Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2015 г. N 11АП-15216/15 (ключевые темы: земельный участок - правила землепользования и застройки - применение последствий недействительности - проектная документация - норма отвода)

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2015 г. N 11АП-15216/15

гор. Самара

22 декабря 2015 г.

Дело N А72-15906/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 15 декабря 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 22 декабря 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В.,

рассмотрев 08 - 15 декабря 2015 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Премьера" на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 14 сентября 2015 года, принятое по делу N А72-15906/2014 (судья Мызров С.Н.)

по иску Заместителя прокурора Ульяновской области в интересах Муниципального образования "город Ульяновск" в лице Ульяновской Городской Думы, Администрации города Ульяновска, Главы города Ульяновска и контрольно-счетной палаты МО "город Ульяновск"

к 1. Администрации города Ульяновска (ОГРН 1027301171446, ИНН 7303014573),

2. Обществу с ограниченной ответственностью "Премьера" (ОГРН 1087325002709, ИНН 7325078468), гор. Ульяновск,

с участием третьих лиц:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области,

- Общества с ограниченной ответственностью "Гринпарк", гор. Ульяновск,

- Егорова Владимира Николаевича,

- Жукова Василия Ивановича,

- Заикиной Любови Гавриловны,

- Конновой Светланы Владимировны,

- Рамазанова Рамиля Заудатовича,

- Тарханова Дмитрия Алексеевича,

- Канаичевой Ольги Евгеньевны,

- Романовой Елены Леонидовны,

- Толочко Андрея Николаевича,

- Шарафетдиновой Лилии Ирфановны,

- Николаевой Ирины Николаевны,

- Колесова Алексея Анатольевича,

- Колесовой Ирины Юрьевны,

- Тоньшина Андрея Николаевича,

- Тоньшиной Надежды Владимировны,

- Заикина Николая Владимировича,

о признании недействительным договора,

при участии в судебном заседании:

от истца - Амбарцумян А.Г. удостоверение;

от ответчика Администрации города Ульяновска - Шлейкин Н.О. представитель по доверенности N 84-01-12 от 30.07.2015;

от ответчика ООО "Премьера" - Желновод П.П. представитель по доверенности от 07.12.2015, Глазнева Л.В. представитель по доверенности от 20.02.2015;

от третьего лица ООО "Гринпарк" - Салмина И.П. представитель по доверенности от 14.12.2015;

от иных третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.

Установил:

Истец - Заместитель прокурора Ульяновской области в интересах муниципального образования "город Ульяновск" обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к ответчикам - Администрации города Ульяновска и Обществу с ограниченной ответственностью "Премьера" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 04 сентября 2013 года N 629.

Определениями Арбитражного суда Ульяновской области от 20 ноября 2014 года, от 13 апреля 2015 года, от 20 мая 2015 года суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Общество с ограниченной ответственностью "Гринпарк", Егорова Владимира Николаевича, Жукова Василия Ивановича, Заикину Любовь Гавриловну, Коннову Светлану Владимировну, Рамазанова Рамиля Заудатовича, Тарханова Дмитрия Алексеевича, Канаичеву Ольгу Евгеньевну, Романову Елену Леонидовну.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 20 ноября 2014 года судом удовлетворено заявление зам. прокурора Ульяновской области о принятии обеспечительных мер. Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области запрещено совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:021015:53, площадью 73 210 кв.м, расположенного по адресу: гор. Ульяновск, северо-западнее жилого дома по ул. Зеленой в Заволжском районе гор. Ульяновска.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 21 ноября 2014 года судом удовлетворено заявление зам. прокурора Ульяновской области о принятии обеспечительных мер. Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области запрещено совершать регистрационные действия в отношении объектов недвижимости: земельных участков с кадастровыми номерами 73:24:021015:1949 и 73:24:021015:1950, а также регистрацию договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 73:24:021015:1950, заключенного между обществом "Премьера" и Обществом с ограниченной ответственностью "Гринпарк".

