Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2015 г. N 15АП-8662/15 (ключевые темы: рыночная стоимость - нежилые помещения - судебный эксперт - исполнительное производство - объекты недвижимости)

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2015 г. N 15АП-8662/15

город Ростов-на-Дону

06 июля 2015 г.

дело N А53-29932/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии:

от истца: представителя Астахова В.А. по доверенности 10.02.2014,

от третьих лиц:

от Арсентьевой С.В.: представителя Новиковой Г.М. по доверенности от 10.02.2014,

от УФССП по РО: представителя Богославской Е.А. по доверенности от 03.04.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

индивидуального предпринимателя Арсентьева Константина Анатольевича, Арсентьевой Светланы Вячеславовны и Прибылова Павла Петровича

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30 апреля 2015 года по делу N А53-29932/2014

по иску индивидуального предпринимателя Арсентьева Константина Анатольевича

к обществу с ограниченной ответственностью "ЮгПрайсКонсалтинг"

при участии третьих лиц: Кировского районного отдела судебных приставов города Ростова-на-Дону Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области, Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области, Прибылова Павла Петровича, Потерина Сергея Николаевича,

общества с ограниченной ответственностью "Поиск", Арсентьевой Светланы Вячеславовны, Федерального бюджетного учреждения "Южный региональный центр судебной экспертизы", Межрайонной инспекции федеральной налоговой службы N 25 по Ростовской области, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 24 по Ростовской области, Управления Пенсионного фонда России в Кировском районе города Ростова-на-Дону,

об оспаривании достоверности отчета оценщика,

принятое в составе судьи Бондарчук Е.В.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Арсентьев Константин Анатольевич (далее - ИП Арсентьев К.А., истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЮгПрайсКонсалтинг" (далее - ООО "ЮПК", ответчик, независимый оценщик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, установленной отчетом об оценке от 14.11.2014 N 07-02/81/0407/14-203.

Исковые требования мотивированы тем, что в рамках исполнительного производства, возбуждённого в отношении предпринимателя, по поручению судебного пристава-исполнителя ООО "ЮПК" был подготовлен отчёт от 14.11.2014 N 07-02/81/0407/14-203 об оценке рыночной стоимости 3-х объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве общей долевой собственности ИП Арсентьеву К.А. Данный отчёт выполнен с нарушением норм действующего законодательства, регламентирующих порядок проведения оценки объектов недвижимого имущества, рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимости значительно занижена, является недостоверной, что нарушает права предпринимателя как собственника объектов недвижимости.

Определениями суда от 19.01.2015 и от 18.03.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Кировский районный отдел судебных приставов г. Ростова-на-Дону Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области; Управление Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области; Прибылов Павел Петрович; Потерин Сергей Николаевич; ООО "Поиск"; Арсентьева Светлана Вячеславовна; Межрайонная инспекция федеральной налоговой службы N 25 по Ростовской области; Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N 24 по Ростовской области; Управление Пенсионного фонда России в Кировском районе г. Ростова-на-Дону.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30 апреля 2015 года по делу N А53-29932/2014 исковые требования удовлетворены, признан недостоверным отчёт независящего оценщика от 14.11.2014 N 07-02/81/0407/14-203, составленный в отношении имущества, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, ул. Еременко, 64, и принадлежащего на праве общей долевой собственности Арсентьеву К.А.:

- нежилых помещений комнат N N 1-18 на первом этаже, NN 1-11 на втором этаже, лит. А (доля в праве 1/2);

- нежилых помещений комнат N N 1, 2, 3, 4, технический этаж, литер А (доля в праве 33/100);

- земельного участка с кадастровым номером 61:44:071401:0089 (доля в праве 33/100).

