Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2015 г. N 15АП-24112/14

город Ростов-на-Дону

14 февраля 2015 г.

дело N А53-766/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стрекачёва А.Н.

судей Н.В. Сулименко, Д.В. Емельянова

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Ароян О.У.

при участии:

от индивидуального предпринимателя Лариной И.А.: представитель Ратычев В.В. по доверенности от 22.10.2014,

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ДонСтрой" Кравченко Андрея Витальевича: представитель Кочергин П.В.

по доверенности от 30.05.2014,

от Скворинской О.В.: представитель Вилис А.А. по доверенности от 27.09.2013,

участник долевого строительства Снимщикова О.В., лично,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "СтройГрад" и индивидуального предпринимателя Лариной Ирины Анатольевны

на определение Арбитражного суда Ростовской области от 17.12.2014 по делу N А53-766/2013

принятое в составе судьи Лебедевой Ю.В.

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ДонСтрой" (далее - ООО "ДонСтрой", должник) в Арбитражный суд Ростовской области поступило заявление конкурсного управляющего должника Кравченко Андрея Витальевича (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), согласно которому конкурсный управляющий просил:

Истребовать в пользу ООО "ДонСтрой" из чужого незаконного владения ООО "СтройГрад" следующих объектов недвижимого имущества:

Объект незавершенного строительства, назначение: нежилое. Площадь: общая 539,3 кв.м, степень готовности объекта 75%. Литер А, расположенное по адресу: г. Таганрог, ул. Сергея Шило, 212-2, зарегистрировано за ООО "СтройГрад" на основании акта-приема передачи имущества в уставный капитал ООО "СтройГрад" от 15.04.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 21.06.2013 N 61 A3 714884;

Объект незавершенного строительства, назначение: нежилое. Площадь общая: 543,9 кв.м, степень готовности объекта 75%. Литер Б, расположенное по адресу: г. Таганрог, ул. Сергея Шило, 212-2, зарегистрировано за ООО "СтройГрад" на основании акта-приема передачи имущества в уставный капитал ООО "СтройГрад" от 15.04.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 21.06.2013 N 61 A3 714881;

Объект незавершенного строительства, назначение: нежилое. Площадь: общая 522,3 кв.м, степень готовности объекта 5%. Литер В, расположенное по адресу: г. Таганрог, ул. Сергея Шило, 212-2, зарегистрировано за ООО "СтройГрад" на основании акта-приема передачи имущества в уставный капитал ООО "СтройГрад" от 15.04.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 21.06.2013 N 61 A3 714885;

Объект незавершенного строительства, назначение: нежилое. Площадь: общая 454,1 кв.м, степень готовности объекта 75%. Литер Г, расположенное по адресу: г. Таганрог, ул. Сергея Шило, 212-2, зарегистрировано за ООО "СтройГрад" на основании акта-приема передачи имущества в уставный капитал ООО "СтройГрад" от 15.04.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 21.06.2013 N 61АЗ 714882.

Объект незавершенного строительства, назначение: нежилое. Площадь: общая 537,7 кв.м, степень готовности объекта 80%. Литер Д, расположенное по адресу: г. Таганрог, ул. Сергея Шило, 212-2, зарегистрировано за ООО "СтройГрад" на основании акта-приема передачи имущества в уставный капитал ООО "СтройГрад" от 15.04.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 21.06.2013 N 61 A3 714883;

Объект незавершенного строительства, назначение: нежилое. Площадь: общая 507,6 кв.м, степень готовности объекта 80%. Литер Е, расположенное по адресу г. Таганрог, ул. Сергея Шило, 212-2, зарегистрировано за ООО "СтройГрад" на основании акта-приема передачи имущества в уставный капитал ООО "СтройГрад" от 15.04.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 21.06.2013 N 61АЗ 714880.

Признать право собственности за ООО "ДонСтрой" на следующие объекты недвижимого имущества:

Аннулировать в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации возникновения права собственности у ООО "СтройГрад" право на объекты недвижимости.