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 25 февраля 2015 года суд удовлетворил ходатайство зам. прокурора Ульяновской области об уточнении наименования истца - Муниципальное образование "город Ульяновск" в лице Ульяновской Городской Думы.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 04 июня 2015 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Толочко Андрей Николаевич, Шарафетдинова Лилия Ирфановна, Николаева Ирина Николаевна, Колесов Алексей Анатольевич, Колесова Ирина Юрьевна, Тоньшин Андрей Николаевич, Тоньшина Надежда Владимировна, Заикин Николай Владимировича.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 20 июля 2015 года суд:

1. удовлетворил заявленные зам. прокурора Ульяновской области уточнения о том, что исковые требования заявлены зам. прокурора Ульяновской области в интересах муниципального образования "город Ульяновск" в лице Ульяновской Городской Думы, а также в лице администрации города Ульяновска, главы города Ульяновска и контрольно-счетной палаты МО "город Ульяновск";

2. принял к рассмотрению ходатайство зам. прокурора Ульяновской области об уточнении исковых требований, в котором он просит:

- признать недействительным договор купли-продажи от 04 сентября 2013 года N 629 земельного участка, расположенного северо-западнее жилого дома по ул. Зеленой в Заволжском районе гор. Ульяновска, заключенный между муниципальным образованием "город Ульяновск" в лице заместителя председателя КУГИЗ и ООО "Премьера";

- в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки прекратить право собственности ООО "Премьера" на земельные участки с кадастровыми номерами 73:24:021015:53, 73:24:021015:1949 и 73:24:021015:1950;

- взыскать с муниципального образования "город Ульяновск" в пользу ООО "Премьера" 15 619 646 руб. 34 коп.

По мнению суда, надлежащим органом, представляющим интересы муниципального образования "город Ульяновск" согласно устава города Ульяновска является администрация города. Иные органы и должностные лица - Глава города, Городская Дума, Контрольно-счетная палата имеют иную компетенцию.

Арбитражный суд Ульяновской области, рассмотрев ходатайство зам. прокурора Ульяновской области об уточнении исковых требований, считает его подлежащим удовлетворению в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 14 сентября 2015 года суд заявление зам. прокурора Ульяновской области об уточнении исковых требований удовлетворил. Исковые требования удовлетворил частично. Признал недействительным договор N 629 от 04 сентября 2013 года купли-продажи земельного участка, расположенного северо-западнее жилого дома по ул. Зеленой в Заволжском районе гор. Ульяновска под кадастровым номером 73:24:021015:53, заключенный между администрацией города Ульяновска и ООО "Премьера". Применил последствия недействительности сделки: обязал Администрацию города Ульяновска возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Премьера" 15 619 646 руб. 34 коп. Прекратил право собственности Общества с ограниченной ответственностью "Премьера" на земельные участки с кадастровыми номерами 73:24:021015:1949 и 73:24:021015:1950, ранее составлявших единый участок под кадастровым номером 73:24:021015:53. Обязал Общество с ограниченной ответственностью "Премьера" возвратить Администрации города Ульяновска земельные участки с кадастровыми номерами 73:24:021015:1949 и 73:24:021015:1950. В остальной части иска суд отказал. Взыскал с Администрации города Ульяновска в доход федерального бюджета 4 000 руб. - сумму госпошлины. Взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "Премьера" в доход федерального бюджета 4 000 руб. - сумму госпошлины. Заявление ООО "Премьера" о замене обеспечительных мер оставил без удовлетворения.

Заявитель - Общество с ограниченной ответственностью "Премьера", не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Определением суда от 21 октября 2015 года апелляционная жалоба оставлена без движения до 17 ноября 2015 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 ноября 2015 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 08 декабря 2015 года на 09 час. 00 мин.

