Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2014 г. N 12АП-11539/14

г. Саратов

29 декабря 2014 г.

Дело N А57-24385/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Жаткиной С. А.,

судей Борисовой Т. С., Шалкина В. Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Григорьевой Н. И.,

при участии в судебном заседании: представитель ИП глава КФХ Пигарев В.П. Наумов А. В., доверенность от 03.02.2014, б/н; представители ООО "Березовская нива" Агарёва А. В., доверенность от 30.10.2013, б/н, Ковшутин А. А., доверенность от 30.10.2013, б/н.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Пигарева Владимира Петровича

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 3 октября 2014 года по делу N А57-24385/2012 (судья Елистратов К. А.),

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Пигарева Владимира Петровича

к Администрации Духовницкого муниципального района Саратовской области (ОГРН 1026401405832, ИНН 6411003009)

общество с ограниченной ответственностью "Березовская нива" (ОГРН 1046403907967, ИНН 6411008350)

ФГБУ "ФКП Росреестр" (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340)

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН 1056405504671, ИНН 6455039436)

о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка от 21.09.2012, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Березовская Нива" и администрацией Духовницкого муниципального района Саратовской области

по иску общества с ограниченной ответственностью "Березовская нива"

к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Пигареву Владимиру Петровичу

о признании права отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Пигарев Владимир Петрович (далее - ИП Глава КФХ Пигарев В. П.) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании недействительным Постановления Администрации Духовницкого муниципального района Саратовской области N 428 от 14.09.2012, о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка от 21.09.2012, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Березовская Нива" (далее - ООО "Березовская Нива" и Администрацией Духовницкого муниципального района Саратовской области, о признании недействительными действий Федерального бюджетного учреждения "Кадастровая палата" по Саратовской области по снятию с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 64:11:010107:13.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 11.12.2012 по делу N А57-23645/2012 требование ИП главы КФХ Пигарева В. П. о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка от 21.09.2012 выделено в отдельное производство с присвоением отдельного номера N А57-24385/2012.

В ходе рассмотрения настоящего дела ООО "Березовская Нива" в Арбитражный суд Саратовской области подано исковое заявление о признании отсутствующим права собственности Пигарева В. П. на крытую площадку тока, назначение: сооружение (крытая площадка тока), 1-этажный, общая площадь 650,9 кв. м, инв. N 63:214:002:000052900, лит. I, адрес (местонахождение) объекта: Саратовская область, Духовницкий район, с. Березовая Лука, Промзона.

26 ноября 2013 года Арбитражный суд Саратовской области принял к производству исковое заявление, возбудил производство по делу N А57-20210/2013.

При рассмотрении дела N А57-24385/2012 истцом заявлено ходатайство об объединении в одно производство указанных дел.

Арбитражный суд Саратовской области 03.09.2014 вынес определение об объединении в одно производство арбитражного дела N А57-24385/2012 и арбитражного дела N А57-20210/2013 и присвоил объединенному делу N А57-24385/2012.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03 октября 2014 года в удовлетворении заявленных исковых требований ИП главы КФХ Пигарева В. П. к Администрации Духовницкого муниципального района Саратовской области, ООО "Березовская нива" о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка от 21.09.2012 отказано.

Исковые требования ООО "Березовская нива" удовлетворены. Суд признал отсутствующим право собственности Пигарева В. П. на крытую площадку тока, назначение: сооружение (крытая площадка тока), 1-этажный, общая площадь 650,9 кв. м, инв. N 63:214:002:000052900, лит I, адрес объекта: Саратовская область, Духовницкий район, с. Березовая лука, Промзона.

С ИП Главы КФХ Пигарева В. П. в пользу ООО "Березовская нива" взысканы расходы по уплате госпошлины в сумме 4 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Глава КФХ Пигарев В. П. обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка от 21.09.2012, в удовлетворении исковых требований ООО "Березовская нива" отказать.

