Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2015 г. N 01АП-5103/11

г. Владимир

06 августа 2015 г.

Дело N А79-7895/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 30.07.2015.

В полном объеме постановление изготовлено 06.08.2015.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Смирновой И.А., Захаровой Т.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Белах О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Высота" Кузнецова Александра Александровича на определение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 01.04.2015 по делу N А79-7895/2010, принятое судьей Крыловым Д.В. по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СМУ-58" о внесении изменений в пункт 2.1 договора от 21.05.2014; в пункт 1.1 договора от 21.05.2014, обязании конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Агентство по недвижимости "Честр" Ваньева Игоря Ивановича вернуть обществу с ограниченной ответственностью "СМУ-58" излишне уплаченную цену договора в размере 1 399 782 руб. 16 коп.,

при участии в судебном заседании представителя конкурсного управляющего ООО "Высота" Кузнецова А.А. - Кузнецова А.В. по доверенности от 12.01.2015 сроком действия до 31.12.2015,

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Агентство по недвижимости "Честр" (далее - ООО "АН "Честр", Должник) в Арбитражный суд Чувашкой Республики - Чувашии обратилось общество с ограниченной ответственностью "СМУ-58" (далее- ООО "СМУ 58") с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к должнику о внесении изменений в пункты 1.1, 2.1 договора от 21.05.2014 и обязании конкурсного управляющего должника вернуть ООО "СМУ-58" излишне уплаченную цену договора в размере 1 399 782 руб. 16 коп.

Заявление основано на положениях пунктов 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированно существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи от 21.05.2014.

Определением от 01.04.2015 Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии внес изменения в пункт 2.1 договора от 21.05.2014, заключенного между ООО "СМУ-58" и конкурсным управляющим ООО "АН "Честр" Ваньевым И.И., уменьшив цену договора до 60 979 217 руб. 84 коп., а также в пункт 1.1 договора, уменьшив размер доли с 71034/100827 до 69440/100827. Обязал конкурсного управляющего ООО "АН "Честр" Ваньева И.И. вернуть ООО "СМУ-58" излишне уплаченную цену договора в размере 1 399 782 руб. 16 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий ООО "Высота" Кузнецов Александр Александровича обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, несоответствием выводов, изложенных в определении суда обстоятельствам дела.

По существу возражения заявителя сводятся к тому, что данный спор неправомерно рассмотрен в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), тогда как должен был быть рассмотрен в отдельном исковом производстве; заявителем в качестве основания для изменения договора приведены доводы, которые по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть оценены как существенное изменение обстоятельств; оспариваемый судебный акт противоречит определению Арбитражного суда Чувашкой Республики - Чувашии от 22.11.2013 по настоящему делу, которым утверждено Положение о порядке, сроках реализации заложенного имущества, а также начальная цена продажи.

ООО "СМУ 58" в отзыве указало на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта и несостоятельность доводов заявителя жалобы, просило оставить определение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Конкурсный управляющий оставил вопрос об удовлетворении апелляционной жалобы на усмотрение суда (отзыв от 28.07.2015).

В судебном заседании 30.07.2015 представитель ООО "Высота" поддержал доводы апелляционной жалобы. Пояснил, что уменьшение покупной цены залогового имущества нарушает права залоговых кредиторов.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку полномочных представителей в судебное заседание 30.07.2015 не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 257-262, 266, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.04.2011 ООО "АН "Честр" признано банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ваньев Игорь Иванович.

Определением суда от 17.08.2011 по ходатайству конкурсного управляющего установлено, что при банкротстве ООО "АН "Честр" применяются правила параграфа 7 "Банкротство застройщика" Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

В соответствии с протоколом о результатах торгов в форме аукциона по продаже имущества N 1452-ОАОФ/2 от 19.05.2014 ООО "СМУ-58" (покупатель) заключило с конкурсным управляющим ООО "АН "Честр" (продавец) договор купли-продажи от 21.05.2014, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя долю в праве ООО "АН "Честр" в размере 71034/100827 в общей долевой собственности; объект права: незавершенный строительством объект: 10-этажный жилой дом со встроенными помещениями, назначение: нежилое, площадь застройки 2524,4 кв.м, степень готовности 45%, инв. N 01:000686, лит. Al, А, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Тракторостроителей, в 13 микрорайоне НЮР (поз. 11 "б"), а также уступить право аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:030312:51 площадью 8762 кв.м. (0,8762 га) под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Чебоксары, Калининский район, пр. Тракторостроителей, д. 58; ХIII мкр. НЮР, пр. Тракторостроителей, поз. 11 б, а покупатель обязался принять и оплатить имущество и имущественные права по цене, указанной в пункте 2.1 настоящего договора.

Согласно пункту 2.1 договора цена договора составляет 62 379 000 руб.

Передача имущества и имущественного права оформлена сторонами путем подписания акта приема-передачи имущества от 19.06.2014.

ООО "СМУ 58" оплатило продавцу цену договора в полном объеме по платежным поручениям от 13.05.2014 N 387, от 17.06.2014 N 821.

Право собственности ООО "СМУ 58" на долю в размере 71034/100827 в общей долевой собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП) и сделок с ним, о чем выдано свидетельство серии 21 АБ N 157735 от 14.07.2014.

Ссылаясь на то обстоятельство, что 21.05.2014 (в день подписания договора купли-продажи) в ЕГРП было зарегистрировано право Борисовой М.И. на долю в незавершенном строительстве объекте, а в ходе рассмотрения настоящего спора в ЕГРП на доли в праве общей долевой собственности на тот же объект зарегистрированы также права Магдевой Ч.И. и Орехова Н.И., вследствие чего, по мнению ООО "СМУ 58", размер доли, которая фактически могла бы быть ему продана, уменьшилась на 1016/64265, последний обратился в суд с настоящим заявлением (заявление об уточнении исковых требований, том 1, л.д. 161, 162).

Руководствуясь положениями статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции удовлетворил заявленные ООО "СМУ 58" требования, сделав вывод о том, что в данном случае имело место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а расторжение договора нарушит права кредиторов, в том числе физических лиц - застройщиков и приведет к дополнительным расходам в рамках дела о несостоятельности.

В апелляционной жалобе изложен довод о необоснованном рассмотрении настоящего заявления в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).

Согласно статье 32 Закона о банкротстве, части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно пунктам 1, 5 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.

По смыслу указанной нормы, требования, касающиеся объекта недвижимости, находящегося во владении и на балансе должника, которое включено в конкурсную массу, но на которое имеются притязания иных лиц, подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника-застройщика этого объекта. Введение указанной нормы имело целью сконцентрировать все споры, касающиеся объекта строительства и являющегося объектом деятельности должника, признанного застройщиком, в рамках одного дела, поскольку судьба объекта и требований кредиторов зависит от возможности дальнейшего окончания строительства дома либо его реализация в порядке, предусмотренном статьями 110, 134 Закона о банкротстве без учета параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Поскольку предметом настоящего обособленного спора является стоимость реализованного должником заложенного имущества, а также размер его доли, коллегия судей полагает, что его рассмотрение в рамках дела о банкротстве не только не нарушает прав чьих-либо прав, но и способствует более эффективному отправлению правосудия.

Повторно рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив иные доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит следующему.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором, в частности в связи с существенным изменением обстоятельств.

Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1). Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2). При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (пункт 3). Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4).

Исходя из буквального толкования положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанием для изменения или расторжения договора по соглашению сторон является существенное изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. При этом изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункту 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 названного Закона.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В силу части 4 статьи 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" установлено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи; начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Определением суда от 22.11.2013 была установлена начальная цена продажи заложенного имущества должника:

- доля в праве общества с ограниченной ответственностью "Агентство по недвижимости "Честр" в размере 71034/100827 в общей долевой собственности: объект права: незавершенный строительством объект: 10- этажный жилой дом со встроенными помещениями, назначение: нежилое, площадь застройки 2524,4 кв.м, степень готовности 45%, инв. N 01:000686, лит. А1, А, адрес (местоположение) объекта: Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Тракторостроителей, в 13 микрорайоне НЮР (поз. 11 б), в размере 68 760 000 руб.,

- право аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:030312:51 площадью 8762 кв.м (0,8762 га) под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Чебоксары, Калининский район, пр. Тракторостроителей, д. 58; ХIII мкр. НЮР, пр. Тракторостроителей, поз. 11 б, в размере 550 000 руб.

Первоначальные торги в форме открытого аукциона с открытой формой представления предложений о цене по продаже доли в праве ООО "АН "Честр" в размере 71034/100827 в общей долевой собственности и права аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:030312:51 были назначены на 11.03.2014 и признаны несостоявшимися в связи с недостаточным количеством участников (адрес ссылки в сети Интернет на электронной площадке по продаже имущества должников АТЦ: http://www.atctrade.ru/trade/view/ purchase/general.html?id=101039313).

