Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2016 г. N 11АП-5485/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 17 октября 2016 г. N Ф06-13531/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании должника банкротом в отношении земельного участка

г. Самара

21 июля 2016 г.

Дело N А55-26369/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 июля 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Серовой Е.А.,

судей Радушевой О.Н., Холодковой Ю.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочковой А.В.,

без участия представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале N 7,

апелляционные жалобы Перекрестова Евгения Васильевича, Андриянова Михаила Александровича,

на определение Арбитражного суда Самарской области от 02 марта 2016 года по заявлению конкурсного управляющего Гасановой Н.В. об удовлетворении требований кредиторов путем передачи объекта незавершенного строительства и прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному ЖСК, в рамках дела N А55-26369/2012 (судья Агеева Г.М.)

о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Авто Холдинг Сервис", Самарская область, г. Тольятти, ИНН 6382018230,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2014 года ООО "Авто Холдинг Сервис" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 03 апреля 2015 года конкурсным управляющим ООО "АвтоХолдингСервис" утверждена Гасанова Наталья Владимировна.

Конкурсный управляющий Гасанова Н.В. обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением (с учетом принятого судом первой инстанции уточнения требований, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), об удовлетворении требований кредиторов путем передачи объекта незавершенного строительства и прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному ЖСК, а именно:

1. Передать объекты незавершенного строительства, секции Р-2, Р-3, Р-4 (строительный адрес: Самарская область, ул.40 лет Победы, 5) жилищно-строительному кооперативу "Виктория".

2. Передать земельный участок кадастровый номер 63:09:0101183:5586, 63:09:0000000:9015, на котором расположены объекты незавершенного строительства, жилищно-строительному кооперативу "Виктория".

3. Передать права застройщика на объекты незавершенного строительства (секции Р-2, Р-3, Р-4), жилищно-строительному кооперативу "Виктория".

Определением Арбитражного суда Самарской области от 02 марта 2016 года заявление конкурсного управляющего Гасановой Н.В. об удовлетворении требований кредиторов путем передачи объекта незавершенного строительства и прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному ЖСК удовлетворено. Переданы объекты незавершенного строительства, секции Р-2, Р-3, Р-4 (строительный адрес: Самарская область, ул.40 лет Победы, 5) жилищно-строительному кооперативу "Виктория". Передан земельный участок кадастровый номер 63:09:0101183:5586, 63:09:0000000:9015, на котором расположены объекты незавершенного строительства, жилищно-строительному кооперативу "Виктория". Переданы права застройщика на объекты незавершенного строительства (секции Р-2, Р-3, Р-4), жилищно-строительному кооперативу "Виктория".

Не согласившись с принятым судебным актом, Перекрестов Евгений Васильевич обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой (с учетом дополнений), в которой просил отменить определение суда первой инстанции, как принятое при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, полагал, что конкурсным управляющим нарушен п. 16 ст. 201.10 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Также не согласившись с принятым судебным актом, Андриянов Михаил Александрович обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить определение суда первой инстанции, как принятое при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Конкурсный управляющий Гасанова Н.В. представила отзывы на апелляционные жалобы, в которых просила определение суда первой инстанции оставить без изменения.

Информация о принятии апелляционных жалоб к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положением статьи 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть жалобы в отсутствие лиц, в связи с наличием уведомлений об их надлежащем извещении.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле документам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения Арбитражного суда Самарской области от 02 марта 2016 года по заявлению конкурсного управляющего Гасановой Н.В. об удовлетворении требований кредиторов путем передачи объекта незавершенного строительства и прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному ЖСК, в рамках дела N А55-26369/2012, в связи со следующим.

В соответствии с положением статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 32 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражными судами по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными Федеральными Законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с п.1 ст.201.10 ФЗ N 127 "О несостоятельности (банкротстве)" в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

В феврале 2015 года конкурсный управляющий вынес, на рассмотрение собрания участников строительства, вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.

Большинством голосов участников строительства принято решение по второму вопросу повестки дня "Обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу", о чем свидетельствует протокол собрания участников строительства от 06.02.2015.

16.07.2015 к конкурсному управляющему от инициативных групп участников строительства ООО "Авто Холдинг Сервис" в лице Азизова М.И. поступило заявление с просьбой обратиться в суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.

Согласно п. 3. ст. 201.10 ФЗ N 127 "О несостоятельности (банкротстве)" передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при повременном соблюдении следующих условий:

- стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и Земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи;

- имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;

- в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;

- после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;

- объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

- земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;

- участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.

Согласно пункту 2 статьи 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) в состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включается заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Согласно материалам дела, во исполнение условий ст.201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" конкурсным управляющим Гасановой Н.В. проведена следующая работа: в декабре 2014 года решением Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-26369/2012 года введена процедура конкурсного производства, 06 февраля 2015 г. конкурсным управляющим проведены собрания кредиторов и участников строительства, на которых был вынесен вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.

25.01.2015 перед проведением собрания участников строительства, на котором рассматривался вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, конкурсный управляющий ООО "Авто Холдинг Сервис" уведомил участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива, а так же о правах и об обязанностях членов такого кооператива, обеспечил ознакомление участников строительства с указанной информацией под роспись и почтовой связью.

В состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства входили заключение арбитражного управляющего о возможности и невозможности передачи объекта незавершенною строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива; заключение арбитражного управляющего содержало сведения, предусмотренные абзацем 1 п.2 ст.201.10 Закона о банкротстве, о чем также свидетельствуют: заключение арбитражного управляющего, отчет N 23/115 об оценке стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива, устав жилищно-строительного кооператива "Виктория".

Для передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства конкурсным управляющим соблюдены следующие условия:

1) Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, кроме того более чем 3/4 голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юр.лиц -участника строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства (подтверждающие документы: заключение арбитражного управляющею, протокол участников строительства от 25.01.2015 года, протокол участников строительства от 06.02.2015);

2) После передачи объекта незавершенного строительства у должника остается следующее имущество: нежилое помещение, незавершенное строительством, общей площадью 84.4 кв.м, расположенное по адресу: Самарская область, г.Тольятти, ул.40 лет Победы, секция Р-2 кв. N 1008, I этаж.- стоимость 3315000 рублей; 6 квартир незавершенных строительством расположенных по адресу Самарская область, г.Тольятти, ул.40 лет Победы общей стоимостью 9451000 рублей, жилой комплекс, незавершенный строительством, расположенный по адресу Самарская область, г.Тольятти, ул.40 лет Победы, стоимостью 13993000 рублей, жилой комплекс, незавершенный строительством, расположенный по адресу: Самарская область, г.Тольятти, ул.40 лет Победы, стоимостью 18708000 рублей, жилой комплекс, незавершенный строительством, расположенный по адресу: Самарская область, г.Тольятти, ул.40 лет Победы, стоимостью 58621000 рублей, дебиторская задолженность в общей сумме 13826820,04 рублей, всего 117919820,04 рублей. Общая сумма текущих платежей 32527584,15 рублей, требования кредиторов 1 и 2 очереди-5000 рублей. Всего: 32532584,15 рублей.

3) залоговые кредиторы отсутствуют;

4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр передачи жилых помещений. У должника имеются свободные квартиры;

5) объекты незавершенного строительства застройщика принадлежат участникам строительства на праве собственности. В период конкурсного производства участниками строительства признаны права собственности на квартиры, незавершенные строительством. Данный факт подтверждают кадастровые паспорта на объекты Р-2, Р-3,Р-4, У-1,У-2;

6) земельный участок, на котором находятся объекты незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве аренды.

Согласно ст.201.1 Закона о банкротстве Правила, установленные параграфом 7 банкротство застройщика, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.

7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива, при этом ЖСК "Виктория" соответствует требованиям пункта 8 статьи 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 27.03.2012 N 15961/11, касающейся применения положений статьи 201.11 Закона о банкротстве, предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.

Передача участникам объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве) являются способами удовлетворения требований участников строительства, направленными на соразмерное и пропорциональное удовлетворение требований участников строительства.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 13239/2012 по делу N А55-16103/2010, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

Право собственности должника на спорные объекты незавершенного строительства не зарегистрировано.

Поскольку сведений о регистрации прав на спорный объект за иными лицами, с учетом правовых позиций, изложенным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, от 23.04.2013 N 13239/2012 по делу N А55-16103/2010, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что отсутствие предварительно зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством объект за должником не является препятствием для удовлетворения ходатайства о погашении требований участников долевого строительства путем передачи прав застройщика на этот объект.

Согласно материалам дела, истек срок действия договора аренды земельного, на котором находятся объекты незавершенного строительства.

В силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Вместе с тем, в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Сведений о том, что одна из сторон возражала относительно возобновления договора на неопределенный срок, материалы дела не содержат. Соответствующих доводов лицами, участвующими в деле, не приведено.

Таким образом, наличие условий, при одновременном соблюдении которых может быть осуществлена передача объекта незавершенного строительства участникам строительства, подтверждено представленными в материалы дела доказательствами.

Заявитель апелляционной жалобы Перекрестов Е.В. указал на наличие у должника ООО "Авто Холдинг Сервис" несколько объектов строительства, в связи с чем сослался на нарушение конкурсным управляющим п. 16 ст. 201.10 Закона о банкротстве.

Однако, согласно проектной декларации и разрешительной документации должника ООО "Авто Холдинг Сервис" - данный объект строительства застройщика является единым жилым комплексом на едином неделимом земельном участке с единым кадастровым номером.

При этом положения пункта 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве не препятствуют созданию по воле большинства участников строительства (ст. 117 Жилищного кодекса Российской Федерации) одного жилищно-строительного кооператива в отношении нескольких многоквартирных домов, в ситуации когда эти расположенные в одной зоне застройки дома имеют общие сети, коммуникации, а их раздельная передача повлечет за собой значительные затраты, связанные с изменением проекта, получением новых технических условий, согласований, нового разрешения на строительство, повторным прохождением государственной экспертизы и т.п.

Довод заявителя апелляционной жалобы Перекрестова Е.В. о том, что оспариваемым судебном актом принято решение о передаче вновь созданному ЖСК "Виктория" прав на помещения и земельный участок, в отношении которого уже свершены регистрационные действия, отклоняется судебной коллегией, поскольку право зарегистрировано на квартиры в незавершенном строительстве объекте, поскольку разрешения на ввод в эксплуатацию не выдано, так как строительство не окончено.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы Андриянова М.А. на то, что он является собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Тольятти, ул. 40 лет Победы, 5. секция Р-2, кв. 164, не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку 11.09.2014 Единым Государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана регистрационная запись за N 63-63-09/338/2014-225 и право собственности Андриянова М.А. на квартиру в незавершенном строительством объекте не нарушается.

Таким образом, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения заявления конкурсного управляющего.

Доводы апелляционных жалоб направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Таким образом, определение Арбитражного суда Самарской области от 02 марта 2016 года по делу N А55-26369/2012 является законным и обоснованным, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 02 марта 2016 года по делу N А55-26369/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.А. Серова

Судьи

О.Н. Радушева Ю.Е. Холодкова