Заявитель жалобы указывает, что суд первой инстанции неправомерно основывал свои выводы на заключении экспертов ООО "Бюро судебных экспертиз" Самойловой К. К. и Тимофеева И. В., поскольку указанное заключение не соответствует нормам действующего законодательства. Как полагает заявитель апелляционной жалобы, материалами дела установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 64:11:010107:24 в месте, которое указали и истец и ответчик, отсутствует объект, принадлежащий ООО "Березовская Нива" и находится обособленный объект недвижимости, принадлежащий ООО "Березовская Нива".

ООО "Березовская Нива" представило суду в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) письменный отзыв и письменный пояснения на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представитель ИП главы КФХ Пигарева В. П. доводы апелляционной жалобы поддержал, представители ООО "Березовская Нива" возражали против удовлетворения жалобы, полагая, что оспариваемый судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьями 266, 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ИП главе КФХ Пигареву В. П. на праве собственности принадлежит крытая площадка тока, назначение: сооружение (крытая площадка тока), 1-этажный, общая площадь 650,9 кв. м, инв N 63:214:002:000052900, лит. I, адрес (местонахождение) объекта: Саратовская область, Духовницкий район, с. Березовая Лука, Промзона.

В соответствии со ст. 22, 36 Земельного кодекса Российской Федерации на основании постановления Администрации Духовницкого муниципального района Саратовской области от 25.07.2011 года N 313 ИП главе КФХ Пигареву В. П. из государственных земель в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 650 кв. м, находящийся по адресу: Саратовская область, Духовницкий район, с. Березовая Лука, территория мехтока под сооружением (крытая площадка тока), 1-этажный, общая площадь 650,9 кв. м, инв N 63:214:002:000052900, лит. I, адрес (местонахождение) объекта: Саратовская область, Духовницкий район, с. Березовая Лука, Промзона, кадастровый номер 64:11:010107:13.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.07.2012 г. за номером государственной регистрации 64-64-27/055/2012-484.

01.10.2008 решением Арбитражного суда Саратовской области, оставленным в силе Постановлением Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 13.07.2009, в рамках дела N А57-8061/2008 за ООО "Березовская нива", с.Березовая лука Духовницкого района Саратовской области было признано право собственности на объекты недвижимости, в том числе на крытую площадку тока площадью застройки 2037,4 кв. м, объемом 10696,4 куб. м (сооружение), литер 1, с асфальтовой площадкой площадью застройки 2570 кв. м (сооружение), литер II, инв. N 63:214:003:000006750, год постройки 1992, находящееся по адресу: Саратовская область, Духовницкий район, село Березовая Лука, Промзона.

07 ноября 2009 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации N 64-64-32/013/2009-136 о праве собственности на указанный объект за ООО "Березовская нива".

ООО "Березовская нива" обратилось в Администрацию Духовницкого района Саратовской с заявлением о приобретении земельного участка, на котором расположены принадлежащие им объекты недвижимости, в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

По указанному заявлению земельному участку, имеющему местоположение: Саратовская область, р-н Духовницкий, с. Березовая Лука, промзона, площадь 12037 кв. м, из земель населенных пунктов присвоен кадастровый номер 64:11:010107:24, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости 05.09.2012.

14.09.2012 Постановлением Администрации Духовницкого района Саратовской области N 428 в соответствии со ст. 36 ЗК РФ ООО "Березовская нива" предоставлен в собственность под объектом недвижимости за плату из государственных земель земельный участок площадью 12037 кв. м, находящийся по адресу: Саратовская область, Духовницкий район, с. Березовая Лука, промзона. Стоимость земельного участка - 85 525 рублей 56 копеек.

21.09.2012 в соответствии с вышеуказанным постановлением заключен договор купли-продажи земельного участка между Администрацией Духовницкого муниципального района Саратовской области и ООО "Березовская нива".

21.09.2012 платежным поручением N 919 ООО "Березовская нива" была произведена оплата по договору купли-продажи земельного участка.

