Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2016 г. N 18АП-12219/16

г. Челябинск

14 октября 2016 г.

Дело N А47-12808/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торговый комплекс "Западный" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.07.2016 по делу N А47-12808/2015 (судья Бочарова О.В.).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Торговый комплекс "Западный" - Струкова Ю.С. (доверенность от 24.11.2015).

Общество с ограниченной ответственностью Торговый комплекс "Западный", ИНН 5607021681, ОГРН 1075607000226 (далее - общество "Западный", истец), обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования город Новотроицк Оренбургской области, ИНН 5607005908, ОГРН 1035603251221 (далее - Администрация, ответчик), в котором потребовало признать за ним право собственности на следующее имущество:

- на двухэтажное нежилое здание общей площадью 42,6 кв.м., расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Уметбаева, в границах земельного участка с кадастровым номером 56:42:0218003:35;

- на сооружение автостоянки площадью застройки 5033 кв.м., расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Уметбаева, в границах земельного участка с кадастровым номером 56:42:0218003:35.

Требования заявлены истцом со ссылкой на положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 6).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 25.07.2016 (резолютивная часть объявлена 12.07.2016) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2, л.д. 42-48).

Общество "Западный" с принятым судебным актом не согласилось и обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Истец полагает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, и просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым признать право собственности на поименованное выше имущество.

Податель апелляционной жалобы приводит следующие доводы.

Общество "Западный" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 56:42:0218003:35 на основании договора аренды от 09.04.1996 N 143 и соглашения о переводе прав и обязанностей (арендатора) от 15.03.2010. Соглашение о перенайме зарегистрировано в установленном законом порядке 12.04.2010. По условиям договора аренды истец вправе осуществить строительство платной автостоянки.

В период с 2010 по 2011 годы общество с ограниченной ответственностью "Рынок Западный" (истец до переименования) за свой счёт построило на земельном участке с кадастровым номером 56:42:0218003:35 нежилое помещение и сооружение автостоянки. Спорные объекты составляют единый комплекс: двухэтажное нежилое помещение общей площадью 42,6 кв.м., "литер В", 2010 года постройки является контрольно-пропускным пунктом; сооружение автостоянки "литер I", 2010 года постройки, в свою очередь, используется по назначению. Документы, подтверждающие право собственности, у истца отсутствуют.

Вывод суда первой инстанции о том, что автостоянка не является объектом недвижимого имущества, право собственности на который может быть признано как на самостоятельное имущество, является ошибочным. В дело представлены технические заключения, согласно которым сооружение автостоянки состоит из нескольких конструктивных элементов (6 слоёв), выполненных из разных материалов и разными способами укладки, и является капитальным инженерным сооружением. Автостоянка вместе с её конструктивными элементами (покрытие, водоотводные лотки и т.д.) не может быть перемещена без нарушения её целостности и несоразмерного ущерба её назначению, что свидетельствует о наличии прочной связи с землей. Градостроительный кодекс Российской Федерации и Гражданский кодекс Российской Федерации не делают различий между понятиями "объект капитального строительства" и "объект недвижимости". В связи с этим, как полагает истец, сооружение автостоянки является объектом недвижимого имущества согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество "Западный" предприняло меры для легализации построенных объектов в административном порядке, 23.09.2015 обратилось в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство нежилого здания и автостоянки, в удовлетворении которого отказано. Данное обращение не носило формального характера. Решение об осуществлении строительства самовольно, без каких-либо проектов и разрешений принято обществом "Западный" в связи с тем, что согласно договору аренды оно является законным землепользователем.

Помимо прочего, суд первой инстанции не учёл, что Администрация не возражала против удовлетворения исковых требований по настоящему делу.

Таким образом, общество "Западный" полагает, что имеются достаточные основания для признания права собственности на самовольные постройки и настаивает на удовлетворении иска (т. 2, л.д. 53-54).

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru").

Администрация явку своего представителя не обеспечила.

С учётом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 09.04.1996 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 56:42:0218003:35. Общая площадь земельного участка 6200 * 27,56 кв.м. Категория земель "земли населенных пунктов". Вид разрешённого использования "строительство платной автостоянки на земельном участке, предназначенном для размещения автостоянок". Местоположение (адрес) земельного участка: Оренбургская область, город Новотроицк, в районе МП "Городской рынок" по улице Уметбаева (кадастровый паспорт от 14.06.2016 - т. 2, л.д. 18-19).

