к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска ОГРН 1024600957853, ИНН 4632001084) о понуждении к заключению договора купли-продажи арендуемого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Межрегиональная экспертная организация Дельта" (далее - ООО "МЭО Дельта", истец, заявитель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - Комитет, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 207,1 кв.м., расположенного в г. Курске по ул. Ломоносова, д. 3-Б, на условиях, изложенных в проекте договора, представленного истцом исходя из первоначальной цены объекта купли-продажи равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в рамках судебной оценочной экспертизы по настоящему делу.

Определением Арбитражного суда Курской области от 15.08.2013 исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональная экспертная организация Дельта" оставлены без рассмотрения.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2013 определение суда первой инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца судом определением Арбитражного суда Курской области от 25 февраля 2014 г. была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Оценка и консалтинг" - эксперту Луценко Т.С.

24.03.2014 от экспертной организации в Арбитражный суд Курской области поступили материалы дела N А35-3539/2013, заключение N 14-Э/03/14 от 24.03.2014, а также счет N 14-Э/03/14 от 24.03.2014 за проведенную экспертизу на сумму 16 000 руб. 00 коп.

Согласно результатам экспертного исследования рыночная стоимость недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного в здании литер А по адресу: г.Курск ул.Ломоносова, д.3-Б, по состоянию на 06 марта 2012 г. составляет 3 558 987 руб. 00 коп. с учетом НДС.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, в связи с чем, просит полученную в результате проведения судебной оценочной экспертизы рыночную стоимость помещения без НДС в размере 2 918 369 руб. 34 коп. включить в п. 3 абз. 1 договора купли- продажи как стоимость реализации имущества, а стоимость его неотделимых улучшений в размере 2 590 170 руб. 00 коп., в соответствии с п. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ, засчитать в счет оплаты приобретаемого имущества (п. 3 абз. 2 договора), установив, таким образом, цену оплаты в размере 2 918 369 руб. 34 коп. - 2 590 170 = 328 199 руб. 34 коп.

Также истец представил проект договора купли-продажи муниципального имущества и сводный сметный расчет.

Уточнения исковых были требований приняты судом к рассмотрению.

В судебном заседании 19.05.2014 представители истца поддержали уточненные исковые требования, представил дополнение к уточненному исковому заявлению. Согласно представленным дополнениям к уточненному исковому заявлению истец просит полученную в результате проведения судебной оценочной экспертизы рыночную стоимость помещения (без НДС) в размере 3 016 090, 68 руб. 68 коп., включить в п. 3 абз. 1 договора купли - продажи, в его редакции, как стоимость реализации имущества, а стоимость его неотделимых улучшений в размере 2 810 560 руб. 79 коп., в соответствии с п.6 ст.5 Федерального закона N 159-ФЗ, засчитать в счет оплаты приобретаемого имущества (п. 3 абз. 2 Договора), установив, таким образом, цену договора купли-продажи в размере (3 016 090, 68 руб. - 2 810 560, 79) = 205 529, 89 руб. (двести пять тысяч пятьсот двадцать девять) руб. 89 коп. со сроком его погашения на 36 месяцев. При этом сметная стоимость реконструкции и оборудования приведена истцом в ценах 1 квартала 2014 года.

В судебном заседании 19.05.2014 судом было предложено сторонам рассмотреть вопрос о необходимости назначения судебной экспертизы по настоящему делу с целью определения стоимости неотделимых улучшений на дату оценки.

Представители истца возразили против проведения указанной экспертизы.

В судебном заседании 26.05.2014, продолженном после объявленного перерыва, представители истца поддержали уточненные исковые требования. Также представили дополнение к уточненному исковому заявлению, согласно которым по расчетам истца выкупная стоимость помещения, с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений составила 573 687 руб. 89 коп. При этом сметная стоимость реконструкции и оборудования приведена истцом в ценах 1 квартала 2012 года - на дату признания незаконным отказа комитета по управлению муниципальным города Курска в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества

Решением Арбитражного суда Курской области от 29.05.2014 исковые требования удовлетворены в части продажи имущества по цене 3 016 090 руб. 68 коп. без учёта НДС. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "МЭО Дельта" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, выкупная цена спорного имущества должна быть определена с учетом стоимости неотделимых улучшений, заявленных ООО "МЭО Дельта".

16.09.2014 через канцелярию суда от ООО "МЭО Дельта" поступило дополнение к ранее заявленному ходатайству о назначении судебной экспертизы оценки стоимости неотделимых улучшений с приложением локальных смет на 1 квартал 2012 г.

22.09.2014 через канцелярию суда от ответчика поступили возражения против заявленного ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы.

В удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы оценки стоимости неотделимых улучшений судом апелляционной инстанции отказано, поскольку лицо, участвующее в деле, не обосновало невозможность заявления данного ходатайства в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него.