В судебном заседании 08 декабря 2015 года был объявлен перерыв до 15 декабря 2015 года на 10 час. 40 мин. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель прокуратуры возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители ответчиков Администрации города Ульяновска, Общества с ограниченной ответственностью "Премьера" и третьего лица Общества с ограниченной ответственностью "Гринпарк" поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Егорова Владимира Николаевича, Жукова Василия Ивановича, Заикиной Любови Гавриловны, Конновой Светланы Владимировны, Рамазанова Рамиля Заудатовича, Тарханова Дмитрия Алексеевича, Канаичевой Ольги Евгеньевны, Романовой Елены Леонидовны, Толочко Андрея Николаевича, Шарафетдиновой Лилии Ирфановны, Николаевой Ирины Николаевны, Колесова Алексея Анатольевича, Колесовой Ирины Юрьевны, Тоньшина Андрея Николаевича, Тоньшиной Надежды Владимировны, Заикина Николая Владимировича в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От ответчика ООО "Премьера" в материалы дела поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с необходимостью предоставления дополнительных доказательств.

Представители ответчика ООО "Премьера" в судебном заседании поддержали заявленное ходатайство.

Судебная коллегия, выслушав представителей сторон, не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика ООО "Премьера" об отложении судебного разбирательства, по следующим основаниям.

В силу статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела организаций ведут в арбитражном суде их органы, действующие в соответствии с федеральным законом, иным нормативным правовым актом или учредительными документами организаций.

Согласно части 2 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Ответчику с момента получения копии определения о принятии апелляционной жалобы к производству было известно о рассмотрении данного дела в Одиннадцатом арбитражном апелляционном суде.

В силу части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Вместе с тем, в силу части 7 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство может быть отложено на срок, необходимый для устранения обстоятельств, послуживших основанием для отложения, но не более чем на один месяц.

Отложение судебного разбирательства является правом, но не обязанностью суда, если суд признает, что дело не может быть рассмотрено в данном судебном заседании.

Кроме того, лица, участвующие в деле, вправе ссылаться только на те доказательства, с которыми другие лица, участвующие в деле, были ознакомлены заблаговременно.

Исследование новых доказательств, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, в компетенцию суда апелляционной инстанции не входит.

Учитывая изложенное, ООО "Премьера" не проявило той степени заботливости, которую оно было обязано проявить при рассмотрении спора согласно требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, прокуратурой Заволжского района гор. Ульяновска в ходе проверки формирования и предоставления в аренду, собственность земельного участка площадью 73 210 кв.м по адресу: гор. Ульяновск, северо-западнее жилого дома по ул. Зеленой в Заволжском районе гор. Ульяновска, установлено, что вышеуказанный земельный участок передан в аренду ООО "Премьера" на основании постановления мэрии гор. Ульяновска от 13 января 2011 года N 20 и договора аренды от 11 февраля 2011 года N 24-2-541.

Данный участок предоставлен в аренду под строительство гостиничного комплекса без проведения торгов, с учетом реализации процедуры предварительного согласования места размещения объекта в порядке, предусмотренном статьями 22, 30 и 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

15 марта 2012 года администрацией гор. Ульяновска было выдано разрешение на строительство на данном земельном участке гостиничного блока N 1 (2-этажный) и трансформаторной подстанции.

24 июня 2013 года указанные объекты введены в эксплуатацию, 22 августа 2013 года зарегистрировано право собственности на данные объекты.

На основании заявления ООО "Премьера" от 27 августа 2013 года администрацией гор. Ульяновска издано постановление от 03 сентября 2013 года N 3812 о передаче данному обществу в собственность земельного участка "под гостиничным комплексом" в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (постановление подписано главой администрации города Панчиным С.С).

Согласно договору купли-продажи от 04 сентября 2013 года N 629 цена земельного участка составила 15 619 646 руб. 34 коп. (от органа местного самоуправления договор подписан заместителем председателя КУГИЗ Сидоровским А.В.).

