Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2015 г. N 13АП-16835/15

г. Санкт-Петербург

15 сентября 2015 г.

Дело N А56-19407/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания: Трушляковой Е.А.

при участии:

от заявителя: Щеглов А.Ю. (доверенность от 21.05.2015

от заинтересованного лица: Бабицкий А.Е. (доверенность от 31.12.2014)

от 3-их лиц: 1. Мирзаханян Д.Г. (доверенность от 05.11.2014),2.до перерыва: не явился, извещен, после перерыва: Жукова С.В. (доверенность от 26.08.2014)

от иных лиц: Айзенберг А.В. (паспорт), Орлова И.С. (паспорт)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-16835/2015, 13АП-16837/2015, 13АП-16839/2015) Айзенберга Алексея Владимировича, Орловой Ирины Сергеевны, лиц не участвующих в деле, и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.05.2015 по делу N А56-19407/2015 (судья Васильева Н.В.), принятое

по заявлению ООО "Проектно-ремонтное строительное управление"

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области

3-и лица: 1. Администрация муниципального образования Всеволожский муниципальный район Ленинградской области, 2. Муниципальное предприятие "Единая служба Заказчика" Всеволожского района Ленинградской области

о признании отказа незаконным,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Проектно-ремонтное строительное управление" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - Управление) от 18.02.2015 N 12/149/2014-156 в государственной регистрации Соглашения N 1/0513 о замене стороны в обязательстве от 28.05.2013 по договору N 2528/1.6-08 аренды земельного участка от 04.04.2011, обязании Управления осуществить государственную регистрацию указанного соглашения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования Всеволожский муниципальный район Ленинградской области (далее - Администрация) и Муниципальное предприятие "Единая служба Заказчика" (далее - Предприятие).

Решением от 28.05.2015 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе Управление, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, просит решение отменить, полагая, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды земельного участка от 04.04.2011, поступил в долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, договор аренды земельного участка исходя из положений ст.ст. 36,37 ЖК РФ должен считаться прекратившимся, что препятствует государственной регистрации соглашения о замене стороны в обязательстве.

Айзенберг Алексей Владимирович и Орлова Ирина Сергеевна, лица, не участвовавшие в деле, в порядке ст. 42 АПК РФ обратились с апелляционными жалобами на решение, полагая, что обжалуемый судебный акт затрагивает их права и законные интересы как участников долевого строительства, указывая, спорный земельный участок находится у них в залоге, а согласия о смене залогодателя ими не давалось.

Общество возразило против удовлетворения апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзывах на жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и Предприятием (арендатор) заключен договор от 04.04.2011N 2528/1.6-08 аренды земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 9209 кв.м.с кадастровым номером N 47:07:1301080:47, находящийся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, гор. Всеволожск, участок между водоочистными сооружениями и ул. Шевченко, для использования в целях жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

В соответствии с п. 7.3. договора аренды арендатор осуществляет на участке строительство многоквартирных жилых домов.

В 2012 году один из строящихся многоквартирных жилых домов введен в эксплуатацию, права на квартиры зарегистрированы за дольщиками, дому присвоен милицейский адрес: Ленинградская область, Всеволожский район, гор. Всеволожск, ул. Шевченко, д. 18/1.

Между Предприятием и Обществом заключено Соглашение от 28.05.2013 N 1/0513 о замене стороны в обязательстве по договору N 2528/1.6-08 аренды земельного участка от 04.04.2011 (далее - Соглашение).

Согласно пункту 4.1 Соглашения данный документ вступает в силу с момента получения соответствующего согласия Администрации.

Между Администрацией и Обществом подписано дополнительное соглашение от 19.06.2013 к договору аренды, по условиям которого стороны признали считать арендатором земельного участка Общество.

Общество обратилось в Управление с заявлением от 23.10.2014 о государственной регистрации Соглашения.

Сообщением от 18.02.2015 в государственной регистрации Соглашения Обществу отказано на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) со ссылкой на непредставление Уведомления Администрации о замене стороны в договоре аренды, нахождение арендуемого земельного участка в долевой собственности собственников помещений в построенном на данном земельном участке многоквартирном доме.

Полагая, что данный отказ является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право заинтересованного лица обжаловать в суд, арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со ст. 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о регистрации, согласно абзацам 4, 10, 13 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя, представленные на государственную регистрацию документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Как указано выше, оспариваемый отказ в государственной регистрации мотивирован тем, что не представлено Уведомление Администрации о замене стороны в договоре аренды и участок поступил в долевую собственность собственников помещений в построенном на данном земельном участке многоквартирном доме.

Между тем, как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, для целей государственной регистрации Соглашения Обществом в регистрирующий орган было представлено дополнительное соглашение к договору от 19.06.2013, заключенное между Обществом и Администрацией, содержащее согласие Администрации на замену стороны по договору.

Согласно части 1, 2, 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений любое лицо, уполномоченное указанным собранием, может обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании данного земельного участка, которое осуществляется органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 названного Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре недвижимости) в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о разрешенном использовании, если объектом недвижимости является земельный участок.

Таким образом, для целей, указанных в статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, земельный участок считается сформированным с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о виде его разрешенного использования - эксплуатация многоквартирного дома.

Из материалов дела следует, что земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 9209 кв.м.с кадастровым номером N 47:07:1301080:47, находящийся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, гор. Всеволожск, участок между водоочистными сооружениями и ул. Шевченко, сформирован для жилищного строительства.

В соответствии с указанной целью использования на земельном участке осуществляется строительство трех домов, один из которых уже построен.

Таким образом, в целях эксплуатации многоквартирных домов земельный участок должен быть сформирован под каждым из указанных жилых домов.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

При этом из положений земельного и жилищного законодательства не следует, что земельным участком, который подлежит формированию под многоквартирным жилым домом и необходим для его эксплуатации, является тот же участок, который предоставлялся для его строительства.

Поскольку для целей статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ земельный участок не сформирован, спорный участок находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал не соответствующими закону приведенные в оспариваемом отказе основания и удовлетворил требования Общества.

Суд апелляционной инстанции считает, что производство по апелляционным жалобам Айзенберга Алексея Владимировича и Орловой Ирины Сергеевны подлежит прекращению.

Статьей 42 АПК РФ предусмотрено, что лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным настоящим Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят о правах и обязанностях данных лиц, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Наличие у лица какой-либо заинтересованности в исходе дела само по себе не предоставляет ему право обжаловать судебный акт на основании ст. 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку проверка законности отказа в государственной регистрации спорного соглашения по вышеуказанным основаниям не затрагивает прав и охраняемых законом интересов Айзенберга Алексея Владимировича и Орловой Ирины Сергеевны, по смыслу 42 АПК РФ данные лица правом на обжалование решения по настоящему делу не обладают.

Оспаривание Соглашения по иным основаниям может быть произведено данными лицами путем предъявления самостоятельного иска.

Поскольку отсутствие у Айзенберга Алексея Владимировича и Орловой Ирины Сергеевны права на обжалование судебного акта по настоящему делу установлено судом апелляционной инстанции уже после принятия жалобы к производству, производство по жалобе согласно абзацу 3 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 42,150, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.05.2015 по делу N А56-19407/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области без удовлетворения.

Производство по апелляционным жалобам Айзенберга Алексея Владимировича и Орловой Ирины Сергеевны прекратить.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

В.М. Горбик Т.А. Кашина