Одновременно с этим, суд первой инстанции, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 27 от 16.05.2014 "О некоторых вопросах применения законодательства об исполнительном производстве", признал соответствующим для использования в исполнительном производстве заключение судебного эксперта N 02-15 от 10.04.2015, подготовленное экспертом ООО "ЮгАудит" Гальченко Л.Д., согласно которому рыночная стоимость имущества, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, ул. Еременко, 64, принадлежащего на праве общей долевой собственности Арсентьеву К.А., в состав которого входят:

- нежилое помещение комнаты N N 1-18 на первом этаже, NN 1-11 на втором этаже, лит.А (доля в праве 1/2);

- нежилое помещение комнаты N N 1, 2, 3, 4, технический этаж, литер А (доля в праве 33/100);

- земельный участок с кадастровым номером 61:44:071401:0089 (доля в праве 33/100), составляет 33 220 000 руб.

С ООО "ЮПК" в пользу ИП Арсентьева К.А. взысканы 2 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины и 9 000 руб. судебных расходов за проведение судебной экспертизы.

Судебный акт мотивирован тем, что оценщиком при подготовке оспариваемого отчёта нарушены требования Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерацит" и Федеральных стандартов оценки: ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254-256. Оценщик при подготовке отчета использовал некорректные объекты-аналоги. Сравнение оцениваемого имущества с объектами, имеющими несопоставимые с объектом оценки характеристики, не отражает реальную стоимость, поэтому стоимость объекта оценки в размере 30 532 800 руб. не может быть принята в качестве рыночной стоимости объекта, подлежащей учету при реализации имущества должника.

С принятым судебным актом не согласились ИП Арсентьев К.А., Арсентьева С.В. и Прибылов П.П., в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратились с апелляционными жалобами.

ИП Арсентьев К.А. и Арсентьева С.В. обжалуют решения суда первой инстанции только в той части, в которой суд указал, что заключение судебного эксперта N 02-15 от 10.04.2015 является соответствующим для его дальнейшего использования в исполнительном производстве.

Доводы апелляционных жалоб заявителей сводятся к перечислению недостатков заключения судебной экспертизы, положенной в основу судебного акта. Апеллянты полагают, что сведения о рыночной стоимости, указанные судебным экспертом в заключении N 02-15 от 10.04.2015, являются недостоверными, т.к. экспертом допущены существенные нарушения норм действующего законодательства при подготовке своего заключения, рыночная стоимость объектов оценки занижена.

Прибылов П.П. оспаривает решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска о признании недостоверным отчёта независимого оценщика от 14.11.2014 N 07-02/81/0407/14-203. Доводы апелляционной жалобы заявителя сводятся к тому, что в 2014 году спорное имущество оценивалось независимыми оценщиками и экспертами трижды, при этом определяемая рыночная стоимость имущества никогда не превышала 30 млн. руб. Истцом не представлены допустимые и достоверные доказательства, свидетельствующие о недостоверности оспариваемого заключения независимого оценщика от 14.11.2014 N 07-02/81/0407/14-203.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ИП Арсентьева К.А. и Арсентьевой С.В. поддержали доводы апелляционных жалоб своих доверителей, просили решение суда первой инстанции отменить в части указания судом на возможность использования в ходе дальнейшего исполнительного производства сведений о рыночной стоимости объектов недвижимого имущества в размере 33 220 000 руб., определённой судебным экспертом. Представители пояснили, что суд первой инстанции должен был критически оценить как оспариваемый отчёт независимого оценщика, так и заключение судебного эксперта, удовлетворить заявленный иск и не устанавливать рыночную стоимость имущества, которой надлежит руководствоваться судебному приставу-исполнителю. Последний должен был определить данную стоимость в общем порядке, путём назначения новой оценки имущества.

Представитель УФССП по РО оставила разрешение апелляционных жалоб на усмотрение суда.

Представителем Арсентьевой С.В. было заявлено ходатайство о вызове и допросе в судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперта Гальченко Л.Д., подготовившей заключение судебной экспертизы N 02-15 от 10.04.2015.