Уточнения приняты судом.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 11.09.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, привлечены Управление Росреестра по Ростовской области, Ларина Ирина Анатольевна, Трехсвояков Виктор Николаевич, Виноградов Геннадий Вениаминович, Лавров Андрей Игоревич, Полякова Любовь Валентиновна, Овчаренко Анна Александровна, Подлесный Дмитрий Николаевич, Левицкая Юлия Игоревна.

Определением от 10.11.14 Управление Росреестра по Ростовской области исключено из состава третьих лиц и привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

Определением суда от 17.12.2014 признано за ООО "ДонСтрой" право собственности на следующие объекты недвижимого имущества:

Объект незавершенного строительства, назначение: нежилое. Площадь: общая 539,3 кв.м. степень готовности объекта 75%. Литер А. Адрес (местоположение): Россия, Ростовская область, г. Таганрог, ул. Сергея Шило, 212-2, кадастровый (или условный) номер 61:58:0005267:777;

Объект незавершенного строительства, назначение: нежилое. Площадь общая: 543,9 кв.м. степень готовности объекта 75%. Литер Б. Адрес (местоположение): Россия, Ростовская область, г. Таганрог, ул. Сергея Шило, 212-2, кадастровый (или условный) номер 61:58:0005267:776;

Объект незавершенного строительства, назначение: нежилое. Площадь: общая 522,3 кв.м. степень готовности объекта 5%. Литер В. Адрес (местоположение): Россия, Ростовская область, г. Таганрог, ул. Сергея Шило, 212-2, кадастровый (или условный) номер 61:58:0005267:778;

Объект незавершенного строительства, назначение: нежилое. Площадь: общая 454,1 кв.м. степень готовности объекта 75%. Литер Г. Адрес (местоположение): Россия, Ростовская область, г. Таганрог, ул. Сергея Шило, 212-2, кадастровый (или условный) номер 61:58:0005267:782;

Объект незавершенного строительства, назначение: нежилое. Площадь: общая 537,7 кв.м. степень готовности объекта 80%. Литер Д. Адрес (местоположение): Россия, Ростовская область, г. Таганрог, ул. Сергея Шило, 212-2, кадастровый (или условный) номер 61:58:0005267:779;

Объект незавершенного строительства, назначение: нежилое. Площадь: общая 507,6 кв.м. степень готовности объекта 80%. Литер Е. Адрес (местоположение): Россия, Ростовская область, г. Таганрог, ул. Сергея Шило, 212-2 кадастровый (или условный) номер 61:58:0005267:780.

В остальной части заявленных требований отказано.

ООО "СтройГрад" и индивидуальный предприниматель Ларина Ирина Анатольевна (далее - ИП Ларина И.А.) обжаловали определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ООО "СтройГрад" просит отменить определение суда от 17.12.2014 о признании права собственности за ООО "ДонСтрой" на объекты незавершенного строительства и отказать в иске в полном объеме.

Податель жалобы ссылается на то, что факт статуса должника как застройщика не может являться безусловным основанием для признания за ним права собственности на объекты незавершенного строительства. Не может иметь преюдициальный характер факт включения в реестр требований кредиторов должника требований о передаче квартир. ООО "ДонСтрой" не представило документы, подтверждающие право привлекать к финансированию строительства жилых домов на земельном участке, принадлежащем на праве собственности ИП Лариной И.А., участников долевого строительства. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.12.2012 по делу N А53-31257/2012 установлен факт незаключенности договора подряда на строительство объекта недвижимости. Право на удержание объектов незавершенного строительства, на которое указывает суд, не означает возникновение права собственности на строения у ООО "ДонСтрой" и подтверждает законность регистрации права собственности за Лариной И.А. В материалы дела не представлены доказательства осуществления строительных работ ИП Лариной И.А. либо осуществление ею финансирования. Признание за ООО "ДонСтрой" права собственности на спорные объекты нарушает права и законные интересы дольщиков, заключивших договоры долевого участия в строительстве с ООО "СтройГрад". ООО "ДонСтрой" неоднократно направляло в арбитражный суд исковые заявления с требованием о взыскании стоимости выполненных работ. ООО "СтройГрад" считает, что единственным способом восстановления нарушенного права заявителя может быть только иск о взыскании стоимости фактически выполненных и принятых работ с ИП Лариной И.А.

Индивидуальный предприниматель Ларина И.А. также просит отменить определение суда от 17.12.2014 в части, в которой за ООО "ДонСтрой" было признано право собственности на 6-ть объектов незавершенного строительства в разной степени строительной готовности - Литера А, Б, В, Г, Д, Е, расположенных по адресу: Россия, Ростовская область, г. Таганрог, ул. Сергея Шило, 212-2.

Податель жалобы не согласна с выводом суда первой инстанции о том, что ООО "ДонСтрой" (подрядчик) действовало в отношении спорных объектов как их собственник, создавший объекты для себя. Указывает на то, что ООО "ДонСтрой" не могло в отношении объектов действовать как собственник, так как объекты строились на земельном участке, предоставленном на праве аренды ИП Лариной И.А., и по ее разрешительной документации.

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий ООО "ДонСтрой" Кравченко Андрей Витальевич просит определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

В судебном заседании представитель индивидуального предпринимателя Лариной И.А. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить в обжалуемой части.

Представители конкурсного управляющего ООО "ДонСтрой", Скворинской О.В., участник долевого строительства Снимщикова О.В. просили определение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Ввиду отсутствия возражений лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность определения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ростовской области от 18.06.2013 в отношении ООО "ДонСтрой" введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение, временным управляющим утвержден Байрамбеков Малик Мусаибович.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 20.09.2013 при банкротстве ООО "ДонСтрой" применены правила параграфа 7 Главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.

Сообщение о применении в рамках дела о банкротстве N А53-766/2013 правил параграфа 7 Закона о банкротстве опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 28.09.2013.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.04.2014 ООО "ДонСтрой" признано несостоятельным (банкротом). В отношении должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 02.06.2014 конкурсным управляющим ООО "ДонСтрой" утвержден Кравченко Андрей Витальевич.

23 декабря 2008 года на основании протокола N 08-3 лот N 5 от 18.12.2008 об итогах аукциона между Комитетом по управлению имуществом города Таганрога (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Лариной Ириной Анатольевной (арендатор) заключен договор аренды N 08-1052, находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:58:05267:0248, общей площадью 9 318 кв.м., находящийся по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. С. Шило, дом 212-2. Срок аренды согласован сторонами с 18.12.2008 по 18.12.2013. Цель аренды - строительство индивидуальных малоэтажных домов блокированной застройки. По акту приема-передачи от 23.12.2008 указанный земельный участок передан арендатору.

08 июня 2009 года между ООО "ДонСтрой" (подрядчик) и ИП Лариной И.А. (заказчик) заключен Договор на изготовление проектно-сметной документации N 10, по условиям которого заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя изготовление проектно-сметной документации на строительство двухэтажных жилых домов с мансардным этажом по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. С.Шило, дом 212-2.

10 июня 2009 года между ООО "ДонСтрой" (генеральный подрядчик) и ИП Лариной И.А. (инвестор) заключен договор на строительство объекта недвижимости N 12, из содержания которого следует, что инвестор сдает, генеральный подрядчик принимает на себя подряд по строительству двухэтажных жилых домов с мансардным этажом по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. С.Шило, дом 212-2.

17 июня 2009 года между ИП Лариной И.А. (сторона 1) и ООО "ДонСтрой" (сторона 2) заключен договор N 1, предметом которого является передача стороной 1 стороне 2 функции заказчика на время подготовки и строительства двухэтажные жилых домов с мансардным этажом. К функциям заказчика, переданным по данному договору, относятся: оформление разрешительной документации на строительство, контроль за сроками действия выданных технических условий на присоединение инженерных коммуникаций, обеспечение освобождения территории строительства и иные действия, связанные с подготовкой площади для производства работ, а также организация управления строительства и технический надзор.

24.02.2010 Постановлением Администрации города Таганрога N 739 изменен вид разрешенного использования земельного участка общей площадью 9 318 кв.м., кадастровый номер 61:58:05267:0248, по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. С.Шило, дом 212-2с "для строительства индивидуальных малоэтажных домов блокированной застройки" на "для размещения средне-этажных многоквартирных жилых домов", в соответствии с которым к Договору аренды N 08-1052 от 23.12.2008 подписано Дополнительное соглашение N 11-776 от 11.11.2011.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2011 по делу N А53-13289/11 ИП Лариной И. А. в иске к Администрации города Таганрога о признании права собственности на объект капитального строительства - трехэтажное жилое здание, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Сергея Шило, д. 212-2 было отказано, поскольку истец не доказал факта осуществления строительства здания за счет собственных средств, и пытается признать право собственности на объект, который был незаконно возведен другим лицом.

В результате между ООО "ДонСтрой", с одной стороны, и ИП Лариной И.А. и ООО "СтройГрад", единственным участником которого является ИП Ларина И.А., с другой стороны, возник спор о принадлежности спорных объектов незавершенного строительства.

Рассмотрев материалы дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части признания права собственности на спорное имущество, в связи со следующим.

Согласно статье 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Кроме того, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 34 Постановления Пленума от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно положениям пункта 1 статьи 218, статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

При рассмотрении требований о включении в реестр требований о передаче жилых помещений судами неоднократно было установлено, что именно ООО "ДонСтрой" осуществило строительство жилых домов на земельном участке с кадастровым (или условным) номером 61:58:0005267:248, площадью 9318 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Таганрог, ул. Шило, 212-2, за счет привлеченных средств участников строительства, с которыми заключило договоры инвестирования строительства (создания) зданий. Всего было заключено 98 договоров инвестирования строительства (создания) зданий.

Конкретные обстоятельства финансирования строительства многоквартирных жилых домов по адресу: Россия, Ростовская область, г. Таганрог, ул. Шило, 212-2, порядок внесения денежных средств за каждое отдельное жилое помещение, доказательства направления внесенных денежных средств на строительство были рассмотрены и установлены при рассмотрении требований кредиторов о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "ДонСтрой".

Определения о включении в реестр требований о передаче жилых помещений были обжалованы ответчиками в установленном законом порядке, были оставлены без изменения и правомерно были приняты во внимание судом первой инстанции в контексте статьи 69 АПК РФ.

Материалы дела свидетельствуют о том, что, по сути, ИП Ларина И.А. не доказала факта осуществления строительства здания за счет собственных средств.

Согласно пункту 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве правила, установленные параграфом 7 гл. IX настоящего Закона, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.

Исходя из пункта 3 статьи 201.1 Закона о банкротстве сведения о том, что должник является застройщиком, подлежат указанию должником либо, если об этом известно конкурсному кредитору или уполномоченному органу, также ими в заявлении о признании должника банкротом.

В этом случае арбитражный суд указывает на применение при банкротстве должника правил параграфа 7 гл. IX Закона о банкротстве в определении о принятии заявления о признании должника банкротом. Сведения о принятии заявления о признании должника банкротом подлежат опубликованию в порядке, установленном ст. 28 Закона о банкротстве.

Если сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд выносит по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве должника правил параграфа 7 гл. IX Закона о банкротстве. Сведения, содержащиеся в указанном определении, подлежат опубликованию в порядке, установленном ст. 28 Закона о банкротстве. Указанное определение может быть обжаловано.

Исходя из изложенного Закон о банкротстве устанавливает самостоятельное понятие застройщика, отличающееся от указанного в Градостроительном кодекса Российской Федерации (ГрК РФ). При этом понятие застройщика, приведенное в Законе о банкротстве, не связывается с обладанием на каком-либо праве земельным участком, на котором осуществлялось строительство.

Таким образом, при банкротстве организации, к которой имеются требования граждан о передаче жилых помещений, если она не является правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство, применяются правила параграфа 7 гл. IX "Банкротство застройщиков" Закона о банкротстве.

Главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является приоритетная защита категории непрофессиональных инвесторов, которые, внося авансом большую часть денежных средств или иного имущества в целях строительства и последующего получения жилья, несут значительные риски недобросовестности застройщика, риски от различных факторов рынка жилищного строительства, от долгостроя и т.п.

В данном случае, именно за их денежные средства построены объекты строительства.

Результатом проведения процедуры банкротства по правилам седьмого параграфа должно стать удовлетворение требований участников строительства и передача им жилых квартир или же передача объекта незавершенного строительства в ЖСК, сформированное по правилам седьмого параграфа Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве, в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).

При этом, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена только при условиях, что объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности; земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.07.2013 N 3210/13 по делу N А40-173781/09-155-1242, при возникновении между сторонами имущественного спора о правах на вновь созданное (спорное) здание, отсутствие государственной регистрации права собственности на спорный объект за обществом не может служить основанием к отказу в иске, поскольку только на основании судебного акта, разрешившего возникший спор о правах на указанный объект, может быть осуществлена государственная регистрация права.

Следовательно, право собственности на спорные объекты недвижимости в условиях спора об их принадлежности может быть зарегистрировано в установленном порядке лишь по итогам рассмотрения возникшего имущественного спора в судебном порядке.

Таким образом, формальная государственная регистрация права собственности на имя Лариной И.А. на спорные объекты недвижимости, осуществленная в упрощенном порядке при наличии спора о принадлежности спорных объектов незавершенного строительства и вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2011 г. по делу N А53-13289/11, не носит правопорождающий характер, не влияет на рассмотрение настоящего спора и представляет собой злоупотребление правом со стороны Лариной И.А. (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд принял во внимание, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.12.2012 по делу N А53-31257/12 в исковых требованиях Лариной И.А. к ООО "ДонСтрой" о внесении изменений в п.1.3. договора подряда от 10 июня 2009 года отказано. При этом в мотивировочной части решения суд установил, что предмет данного договора не согласован, в связи с чем, данный договор является незаключенным.

Соответственно, незаключенный договор подряда от 10 июня 2009 года не влечет наступления каких-либо правовых последствий для сторон в соответствии с его условиями.

Таким образом, у ООО "ДонСтрой" отсутствует обязанность с момента подписания незаключенного договора по передаче Лариной И.А. объектов незавершенного строительства, а созданная обществом вещь (объекты незавершенного строительства) является его собственностью как созданная для самого себя.

Положения Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", на который ссылается ответчик, суд правомерно посчитал неприменимыми к спорным правоотношениям, поскольку в рамках настоящего дела рассматривается фактически вещно-правовой иск о признании права собственности на объекты недвижимости, а названное Постановление принято, как следует из преамбулы к нему, в связи с вопросами, возникающими у арбитражных судов при рассмотрении споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, т.е. касается вопросов обязательственного (договорного) права. Ссылка на правовые позиции, содержащиеся в названном Постановлении не могут восполнить факт отсутствия договора подряда.

Не может рассматриваться в качестве самодостаточного основания для возникновения права собственности ИП Лариной И.А. факт предоставления ей земельного участка в аренду.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

Статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, основания приобретения права собственности.

В числе первоначальных способов приобретения права собственности согласно положений статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует такое основание как приобретение права собственности на объект недвижимости лишь по факту обладания земельным участком на праве аренды.

Для приобретения права собственности на новую вещь необходимо доказывать факт ее создания своими силами либо за свой счет для себя.

В материалы дела не представлены доказательства осуществления строительных работ ИП Лариной И.А. либо осуществление ею соответствующего финансирования. Факты, свидетельствующие об обратном, установлены преюдициально при рассмотрении иных дел с участием тех же лиц.

Кроме того, на настоящий момент срок действия договора с ИП Лариной И.А. истек. Ларина И.А. не является пользователем данного земельного участка. Как следует из письма КУИ от 14.10.2014 N 11692 по сведениям Автоматизированной системы учета муниципальных земель (АС УМЗ) на основании Акта приема-передачи имущества в уставной капитал ООО "СтройГрад" от 15.04.2013, начисление арендной платы за фактическое использование указанного земельного участка производятся ООО "СтройГрад".

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога согласие на передачу прав и обязанностей по договору аренды на указанный земельный участок и внесении его в уставный капитал ООО "СтройГрад" не выдавал.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 по делу N А53-766/2013 применены обеспечительные меры в отношении земельного участка расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г. Таганрог, ул. Сергея Шило, 212-2. в виде запрета Комитету по управлению имуществом г. Таганрога заключать договор аренды земельного участка с другим лицом, помимо ООО "ДонСтрой". Аналогичные меры приняты в рамках уголовного дела (постановление Таганрогского городского суда Ростовской области от 25 ноября 2013 года по уголовному делу N 2013577587, возбужденному в отношении Лариной И.А. по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.)

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Соответственно введение хотя бы одного жилого дома на данной территории в эксплуатацию, т.е. достижение цели предоставления публичным собственником земельного участка в аренду, в силу закона влечет возникновение права собственности на земельный участок у жильцов, как следствие влечет прекращение государственной собственности и прав аренды в силу закона, что исключает предоставление каких-то преимуществ арендатору земельного участка.

Не может рассматриваться в качестве достаточного основания для возникновения права собственности ИП Лариной И.А. получение ею разрешений на строительство.

Как следует из материалов дела, 29.06.2012 Комитет по архитектуре и градостроительству выдал Лариной И.А. разрешения на строительство N RU 61311000207, N RU 61311000-208, N RU 61311000-209, N RU 61311000-210, N RU 61311000-211, N RU 61311000-212.

Данные разрешения выданы после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2011 по делу N А53-13289/11 в соответствии с которым ИП Лариной И.А. отказано в признании ее права собственности на спорные объекты недвижимости.

Данное решение мотивировано отсутствием документального оформления процесса строительства (получение разрешительной документации и т.п.), и не доказанностью ИП Лариной И.А. факта осуществления строительства здания за счет собственных средств. Если восполнение первого обстоятельства возможно путем получения разрешений на строительство, то второе обстоятельство носит фактически неустранимый характер.

Также в материалах дела отсутствуют доказательства того, что после получения названных разрешений на строительство выполнялись строительные работы на спорных объектах недвижимости. Фактически ИП Ларина И.А. использовала полученные разрешения на строительство только для того, чтобы оформить право собственности на свое имя на спорные объекты во внесудебном порядке.

Суд пришел к правомерному выводу о том, что разрешения на строительство N RU 61311000-207, N RU 61311000-208, N RU 61311000-209, N RU 61311000-210, N RU 61311000-211, N RU 61311000-212 могут быть расценены как доказательство административной легитимизации спорного недвижимого имущества.

В решении Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2011 по делу N А53-13289/11 суд пришел к выводу, что истец (ИП Ларина И.А.) не доказал факта осуществления строительства здания за счет собственных средств, и пытается признать право собственности на объект, который был незаконно возведен другим лицом.

Между тем, после получения разрешений на строительство с учетом назначения предоставленного земельного участка (для размещения среднеэтажных многоквартирных домов) спорные объекты недвижимости утратили признаки самовольной постройки и стали предметом гражданского оборота.

На основании изложенного, учитывая правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.07.2013 N 3210/13 по делу N А40-173781/09-155-1242, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для возникновения права собственности ИП Лариной И.А., несмотря на наличие формальной государственной регистрации права в упрощенном порядке.

В силу того, что никто не вправе передать больше прав, чем имеет сам, а правомочия владения, пользования и распоряжения вещью принадлежат исключительно собственнику (ст. 209 ГК РФ), то отсутствуют основания для возникновения права собственности у ООО "СтройГрад" в результате совершения ничтожной сделки (168 Гражданского кодекса Российской Федерации) - внесения имущества в уставный капитал Лариной И.А.

Суд пришел к правильному выводу о том, что ООО "СтройГрад", не являясь владельцем спорного имущества, является недобросовестным приобретателем спорного имущества в смысле пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", поскольку ИП Ларина И.А. является единственным участником ООО "СтройГрад".

В материалы дела представлены договоры долевого участия, в соответствии с условиями которых ООО "СтройГрад" привлекло к участию в строительстве иных дольщиков. Из условий представленных договоров долевого участия следует, что заключены они в августе 2013 года, т.е. в период, когда в отношении ООО "Донстрой" уже была введена процедура наблюдения. При этом срок передачи доли, представляющей собой отдельную квартиру, по названным договорам долевого участия определен как 15.01.2014 (п. 2.5. договора). Таким образом, общий срок строительства многоквартирного жилого дома составляет менее четырех календарных месяцев.

С учетом того, что в период заключения названных договоров долевого участия ИП Ларина И.А. обращалась в арбитражный суд с иском к ООО "ДонСтрой" о применении последствий незаключенности договора строительного подряда в виде освобождения земельного участка, объектов незавершенного строения от оборудования, мусора, передачи земельного участка, объектов незавершенного строительства, передачи объектов (дело N А53-5141/2013), а на имя ООО "СтройГрад" не были переоформлены разрешения на строительство, права аренды земельного участка, объекты недвижимости фактически находились во владении ООО "ДонСтрой", суд пришел к правомерному выводу о том, что заключение данных договоров не преследовало цель передачи новым дольщикам жилых помещений, а направлены лишь на создание формальных препятствий в оспаривании зарегистрированного права ООО "СтройГрад".

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 25 апреля 2014 по делу N А53-766/2013 установил, что, несмотря на осведомленность о том, что объекты построены за счет привлеченных средств участников строительства, предъявивших требования о передаче жилых помещений, в указанных объектах в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "ДонСтрой", Ларина И.А., являясь единственным участником общества ООО "СтройГрад", привлекает денежные средства новых дольщиков на уже реализованные ранее ООО "ДонСтрой" квадратные метры, тем самым, создавая так называемых добросовестных приобретателей жилья и нарушает права и законные интересы как участников, предъявивших свои требования в рамках дела о банкротстве ООО "ДонСтрой", так и новых дольщиков, которые также становятся заложниками спорных взаимоотношений между ИП Лариной И.А., ООО "СтройГрад" и ООО "ДонСтрой".

Таким образом, заключение ООО "СтройГрад" договоров долевого участия с новыми лицами не может препятствовать признанию права собственности за ООО "ДонСтрой" на спорные объекты недвижимости, созданные за счет финансирования участников, предъявивших свои требования в рамках дела о банкротстве ООО "ДонСтрой".

Судом правомерно не признан обоснованным довод ответчика о том, что права ООО "ДонСтрой" не нарушены фактом государственной регистрации права собственности за ИП Лариной И.А., а затем за ООО "СтройГрад", а лицами, чьи права в действительности нарушены, являются якобы граждане - инвесторы.

Как установлено судом, по итогам рассмотрения заявлений о включении в реестр требований о передаче жилых помещений в деле о банкротстве, граждане, финансировавшие строительство, получили лишь права требования к ООО "ДонСтрой" о передаче жилых помещений, а не возможность признать вещные права на результат строительства.

Кроме того, при таком подходе нарушается принцип пропорционального удовлетворения требований кредиторов. Незавершенные строительством объекты находятся в разной степени готовности. Соответственно преимущество получили бы граждане, чьи квартиры находятся в большей степени готовности.

Не учитывает ответчик и тот факт, что отдельные квартиры еще не возведены вовсе, что исключает возможность признания права собственности на несуществующий объект права. Наконец, как пояснял представитель конкурсного управляющего, в домах имеются нераспределенные квартиры, на которые не может быть притязаний со стороны дольщиков.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Решение вопроса о надлежащем способе защиты нарушенного права (признание права собственности или виндикация) поставлено в зависимость от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Ответчик ИП Ларина И.А. в пояснениях указывает, что ООО "ДонСтрой" фактически владение объектами не утрачивал, ООО "СтройГрад" фактически владение объектами не получил.

Факт исполнения ИП Лариной И.А. обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком не подтверждает фактического владения объектами незавершенного строительства. Кроме того суд принимает во внимание, что ИП Ларина И.А. обращалась в арбитражный суд с иском к ООО "ДонСтрой" о применении последствий незаключенности договора строительного подряда в виде освобождения земельного участка, объектов незавершенного строения от оборудования, мусора, передачи земельного участка, объектов незавершенного строительства, передачи объектов (дело N А53-5141/2013).

В иске частично отказано по мотиву недоказанности оснований заявленных требований, а частично производство по делу N А53-5141/2013 прекращено в связи с отказом от иска Лариной И.А., однако само по себе обращение с такого рода иском свидетельствует о том, что Ларина И.А. не рассматривала себя на момент обращения в суд с иском в качестве фактического владельца спорных объектов недвижимости и земельного участка, на которых они расположены.

Кроме того, в постановлении Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2013 года по делу N А53-5141/2013 судом сделан вывод о том, что учитывая, что истец (ИП Ларина И.А.) окончательный расчет с ответчиком (ООО "ДонСтрой") не произвела, обязательство по передаче объектов незавершенного строительства у ответчика не возникло. Следовательно, фактическим владельцем на момент рассмотрения названого спора являлось ООО "ДонСтрой".

Кроме того, в материалы дела представлены доказательства свидетельствующие о фактическом владении спорным имуществом ООО "ДонСтрой" либо жильцами с ведома и согласия ООО "Донстрой": договор N 384049 об оказании услуг связи от 26 марта 2012, заключенный с жильцом Литвиненко И.С.; договоры на абонентское обслуживание услуг связи по данному адресу; квитанции об оплате оказанных услуг, письменные пояснения жильцов, фактически проживающих в спорных объектах недвижимости, сметы на ремонт жилых помещений по данному адресу, коллективные обращения граждан, свидетельствующие о том, что они фактически проживают в спорных объектах недвижимости, обращения администрации г. Таганрога к ИП Лариной, из которых следует, что Администрации известно о факте проживания граждан в спорных объектах недвижимости (письмо N 04.1-3672 от 13.08.2013); публикации в местной газете, а также иные документы.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что конкурсным управляющим выбран верный способ защиты нарушенных прав - заявление о признании права собственности на спорные объекты недвижимости.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.

ООО "СтройГрад" выражает несогласие с выводом суда первой инстанции относительно правовых последствий признания договора подряда незаключенным. Считает, что с признанием договора незаключенным у ООО "ДонСтрой" не отпала обязанность передавать построенные им объекты и не возникло право собственности на них; признание договора незаключенным не свидетельствует о том, что он больше не порождает прав и обязанностей по нему.

Между тем, апеллянтом не учтено, что незаключенный договор не порождает прав и обязанностей, поэтому он не может быть изменен или расторгнут, по нему нельзя требовать взыскания убытков, договорных пеней, штрафов, неустоек в случае ненадлежащего исполнения.

Из материалов дела видно и не опровергается апеллянтами, что строительство спорных объектов осуществлялось за счет денежных средств инвесторов, с которыми у ООО "ДонСтрой" были заключены договоры об участии в долевом строительстве. Таким образом, строительство осуществлялось ООО "ДонСтрой" за счет привлеченных им средств инвесторов.

Судебные акты по включению в реестр требований кредиторов должника требований о передаче жилых помещений и судебный акт об отказе в признании права собственности на спорные объекты за Лариной И.А. являются преюдициальными. Утверждение ООО "СтройГрад" об обратном является необоснованным.

ООО "СтройГрад" так же не согласно с выводами суда первой инстанции относительного того, что срок действия договора аренды в настоящее время истек и ИП Ларина И.А. не является пользователем земельного участка.

Указанный довод отклоняется апелляционным судом, поскольку не подтверждается материалами дела и противоречит пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор возобновляется только при условии пользования арендатором земельным участком. В рассматриваемом случае ни ИП Ларина И.А., ни ООО "СтройГрад" не пользуются земельным участком.

Доводы, приведенные в апелляционных жалобах, свидетельствуют о несогласии их подателей с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции доказательств, но не опровергают выводы суда.

Апелляционные жалобы не содержит доводов, которые бы могли повлиять на правовую оценку спорных правоотношений и которые не были бы учтены судом.

Доводы подателей жалоб, приведенные в апелляционных жалобах, аналогичны доводам, приведенным последними в суде первой инстанции, и направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и имеющихся в материалах дела доказательств, которым суд первой инстанции дал надлежащую оценку. Апелляционный суд считает, что оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 17.12.2014 по делу N А53-766/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.Н. Стрекачёв

Судьи

Н.В. Сулименко
Д.В. Емельянов

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.