Между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Новотроицка (арендодатель) и государственным предприятием - учреждение ЮК 25/3 ГУИН МВД России (арендатор) подписан договор аренды земель от 09.04.1996 N 143 (далее также - договор аренды; т. 1, л.д. 37-42).

В рамках данной сделки орган местного самоуправления передал учреждению в аренду сроком на 5 (пять) лет земельный участок площадью 0,62 га (или 6200 кв.м.), описание которого приведено в прилагаемом к договору плане земельного участка (пункт 1 договора аренды).

В приложении к договору (план, схема в масштабе 1:2000), подготовленном Управлением архитектуры и градостроительства города Новотроицка, приведены координаты углов земельного участка и схематичное отображение объекта на плане населённого пункта (т. 1, л.д. 42).

Земельный участок предоставлен для строительства платной автостоянки в районе МП "Городской рынок" по улице Уметбаева (пункт 1 договора аренды). Арендатор имеет право с соблюдением правил застройки возводить строения в соответствии с целевым назначением земельного участка, указанным в договоре (пункт 3.1 договора аренды).

Арендодатель вправе участвовать в приёмке в эксплуатацию объектов, сооружаемых на сданных в аренду землях (абзац 5 пункта 4.1 договора аренды).

Между Администрацией (арендодатель), государственным (унитарным) предприятием учреждения ЮК 25/3 ГУИН Минюста России по УИН Оренбургской области (первоначальный арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью "Рынок Западный" (истец до переименования) (новый арендатор) подписано соглашение от 15.03.2010 о переводе на истца прав и обязанностей по договору аренды земель от 09.04.1996 N 143. Как следует из текста соглашения, объектом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 56:42:0218003:35. Участок предоставлен в аренду для строительства платной автостоянки (т. 1, л.д. 85-86).

Соглашение от 15.03.2010 зарегистрировано в установленном законом порядке 12.04.2010, запись регистрации N 56-56-22/007/2010-428, что подтверждается соответствующей печатью (штампом) Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (т. 1, л.д. 86-оборот).

Между обществом с ограниченной ответственностью "Рынок Западный" (истец до переименования) (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Архстройсервис" (исполнитель) подписан договор подряда на строительство сторожки для охраны и ограждения автостоянки от 20.04.2010 N б/н. Стоимость работ по договору составила 40 000 рублей (т. 1, л.д. 135).

По акту приёмки-сдачи результата выполненных работ от 18.05.2010 истец принял работы, выполненные подрядчиком (исполнителем) по адресу: Оренбургская область, г. Новотроицк, ул. Уметбаева, "2а" (т. 1, л.д. 136).

Истец уплатил обществу "Архстройсервис" 40 000 рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от 20.04.2010 N 349, от 18.05.2010 N 386 (т. 1, л.д. 137).

Между Администрацией (арендодатель) и обществом "Западный" (арендатор) подписано дополнительное соглашение от 06.02.2015 N б/н к договору аренды земель от 09.04.1996 N 143. Стороны изменили размер арендной платы и согласовали новый расчёт основного денежного обязательства арендатора (т. 1, л.д. 43-46, 123-126).

Как следует из расчёта арендной платы, объектом договора аренды от 09.04.1996 N 143 является земельный участок с кадастровым номером 56:42:0218003:35 (т. 1, л.д. 45, 125).

Дополнительное соглашение от 06.02.2015 зарегистрировано в установленном законом порядке 24.02.2015, запись регистрации N 56-56/010/56/010/008/2015, что подтверждается соответствующей печатью (штампом) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (т. 1, л.д. 46-оборот).

По результатам рассмотрения обращения общества "Западный" общество с ограниченной ответственностью "Кадастровое бюро", ИНН 5607044382, ОГРН 1115658035888 (далее - общество "Кадастровое бюро"), выдало справку от 09.09.2015 N 9 (т. 1, л.д. 47). Согласно данному документу по состоянию на 07.09.2015 в границах земельного участка с кадастровым номером 56:42:0218003:35 расположено следующее имущество:

- нежилое здание общей площадью 42,6 кв.м., "литер В", количество этажей - 2 этажа, материал стен - смешанные, процент износа - 15 %;

- сооружение автостоянки площадью застройки 5033 кв.м., "литер I", материал - грунт, уплотнённое щебёночное покрытие, асфальт.

Общество "Кадастровое бюро" также подготовило в интересах истца "техническую документацию здания (строения)" и технический паспорт на сооружение под названием "автостоянка" (т. 1, л.д. 48-56).

Согласно данным документам двухэтажное нежилое здание состоит из одного помещения на первом этаже (площадью 26,1 кв.м.) и двух помещений на втором этаже (площадью 11,7 и 4,8 кв.м., соответственно). Застроенная площадь земельного участка составляет 39,8 кв.м. (т. 1, л.д. 49-51).

В свою очередь, сооружение под названием "автостоянка" состоит из:

- замощения (грунт, уплотнённое щебёночное покрытие, асфальт) площадью 5033 кв.м.;

- металлических ворот протяжённостью 5,82 метра;

- металлических ворот протяжённостью 5,27 метра;

- ограждения ("сетка рабица" на металлических столбах) протяжённостью 273,7 метра (т. 1, л.д. 54).

В сентябре 2015 года общество "Западный" обратилось в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство нежилого здания и сооружения автостоянки по улице Уметбаева, в границах земельного участка с кадастровым номером 56:42:0218003:35.

В письме от 26.10.2015 N 01-01-10-4090 Администрация в ответ на заявление общества "Западный" от 23.09.2015 N 70 сообщила следующее. В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации Администрация осуществляет выдачу разрешений на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства лишь до проведения строительных работ. Поскольку нежилое здание и сооружение автостоянки фактически уже возведены, объекты построены самовольно, "узаконение" таких объектов в административном порядке невозможно (т. 1, л.д. 83-84).

По заданию общества "Западный" общество с ограниченной ответственностью "Новотроицк Проект Строй Центр", ИНН 5607043501, ОГРН 1105658026980 (далее - общество "НПСЦ"), подготовило заключение от 01.11.2015 N 36а. Согласно данному документу общее состояние несущих и ограждающих строительных конструкций сооружения автостоянки с нежилым зданием оценивается как хорошее, категория технического состояния оценивается как работоспособное, категория опасности дефекта - 1. Значительные разрушения и существенные дефекты отсутствуют. Выполненные работы по возведению сооружения автостоянки с нежилым зданием соответствуют строительным нормам, правилам и стандартам, действующим на территории Российской Федерации. Размещение указанных объектов не нарушает права и интересы граждан, не создаёт угрозу для их жизни и здоровья (т. 1, л.д. 57-72).

Также по заданию и в интересах истца общество "НПСЦ" подготовило заключение от 19.11.2015 N 51. Согласно данному документу в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования городского округа "город Новотроицк", местными нормативами градостроительного проектирования размещение сооружения автостоянки с нежилым зданием в границах земельного участка с кадастровым номером 56:42:0218003:35 в территориальной зоне "Ж2" (зона застройки среднеэтажными жилыми домами в 3-5 этажей) возможно (т. 1, л.д. 73-82).

В письме от 07.12.2015 N 2734 Юго-Восточный территориальный отдел Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Оренбургской области сообщил истцу следующее. Проект установления и организации санитарно-защитной зоны сооружения автостоянки не разрабатывается, и, соответственно, не проводится санитарно-эпидемиологическая экспертиза достаточности размера СЗЗ, мероприятий по её организации, санитарно-эпидемиологическое заключение не выдаётся (т. 1, л.д. 114).

По результатам рассмотрения заявления общества "Западный" от 11.02.2016 Управление архитектуры и капитального строительства администрации муниципального образования город Новотроицк подготовило градостроительный план N RU56306000-438 земельного участка с кадастровым номером 56:42:0218003:35 (т. 1, л.д. 116-122).

Градостроительный план N RU56306000-438 утверждён постановлением Администрации от 21.03.2016 N 434-п (т. 1, л.д. 115).

Согласно уведомлению (письму) филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Оренбургской области от 09.03.2016 N 56/16-138659 в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о сооружении, расположенном по адресу: Оренбургская область, город Новотроицк, в районе МП "Городской рынок" по улице Уметбаева (т. 1, л.д. 127).

В письме от 23.03.2016 N 01-12-270 Управление архитектуры и капитального строительства администрации муниципального образования город Новотроицк сообщило истцу о том, что считает возможным оформление права собственности на нежилое здание и сооружение автостоянки в судебном порядке (т. 2, л.д. 9-10).

По результатам рассмотрения заявления истца от 01.04.2016 Юго-Восточный территориальный отдел Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Оренбургской области подготовил заключение СЭЭ от 25.04.2016 N 0213. Согласно данному документу двухэтажное нежилое здание, расположенное по вышеуказанному адресу, соответствует СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещённому освещению жилых и общественных зданий", а также СанПиН 2.2.4.548-96 "Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений" (т. 2, л.д. 5).

По заданию истца общество "Кадастровое бюро" подготовило заключение от 25.04.2016 N 108. Согласно данному документу сооружение автостоянки площадью застройки 5033 кв.м. является капитальным инженерным сооружением (т. 2, л.д. 7-8).

Согласно уведомлению от 26.04.2016 N 56/001/002/2016-2467 права, правопритязания либо аресты в отношении нежилого здания, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 56:42:0218003:35, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) не зарегистрированы (т. 2, л.д. 6).

По заданию истца полное товарищество строителей "ООО "Ракурс и компания", ИНН 5607042900, ОГРН 1105658011601 (далее - товарищество "ООО "Ракурс и компания"), подготовило заключение от 16.05.2016 N 22э. Согласно данному документу поименованное выше сооружение автостоянки является капитальным инженерным сооружением и соответствует СП 4.13130.2013 "Общие требования пожарной безопасности" (т. 2, л.д. 20-28).

Ссылаясь на то обстоятельство, что в 2010-2011 годах оно без получения необходимого разрешения за свой счёт в границах арендуемого земельного участка осуществило строительство двухэтажного нежилого здания (контрольно-пропускной пункт) и сооружения "автостоянки", полагая, что имеются предусмотренные законом основания для признания вещного права в судебном порядке, общество "Западный" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу (о признании права собственности).

Отказывая в удовлетворении искового заявления, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Истец самовольно, без получения необходимого разрешения осуществил строительство спорных объектов. За выдачей разрешения на строительство истец обратился в орган местного самоуправления спустя четыре года с момента возведения нежилого здания и сооружения "автостоянки", данное обращение носит формальный характер. Доказательств, подтверждающих объективную невозможность получения разрешения на строительство до начала или во время строительства спорных объектов, истец не представил. В такой ситуации застройщик не может быть признан добросовестным. Общество "Западный" не является обладателем вещного права на земельный участок, кроме того, истец не представил доказательств предоставления земельного участка для строительства нежилого здания. Помимо прочего, суд первой инстанции пришёл к выводу о недоказанности наличия оснований для признания вещного права на сооружение под названием "автостоянка" как на объект недвижимого имущества. Суд указал, что покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. Твёрдое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс, в том числе к земельному участку, на котором оно расположено. Суд отметил, что фактически истец просит признать за собой право собственности на земельный участок с щебёночным покрытием, покрытый асфальтом.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не усматривает оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", статьей 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ (период действия документа, отдельных его положений: с 14.05.1998 по 30.06.2006), статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (далее - Градостроительный кодекс) предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается уполномоченным органом власти. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса документы.

Условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса), то есть необходима совокупность юридических фактов:

- предоставление земельного участка для строительства соответствующего объекта (статьи 29-32 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции до 01.03.2015, статьи 39.1-39.20 указанного Кодекса в редакции, действующей с 01.03.2015);

- получение разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса);

- соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством Российской Федерации;

- государственная регистрация права на созданный объект недвижимого имущества (ст. 219 Гражданского кодекса).

Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечёт за собой квалификацию такого объекта в качестве самовольной постройки, право собственности на которую не возникает в силу п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса.

Так, согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По смыслу приведенных норм для признания постройки самовольной необходимо наличие любого из следующих обстоятельств: отсутствие отвода земельного участка под строительство; создание объекта без получения необходимых разрешений; создание объекта с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Вместе с тем, понятие "самовольная постройка" распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 Гражданского кодекса, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после её введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ). Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12048/11, от 25.09.2012 N 5698/12).

В дело не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что двухэтажное нежилое здание общей площадью 42,6 кв.м., "литер В" и сооружение под названием "автостоянка" площадью застройки 5033 кв.м., "литер I" возведены до 01.01.1995.

Доводов о том, что строительство спорных объектов завершено до 01.01.1995, истец не привёл, доказательств того, что при заключении и исполнении соглашения от 15.03.2010 о переводе прав и обязанностей арендатора по договору от 09.04.1996 N 143 одновременно с земельным участком обществу "Западный" передано какое-либо иное имущество, не представил. В силу части 2 статьи 9 АПК РФ истец самостоятельно несёт риск наступления негативных последствий в результате не совершения процессуальных действий.

Согласно тексту искового заявления и апелляционной жалобы общества "Западный", договору подряда на строительство сторожки для охраны и ограждения автостоянки от 20.04.2010, акту приёмки-сдачи результата выполненных работ от 18.05.2010 спорное двухэтажное нежилое здание и сооружение "автостоянка" возведены в 2010-2011 годах.

Тем самым, в случае если спорные объекты отвечают требованиям, предъявляемым законом к объектам недвижимого имущества, к ним могут быть применены правила статьи 222 Гражданского кодекса.

Общество "Западный" указало, что разрешение на строительство нежилого здания и сооружения "автостоянка" им не получено.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса).

Возведение самовольной постройки является правонарушением, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Невозможность приобретения права собственности на самовольную постройку лицом, её осуществившим представляет собой одно из последствий совершения противоправного деяния (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, от 16.02.2012 N 255-О-О, от 29.05.2012 N 900-О, от 24.09.2012 N 1586-О).

Сам по себе факт самовольного возведения строения (реконструкции) и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам ст. 222 Гражданского кодекса не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. В противном случае при удовлетворении требований на основании п. 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию (абз. 2 п. 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22).

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 3 п. 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22).

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу действующих императивных процессуальных правил именно истец по требованию о признании права собственности на самовольную постройку должен представить относимые, допустимые, достоверные и достаточные доказательства в подтверждение совершения им действий, необходимых для получения разрешения на строительство (реконструкцию), до начала осуществления строительно-монтажных работ, наличие не зависящих от истца препятствий в получении разрешения на строительство (реконструкцию) либо акта ввода построенного объекта в эксплуатацию, в частности, нарушение органом власти субъективных прав застройщика, соблюдение при проектировании будущего объекта недвижимости и осуществлении строительно-монтажных работ требований градостроительного законодательства, строительных норм и правил, соответствие самовольно возведённого капитального объекта требованиям безопасности и надёжности конструкций, санитарным и противопожарным требованиям.

Из материалов дела следует, что с заявлением о выдаче разрешения на строительство истец обратился в орган местного самоуправления в сентябре 2015 года, то есть спустя 4-5 лет с момента завершения строительства спорных объектов (т. 1, л.д. 83-84).

В соответствии с пунктом 2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса к заявлению о выдаче разрешения на строительство, среди прочего, должен быть приложен градостроительный план земельного участка.

С заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка общество "Западный" обратилось в орган местного самоуправления в феврале 2016 года (т. 1, л.д. 115-122).

То есть ни до непосредственного осуществления строительно-монтажных работ, ни в процессе возведения нежилого здания и сооружения "автостоянка" истец не предпринимал каких-либо мер для целей получения разрешения на строительство, соблюдения установленной федеральным законом административной процедуры.

Следует отметить, что в договоре аренды от 09.04.1996 N 143 прямо указано на осуществление процедуры приёмки в эксплуатацию объектов, сооружаемых на арендуемом земельном участке (абзац 5 пункта 4.1).

Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) общество "Западный" осуществляет, среди прочего, такие виды деятельности, как сдача внаём собственного нежилого недвижимого имущества (основной вид деятельности), деятельность в области права, консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления предприятием (т. 1, л.д. 9-11). Данное обстоятельство свидетельствует о том, что истец, как профессиональный участник правоотношений в сфере сдачи в аренду недвижимого имущества, оказания услуг в области права, не мог не знать о наступлении негативных последствий в результате осуществления строительства без получения необходимого разрешения. Между тем, к наступлению соответствующих последствий истец отнёсся безразлично.

Удовлетворение искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку в ситуации, когда истец не предпринимал мер к получению разрешения на строительство, как до начала строительства, так и во время проведения работ, не соответствует положениям ст. 222 Гражданского кодекса и ст. 51 Градостроительного кодекса. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09.

Требование истца в данной ситуации направлено на легализацию нового объекта недвижимого имущества (двухэтажного нежилого здания) в обход установленных федеральным законом требований, что не соответствует целям и задачам арбитражного судопроизводства, а также приведённым выше нормам материального права, и является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Наличие в распоряжении истца документов, свидетельствующих о возможности размещения спорных объектов в границах земельного участка с кадастровым номером 56:42:0218003:35 и территориальной зоны, к которой относится данный участок, подтверждающих, что сохранение нежилого здания (контрольно-пропускной пункт) и сооружения (автостоянка) не создаёт угрозу жизни или здоровью физических лиц, в данном случае не наделяет суд необходимыми правомочиями для удовлетворения искового заявления.

Общество "Западный" самовольно, в нарушение императивных требований федерального закона осуществило строительство двухэтажного нежилого здания. Недобросовестное отношение истца к своим обязанностям как лица, заинтересованного в строительстве, является объективным препятствием для признания вещного права в судебном порядке применительно к пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса, поскольку, как указано выше, признание права собственности в указанном порядке является исключительным способом защиты.

Обращение истца в орган местного самоуправления в сентябре 2015 года с заявлением о выдаче разрешения на строительство не устраняет последствий допущенного правонарушения.

Таким образом, вывод арбитражного суда первой инстанции об отсутствии предусмотренных законом оснований для признания за обществом "Западный" права собственности на самовольную постройку (двухэтажное нежилое здание) является верным.

Помимо этого, следует признать верным вывод суда первой инстанции о неприменимости правил статьи 222 Гражданского кодекса к сооружению под названием "автостоянка".

В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (ЕГРП).

По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельными объектами гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нём зданиям, не признаются недвижимым имуществом, независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь таких сооружений с соответствующим земельным участком.

Указанный правовой подход сформулирован в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 4777/08, от 24.09.2013 N 1160/13.

Поскольку в рамках настоящего дела заявлено требование о признании вещного права на сооружение "автостоянка" как самостоятельный объект права, который, по мнению истца, обладает признаками недвижимости, исследованию подлежат следующие обстоятельства: имеется ли в границах земельного участка самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса; привели ли выполненные по заданию истца работы к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от собственно самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, чьё перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно.

Согласно уведомлению кадастровой палаты от 09.03.2016 N 56/16-138659 в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о сооружении, расположенном по адресу: город Новотроицк, в районе МП "Городской рынок" по улице Уметбаева (т. 1, л.д. 127).

Согласно техническому паспорту на сооружение под названием "автостоянка", подготовленному обществом "Кадастровое бюро" по состоянию на 07.09.2015 (т. 1, л.д. 48-56), данное сооружение состоит из:

- замощения (грунт, уплотнённое щебёночное покрытие, асфальт) площадью 5033 кв.м.;

- металлических ворот протяжённостью 5,82 метра;

- металлических ворот протяжённостью 5,27 метра;

- ограждения ("сетка рабица" на металлических столбах) протяжённостью 273,7 метра (т. 1, л.д. 54).

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

Под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объёмную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (пункт 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

Установка в границах земельного участка с кадастровым номером 56:42:0218003:35 замощения в виде грунта, уплотнённого щебёночного покрытия и асфальта, металлических ворот и ограждения в виде "сетки рабицы" на металлических столбах не свидетельствует о создании объекта права, который имеет самостоятельное хозяйственное назначение.

Названные элементы, по сути, благоустройства выполняют обслуживающую функцию по отношению к земельному участку, обеспечивают определённые условия его эксплуатации в качестве места временного хранения (размещения) движимого имущества.

Земельный участок в силу особенностей данного объекта недвижимого имущества (поверхностный слой земли) может быть использован для временного размещения движимого имущества, вне зависимости от осуществления каких-либо работ.

Заключение общества "Кадастровое бюро" от 25.04.2016 N 108 и заключение товарищества "ООО "Ракурс и компания" от 16.05.2016 N 22э не свидетельствуют об ошибочности выводов суда первой инстанции, поскольку вопрос о квалификации имущества в качестве недвижимого применительно к статьям 130, 131 Гражданского кодекса является вопросом права, то есть, отнесён к исключительной компетенции суда.

Довод истца о том, что Градостроительный кодекс и Гражданский кодекс не делают различий между понятиями "объект капитального строительства" и "объект недвижимости", основан на неверном толковании норм права.

Термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества", имеющую иную отраслевую принадлежность, объём и содержание (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13).

Отсутствие возражений со стороны ответчика против удовлетворения исковых требований не освобождает суд от необходимости установления и исследования всех юридически значимых обстоятельств дела, а также принятия законного и обоснованного судебного акта. Следовательно, то обстоятельство, что Администрация не возразила против искового заявления общества "Западный", не может служить достаточным основанием для признания права по правилам статьи 222 Гражданского кодекса.

С учётом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество "Западный". В дело представлено доказательство оплаты истцом государственной пошлины в размере 3000 рублей (платёжное поручение от 15.08.2016 N 47 - т. 2, л.д. 56).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.07.2016 по делу N А47-12808/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торговый комплекс "Западный" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина