Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2014 г. N 10АП-14891/14

г. Москва

25 декабря 2014 г.

Дело N А41-27634/14

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,

судей Катькиной Н.Н., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Савановой В.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 24 сентября 2014 года, принятое судьей Гриневой А.В., по делу N А41-27634/14 по исковому заявлению Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области к ООО "Маковец" о взыскании задолженности по арендной плате и пени, и встречному исковому заявлению ООО "Маковец" к Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области о признании договора аренды расторгнутым,

при участии в заседании:

от Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области - Бойцова Т.Ю. по доверенности N 56-д от 18.08.2014;

от ООО "Маковец" - Зименков А.В. по доверенности N 2 от 23.01.2014,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Маковец" о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок по договору N Д-1498 от 29.09.1994 в размере 2 324 087,88 руб., из которых 1 637 890,14 руб. - сумма основного долга и 686 197,74 руб. - пени.

В ходе судебного разбирательства судом принят встречный иск ООО "Маковец" к Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области о признании договора аренды земельного участка N Д-1498 от 29.09.1994 расторгнутым с 01.01.2009 - с даты, указанной в требовании о расторжении от 16.10.2009.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 сентября 2014 года по делу N А41-27634/14 в удовлетворении требований как первоначального истца, так и в удовлетворении требований встречного искового заявления отказано.

Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области, в которой заявитель жалобы просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные по первоначальному иску требования - удовлетворить.

Представитель Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель ООО "Маковец" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу судебного акта.

Из материалов дела следует, что между Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Маковец" (арендатор) 29.09.1994 заключен договор аренды земельного участка N Д-1498, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером МО:5:1:17:VI:83, общей площадью 497 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, для строительства торгового павильона, расположенный по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, г. Сергиев Посад, на пересечении пр. Кр. Армии и пер. Зеленый.

Согласно пункту 4.2. договора арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально не позднее 5 числа месяца, следующего за окончанием очередного квартал. Размер арендной платы определяется в соответствии с условиями договора и Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Истец по первоначальному иску указал, что ответчик своевременно не исполнил обязательства по внесению арендной платы, в результате чего за период с 15.03.2009 по 01.05.2014 задолженность перед истцом составила 1 637 890,14 руб. На сумму задолженности начислены пени в размере 686 197,74 руб.

ООО "Маковец" указало, что считает договор аренды N Д-1498 от 29.09.1994 прекратившим свое действие с 01.01.2009, в связи с чем обратился со встречным исковым заявлением о признании договора аренды земельного участка расторгнутым.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2.3 договора аренды, предметом договора являлось право аренды земельного участка площадью 497 кв.м. для строительства торгового павильона.

В соответствии с пунктом 2.3 договора земельный участок был предоставлен в долгосрочную аренду сроком на 49 (сорок девять) лет.

В связи с изменением действующего законодательства, введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором не предусмотрено такой формы юридического лица, как хозрасчетное объединение, на базе хозрасчетного объединения "Маковец" было создано ООО "Маковец", которое приняло на себя обязательства по аренде земельного участка и строительству торгового павильона.

В течение 1994 - 1997 гг. ООО "Маковец" осуществило строительство торгового павильона и передачу его в долевую собственность лиц, принявших участие в строительстве.

Постановлением Главы Администрации Сергиево-Посадского муниципального района 28.01.1997 N 65, с изменениями, утвержденными Постановлением Главы Сергиево-Посадского района от 14.04.1997 N 360 был утвержден акт Государственной комиссии по приемке в эксплуатацию торгового комплекса, построенного на арендуемом земельном участке по адресу: г. Сергиев Посад, пр-т Красной Армии и угол Зеленого пер. Пункт 2 Постановления разрешил эксплуатацию торгового комплекса.

Пунктом 3 указанного Постановления было дано поручение Бюро технической инвентаризации о проведении правовой регистрации указанного строения за: Секция N 1-0,104 доли площадью 8,9 кв.м - Корнауховым Анатолием Сергеевичем, Секция N 2-0,104 доли площадью 8.9 кв.м - Воробьевым Григорием Григорьевичем, Секция N 3-0,106 доли площадью 9,1 кв.м - Гороховой Галиной Михайловной, Секция N 4-0,378 доли площадью 32,4 кв.м - Батуриной Любовью Николаевной, Секция N 5-0,102 доли площадью 8,7 кв.м - Калининым Андреем Михайловичем, Секция N 6-0,106 доли площадью 9,1 кв.м - Корнауховой Ольгой Ивановной, Секция N 7-0,100 доли площадью 8,6 кв.м - Гасановым Магомедом Ахмед оглы.

ООО "Маковец" в объекте недвижимости, построенном на арендуемом земельном участке, права собственности не приобрело. Отсутствие права собственности ООО "Маковец" на объекты недвижимости в торговом павильоне подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 04.07.2014 N 05/001/2014-1368.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Аналогично переходят права и в нежилых помещениях.

Как указано выше, Постановлением Главы Администрации Сергиево-Посадского муниципального района 28.01.1997 N 65, с изменениями, утвержденными Постановлением Главы Сергиево-Посадского района от 14.04.1997 N 360 был утвержден акт Государственной комиссии по приемке в эксплуатацию торгового комплекса, построенного на арендуемом земельном участке по адресу: г. Сергиев Посад, пр-т Красной Армии и угол Зеленого пер. Пункт 2 данного Постановления разрешил эксплуатацию торгового комплекса. Пунктом данного Постановления 3 дано поручение Бюро технической инвентаризации о проведении правовой регистрации указанного строения за: Секция N 1-0,104 доли площадью 8,9 кв.м - Корнауховым Анатолием Сергеевичем, Секция N 2-0,104 доли площадью 8.9 кв.м - Воробьевым Григорием Григорьевичем, Секция N 3-0,106 доли площадью 9,1 кв.м - Гороховой Галиной Михайловной, Секция N 4-0,378 доли площадью 32,4 кв.м - Батуриной Любовью Николаевной, Секция N 5-0,102 доли площадью 8,7 кв.м - Калининым Андреем Михайловичем, Секция N 6-0,106 доли площадью 9,1 кв.м - Корнауховой Ольгой Ивановной, Секция N 7-0,100 доли площадью 8,6 кв.м - Гасановым Магомедом Ахмед оглы.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (часть 2).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав (часть 3).

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (часть 5).

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах апелляционный суд находит неподлежащими удовлетворению требования администрации о взыскании арендной платы за пользование всем земельным участком площадью с ответчика.

При данных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований, как для удовлетворения требований первоначального истца, так и для удовлетворения требований встречного искового заявления.

В апелляционной жалобе администрация указывает, что при вынесении решения суд руководствовался, в том числе пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", регулирующим вопросы регистрации прав собственности в многоквартирном доме, в жилом помещении. Между тем, согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на спорном земельном участке построены объекты нежилого назначения. Следовательно, по мнению заявителя жалобы, на них не распространяются нормы Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73.

Указанный довод заявителя жалобы не может быть принят во внимание, поскольку правила, установленные пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, применимы как в отношении жилых, так и в отношении нежилых помещений (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N11642/12).

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого по делу решения, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и о неправильном применении норм права.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 24.09.2014 по делу N А41-27634/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Н. Короткова

Судьи

Н.Н. Катькина С.А. Коновалов