Суд апелляционной инстанции также учитывает то, что судом области сторонам неоднократно предлагалось проведение указанной экспертизы, однако стороны возражали, следовательно, при наличии процессуальной заинтересованности заявитель имел возможность своевременно реализовать процессуальные права (статьи 9, 65, 41, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

08.10.2014. через канцелярию суда от заявителя поступили дополнения к апелляционной жалобе с приложением копии экспертного заключения от 29.09.2014 г., которое заявитель просит приобщить к материалам дела.

06.10.2014 через систему "Мой арбитр" от Комитета поступило письменное мнение по поводу ходатайства истца о приобщении копии экспертного заключения от 29.09.2014 г.

В приобщении указанного экспертного заключения от 29.09.2014 г. к материалам дела судебной коллегией было отказано, поскольку в соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Представленное экспертное заключение документы не было предметом рассмотрения суда первой инстанции. Невозможность его представления в суд первой инстанции документально не обоснована, что не позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод об уважительности причин непредставления данного документа суду первой инстанции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 02.10.2014 представители ООО "МЭО Дельта" поддержали доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции предлагал сторонам урегулировать спор на взаимоприемлемых условиях.

В порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 08.10.2014 до 14 часов 45 минут.

После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же судебном составе. Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска не явился.

В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Заслушав мнение представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО "Межрегиональная экспертная организация "Дельта" (далее - ООО "МЭО "Дельта") на основании договоров аренды от 01.08.2005 N 3158, от 01.12.2005 N 3158, от 01.01.2007 N 3158, заключенных с Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска, и дополнительного соглашения от 15.11.2007 о продлении договора на срок до 15.11.2010, владеет и пользуется нежилым помещением муниципального нежилого фонда, расположенным по адресу: г. Курск, ул. Ломоносова, 3Б, общей площадью 207,1 кв.м. Договор вместе с дополнительными соглашениями к нему были зарегистрированы в УФРС по Курской области 01.08.2008 в соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данное помещение сформировано, как обособленный объект - лаборатория молекулярно-генетической экспертизы, имеющая отдельный вход, отдельную систему электро-, водо-, газоснабжения.

Как указывает истец, 07.03.2012 ООО "МЭО Дельта" обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска (письмо без номера) с заявлением о принятии решения о выкупе имущества - помещения муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ломоносова, д. 3Б, подлежащего продаже с использованием преимущественного права добросовестного арендатора в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Как указал истец, 10.04.2012 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска отказал ООО "МЭО Дельта" (письмо исх. N 1633/07.01-14) и возвратил заявление, ссылаясь на то, что общество не имеет преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, на приобретение в собственность помещений муниципального нежилого фонда города Курска, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Ломоносова, д. 3Б в связи с тем, что у ООО "МЭО Дельта" имеется задолженность по арендной плате.

Не согласившись с отказом Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в реализации преимущественного права, ООО "МЭО Дельта" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом города Курска от 05.04.2012 N 633/07.01-14 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение указанного арендуемого помещения и обязании совершить действия, необходимые для реализации ООО "МЭО Дельта" преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения муниципального нежилого фонда.

Решением Арбитражного суда Курской области от 19.11.2012 по делу N А35-5757/2012, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, исковые требования ООО "Межрегиональная экспертная организация Дельта" удовлетворены. Суд признал незаконным решение Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от 05.04.2012 N 633/07.01-14 об отказе ООО "МЭО Дельта" в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения общей площадью 207,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ломоносова, д. 3-Б, и обязал комитет совершить действия, необходимые для реализации Обществом преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения.

Таким образом, указанное решение вступило в законную силу 19 февраля 2013 г.

По мнению истца, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обязан был произвести следующие юридически значимые действия, предусмотренные п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок (по мнению истца указанный срок истекает 19 апреля 2013 г.)

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке (по мнению истца указанный срок истекает 06 мая 2013 г.)

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как указывает истец, договор купли-продажи спорного имущества заключен сторонами не был.

Ссылаясь на уклонение Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от заключения договора купли-продажи спорного имущества, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении уточненных исковых требований.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения обжалуемый судебный акт, отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как судом первой инстанции правильно определено спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснены имеющие значение для дела обстоятельства по имеющимся в материалах дела доказательствам.

В силу пункта п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

По правилам статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Как следует из материалов дела, истец является субъектом малого предпринимательства, непрерывно пользуется спорным имуществом на праве аренды, надлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона. Порядок реализации этого права определен статьей 4 того же Закона.