Повторные торги по продаже вышеуказанного имущества и имущественного права должника назначены на 19.05.2014. При этом в графе "Сведения об имуществе (предприятии) должника, выставляемом на торги, его составе, характеристиках, описание" было указано, что иными участниками общей долевой собственности, согласно записям ЕГРП, являются физические лица в количестве 68 человек. Существующие ограничения (обременения) права: полный перечень существующих ограничений (обременений) права указывается в ЕГРП. В графе "Порядок ознакомления с имуществом (предприятием) должника" указано, что ознакомиться со сведениями об имуществе, условиями участия в аукционе, положением о порядке проведения торгов, формой заявки, формой договора о задатке и порядком его заключения, с существенными условиями договора купли-продажи, иными сведениями можно на сайте в сети Интернет по адресу: www.atctrade.ru или по адресу: 428000, г. Чебоксары, ул. Текстильщиков, дом 10, офис 331, понедельник - пятница с 10 ч. 00 мин. до 15 ч. 00 мин., телефон для справок: +7 (8352) 63-15-97. Время по тексту - московское (адрес ссылки в сети Интернет на электронной площадке по продаже имущества должников АТЦ: http://www.atctrade.ru/trade/ view/purchase/general.html?id=101052082).

По результатам повторных торгов победителем было признано ООО "СМУ 58" как лицо, предложившее лучшую цену: 62 379 000 руб.

(том 1, л.д. 38), с которым и был впоследствии подписан договор от 21.05.2014.

Размер отчуждаемого права был определен продавцом (конкурсным управляющим ООО "АН "Честр") на основании имевшегося у него свидетельства о государственной регистрации права серии 21 АД N 918711 от 27.06.2013 (том 1, л.д. 36) и соответствовал сведениям, содержащимся в ЕГРП, в том числе на момент проведения повторных торгов.

При этом регистрация права собственности Борисовой М.И., Магдевой Ч.И. и Орехова Н.И. на принадлежащие им доли состоялась уже после проведения торгов.

Из статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что юридические лица свободны в заключении договора, условия которого, по общему правилу, определяются по усмотрению сторон.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что ООО "СМУ 58" как субъект экономического оборота и покупатель по договору должен был осознавать, что приобретаемая им доля в праве, определенная в абсолютных долях, соответствует конкретному физическому объекту (незавершенный строительством объект), и оценивать соответствие предлагаемой на торгах цены конкретному объекту. Фактического изменения предмета купли-продажи не произошло, вследствие чего коллегия судей не усматривает наличия существенного изменения обстоятельств.

Кроме того, определением Первого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2015 в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике была истребована информация о всех зарегистрированных правах на незавершенный строительством объект: 10-этажный жилой дом со встроенными помещениями, площадь застройки 2524,4 кв.м, адрес (местонахождение): Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Тракторостроителей, в 13 микрорайоне НЮР (с указанием размера долей собственников).

Представленная в материалы дела выписка из ЕГРП в отношении упомянутого объекта свидетельствует о том, что совокупный размер зарегистрированных прав на доли в общей долевой собственности в итоге превышает единицу, в связи с чем коллегия судей отмечает, что соответствующие разногласия между собственниками могут быть урегулированы путем подписания соглашения об определении долей в праве общей долевой собственности с последующим внесением в ЕГРП сведений об изменении размеров принадлежащих собственникам долей.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заявитель не доказал наличия изменившихся обстоятельств и совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также апелляционный суд принимает во внимание, что, требуя изменения условий договора со ссылкой на недостоверность сведений об отчуждаемом объекте, ООО "СМУ 58" не заявляет о признании недействительным аукциона, по результатам которого заключен спорный договор, что не соответствует требованиям статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречит общим принципам оформления сделок, заключенных по результатам проведения торгов.

Одновременно необходимо отметить, что сам расчет изменения договорной цены, представленный заявителем (том 1, л.д. 162), никак не может быть признан верным, поскольку выполнен без учета того обстоятельства, что по договору купли-продажи от 21.05.2014 помимо доли в праве ООО "АН "Честр" в размере 71034/100827 в общей долевой собственности на незавершенный строительством объект было отчуждено также право аренды земельного участка, стоимость которого также включена в общую цену, установленную пунктом 2.1 договора.

Таким образом, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства, установленные в настоящем деле о несостоятельности (банкротстве) должника, в их совокупности и сопоставив их, коллегия судей пришла к выводу, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела; обстоятельства, которые суд считал установленными, не являются доказанными; а выводы, сделанные судом первой инстанции, не соответствуют материалам дела, что привело к принятию незаконного судебного акта.

На основании изложенного определение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 01.04.2015 по делу N А79-7895/2010 подлежит отмене на основании пунктов 1-3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в удовлетворении заявления ООО "СМУ 58" следует отказать.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

В соответствие со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 01.04.2015 по делу N А79-7895/2010 отменить.

Обществу с ограниченной ответственностью "СМУ-58" в удовлетворении заявления отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СМУ-58" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Высота" 3000 (три тысячи) руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Д.Г. Малькова

Судьи

И.А. Смирнова Т.А. Захарова