Представитель ИП Арсентьева К.А. заявленное ходатайство поддержал, представитель УФССП по РО вопрос о возможности удовлетворения данного ходатайства оставила на усмотрение суда.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции считает необходимым его отклонить по следующим основаниям.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции эксперт Гальченко Л.Д. допрашивалась в судебном заседании 23.04.2015 по всем тем вопросам, которые отражены в апелляционных жалобах ИП Арсентьева К.А. и Арсентьевой С.В. Основания полагать, что эксперт даст иные пояснения по своему заключению, нежели им были даны в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Кроме того, в силу положений частей 2, 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявители апелляционных жалоб ограничены в объёме предоставляемых доказательств в суде апелляционной инстанции. При рассмотрении дела в суде первой инстанции ни истцом, ни Арсентьевой С.В. не заявлялось ходатайство о повторном вызове эксперта в судебное заседание, при этом доказательства того, что выше указанные лица по объективным причинам не смогли обратиться с данным ходатайством, апеллянтами не представлены. В связи с этим, суд апелляционной инстанции полагает доказательства, представленные в материалы дела, достаточными для рассмотрения апелляционных жалоб по существу.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб (согласно сведениям ЕГРЮЛ ООО "Поиск" ещё на дату рассмотрения дела в суде первой инстанции было ликвидировано). В отношении не явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, апелляционные жалобы рассмотрены по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Кировским районным отделом судебных приставов города Ростова-на-Дону УФССП по РО в отношении ИП Арсентьева К.А. возбуждён ряд исполнительных производств, которые в последующем были объединены в сводное исполнительное производство N 2552/14/27/61/СД, общая сумма задолженности предпринимателя по которому составляет 47 303 574 руб. 22 коп.

В рамках сводного исполнительного производства 13.03.2014 судебным приставом - исполнителем наложен арест на объекты недвижимого имущества, принадлежащие ИП Арсентьеву К.А. на праве общей долевой собственности, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Еременко, д. 64, а именно: на нежилое помещение, состоящее из комнат N N 1-18 на первом этаже, NN 1-11 на втором этаже, общей площадью 2578,5 кв.м. в здании лит. А (1/2 доли в праве общей собственности); на нежилое помещение, состоящее из комнат NN 1, 2, 3, 4 общей площадью 58,1 кв.м. технический этаж в здании лит. А (33/100 доли в праве общей собственности); на земельный участок с кадастровым номером 61:44:071401:0089 общей площадью 3 365 кв.м. (33/100 доли в праве общей собственности).

Постановлением от 27.10.2014 судебный пристав-исполнитель привлёк к участию в исполнительном производстве специалиста-оценщика ООО "ЮПК", которому поручено определить рыночную стоимость выше указанного имущества, принадлежащего должнику ИП Арсентьеву К.А.

По итогам проведённых работ по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества ООО "ЮПК" составлен отчёт от 14.11.2014 N 07-02/81/0407/14-203, согласно которому общая рыночная стоимость объектов оценки составила 30 532 800 руб. (1/2 доли в праве общей собственности на нежилое помещение, состоящее из комнат NN 1-18 на первом этаже, NN 1-11 на втором этаже, оценены в размере 23 253 400 руб.; 33/100 доли в праве общей собственности на нежилое помещение, состоящее из комнат NN 1, 2, 3, 4 на техническом этаже, оценены в размере 345 300 руб.; 33/100 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:071401:0089 оценены в размере 6 934 100 руб.).

Постановлением от 18.11.2014 судебный пристав-исполнитель принял результаты оценки в соответствии с отчётом от 14.11.2014 N 07-02/81/0407/14-203, подготовленным ООО "ЮПК".

Указывая на недостоверность отчёта независимого оценщика, ссылаясь на занижение рыночной стоимости объектов оценки, ИП Арсентьев К.А. обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Согласно положениям частей 1, 2 Федерального закона Российской Федерации N 229-ФЗ от 02.10.2007 "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки, в том числе, недвижимого имущества.

В пункте 5 постановления N 27 от 16.05.2014 "О некоторых вопросах применения законодательства об исполнительном производстве" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что статьей 85 Закона об исполнительном производстве предусмотрен ряд случаев, когда судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права. При этом частью 7 данной статьи предусмотрено, что стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Следовательно, оспаривание результатов оценки, приведенной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов сторон исполнительного производства. Вместе с тем не исключается и оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества.

В целях эффективного решения вопроса о правомерности произведенной оценки и оптимизации разрешения споров в арбитражных судах к участию в деле об оспаривании результатов оценки, указанной оценщиком в отчете, необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя. При оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества к участию в деле привлекается оценщик.