Из материалов дела усматривается, что вступившим в законную силу 19.02.2013 решением Арбитражного суда Курской области от 19.11.2012 по делу N А35-5757/2012, суд обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска совершить действия, необходимые для реализации Обществом с ограниченной ответственностью "Межрегиональная экспертная организация "Дельта" преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения муниципального нежилого фонда, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Вместе с тем, ответчик не предпринял действий по исполнению решения Арбитражного суда Курской области от 19.11.2012 по делу N А35-5757/2012, что послужило основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела судом области, была проведена судебная экспертиза об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, состоящего из:

- 1 этаж: ком. 1, 1а, 1б, 2, 2а, 2б, 3, 3а,, 9, 10, 11а, 12, 13, - 123,2 кв.м.;

- подвал: ком. 1, 2, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 5, 5а,6, 7, 8, 9 - 83,9 кв.м. общей площадью 207,1 кв.м, расположенного в здании литер А по адресу: г. Курск, ул. Ломоносова, д. 3-Б, по состоянию на 06.03.2012.

Согласно заключению эксперта ООО "Оценка и Консалтинг" N 14-Э/03/14 от 24.03.2014 рыночная стоимость спорных помещений составляет 3 558 987 руб. 00 коп. с учетом НДС.

После проведения судебной экспертизы, 10 апреля 2014 г. истцом были получены предоставленные ответчиком Решение об условиях приватизации арендуемого имущества с приложением и проект договора купли-продажи имущества N 22-2014/04/в от 08.04.2014.

Истец указал, что по представленному проекту Договора имеются разногласия относительно п.3, в виду необходимости указания в нем в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ стоимости выкупаемого имущества с учетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом, а также в части порядка расторжения договора купли-продажи.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается ответчиком, в 2005 году истцом была осуществлена реконструкция арендуемого помещения под лабораторию молекулярно-генетических экспертиз на ул. Ломоносова, д.3-Б г. Курск, как единый объект, в соответствии с условиями лицензирования (необходимый состав помещений и оборудования).

В материалах дела имеются Распоряжение Администрации города Курска N 1790-ра от 25.10.2005 и постановление N 1640 от 11.08.2009 о разрешении ООО "МЭО Дельта" произвести реконструкцию арендованных помещений, а также письменное согласие председателя КУМИ г. Курска Булгакова А.Н. о проведении конкретных работ по реконструкции помещения под размещение молекулярно-генетической лаборатории.

Заявляя об установлении выкупной стоимости спорного имущества с учетом расходов, понесенных на реконструкцию и неотделимые улучшения, истец представил на усмотрение суда два расчета - в ценах 1 квартала 2012 года и в ценах 1 квартала 2014 года.

Выкупная стоимость помещений, по расчетам истца, с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений (в ценах 1 квартала 2014 года) должна составлять 205 529 руб. 89 коп. (3 016 090, 68 руб. - 2 810 560, 79 руб.).

Выкупная стоимость помещений, с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений (ценах 1 квартала 2012 года) по расчетам истца должна составлять 573 687 руб. 89 коп. (3 016 090, 68 руб. - 2 442 402, 79 руб.).

Как следует из договора аренды N 3158 от 01 января 2007 г., стороны определили, что улучшения объекта, неотделимые без вреда для имущества, произведенные за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя, арендатору не возмещаются.

Дополнительным соглашением от 01 апреля 2008 г. к указанному договору аренды стороны добавили п. 8.2., изложив его в следующей редакции: "Арендатор проводит неотделимые улучшения в помещении под генетическую лабораторию. Полученные в результате реконструкции неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя и арендатору не возмещаются".

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Вместе с тем, согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12 при применении положений о зачете стоимости неотделимых улучшений неверным является уменьшение рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной независимым оценщиком, не на стоимость произведенных неотделимых улучшений, а на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя.

Поэтому, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность по производству капитального ремонта переданного в аренду имущества возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, должен быть произведен в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что производство капитального ремонта и производство неотделимых улучшений различаются и влекут разные правовые последствия.

При этом необходимо отметить, что вопрос о том, являются ли выполненные истцом работы капитальным ремонтом либо неотделимыми улучшениями арендованного имущества, имеет существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку порядок компенсации стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не регламентируется ст. 616 ГК РФ. Споры по данному вопросу подлежат разрешению по правилам ст. 623 ГК РФ.

Неотделимые улучшения представляют собой то, без чего раньше арендованное имущество существовало и использовалось по какому-либо назначению, т.е. нечто новое, дополнительное. В свою очередь, ремонт не создает ничего нового, поскольку его задачей является поддержание арендованного имущества в состоянии, пригодном для использования или восстановления его первоначальных эксплуатационных качеств.

Соответственно, без неотделимых улучшений арендованное имущество может эксплуатироваться, а без ремонта нет, поскольку ремонту подлежат уже имеющиеся принадлежности объекта аренды, без которых он не может использоваться по назначению.

