Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2015 г. N 13АП-7981/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 марта 2016 г. N Ф07-765/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

23 ноября 2015 г.

Дело N А56-79537/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Кашиной Т.А.

судей Аносовой Н.В., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца (заявителя): Лавренович Д.А. по доверенности от 01.08.2015 г., Цыпкуновой В.В. по доверенности от 01.08.2015 г.,

от ответчиков (должника): 1. Не явился, извещен, 2. Гиневой И.Н. по доверенности от 12.01.2015 г., Иванен Д.Г. по доверенности от 13.10.2015 г.,

от 3-го лица: Козловой О.В. по доверенности от 06.10.2015 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7981/2015) ООО "Транспортная Логистическая Компания "ОСТ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2015 по делу N А56-79537/2013 (судья Вареникова А.О.)

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Транспортная Логистическая Компания "ОСТ"

ответчики: 1. Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной 2. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" регистрации, кадастра и картографии" филиал по Санкт-Петербургу

третье лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Транспортная Логистическая Компания "ОСТ" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" филиал по Санкт-Петербургу (далее - Кадастровая палата) об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 18320кв.м с кадастровым номером 78:42:1511702:13, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, отд. Бадаевское, участок 301, равной его рыночной стоимости в размере 38 900 000 руб. по состоянию на дату утверждения его кадастровой стоимости; обязании внести указанные изменения о кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в законную силу решения суда.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - КЗРиЗ), в качестве соответчика - Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН").

Решением от 27.01.2015 суд установил кадастровую стоимость земельного участка, площадью 18320 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, отд.Бадаевское, участок 301, кадастровый номер 78:42:1511702:13 равной его рыночной стоимости в размере 107 100 000 руб. С общества с ограниченной ответственностью "транспортная Логистическая "ОСТ" в пользу ГУП "ГУИОН" взыскано 60 000 руб. судебных расходов по оплате экспертизы.

ООО "Транспортная Логистическая Компания "ОСТ" обратилось с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2015 по делу N А56-79537/2013 и заявило ходатайство о назначении экспертизы на предмет определения рыночной стоимости земельного участка кадастровый номер 78:42:1511702:13. Заявитель полагает, что при проведении экспертизы экспертом ООО "Недвижимость и консалтинг" неправомерно использованы в качестве объектов аналогов земельные участки, расположенные в других районах Санкт-Петербурга и не учтены имеющиеся обременения спорного земельного участка в виде охранной зоны воздушных линий электропередачи и охранной зоны водопроводных сетей. Истец перед экспертами просил поставить вопрос: "Определить рыночную стоимость земельного участка, общей площадью 18320 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, отд. Бадаевское, участок 301, кадастровый номер 78:42:1511702:13 по состоянию на 12.08.2013.".

Представитель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга заявлено ходатайство о замене его на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в порядке ст. 48 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции удовлетворил указанное ходатайство.

Представители ГУП "ГУИОН" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга возражали против удовлетворения апелляционной жалобы и назначении экспертизы.

Кадастровая палата, уведомленная о времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом, своего представителя в судебное заседание не направила, что в силу ст. 156 АПК РФ не является процессуальным препятствием для рассмотрения жалобы по существу.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права серии 78-АЖ N 205739, Истцу на основании договора купли-продажи от 24.02.2011 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 18 320 кв. м с кадастровым номером 78:15117Б:13 (в настоящее время кадастровый номер 78:42:1511702:13), расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, отд. Бадаевское, участок 301.

В соответствии с кадастровой выпиской от 24.09.2013 N 78/201/13-195528 кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла 132 912 516 руб.

Приказом КЗРиЗ от 17.10.2013 N 365 утверждены новые результаты кадастровой оценки земельных участков в Санкт-Петербурге, определенной по состоянию на 12.08.2013, что послужило основанием для внесения в ГКН изменений в части кадастровой стоимости спорного земельного участка и установлению ее в размере 118 340 055 руб. 20 коп. (кадастровая справка о кадастровой стоимости земельного участка от 29.01.2014).

Истец полагая, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 132 912 516 руб. превышает рыночную стоимость, обратился в общество с ограниченной ответственностью "Центр независимой экспертизы "Петроградский эксперт" с заданием об определении рыночной стоимости спорного земельного участка.

В целях разрешения настоящего спора по делу была назначена судебная экспертиза в обществе с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс", по результатам которой экспертом составлено заключение, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 12.08.2013 установлена в размере 38 900 000 руб.

ГУП "ГУИОН" заявлены возражения против результатов указанной проведенной экспертизы, в частности ГУП "ГУИОН" указало, что заключение эксперта основано на недостоверной информации, содержит противоречия и ошибки, которые привели к существенному занижению результата расчета, в том числе экспертом использованы в качестве объектов аналогов земельные участки, имеющие иное разрешенное использование.

Учитывая изложенное, судом было назначено проведение повторной экспертизы в обществе с ограниченной ответственностью "Недвижимость и консалтинг", по результатам которой в суд представлено заключение эксперта от 16.12.2014 N НК-01/14-ЭЗ, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 12.08.2013 составляет 107 100 000 руб.

Суд удовлетворил требования Общества, установив кадастровую стоимость земельного участка, площадью 18 320 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, отд.Бадаевское, участок 301, кадастровый номер 78:42:1511702:13 равной его рыночной стоимости в размере 107 100 000 руб.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Вместе с тем пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 167-ФЗ) установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), которая была введена Законом N 167-ФЗ, также предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в Государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Апелляционный суд, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, пришел к выводу о необходимости проведения экспертизы, поскольку при проведении экспертизы экспертом ООО "Недвижимость и консалтинг" неправомерно использованы в качестве объектов аналогов земельные участки, расположенные в других районах Санкт-Петербурга и не учтены имеющиеся обременения спорного земельного участка в виде охранной зоны воздушных линий электропередачи и охранной зоны водопроводных сетей.

Определением от 30.07.2015 апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство Общества о проведении экспертизы.

Назначена по делу экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка площадью 18320 кв.м с кадастровым номером 78:42:1511702:13, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, отд. Бадаевское, участок 301.

Проведение экспертизы поручено эксперту Антиповой Лилии Викторовне, ООО "Центр оценки имущества" (юр. адрес: 194044, СПб, ул. Чугунная, д. 14, лит "З", Фак. адрес: 197022, СПб, Малый пр., д. 66, пом 7-Н).

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость земельного участка площадью 18320 кв.м с кадастровым номером 78:42:1511702:13, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, отд. Бадаевское, участок 301по состоянию на 12.08.2013.

2. Какова рыночная стоимость земельного участка площадью 18320 кв.м с кадастровым номером 78:42:1511702:13, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, отд. Бадаевское, участок 301по состоянию на 12.08.2013 с учетом фактического состояния объекта на дату оценки (12.08.2013), без учета обременения земельного участка линиями электропередач.

По результатам назначенной судом экспертизы ООО "Центр оценки имущества" представлено заключение эксперта N 045-ИШ-0824-Э, в соответствии которыми рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 12.08.2013 составляет 38 078 000 руб.

ГУП "ГУИОН" представило возражения от 20.10.2015 г. на заключение эксперта N 045-ИШ-0824-Э.

Общество представило возражения на замечания ГУП "ГУИОН".

Проведение судебной экспертизы регулируется Федеральным законом от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Экспертное заключение, выполненное в соответствии с требованиями вышеуказанного закона, отражает профессиональное мнение эксперта относительно поставленного перед ним вопроса.

Часть возражений ГУП "ГУИОН" по Экспертному заключению сводятся к несоответствию его требованиям п. 17 и п. 18 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2011 г. N 328, а также ст.4 и ст.5 Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

На стр. 6 Экспертного заключения приведен раздел "Нормативно-правовые основы и стандарты проведения экспертизы", среди которых в том числе перечислены Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, Федеральный закон "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ и Федеральные стандарты оценки (ФСО NN 1, 2, 3, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. NN 256, 255, 254, ФСО N7, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611).

При составлении Заключения эксперт руководствовался, прежде всего, Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральными стандартами оценки. В части расчета стоимости объекта исследования были применены формулировки и определения из указанных нормативных документов.

Согласно Возражениям ГУП "ГУИОН" (п. 1 Возражений) экспертом ошибочно указана площадь земельного участка в размере 180 320 кв.м., тогда как объект исследования имеет площадь 18 320 кв.м.

Суд апелляционной инстанции соглашается с мнением Общества о том, что данное замечание не может рассматриваться судом как несоответствие или противоречие Федеральным стандартам оценки, поскольку это опечатка в тексте, которая никак не повлияла на дальнейшие расчеты и исследования. ГУП "ГУИОН" не доказано, что опечатка каким-либо образом повлияла на расчет стоимости Объекта оценки.

По мнению ГУП "ГУИОН" учет такого фактора как состав обременений, может привести к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

В Возражениях ГУП "ГУИОН" указал, что в разделе 10.2 Основные сведения об объекте экспертизы, отсутствуют сведения о фактическом отсутствии на земельном участке обременении охранной зоны воздушных линий электропередач площадью 4 912 кв.м., что подтверждается письмом Комитета по энергетике и инженерному обеспечению от 24.08.2015 г. N 15-11889/15-0-1.