Данная цена была определена в соответствии со статьей 10 Закона Ульяновской области от 17 ноября 2003 года N 059-ЗО "О регулировании земельных отношений в Ульяновской области" исходя из семикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

По мнению заявителя, который основывается на данных проведенной прокуратурой Заволжского района гор. Ульяновска проверки, данный земельный участок передан в собственность ООО "Премьера" с нарушением требований законодательства: при продаже земельного участка администрацией города не были учтены положения п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому предельные размеры предоставляемых в собственность земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается факт того, что совершенная администрацией муниципального образования гор. Ульяновска сделка по продаже названного выше земельного участка в собственность ООО "Премьера" согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации является притворной сделкой и совершена с целью прикрыть, в частности, сделку по приватизации земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в муниципальной собственности, без соблюдения особенностей установленных ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Обжалуя решение, заявитель указал, что суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о ничтожности сделки. Приведенные истцом основания ничтожности не соответствуют фактическим обстоятельствам, требование о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка N 629 от 04 сентября 2013 года является неправомерным, не соответствует действующему земельному законодательству и не подлежит удовлетворению.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва, заслушав пояснения представителей сторон и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения в части применения последствий недействительности сделки.

В силу положений п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры предоставляемых в собственность земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Правилами землепользования и застройки в гор. Ульяновске, утвержденными Решением Ульяновской городской Думы от 13 октября 2004 года N 90, указанные нормы отвода для размещения гостиниц не установлены.

Вместе с тем, по мнению заявителя, требования к размерам земельных участков содержатся в градостроительных, санитарных и противопожарных нормах и правилах.

В соответствии с Приложением 7 СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство". Планировка и застройка городских и сельских поселений" размер земельного участка для гостиницы при числе мест от 25 должен рассчитываться исходя из норматива 55 - 100 кв.м на 1 место. Таким образом, размер земельного участка под гостиничным блоком N 1, рассчитанным на 26 мест, не может превышать 2 600 кв.м.

Однако в собственность ООО "Премьера" для эксплуатации 2 объектов -гостиничного блока N 1 (площадь застройки - 370 кв.м) и трансформаторной подстанции (площадь застройки - 52 кв.м) предоставлен земельный участок площадью 73 210 кв.м. Таким образом, его площадь в 28 раз больше, чем необходимо для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Данное толкование норм земельного законодательства подтверждается сложившейся судебной практикой (постановление Президиума ВАС РФ от N 13535/10), согласно которой собственник объекта недвижимости должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации имеющегося объекта недвижимости (технико-экономическое обоснование отведенного земельного участка).

Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка составляла более 208 млн. руб., муниципальному образованию нанесен материальный ущерб в размере около 193 млн. руб.

Кроме того, в соответствии с п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Реализуя правомочия собственника, ООО "Премьера" в ноябре 2013 года изменило вид разрешенного использования земельного участка с "под строительство гостиничного комплекса" на "многоквартирные жилые дома до 4-х этажей, объекты социального и коммунально-бытового назначения".

09 июня 2014 года администрацией города выдано разрешение на строительство на данном земельном участке 4-этажного многоквартирного жилого дома. Данное разрешение подписано и.о. главы администрации города Крючковым А.А., курирующий заместитель главы администрации города - Блохин В.П., ответственный за выдачу - начальник управления подготовки документов по земельным и градостроительным вопросам администрации гор. Ульяновска Семенов А.В.

Согласно проектной документации, вышеуказанный земельный участок будет расположен в территориальной зоне Ц2, Р2 - зона зеленых насаждений общего пользования, в которой в соответствии с Правилами землепользования и застройки в г. Ульяновске строительство многоквартирных жилых домов не допускается.