При рассмотрении споров об оценке имущества арбитражный суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях существо спора заключается в определении достоверности произведенной оценки.

В случае, если в ходе судебного разбирательства была определена надлежащая оценка имущества, в резолютивной части судебного акта об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или об оспаривании результатов оценки арбитражный суд на основании или по аналогии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ указывает соответствующую оценку, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Порядок осуществления оценочной деятельности на территории Российской Федерации установлен Федеральным законом Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности" (далее - Закон N 135-ФЗ). Кроме этого, требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки (далее - ФСО).

Согласно статье 11 Закона N 135-ФЗ отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, являющихся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона N 135-ФЗ).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

В целях проверки обоснованности доводов истца о недостоверности сведений оспариваемого отчёта об оценке в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции назначалась судебная экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Еременко, 64, принадлежащего ИП Арсентьеву К.А. на праве общей долевой собственности: нежилого помещения, комнаты N N с 1 по 18 на 1 этаже; NN с 1 по 11 на 2 этаже, общей площадью 2578,5 кв.м., литер А., условный N 61-61-01/448/2008-328 (общая долевая собственность: ?); нежилого помещения комнаты NN 1, 2, 3, 4, общей площадью 58,1 кв.м. технический этаж, литер А., условный N 61-61-01/448/2008-326 (общая долевая собственность: 33/100); земельного участка общей площадью 3 365 кв.м. кадастровый номер 61:44:07 14 01:0089 (общая долевая собственность: 33/100).

По итогам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО "ЮгАудит" Гальченко Л.Д. от 10.04.2014 N 02-15, согласно которому рыночная стоимость расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, ул. Еременко, 64, принадлежащего на праве общей долевой собственности Арсентьеву К.А. недвижимого имущества, в состав которого входят: нежилое помещение комнаты NN 1-18 на первом этаже, NN 1-11 на втором этаже, лит. А (доля в праве 1/2); нежилое помещение комнаты NN 1, 2, 3, 4, технический этаж, литер А (доля в праве 33/100); земельный участок с кадастровым номером 61:44:071401:0089 (доля в праве 33/100) составляет 33 220 000 руб.

Оценив заключение судебного эксперта, суд первой инстанции признал достоверными изложенные в нём сведения, в связи с чем признал недостоверным оспариваемый отчёт независимого оценщика от 14.11.2014 N 07-02/81/0407/14-203 и, руководствуясь пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 27 от 16.05.2014 "О некоторых вопросах применения законодательства об исполнительном производстве", указал на применимость в рамках дальнейшего исполнительного производства рыночной стоимости имущества предпринимателя, определённой судебным экспертом в размере 33 220 000 руб.

ИП Арсентьев К.А. и Арсентьева С.В. с выводами суда о достоверности заключения судебной экспертизы и о возможности дальнейшего применения в ходе исполнительного производства сведений о рыночной стоимости объектов недвижимости, содержащихся в заключении судебного эксперта, не согласились. В апелляционных жалобах заявители указали на те недостатки судебной экспертизы, которые, по их мнению, не позволяют расценивать заключение эксперта в качестве достоверного доказательства по делу.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с доводами апелляционных жалоб ИП Арсентьева К.А. и Арсентьевой С.В. по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Гальченко Л.Д., проводившая судебную экспертизу, имеет дополнительное высшее образование по квалификации оценщика, что подтверждается дипломом от 12.08.2010, в 2013 году проходила повышение квалификации по программе "Оценочная деятельность", с 26.10.2010 является членом некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков". Данные обстоятельства свидетельствует о наличии у эксперта квалификации, достаточной для проведения исследования по вопросу, поставленному судом первой инстанции. Заявление представителем Арсентьевой С.В. в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции отвода эксперту Гальченко Л.Д., который был отклонён судом, само по себе не свидетельствует о наличии в экспертном заключении недостатков, которые бы не позволили суду первой инстанции оценить данное заключение как достоверное доказательство по делу, и не может свидетельствовать об отсутствии у эксперта должной квалификации.