Таким образом, улучшениями арендованного имущества может быть то, чего раньше в арендованном объекте не было, и то, без чего объект мог использоваться по его назначению, либо была произведена полная замена основных конструкций, срок службы которых в здании является наибольшим (реконструкция).

Так, к улучшениям можно отнести достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение.

Согласно п. 2 ст. 257 Налогового кодекса Российской Федерации работами по достройке, дооборудованию, модернизации признаются работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами.

К реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции (п. 2 ст. 257 НК РФ).

Под техническим перевооружением понимают комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств или их отдельных частей на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.

Судебная коллегия полагает, что в рассматриваемом случае, с учетом представленных истцом документов, не представляется возможным сделать однозначный вывод о том, что все произведенные заявителем работы имеют характер неотделимых улучшений.

Также судебная коллегия отмечает, что спорное помещение использовалось ООО "МЭО Дельта" на протяжении длительного времени (с 2005 года), в связи с чем, при расчете выкупной стоимости спорного имущества с учетом понесенных затрат на неотделимые улучшения, необходимо учитывать износ спорных помещений.

Как следует из представленных истцом расчетов, такой износ не был учтен.

В соответствии с частью 1 статью 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Суд апелляционной инстанции обращает внимание на то обстоятельство, что суд области неоднократно предлагал сторонам рассмотреть вопрос о необходимости проведения судебной экспертизы по делу с целью выявить неотделимые улучшения и установить их стоимость. От проведения предложенной судом первой инстанции экспертизы истец отказался.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Суд апелляционной инстанции обращает внимание на следующее. Судебный акт арбитражного суда области от 15.08.2013 г. по апелляционной жалобе истца был отменен судом апелляционной инстанции, вопрос направлен на рассмотрение по существу в суд первой инстанции. В суде области, в ходе рассмотрения дела истец не воспользовался своими процессуальными правами, несмотря на предложения суда первой инстанции, однако настаивает на их реализации в суде апелляционной инстанции, осознавая, что это приведет к изменению (отмене) судебного акта первой инстанции под председательством того же судьи. Подобное поведение стороны расценивается как злоупотребление своими правами.

В силу части 1 статьи 64, статей 71, 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда области о необоснованности и неподтвержденности документально предложенной истцом стоимости неотделимых улучшений. В связи с чем стоимость продаваемого имущества, указанная в п. 3 проекта договора, предложенного ответчиком, в размере 3 016 090 руб. 68 коп. в соответствии с заключением эксперта N 14-Э/03/14, является обоснованной и подлежащей включению в проект договора купли-продажи именно в таком варианте.

Согласно пункту 14 проекта договора купли-продажи муниципального имущества N 22-2014/04/В, предложенного комитетом, Продавец вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и расторгнуть его в одностороннем (внесудебном) порядке путем уведомления Покупателя в любом из следующих случаев, каждый из которых признается существенным нарушением настоящего Договора:

- однократного невнесения Покупателем ежемесячной суммы основного долга полностью, указанной в графике платежей - приложение N 1 к Договору, и процентов, начисленных на сумму основного долга;

- неполной оплатой независимо от суммы недоплаты ежемесячной суммы основного долга полностью, указанной в графике платежей - приложение N 1 к Договору, и процентов, начисленных на сумму основного долга;

- оплатой ежемесячной суммы основного долга, указанной в графике платежей - приложение N 1 к Договору и процентов, начисленных на сумму основного долга с нарушением сроков, установленных настоящим Договором.

По смыслу статьи 450 ГК РФ расторжение договора в одностороннем порядке возможно в случаях, если такой отказ допускается законом или установлен соглашением сторон.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела такое соглашение сторонами не достигнуто.

При этом в силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда области об исключении из договора купли-продажи положений об одностороннем отказе продавца от исполнения договора купли-продажи. Однако в случае нарушения истцом обязанностей по договору купли-продажи ответчик не лишен возможности на защиту своих прав, в том числе, и на основании положений статьи 450 ГК РФ.

В остальной части разногласий по проекту договора купли-продажи муниципального имущества N 22-2014/04/В, представленного комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска, ответчиком не заявлено.

Судебные расходы по делу, на основании ст. 110 АПК РФ правомерно разделены судом области между сторонами.

Объективные доказательства, позволяющие суду апелляционной инстанции прийти к иным выводам, в материалах дела отсутствуют, подателем апелляционной жалобы не представлены.

Доводы апелляционной жалобы, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, т. к. не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом области допущено не было.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины в размере 2000 руб. относятся на ее заявителя и возврату или возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 29.05.2014 по делу N А35-3539/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональная экспертная организация Дельта" (ОГРН 1034637027798, ИНН 4632033223) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.Б. Сухова

Судьи

Л.М. Мокроусова И.В. Ушакова