Совершенная администрацией муниципального образования гор. Ульяновска сделка по продаже названного выше земельного участка в собственность ООО "Премьера" согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации является притворной сделкой и совершена с целью прикрыть, в частности, сделку по приватизации земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в муниципальной собственности, без соблюдения особенностей установленных ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

При продаже земельного участка площадью 73 210 кв.м по адресу: северо-западнее жилого дома по ул. Зеленой в Заволжском районе гор. Ульяновск, являющегося муниципальной собственностью МО "город Ульяновск" были нарушены основополагающие нормы и принципы действующего законодательства, что недопустимо и затрагивают интересы неопределенного круга лиц.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В спорном случае иск подан в интересах муниципального образования "город Ульяновск", что говорит о посягательстве на законные интересы публичного образования.

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Довод ответчиков, о том, что Приложение 7 СНиП 2.07.01-89 носит рекомендательный характер, что о рекомендательном характере Приложения 7 к СНиП 2.07.01-89* указано и в самом тексте указанного приложения, обоснованно принят судом первой инстанции.

К аналогичным выводам пришел также и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в своем определении от 10 октября 2012 года N ВАС-12570/12.

Правилами землепользования и застройки в гор. Ульяновске, утвержденными Решением Ульяновской Городской Думы от 13 октября 2004 года N 90, нормы отвода для размещения гостиниц не установлены.

В то же время, суд первой инстанции обоснованно учел, что согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 года N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Общество является собственником зданий и сооружений, необходимых для благоустройства и использования спорного участка по его целевому назначению в установленных границах, то есть объектов недвижимости, имеющих вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением (строительство гостиничного комплекса).

15 марта 2012 года по заявлению ООО "Премьера" на основании проектной документации администрацией гор. Ульяновска выдано разрешение на строительство 1 этапа гостиничного комплекса северо-западнее жилого дома N 4 по ул. Зеленая - гостиничный блок N 1 и трансформаторной подстанции. Данные объекты построены.

Строительство объектов недвижимости всего гостиничного комплекса, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен обществу в аренду, не завершено. Возведение на земельном участке только части объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на них, не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. При таких условиях договор купли-продажи земельного участка должен быть квалифицирован как ничтожная сделка, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заявление ответчиков о том, что Общество имело право на приобретение в собственность всего земельного участка, является необоснованным, поскольку достижение цели использования земельного участка, то есть строительство всего комплекса объектов, возможно не только при приобретении земельного участка или его частей в собственность, но и посредством использования земельного участка на праве аренды.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19 марта 2013 года N 12668/12.

Кроме того, как правомерно указал суд первой инстанции, подтверждением того, что земельный участок представлен в размере, большем, чем необходимо для эксплуатации гостиничного комплекса, является состоявшийся раздел участка на две части и начавшееся затем заключение договора купли-продажи на участок, составляющий около 2/3 от первоначального участка.

Также дополнительным подтверждением чрезмерности выкупленной по льготной цене площади земли выступает факт строительства на меньшем из разделенных участков двух многоэтажных жилых домов, которые не могут быть отнесены к гостиничному комплексу.

Необходимо учитывать, что согласно неоднократно высказанной позиции ВАС РФ земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений (Постановление Президиума ВАС РФ от 19 ноября 2013 года N 8536/13, Постановление Президиума ВАС РФ от 03 июня 2014 года N 1152/14).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 01 марта 2011 года N 13535/10 разъяснил, что не подлежат удовлетворению требования о продаже в собственность земельного участка в нарушение требований статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации при отсутствии доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе, в заявленных целях.

Материалы дела не содержат какого-либо экономического обоснования размера испрашиваемого в собственность земельного участка.

Доказательств того, что площадь испрашиваемого в собственность земельного участка определена в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, Обществом не представлено.

Пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для целей, не указанных в пункте 1 названной статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Противоположное толкование ведет к тому, что, ссылаясь на положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, заявитель приобретет право на земельный участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и площадь, необходимую для ее эксплуатации.

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным в соответствии с нормами статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Возможность предоставления в аренду в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, принадлежащие на праве собственности Обществу, и на другой части которого только запланировано строительство других объектов, в целях возведения которых этот участок формировался, законодательством не предусмотрена.

Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является строительство гостиничного комплекса. Доказательств того, что цель, в соответствии с которой Обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.

Поскольку строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых участок был предоставлен Обществу в аренду, в полной мере не осуществлено, спорный земельный участок с кадастровым номером 73:24:021015:53, площадью 73 210 кв.м, разделенный впоследствии на земельные участки с кадастровыми номерами 73:24:021015:1949 и 73:24:021015:1950, не может быть признан участком, необходимым для эксплуатации возведенных на нем Обществом объектов.

Данная правовая позиция изложена в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 декабря 2012 года N ВАС-12668.

При этом судебная коллегия считает, что применяя последствия ничтожности спорной сделки, суд первой инстанции не учел следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, при применении последствий недействительности сделки стороны должны быть возвращены в то имущественное положение, которое имело место до исполнения этой сделки.

Следовательно, в связи с признанием ничтожности спорного договора купли-продажи, при таких обстоятельствах, является возвращение титула (права собственности) на земельный участок от общества муниципальному образованию, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, спорный земельный участок был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 73:24:021015:1949 и 73:24:021015:1950.

Земельный участок с кадастровым номером 73:24:021015:53, раздел которого осуществлен на два участка с кадастровыми номерами 73:24:021915:1949 и 73:24:021915:1950, не сохранился в установленных границах.

Возлагая на Общество обязанность возвратить муниципальному образованию земельный участок (с учетом того, что земельный участок с кадастровым номером 73:24:021015:53 был разделен на 2 земельных участков в совокупности по внешним границам и площади идентичных исходному участку), суд первой инстанции не учел, что на нем расположены объекты недвижимости, принадлежащие Обществу на праве собственности, что свидетельствует о наличии исключительного права пользования Обществом земельным участком.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

То есть, по договору купли-продажи к Обществу перешел лишь титул (право собственности) на спорный земельный участок. Последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах может быть возвращение титула (права собственности) на земельный участок от Общества к публичному собственнику, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора.

Данные выводы нашли свое отражение в правоприменительной практике, в том числе в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 марта 2013 года N 12668/12, в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 12 ноября 2015 года по делу N А55-27874/2014, в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 05 ноября 2015 года по делу N А72-9894/2014.

Поскольку на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие Обществу на праве собственности, а также наличие у Общества до заключения договора купли-продажи земельного участка права аренды, то указанные обстоятельства свидетельствуют о невозможности применения между сторонами последствий недействительности сделки в виде возвращения спорного земельного участка муниципальному образованию, следовательно, вывод суда первой инстанции о возможности применения двусторонней реституции ошибочен.

Следовательно, суд апелляционной инстанции делает вывод о невозможности применения последствий недействительности спорной сделки в виде возврата земельного участка.

Поскольку, как следует из материалов дела, уже состоялся раздел земельного участка с кадастровым номером 73:24:021015:53, один из которых продан ООО "Гринпарк", требование заявителя о прекращении права собственности ООО "Премьера" на земельные участки с кадастровыми номерами 73:24:021015:1949 и 73:24:021015:1950, ранее составлявших единый участок под кадастровым номером 73:24:021015:53, не может быть реализовано.

Кроме того, в связи с признанием недействительным договора купли-продажи от 04 сентября 2013 года N 629, становится неприменимым соглашение о расторжении договора аренды N 24-2-541 от 11 февраля 2011 года.

При названных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что оспариваемое решение подлежит отмене в части применения последствий недействительности сделки, а исковые требования в указанной части - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 14 сентября 2015 года, принятое по делу N А72-15906/2014, отменить в части применения последствий недействительности сделки. Принять по делу в указанной части новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований в части применения последствий недействительности сделки отказать.

В остальной обжалуемой части решение Арбитражного суда Ульяновской области от 14 сентября 2015 года, принятое по делу N А72-15906/2014, оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

С.Ю. Николаева

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев