Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2016 г. N 02АП-1325/16

г. Киров

30 марта 2016 г.

Дело N А82-12461/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 марта 2016 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляшовой Т.М.,

судей Бармина Д.Ю., Щелокаевой Т.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вахрушевой Р.В.,

без участия представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НСК-АВАНГАРД"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 06.01.2016 по делу N А82-12461/2014, принятое судом в составе судьи Чистяковой О. Н.,

по иску Управления муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (ИНН 7609001123, ОГРН 1027601068142)

к обществу с ограниченной ответственностью "НСК-АВАНГАРД" (ИНН 7710361815, ОГРН 1027739643392)

о взыскании задолженности, неустойки, расторжении договора и выселении

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "НСК-АВАНГАРД"

к Управлению муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области

о взыскании задолженности,

установил:

Управление муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области к обществу с ограниченной ответственностью "НСК-АВАНГАРД" (далее - ООО "НСК-АВАНГАРД", Общество, заявитель) с иском о расторжении договора аренды N 640 от 18.09.2001, выселении Общества из нежилого здания (лит. А,А1) по адресу: Ярославская область, г. Ростов, ул. Пролетарская, 22 (далее - спорное здание) и взыскании 1 091 754 руб. 14 коп., в том числе 860 535 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2013 по 30.04.2014 и 231 219 руб. 14 коп. неустойки за период с 10.05.2013 по 05.08.2014.

В свою очередь, ООО "НСК-АВАНГАРД" обратилось в суд с встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, о взыскании с Управления 4 367 743 руб. 38 коп. стоимости работ по капитальному ремонту арендуемого здания.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 06.01.2016 исковые требования Управления удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных требований Обществу отказано.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные Обществом требования, а именно: взыскать с Управления 4367743,38 рублей, в удовлетворении требований Управления о расторжении договора аренды N 640 от 18.09.2001 и выселении ООО "НСК-АВАНГАРД" из спорного нежилого здания отказать.

По мнению заявителя, решение суда является незаконным, поскольку стоимость выполненных, но не зачтенных работ на 2015 год согласно заключению эксперта составляет 4 367743, 38 (8 832 977,82 - 4 465 234,44) рублей. Указанная сумма больше, чем основной долг по арендной плате, который взыскивается Управлением, в том числе и по ранее состоявшимся решениям; Общество на протяжении 15 лет исправно платило арендную плату, выполняло обязанности за арендодателя по проведению капитального ремонта; рассчитывало на проведение зачета. Указывает, что стоимость работ, подлежащих зачету с учетом заключения экспертизы от 06.10.2015, проведенной ООО "Ярославский областной центр судебной экспертизы" в рамках рассматриваемого дела, составляет 4 367 743, 38 рублей. Ссылается на п.1 ст.616 ГК РФ, согласно которому если срок капитального ремонта не установлен договором, он должен производиться в разумный срок; наличие согласия арендодателя на выполнение за него работ арендатором при нарушении разумного срока закон не требует. Полагает, что обязанность выполнить проект и провести капитальный ремонт включена в выданное Департаментом культуры и туризма Ярославской области охранное обязательство от 07.09.2001 N 1157/1, которое является неотъемлемой частью договора. Не соглашается с доводами арендодателя о том, что для него не была установлена необходимость производства капитального ремонта при заключении договора, утверждая, что обязанность арендодателя выполнить проект и произвести капитальный ремонт являлась и частью договора аренды, и охранного обязательства.

Поскольку фактически капитальный ремонт и текущий ремонт проводились арендатором, дополнительным соглашением от 28.11.2005 Управление произвело зачет стоимости выполненных работ ООО "НСК-Авангард" по капитальному ремонту спорного здания в сумме 1634489 рублей. Из письма муниципального учреждения "Архитектура и градостроительство" от 21.11.2005 N 01-07-541, проверившего для целей зачета объем выполненных работ, следует, что сумма 1634489 руб. определена в результате контрольного обмера на объекте, проверки смет, актов приемки работ и платежных документов.

Указывая на выполнение и согласование с арендодателем в 2009 году проекта реконструкции офисного здания по адресу Ярославская область, Пролетарская, д.22, (запись об утверждении проекта реконструкции здания выполнена Председателем по управлению муниципальным имуществом РМР Теленовым И.Ю. на проекте, заверена подписью и печатью), считает действия Общества по составлению проектной документации, объема и видов работ согласованными с арендодателем, тем более что проектно-сметная документация, утвержденная ГАУ "Яргосстройэкспертиза" направлялась в Управление письмом исх.N 416 от 17.09.2010.

Указывает, что работы производились в рамках договора подряда N 157 от 31.12.2009, заключенного Обществом с ООО "Строй-Фаворит", которое имеет лицензию на выполнение реставрационных работ. Согласно выводам, содержащимся в заключении ООО "Ярославский областной центр судебной экспертизы" от 06.10.2015, стоимость зачтенных в 2005 году работ в сумме 1634489 руб. в пересчете на 2015 год составляет 4 465 234,44 руб.; общая стоимость работ по капитальному ремонту дома N22 по ул.Пролетарская в г.Ростове Ярославской области на 2015 год составляет 8 832 977,82 руб. В этой связи считает уточненные встречные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Управление в отзыве на апелляционную жалобу опровергает заявленные в ней доводы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, заявили письменные ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.

Как следует из материалов дела, 18.09.2001 между Управлением (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен с договор аренды N 640, согласно которому Управление предоставило в аренду сроком до 26.07.2026 нежилое здание (лит. А, А1) по адресу: Ярославская область, г.Ростов, ул. Пролетарская, 22, находящееся в муниципальной собственности.

В силу пункта 2.6 договора аренды в случае, когда арендуемый объект является памятником истории и культуры, неотъемлемой частью договора является охранное обязательство, выдаваемое арендатору Департаментом культуры и туризма администрации Ярославской области одновременно с подписанием настоящего договора сторонами.

Размер арендной платы, порядок ее уплаты и изменения ее размера установлены пунктами 3.2., 4.2. договора.

За ненадлежащее исполнение обязательства по своевременному внесению арендной платы предусмотрена неустойка (пункт 3.3. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

07.09.2001 Департаментом культуры и туризма Администрации Ярославской области (Госорганом) ответчику (Пользователю) выдано охранное обязательство N 1157/1.

В акте осмотра технического состояния памятника, являющемся приложением N 1 к данному охранному обязательству, определено общее состояние памятника, указано, что комплексная реставрация памятника не проводилась, названы многочисленные повреждения. В п. 19 акта установлено обязательство выполнить проект реставрации и приспособления памятника, проект вертикальной планировки и благоустройства территории памятника; установлена обязанность выполнить работы по реставрации и приспособлению памятника, и определены сроки ремонта до 01.02.2002 и до 01.11.2002.

Названный акт является актом приема-передачи объекта.

Неоднократное нарушение Обществом сроков уплаты арендной платы, в том числе установленное решением суда по делу N А82-6528/2013 за период с 01.05.2010 по 31.03.2013, а также ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы в период с 01.04.2013 по 30.04.2014 послужили основанием для обращения Управления в суд с иском о расторжении договора аренды, выселении из занимаемого здания в связи с существенным нарушением арендатором условий договора и в соответствии с пунктом 4.4. договора, а также взыскании задолженности и неустойки по арендной плате.

В свою очередь, Общество заявило встречное требование о взыскании 4 367 743 руб. 38 коп. затрат на капитальный ремонт здания, которые не были зачтены в счет арендной платы. Стоимость работ, подлежащих зачету, Общество рассчитало с учетом заключения проведенной в рамках рассматриваемого дела экспертизы ООО "Ярославский областной центр судебной экспертизы" от 06.10.2015.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Второй арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого решения исходя из нижеследующего.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В силу статей 6, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражное судопроизводство осуществляется с учетом принципов законности, равноправия и состязательности.

При этом каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства, заявлять ходатайства. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участвующие в деле лица должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований или возражений.

Как следует из текста договора от 18.09.2001 N 640, сторонами согласованы все существенные условия договора аренды, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения договора и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Материалы дела свидетельствуют о том, что требования Управления о взыскании задолженности связаны с нарушением арендатором договорного условия о внесении арендных платежей в установленные сроки.

Из содержания статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Наличие соответствующей задолженности по договору аренды не оспаривается сторонами.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции, исследовав доказательства по делу в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно удовлетворил требования о взыскании образовавшейся задолженности.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что обязательства ответчика по оплате арендной платы подлежат зачету, поскольку у ответчика есть встречные однородные требования к истцу.

Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации распределены обязанности арендатора и арендодателя по содержанию арендованного имущества.

На арендаторе лежит обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу статьи 314, абзаца второго пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Положение абзаца 4 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ предполагает возможность зачета в счет арендной платы стоимости произведенного арендатором капитального ремонта.

По общему правилу капитальный ремонт требует согласования с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия последнего возможно в связи с неотложной необходимостью, или если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству (статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предмет доказывания по исковому требованию о взыскании с арендодателя стоимости работ по капитальному ремонту арендуемого здания входит выяснение следующих вопросов: произвел ли арендатор капитальный ремонт арендуемого объекта за свой счет, размер затрат арендатора на капитальный ремонт, представление арендодателю сметной документации, согласование капитального ремонта с арендодателем либо обоснование неотложной необходимости проводимого ремонта, а также документальное подтверждение факта выполнения работ и двустороннего волеизъявления на проведение зачета в счет арендной платы.

Из буквального толкования условий договора аренды, а именно: пункта 2.3 договора аренды следует, что арендаторам, ведущим капитальный ремонт в арендуемых помещениях, предоставляется скидка по арендной плате, при условии предоставления сметной документации и отчета о вложенных финансовых средствах на капитальный ремонт.

В обоснование своей правовой позиции о возможности проведения зачета затрат арендатора на капитальный ремонт в счет арендной платы Общество указывает на выданное Департаментом культуры охранное обязательство, согласно которому объект аренды является памятником истории и культуры - "Дом городской ансамбля городской усадьбы, кон. XVIII в.", при этом проведение капитального ремонта здания, а именно: выполнить проект реставрации и приспособления памятника, проект вертикальной планировки и благоустройства территории памятника; выполнить работы по реставрации и приспособлению памятника, и определены сроки ремонта до 01.02.2002 и до 01.11.2002 - установлено в пункте 19 Акта осмотра технического состояния памятника (приложение N 1 к охранному обязательству).

Согласно пункту 59 Положения об охране и использованию памятников истории и культуры (далее - положение), утвержденным постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 N 865 (далее - постановление N 865), порядок и условия использования памятников истории и культуры устанавливаются государственным органом охраны памятников и определяются для каждого памятника, находящегося в пользовании или собственности организаций и граждан, соответствующим охранным документом.

Пунктом 3 статьи 63 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) предусмотрено, что впредь до включения объекта культурного наследия в реестр в порядке, установленном названным Законом, в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия применяются охранно-арендные договоры, охранные договоры и охранные обязательства, установленные постановлением N 865.

В соответствии со статьей 40, пунктом 1 статьи 45, пунктом 3 статьи 52 Закона N 73-ФЗ любые работы в отношении здания-памятника проводятся на основании письменного разрешения и задания органа по охране объектов культурного наследия и в соответствии с документацией, согласованной с этим органом. Аналогичные правила отражены в пунктах 71 - 73 положения.

Материалами дела подтверждается, что Общество несет обязанности по охранному обязательству от 07.09.2001. При этом оно производило неотделимые улучшения арендуемого здания без согласования с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, чем нарушило пункты 1.11 охранного обязательства.

В рассматриваемом споре судом установлено, что в 2005 году часть выполненных работ зачтена в счет арендной платы, а именно: в сумме 1634489 руб. согласно выводам, содержащимся в заключении ООО "Ярославский областной центр судебной экспертизы" от 06.10.2015 в пересчете на 2015 год эта сумма составляет 4 465 234,44 руб. Работы до 2005 года подтверждены МУ "Архитектура и градостроительство" от 21.11.2005 (том 4, л.д.11)

В 2009 году производились иные работы по капитальному ремонту: в рамках договора подряда N 157 от 31.12.2009, заключенного Обществом с ООО "Строй-Фаворит". В материалах дела имеется Проект реконструкции, который согласован с Управлением (том 1, л.д.148-156).

Вместе с тем из буквального толкования условий договора аренды следует, что для проведения капитального ремонта арендатору необходимо получить согласование сметной документации, а также представить отчет о вложенных финансовых средствах на капитальный ремонт. Сметная документация представлена в материалы дела, однако согласование ее с Управлением отсутствует; отчет о вложенных финансовых средствах также ответчиком не представлен; размер затрат определен только экспертным путем после выполнения работ, капитальный характер которых также документально не подтвержден.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что органы охраны объектов культурного наследия выдавали Обществу в 2009-2010 годах разрешения на производство работ в отношении спорного имущества.

При таких обстоятельствах доводы апеллянта о зачете арендной платы исходя из встречных требований ответчика не опровергают правильные выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в силу выше названных норм.

В рассматриваемом споре волеизъявление арендодателя на расторжение договора обусловлено неоднократным нарушением Обществом сроков уплаты арендной платы, в том числе установленным решением суда по делу N А82-6528/2013 за период с 01.05.2010 по 31.03.2013, а также ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы в период с 01.04.2013 по 30.04.2014.

Установив факт наличия задолженности ответчика по внесению арендных платежей более двух сроков подряд, при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора в виде получения арендатором предложения о расторжении договора от 03.07.2015, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск в части расторжения договора аренды.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку законных оснований для пользования помещениями у ООО "НСК-авангард" после расторжения договора аренды не имеется, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск о выселении ответчика из арендуемых помещений.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения.

Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств судом первой инстанции и ответчиком не является правовым основанием для отмены решения суда по настоящему делу, поскольку данное решение суда в оспариваемой части соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 06.01.2016 по делу N А82-12461/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НСК-АВАНГАРД" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Т.М. Поляшова

Судьи

Д.Ю. Бармин Т.А. Щелокаева