Суд не принимает указанный довод, поскольку дата проведения оценки - 12.08.2013 г. Письмо, на которое ссылается ГУП "ГУИОН", не было представлено в суд первой инстанции, датировано позднее даты оценки (24.08.2015 г.). Следовательно, информация об отсутствии на территории участка воздушной линии электропередач не может учитываться как достоверная на дату проведения оценки.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", эксперт "не вправе самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы". В соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права собственности, представленном в адрес эксперта, в отношении земельного участка зарегистрированы следующие ограничения в использовании:

- Зона воздушных линий электропередач площадью 4 912 кв. м. Зарегистрировано 78-78-06/005/2011-159 от 16.05.2011 г.

- Зона магистральных сетей водоснабжения площадью 389 кв. м. Зарегистрировано 78-78-06/005/2011-159 от 16.05.2011 г.

В Экспертном заключении (стр.16) указано, что помимо вышеуказанных зон имеется не прошедшая кадастровый учет зона особого режима использования "Охранная зона сетей связи и сооружений связи, что подтверждается данными фотофиксации при визуальном осмотре Объекта оценки 24.08.2015 г.

Указанные ограничения в использовании участка установлены до даты проведения оценки и в соответствии с предоставленными документами данные ограничения не сняты на момент проведения оценки. Соответственно, учет Экспертом обременения в виде воздушных линий электропередач, проходящих по территории участка, при определении его рыночной стоимости, на этапе планирования территории и проектирования строительства является обоснованным.

По мнению ГУП "ГУИОН" в главе 11 Заключения не содержится какой-либо существенной информации относительно объекта исследования и не имеется каких-либо существенной информации рынка объекта исследования.

Данное возражение не соответствует действительности, поскольку Экспертом исследован рынок объекта Экспертизы в полном объеме, что отражено на стр.36-38 и стр.81-88 Экспертного заключения, также проанализирована информация Фона имущества Санкт-Петербурга (отражено 49 позиций), что полностью соответствует требованиям п.4 и п.8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254.

ГУП "ГУИОН" считает, что Эксперт не обосновано отказался от применения Доходного подхода, так как расчет стоимости земельного участка строится на прогнозировании доходного использования участка в соответствии с наиболее эффективным использованием.

В соответствии с п.20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 256, Эксперт использовал и рассмотрел все необходимые подходы к оценке, а также обосновал отказ от использования доходного подхода.

По мнению ГУП "ГУИОН", Экспертом ошибочно выбраны аналоги для расчета стоимости объекта оценки.

Указанный довод отклоняется. Экспертом выбраны аналоги сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Также в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Все аналоги расположены в п.Шушары Пушкинского района Санкт-Петербурга, имеют категорию земель - "земли населенных пунктов", а также имеют схожие площади, что соответствует требованиям п.14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 256, и п.22 б) Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 г. N 611.

Прочие возражения и замечания ГУЛ "ГУИОН" касаются непосредственного выполнения Экспертом расчетов и учета определенных факторов при выполнении оценки и могут быть прокомментированы только непосредственно самим Экспертом.

Ходатайство о вызове эксперта ГУЛ "ГУИОН" не заявлено.

В связи с вышеуказанным суд апелляционной инстанции не соглашается с мнением ГУП "ГУИОН" о том, что Заключение содержит недостоверную и противоречивую информацию, не соответствует требованиям Федеральным законом от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и не может рассматриваться в качестве доказательства по делу.

Принимая во внимание заключение эксперта N 045-ИШ-0824-Э, являющееся надлежащим доказательством по делу, кадастровая стоимость земельного участка, площадью 18 320 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, отд.Бадаевское, участок 301, кадастровый номер 78:42:1511702:13 равная его рыночной стоимости по состоянию на 12 августа 2013 составляет 38 078 000 руб.

При таких обстоятельствах решение подлежит отмене.

Суд апелляционной инстанции принимает довод ГУП "ГУИОН" относительно того, применительно к заявленному требованию ГУП "ГУИОН" является надлежащим соответчиком.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 48, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Произвести замену Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга на правопреемника Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2015 по делу N А56-79537/2013 отменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 18 320 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, отд.Бадаевское, участок 301, кадастровый номер 78:42:1511702:13 равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 августа 2013 в размере 38 078 000 руб.

В иске к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А. Кашина

Судьи

Н.В. Аносова О.Р. Старовойтова