Право собственности на земельный участок площадью 12037 кв. м, находящийся по адресу: Саратовская область, Духовницкий район, с. Березовая Лука, промзона, кадастровый номер 64:11:010107:24 зарегистрировано за ООО "Березовская нива", о чем внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.10.2012, N регистрации 64-64-27/097/2012-383, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 64-АГ 665830, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ИП Глава КФХ Пигарев В. П., полагая, что на части земельного участка с кадастровым номером 64:11:010107:24, переданного в собственность ООО "Березовская нива", расположено принадлежащее ему на праве собственности сооружение (крытая площадка тока), 1-этажный, общая площадь 650,9 кв. м, обратился в суд первой инстанции с требованием о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка от 21.09.2012 г.

ООО "Березовская Нива", считает, что ИП глава КФХ Пигарев В.П. пользуется частью земельного участка и объектом недвижимости, принадлежащими ООО "Березовская нива" на праве собственности, препятствуя Обществу в осуществлении его титульного права собственника, что явилось основанием для обращения ООО "Березовская Нива" в суд с иском о признании отсутствующим правf собственности ИП Главы КФХ Пигарева В. П. на спорную крытую площадку тока.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что право собственности на один и тот же объект недвижимости: сооружение: крытая площадка тока площадью застройки 2037,4 кв. м, объемом 10696,4 куб. м (сооружение) с асфальтовой площадкой площадью застройки 2570 кв. м (сооружение), назначение: нежилое, 1-этажный, площадь застройки 4607,4 кв. м, инв. N 63:214:003:000006750, лит. I,II, адрес (местонахождение): Саратовская область, Духовницкий район, село Березовая Лука, Промзона, принадлежащее ООО "Березовская нива", зарегистрировано и за ИП главой КФХ Пигаревым В. П., в связи с чем оно может быть восстановлено только путём оспаривания зарегистрированного права последнего. Сделав вывод о наличии у ООО "Березовская нива" права собственности на единый объект недвижимости, куда входит и спорная крытая площадка тока площадью 650,9 кв. м, суд отказал в признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка, на котором находится названный объект, как соответствующего требованиям статьи 36 ЗК РФ.

Между тем, судом первой инстанции при принятии оспариваемого судебного акта не учтено следующее.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 4 пункта 52 Постановления N 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

По смыслу указанных разъяснений, применение данного способа защиты возможно лишь по спорам о праве на недвижимое имущество и при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Указанная правовая позиция также выражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

При этом если лицо, считающее себя собственником индивидуально-определенной вещи, фактически не владеет данной вещью, надлежащим способом защиты права собственности является иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, в рамках которого подлежит доказыванию наличие права собственности на спорную вещь, в том числе приобретение истцом права собственности на недвижимую вещь, фактическое владение истцом этой вещью, наличие государственной регистрации права собственности ответчика на соответствующую недвижимую вещь.

Таким образом, установление факта владения спорными объектами недвижимости является существенным для правильного рассмотрения настоящего спора, а также разрешения вопроса о надлежащем способе защиты нарушенного права.

Как видно из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорным объектом - крытая площадка тока, назначение: сооружение (крытая площадка тока), 1-этажный, общая площадь 650,9 кв. м, инв. N 63:214:002:000052900, лит. I, адрес (местонахождение) объекта: Саратовская область, Духовницкий район, с. Березовая Лука, Промзона, владеет ИП глава КФХ Пигарев В. П.

Данное обстоятельство подтвердили в судебном заседании представители ООО "Березовская нива".

В исковом заявлении по делу N А57-20210/2013 (т.1 л.д.10), объединённым в одно производство с арбитражным делом N А57-24385/2012, представитель ООО "Березовская нива" указывает, что ответчик (ИП глава КФХ Пигарев В. П.) пользуется спорным объектом недвижимости и находящимся под ним земельным участком, принадлежащими Обществу на праве собственности, препятствуя последнему в осуществлении правомочий титульного собственника имущества.

Из материалов дела следует, что в 2011 году ООО "Березовская нива" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с требованием к ИП Главе КФХ Пигареву В. П. об истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения и обязании убрать бетонное заграждение (дело N А57-9641/2011). До настоящего времени указанное дело не рассмотрено, что подтверждает довод ИП главы КФХ Пигарева В. П. о владении им спорным объектом недвижимости.

До настоящего времени названное арбитражное дело не рассмотрено, следовательно, крытая площадка тока площадью 650,9 кв. м из владения ИП главы КФХ Пигарева В. П. не выбывала.

Кроме того, в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28 сентября 2012 года по делу N А57-9641/2011, указано, что со слов Предпринимателя, с января 2001 он владеет и пользуется крытой площадкой тока, состоящей из фундамента бутового, стоек и обвязок из 242 металлических столбов, шиферной крыши и асфальтовых полов, площадью 650,9 кв. м, расположенной по адресу: Саратовская область, Духовницкий район, село Березовая Лука, Промзона, с северной стороны бетонного ограждения.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ООО "Берёзовская Нива" в настоящее время не владеет спорным имуществом, следовательно, исходя из положений статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, признание права собственности отсутствующим является ненадлежащим способом защиты нарушенного права.

Аналогичные положения содержатся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2014 г. N 309-ЭС14-6057, постановлении Арбитражного Суда Поволжского округа от 15 августа 2014 г. по делу N А65-19537/2013.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ).

Объект недвижимого имущества - крытая площадка тока, 1-этажный, общая площадь 650,9 кв. м, инв. N 63:214:002:000052900, лит. I, адрес (местонахождение) объекта: Саратовская область, Духовницкий район, с. Березовая Лука, Промзона, существуют в натуре, поэтому лицо, считающее себя собственником имущества и не владеющее спорным имуществом вправе избрать способ защиты нарушенного права, предусмотренный законом, и соответствующий сложившейся судебной практике.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца. Таким образом, избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В рассматриваемом случае возврат спорного имущества может реализовываться собственником не с использованием правового механизма, установленного положениями абзаца 4 пункта 52 Постановления N 10/22, а путем удовлетворения виндикационного иска к фактическому владельцу спорного имущества, если для этого имеются основания, предусмотренные статьей 302 ГК РФ. Именно в рамках заявленного виндикационного иска ООО "Берёзовская Нива" вправе доказывать существование своего зарегистрированного права на спорный объект недвижимости.

Аналогичная позиция изложена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.05.2013 N 16865/12 по делу N А41- 33397/11.

Судебная коллегия отмечает также, что в случае удовлетворения иска о признании отсутствующим зарегистрированного права ИП главы КФХ Пигарева В. П. на спорную площадку нарушенное, по мнению Общества, право ООО "Берёзовская Нива" не будет восстановлено, в связи с выбытием из владения последнего названного имущества. А само по себе исключение из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о регистрации права ИП главы КФХ Пигарева В. П. на спорный объект недвижимости не приведёт к тому, что владеть последним будет ООО "Берёзовская Нива", считающее себя титульным собственником имущества.

Из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статьи 12 ГК РФ следует, что избрание неверного способа защиты гражданских прав является самостоятельным основанием для отказа судом в иске.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о признании отсутствующим право собственности Пигарева В. П. на крытую площадку тока, назначение: сооружение (крытая площадка тока), 1-этажный, общая площадь 650,9 кв. м, инв. N 63:214:002:000052900, лит I, адрес объекта: Саратовская область, Духовницкий район, с. Березовая лука, Промзона, противоречит нормам материального и процессуального права, в связи с чем является ошибочным.

Рассматривая вопрос о правомерности выводов суда первой инстанции об отказе в признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка от 21.09.2012, заключенного между ООО "Березовская Нива" и администрацией Духовницкого муниципального района Саратовской области, судебная коллегия исходит из следующего.

Как указывалось выше, 21.09.2012 в соответствии с постановлением Администрации Духовницкого района Саратовской области N 428 от 14.09.2012 заключен договор купли-продажи земельного участка из государственных земель площадью 12037 кв. м, находящегося по адресу: Саратовская область, Духовницкий район, с. Березовая Лука, промзона, между Администрацией Духовницкого муниципального района Саратовской области и ООО "Березовская нива".

Поскольку часть спорного земельного участка занята объектами недвижимости, принадлежащими ООО "Берёзовская Нива", а при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, суд первой инстанции отказал в признании договора купли-продажи недействительной сделкой со ссылкой на положения ст. 33 п.3, 35 ЗК РФ.

Между тем, отказывая в удовлетворении требования о признании сделки недействительной (ничтожной), судом не учтено следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основные принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

Из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ усматривается, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 этого Кодекса.

При этом в силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка, орган местного самоуправления утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета участка в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Для целей реализации этого права собственник объекта недвижимости обеспечивает за свой счет выполнение в установленном порядке кадастровых работ, при проведении которых путем составления межевого дела формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадью, определенной в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании границ участка подлежат соблюдению требования пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Аналогичная позиция регламентирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 03.06.2014 N 1152/2014 по делу N А10-78/2013.

Из заявления ООО "Березовская Нива" и постановления Администрации N 428 усматривается, что спорный земельный участок испрашивался и предоставлялся в собственность для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих ООО "Березовская нива" по правилам статьи 36 ЗК РФ.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ИП глава КФХ Пигарев В. П. ссылался на нахождение принадлежащего ему объекта недвижимости в границах спорного земельного участка, переданного ООО "Березовская нива" по договору купли-продажи.

Из имеющихся в деле доказательств, в том числе и заключений всех экспертиз, следует, что на земельном участке с кадастровым номером 64:11:010107:24, являющемся предметом спорного договора купли-продажи, находится объект недвижимости - сооружение (крытая площадка тока), 1-этажный, общая площадь 650,9 кв. м, инв. N 63:214:002:000052900, лит I, право на которую в настоящее время зарегистрировано за ИП главой КФХ Пигаревым В. П.

Данное обстоятельство сторонами не оспаривается, подтверждено представителями сторон в судебном заседании.

Следовательно, именно ИП главе КФХ Пигареву В. П. в настоящее время принадлежит исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, занятого названным объектом.

При таких обстоятельствах, земельный участок, передаваемый ООО "Берёзовская Нива" по спорному договору купли-продажи, не мог быть сформирован с учётом площади участка, расположенного под принадлежащим ИП главе КФХ Пигареву В. П. объектом недвижимости.

Как указывалось выше, по смыслу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только сформированные земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Следовательно, земельный участок, сформированный с нарушением требований действующего законодательства, не может быть предметом спорного договора купли-продажи.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок в том виде, в котором он был сформирован, правомерно передан Обществу в собственность по договору купли-продажи для эксплуатации принадлежащих последнему объектов, противоречат статьям 30-32, пункту 3 статьи 33, пункту 2 статьи 35, пункту 1 статьи 36, пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ, поскольку на нём расположено, в том числе, и принадлежащее ИП главе КФХ Пигареву В. П. сооружение - крытая площадка тока.

Такая сделка в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ является недействительной (ничтожной).

Учитывая, что земельный участок, занятый объектами недвижимости, принадлежащими ООО "Берёзовская Нива" и необходимый для их использования, не сформирован по заявлению собственника согласно требованиям пункта 7 статьи 36 и пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", договор купли-продажи земельного участка от 21.09.2012 следует признать недействительным в силу ничтожности в полном объёме.

Вместе с тем, ООО "Берёзовская Нива" не лишено возможности реализовать свои права собственника объектов недвижимости, предусмотренные статьёй 36 ЗК РФ, с соблюдением всех приведённых выше требований земельного законодательства.

Таким образом, решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права, без учёта имеющихся в деле доказательств.

Требования ИП главы КФХ Пигарева В. П. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 21 сентября 2012 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Березовская Нива" и Администрацией Духовницкого муниципального района Саратовской области, подлежат удовлетворению по правилам статьи 168 ГК РФ.

В удовлетворении иска ООО "Берёзовская Нива" следует отказать в связи с избранием ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 03 октября 2014 года по делу N А57-24385/2012 отменить.

Исковые требования индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Пигарева Владимира Петровича удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли - продажи земельного участка от 21 сентября 2012 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Березовская Нива" и Администрацией Духовницкого муниципального района Саратовской области.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Березовская Нива" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Березовская Нива" в пользу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Пигарева Владимира Петровича расходы по уплате госпошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции в сумме 4 000 рублей, за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

С. А. Жаткина

Судьи

Т. С. Борисова В. Б. Шалкин