Из буквального содержания вопроса, поставленного судом на разрешение судебной экспертизы, следует, что эксперту надлежало определить рыночную стоимость объектов недвижимого имущества на дату проведения экспертизы. В заключении судебного эксперта имеется указание на то, что экспертиза проводилась 06.04.2015, само заключение составлено 10.04.2015. Таким образом, у суда апелляционной инстанции не возникает сомнений о том, что рыночная стоимость объектов недвижимого имущества была определена экспертом на дату 06.04.2015.

В заключении судебной экспертизы имеется указание на то, что эксперт пользовался информацией, размещённой в газетах "Всё для Вас", "Из рук в руки" за второе полугодие 2006 года. Опрошенная в судебном заседании 23.04.2015 суда первой инстанции эксперт Гальченко Л.Д. пояснила, что данное указание является технической опечаткой. Из содержания судебной экспертизы следует, что сведения об объектах-аналогах были получены судебным экспертом из открытых источников Интернет сайтов "Life-Realty.ru", "Avito.ru", распечатки которых приложены к заключению эксперта, даты полученных сведений об объектах-аналогах максимально приближены к дате проведения экспертного исследования.

Анализ рынка коммерческой недвижимости приведён в разделе 6 заключения судебной экспертизы. Указание апеллянтов на то, что экспертом не полно раскрыты сведения об источниках информации, использованных при проведении такого анализ, не означает, что изложенные в заключении выводы о состоянии рынка являются недостоверными. Доказательства, достоверно опровергающие выводы эксперта в данной части, апеллянтами не представлены.

В разделе 2.2 заключения эксперта указано, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался, в том числе Федеральными стандартами оценки (ФСО N N 1, 2, 3). Опрошенная в судебном заседании суда первой инстанции эксперт пояснила, что она также руководствовалась и положениями ФСО N 7, однако ошибочно не указала на это в своём заключении.

Из содержания заключения эксперта следует, что рыночная стоимость доли в праве собственности ИП Арсентьева К.А. на земельный участок, определённая сравнительным подходом, составила 11 604 000 руб. При определении рыночной стоимости объектов оценки доходным подходом эксперт исходил из того, что нежилые помещения, приходящиеся на долю в праве собственности ИП Арсентьева К.А., располагаются в одном здании на одном земельном участке, т.е. фактически эксперт исходил из того, что объектом оценки является имущественный комплекс, состоящий из основного здания и земельного участка. Расчёт рыночной стоимости объектов недвижимости с применением доходного подхода осуществлялся экспертом исходя из возможно получаемой арендной платы. Ввиду того, что земельный участок не может являться самостоятельным объектом арендных правоотношений, т.к. он будет следовать судьбе расположенного на нём здания (входящих в его состав нежилых помещений), эксперт при определении стоимости объекта оценки принял во внимание рыночную стоимость земельного участка, определённую сравнительным методом оценки, и рыночную стоимость нежилых помещений, определённую с использованием расчёта чистого операционного дохода.

Из пояснений эксперта следует, что само здание, в котором располагаются оцениваемые помещения, является объектом незавершённого строительства. На рынке объектов недвижимости предложения к продаже по таким объектам встречаются редко, в основном к продаже предлагаются торговые помещения и здания, которые завершены строительством и готовы к использованию по их прямому назначению. Учитывая, что на момент проведения экспертизы экспертом не были обнаружены торговые здания, находящиеся в периоде строительства и предлагаемые к продаже, сведения о рыночной стоимости данных объектов, полученные с применением сравнительного метода оценки, носят более вероятностный характер, нежели сведения полученные в результате использования доходного метода оценки (из пояснений эксперта следует, что при применении доходного подхода он исходил из того, что нежилые помещения будут завершены строительством в течение 6 месяцев). При таких обстоятельствах, эксперт обоснованно отдал приоритет сведениям о рыночной стоимости объектов исследования, полученным с использованием доходного метода оценки, присвоив ему при согласовании результатов оценки вес 0,8, а сведениям, полученным с использованием сравнительного метода - 0,2. Суд апелляционной инстанции отмечает, что апеллянтами не представлены доказательства, подтверждающие недостоверность судебной экспертизы в данной части.

Большинство доводов апелляционных жалоб ИП Арсентьева К.А. и Арсентьевой С.В. сводятся к утверждению о неправильном применении экспертом поправочных коэффициентов, как при использовании сравнительного метода оценки, так и при применении доходного подхода.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что выводимый из смысла части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений обусловливает самостоятельность эксперта в выборе методов проведения экспертного исследования; при этом свобода эксперта в выборе методов экспертного исследования ограничена требованием законности, а избранные им методы должны отвечать требованию допустимости судебных доказательств. Поскольку из содержащихся в апелляционной жалобе доводов не следует, что экспертом были использованы недопустимые с точки зрения закона методы исследования, постольку у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для вывода о недопустимости заключения эксперта N 02-15 от 10.04.2015.

В своих апелляционных жалобах заявители, в том числе указывают, что экспертом не было обоснованно применение скидки на торг в размере 15%. Вместе с тем, применяя данную скидку эксперт сослался на данные анализа рынка недвижимости, проведённого "Русской службы оценки" - страница 38 заключения эксперта. Согласно сведениям Интернет портала "http://www.appraiser.ru/", на которые ссылается эксперт, в связи с существующим экономическим кризисом, цены на рынке недвижимости стали сокращаться, по данным проведённых исследований на момент подготовки заключения эксперта средние скидки на торг составляют:

- 25-30% при продаже нежилой недвижимости (АН "Собственник" (РБК-Недвижимость от 25.12.2008. Статья "Рынок коммерческой недвижимости: тенденции и прогнозы");

- 10-40% при аренде торговой недвижимости (Ведомости, N 32 (2302) от 24.02.2009. Статья "Кризису вопреки") (см. - http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/ Guidance_materials/skidka_na_torg.pdf).

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции признаёт обоснованным применение экспертом скидки на торг в размере 15% как при применении сравнительного, так и при применении доходного методов оценки.

Суд апелляционной инстанции также считает обоснованным применение экспертом корректировки на вид права в отношении земельного участка - 0,95, в отношении нежилых помещений - 0,97. Как указывалось ранее, объекты недвижимого имущества принадлежат ИП Арсентьеву К.А. на праве общей долевой собственности. Данное обстоятельство не может не сказываться на ликвидности объектов оценки, т.к. изначальный круг потенциальных покупателей таких объектов будет ограничен, прежде всего, в связи с наличием дополнительных трудностей в управлении объектами недвижимого имущества, находящимися в долевой собственности (статьи 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации). Различные показатели применённых индексов обосновываются экспертом различиями в самих объектах оценки: земельный участок и нежилые помещения. Апеллянты не представили доказательства, достоверно подтверждающие факт неправильного применения в данной части экспертом поправочных коэффициентов.

Суд находит обоснованными вывод эксперта о том, что на рынке недвижимости действует правило о корреляции рыночной стоимости недвижимости в зависимости от общей площади данного объекта (т.е. чем больше площадь объекта, тем ниже его стоимость исходя из расчёта за 1 кв.м.). Данное правило продиктовано тем, что больший по площади объект требует больших расходов на его содержание, что оказывает влияние на формирование спроса на данный объект недвижимости. В связи с этим, эксперт обоснованно применил понижающий коэффициент на площадь оцениваемых объектов. Довод апеллянтов о том, что наиболее дорогим объектом-аналогом являются наиболее большой по площади объект недвижимости, не принимается судом во внимание, т.к. это не исключает общее правило формирование цены и может зависеть как от индивидуальных особенностей объекта-аналога, так и от личных мотивов лица, его отчуждающего. Указание в заключении (таблица N 4) на применение в отношении объекта-аналога N 3 коэффициента в размере 1,00 означает, что по отношении к данному объекту корректировка стоимости не проводилась, т.к. из размещённого объявления о продаже невозможно получить сведения о наличии у объекта-аналога земельного участка на конкретном праве, характеристиках данного участка.

Эксперт обоснованно не применил корректировку на характер использования основной площади нежилых помещений, указав, что здание находится в стадии строительства, в связи с чем, по завершении строительства оно может быть использовано и как торговый комплекс, и как торгово-складское, офисно-складское здание.

Эксперт обоснованно не применил корректировки на местонахождение объектов-аналогов, т.к. в материалах дела отсутствуют сведения о существенных различиях в данных показателях между объектом оценки и объектами-аналогами.

Ввиду того, что долю в праве собственности ИП Арсентьева К.А. на здание составляют отдельные нежилые помещения, эксперт обоснованно ввёл понижающую корректировку 0,95, указав, что большую ликвидность на рынке имеют отдельно стоящие объекты.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт обосновано применил в отношении объектов аналогов N N 3, 4 корректировку на коммуникации 1,05, указав, что в отношении данных земельных участков коммуникации находятся на меже. Величина корректировки является минимальной, т.к. из содержания сведений об объектах-аналогах невозможно установить объем работ и затрат, необходимых для выполнения работ по прокладке коммуникаций непосредственно на земельные участки.

Эксперт ввёл понижающую корректировку 0,95 в отношении объектов аналогов по критерию "готовность объекта" и корректировку 0,7 по критерию "состояние ремонта". В данной части суд находит заключение обоснованным. Как указывалось ранее, объект оценки находится в стадии строительства, внутренняя отделка помещений отсутствует, при этом применённые экспертом коэффициенты являются минимальными.

Суд отклоняет как необоснованный довод Арсентьевой С.В. о том, что по данным заключения судебной экспертизы эксперт фактически пришёл к выводу о минимальной разнице в цене между помещениями первого и второго этажа, которые могут быть использованы в качестве торговых (складских), и помещениями технического этажа. Если принять во внимание утверждение Арсентьевой С.В., что помещения технического этажа носят исключительно вспомогательный характер и могут быть использованы только для размещения технического оборудования здания, то они подлежат отчуждению совместно с помещениями 1-го и 2-го этажей как их принадлежность. При этом заявителем апелляционной жалобы не представлены доказательства того, что на рынке сложились определённые правила формирования рыночной стоимости в отношении нежилых помещений, являющихся вспомогательными. Такие помещения реализуются совместно с основными помещениями, при этом цена продажи формируется за все помещения в целом.

Иные доводы, приводимые ИП Арсентьевым К.А. и Арсентьевой С.В. в обоснование своих апелляционных жалоб, носят формальный характер.

Из пояснений представителей апеллянтов следует, что, по их мнению, рыночная стоимость объектов оценки в настоящий момент превышает 40 млн. руб.

Суд апелляционной инстанции отклоняет данный довод как необоснованный по следующим основаниям.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В разъяснение указанной нормы права Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.03.2012 N 12505/11 указал, что нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

Правовая позиция ИП Арсентьева К.А. и Арсентьевой С.В. в основном сводится к возражениям по поводу правильности применения судебным экспертом поправочных коэффициентов. При этом оспаривая достоверность того или иного коэффициента апеллянты не указывают на правильные, по их мнению, величины данных коэффициентов, не приводят в обоснование своей позиции достоверных доказательств по делу. Суд отмечает, что одно отрицание истцом и третьим лицом достоверности выводов судебного эксперта не является достаточным основанием для критической оценки судом заключения судебной экспертизы. Апеллянты как в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, так и при обращении с апелляционными жалобами были обязаны документально аргументировать свою позицию по делу. В том числе, если заявители не были согласны с выводами судебной экспертизы, они были вправе ходатайствовать перед судом о назначении по делу повторной экспертизы, обосновав и доказав наличие в заключении первичной экспертизы неустранимых пороков. Данным правом ИП Арсентьев К.А. и Арсентьева С.В. своевременно не воспользовались, что является их процессуальным риском.

Довод о большей ликвидности спорных объектов недвижимости, нежели она была определена судебным экспертом, материалами дела не подтверждён. Напротив, в мае 2013 года спорное имущество было оценено и передано на торги стоимостью 51 393 872 руб. Однако в связи с тем, что покупательский спрос на имущество отсутствовал, постановлением судебного пристава-исполнителя от 20.07.2013 стоимость имущества была снижена на 15% до 43 684 791 руб. 20 коп. Однако и повторные торги не состоялись в связи с отсутствием предложений по приобретению имущества. Судебный пристав-исполнитель предлагал банку как взыскателю по исполнительному производству оставить нереализованное имущество за собой по цене 35 545 404 руб. Однако в связи с не поступлением от взыскателя согласия на оставление имущества за собой, на основании постановления от 25.11.2013 нереализованное имущество было возвращено должнику.

При разрешении спора по настоящему делу суд апелляционной инстанции не может не учитывать и процессуальное поведение ИП Арсентьева К.А. Так в рамках судебного дела N А53-11402/2014 ИП Арсентьев К.А. заявил иск к ООО "ЮгПрайсКонсалтинг" о признании недостоверной величины рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке N 07-02/81/0403/14-65 от 25.04.2014, согласно которому рыночная стоимость спорных объектов недвижимости была определена в размере 29 811 000 руб. Проведённой по делу судебной экспертизой было установлено, что рыночная стоимость объектов оценки составляет 22 648 317 руб. 36 коп. После получения результатов судебной экспертизы ИП Арсентьев К.А. заявил отказ от иска, который был принят судом первой инстанции. Вместе с тем, данное обстоятельство вызвало необходимость в очередной раз судебному приставу-исполнителю привлекать для оценки объектов недвижимости специалиста, затрачивая на эти цели бюджетные денежные средства. Полученный новый отчёт об оценке ИП Арсентьев К.А. оспорил в рамках уже настоящего дела.

ИП Арсентьев К.А., удовлетворённый решением суд первой инстанции в части признания недостоверным отчёта об оценке от 14.11.2014 N 07-02/81/0407/14-203, оспаривает судебный акт в части установления судом рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Фактически не опровергая законность и обоснованность решения суда первой инстанции в оспариваемой части, не подтверждая документально обоснованности выводов судебной экспертизы, не заявляя о проведении по делу повторной экспертизы, предприниматель, посредством исключения вывода суда о достоверности рыночной стоимости имущества, установленной судебным экспертов, стремиться в очередной раз отсрочить реализацию принадлежащего ему имущества, т.к. в этом случае судебный пристав-исполнитель в очередной раз будет обязан назначить независимую оценку.

Такое поведение истца является формой злоупотребления своими субъективными правами. Суд апелляционной инстанции отмечает, что ранее принятые судебные акты о взыскании с ИП Арсентьева К.А. задолженности остаются неисполненными как минимум с 2013 года, что явно не соответствует принципам и задачам правосудия в Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что окончательная и действительная стоимость объектов недвижимого имущества будет определена посредством проведения открытых публичных торгов по его реализации.

В связи с недоказанностью доводов, изложенных в апелляционных жалобах, суд апелляционной инстанции считает необходимым жалобы ИП Арсентьева К.А. и Арсентьевой С.В. отклонить, как необоснованные.

Суд апелляционной инстанции также отклоняет апелляционную жалобу Прибылова П.П., направленную на оспаривание решения суда первой инстанции в части удовлетворения иска о признании недостоверным отчёта независимого оценщика от 14.11.2014 N 07-02/81/0407/14-203.

Доводы апелляционной жалобы заявителя сводятся к тому, что в 2014 году спорное имущество оценивалось независимыми оценщиками и экспертами трижды, при этом определяемая рыночная стоимость имущества никогда не превышала 30 млн. руб. Истцом не представлены допустимые и достоверные доказательства, свидетельствующие о недостоверности оспариваемого заключения независимого оценщика от 14.11.2014 N 07-02/81/0407/14-203.

Вместе с тем, суд первой инстанции, с учётом заключения судебной экспертизы, выводы которой не оспариваются Прибыловым П.П., обоснованно пришёл к выводу о том, что оценщиком при подготовке оспариваемого отчёта нарушены требования Закона N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы по апелляционным жалобам относятся на заявителей в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта отклонить.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 30 апреля 2015 года по делу N А53-29932/2014 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

О.Г. Авдонина М.Н. Малыхина