Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2016 г. N 10АП-16807/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10 марта 2017 г. N Ф05-1849/15 настоящее постановление отменено

г. Москва

22 декабря 2016 г.

Дело N А41-43537/11

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Закутской С.А.,

судей Мизяк В.П., Катькиной Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Магомадовой К.С.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Звенигород: представитель не явился, извещен;

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Капиталстрой" Павликова И.С.: Новгородцева Т.Ю., представитель по доверенности б/н от 21.03.2016 г., паспорт;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Звенигород на определение Арбитражного суда Московской области от 20 октября 2016 года по делу N А41-43537/11, принятое судьей Гараевой А.Х., по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Капиталстрой" Павликова И.С. о признании за должником права аренды на земельные участки и обязании Администрации городского округа Звенигород Московской области заключить с должником дополнительные соглашения о продлении сроков договоров аренды,

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Московской области от 11 февраля 2014 года в отношении общество с ограниченной ответственностью "Капиталстрой" (ООО "Капиталстрой") была введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден Лазарев Д.Ю.

Определением Арбитражного суда Московской области от 10 апреля 2014 года в отношении банкротства должника применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции Закона N 210-ФЗ от 12 июля 2011 года, поскольку основным видом деятельности ООО "Капиталстрой" являлось привлечение денежных средств участников строительства для строительства жилья.

Решением Арбитражного суда Московской области от 09 октября 2014 года в отношении ООО "Капиталстрой" введена процедура банкротства - конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Московской области от 01 декабря 2014 года конкурсным управляющим должника утвержден Павликов Илья Сергеевич.

В рамках дела о банкротстве ООО "Капиталстрой" 01 июля 2016 года конкурсный управляющий должника Павликов И.С. обратился в суд с заявлением, в котором просил признать за ООО "Капиталстрой" право аренды на следующие земельные участки:

- земельный участок, площадью 1 900 кв.м. с кадастровым номером 50:49:001 01 02:0043, расположенный по адресу: Московская обл., г. Звенигород, Нахабинское ш., мкрн. Пронина, корп. 4;

- земельный участок, площадью 2 900 кв.м. с кадастровым номером 50:49:001 01 02:0037, расположенный по адресу: Московская обл., г. Звенигород, Нахабинское ш., мкрн. Пронина, корп. 3;

- земельный участок, площадью 4 900 кв.м. с кадастровым номером 50:49:001 01 02:0051, расположенный по адресу: Московская обл., г. Звенигород, Нахабинское ш., мкрн. Пронина, корп. 1.

Кроме того, заявитель просил обязать Администрацию городского округа Звенигород Московской области заключить с ООО "Капиталстрой" дополнительные соглашения о продлении сроков действия договоров аренды вышеуказанных земельных участков.

Определением Арбитражного суда Московской области от 20 октября 2016 года требования конкурсного управляющего удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация городского округа Звенигород обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила отменить определение суда первой инстанции, как вынесенное с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, с несоответствием выводов суда, изложенных в определении, фактическим обстоятельствам дела, а также с неправильным применением норм материального права.

В судебное заседание не явился представитель Администрации городского округа Звенигород, в материалах дела имеются доказательства ее надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания.

Дело рассматривается в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя вышеуказанного лица.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции определения проверены в порядке статей 266, 268, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Конкурсный управляющий в обоснование заявленных требований указал, что ООО "Капиталстрой" и Администрация городского округа Звенигород Московской области заключили инвестиционные контракты N 29/49-08 от 08 июля 2008 года, N 94/49-07 от 17 сентября 2007 года и N 29/49-08 от 17 сентября 2007 года на проектирование и строительство жилых многоэтажных домов по адресу: Московская обл., г. Звенигород, Нахабинское ш., мкрн. Пронина, корп. 1, 3, 4.

С целью реализации указанных инвестиционных контрактов должником с Администрацией городского округа Звенигород Московской области были заключены договоры аренды земельного участка N 58 от 14 мая 2007 г., N 59 от 14 мая 2007 г. и N 1 от 16 января 2008 г.

Дополнительными соглашениями от 26 ноября 2010 года сроки аренды земельных участков с кадастровым номерами 50:49:001 01 02:0037 и 50:49:001 01 02:0051 были продлены до 15 мая 2013 года, земельного участка с кадастровым номером 50:49:001 01 02:0043 - до 17 января 2014 года.

По итогам инвентаризации имущества, проведенной конкурсным управляющим должника, подготовлена инвентаризационная опись N 2 от 26 февраля 2015 года, согласно которой выявлены объекты незавершенного строительства: микрорайон Пронино, г. Звенигород, корп.1, корп.3 и корп.4.

Конкурсный управляющий Павликов И.С. обратился в Администрацию городского округа Звенигород с просьбой об урегулировании вопроса о продлении сроков действия договоров аренды земельных участков N 58, N 59 от 14.05.2007 г. и N 1 от 16.01.2008 г., однако Администрация оставила данное обращение без ответа и удовлетворения.

В связи с вышеизложенным конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании за ООО "Капиталстрой" права аренды на спорные земельные участки и обязании продлить срок действия договоров аренды земельных участков.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку должник приступил к освоению спорного земельного участка, однако на дату окончания срока аренды цели, ради которых участок был предоставлен, не были достигнуты (строительство не завершено), у Администрации не имелось оснований для отказа должнику в продлении договорных отношений, при этом суд вправе установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Администрация городского округа Звенигород, оспаривая определение суда первой инстанции, указывает, что в настоящее время право собственности должника на объекты незавершенного строительства не зарегистрировано, при этом строительство объекта долгое время не ведется и прекращено на стадии строительства первого этажа.

Кроме того, Администрация ссылается на то обстоятельство, что у ООО "Капиталстрой" имеется задолженность перед Администрацией по договорам N 1 от 16.01.2008 в размере 1 858 604 руб. 33 коп., N 59 от 14.05.2007 в сумме 1 456 178 руб. 73 коп. и N 58 от 14.05.2007 в размере 700 694 руб. 96 коп.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, в связи с данной задолженностью, а также в связи с неплатежеспособностью ООО "Капиталстрой" предоставление участков в аренду должнику будет являться для Администрации заведомо невыгодной сделкой.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ООО "Капиталстрой" возражал против доводов апелляционной жалобы.

Повторно исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя конкурсного управляющего, арбитражный апелляционный суд полагает, что определение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Согласно пункту 3 статьи 271 ГК РФ собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

В соответствии с пунктами 1-2 статьи 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Таким образом, суд вправе установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Звенигород Московской области и ООО "Капиталстрой" были заключены Инвестиционные контракты N 29/49-08 от 08.07.2008 г., N 94/49-07 от 17.09.2007 г. и N 95/49-07 от 17.09.2007 г. на проектирование и строительство жилых многоэтажных домов по адресу: Московская область, город Звенигород, мкрн. Пронина, корпус 1, 3, 4.

С целью реализации данных инвестиционных контрактов заключены договоры аренды земельных участков N 58, N 59 от 14 мая 2007 года и N 1 от 16 января 2008 года, с кадастровыми номерами 50:49:001 01 02:0043, 50:49:001 01 02:0037, 50:49:001 01 02:0051.

Дополнительными соглашениями от 26 ноября 2010 г. сроки аренды земельных участков с кадастровым номерами 50:49:001 01 02:0037 и 50:49:001 01 02:0051 были продлены до 15 мая 2013 г., земельного участка с кадастровым номером 50:49:001 01 02:0043 - до 17 января 2014 г.

Должником с целью реализации инвестиционных контрактов и строительства жилых домов были привлечены денежные средства граждан - участников строительства, которые были вложены в строительство.

Требования граждан - участников строительства были заявлены ко включению в реестр требований кредиторов и требований о передаче жилых помещений в соответствии со ст. ст. 201.5 - 201.7 Закона о банкротстве и признаны обоснованными.

На указанных земельных участках должником возведены объекты незавершенного строительства.

Судом установлено, что часть квартир в строящихся многоквартирных домах реализованы физическим и юридическим лицам.

До настоящего времени земельные участки находятся в пользовании ООО "Капиталстрой", объекты недвижимости возведены в границах указанных земельных участков.

Вышеуказанные объекты незавершенного строительства по итогам инвентаризации имущества должника и в соответствии с п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве включены в конкурсную массу ООО "Капиталстрой".

В связи с тем, что процедура конкурсного производства направлена на соразмерное максимальное удовлетворение требований кредиторов, указанное имущества должника должно быть реализовано с торгов в соответствии с нормами законодательства о банкротстве, а полученные денежные средства направлены на удовлетворение требований кредиторов должника.

Действительно, в настоящее время у ООО "Капиталстрой" отсутствует зарегистрированное Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии право собственности на объекты незавершенного строительства, которое не представляется возможным зарегистрировать в связи с тем, что в соответствии с п. 2 ст. 25. ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Таким образом, пока у ООО "Капиталстрой" отсутствуют действующие договора аренды земельных участков, на которых размещены объекты незавершенного строительства, регистрация права собственности на них невозможна.

В силу части 1, пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством; основанием для прекращения аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды.

Между тем, статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Если исходить из того, что изначально земельный участок предоставлялся лицу для целей строительства, которое осуществлялось им на законных основаниях (наличие разрешений на строительство), однако по каким-либо не зависящим от него причинам в срок, предусмотренный договором аренды, строительство не завершено, иск о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному арендодателем с иным лицом, не может в полной мере служить цели завершения строительства (создания объекта).

Арендатор предоставленного для строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществляется на законных основаниях.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку должник приступил к освоению спорного земельного участка, однако на дату окончания срока аренды цели, ради которых участок был предоставлен, не были достигнуты (строительство не завершено), у Администрации не имелось оснований для отказа должнику в продлении договорных отношений, в связи с чем требования конкурсного управляющего правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы заявителя, содержащиеся в жалобе, не влияют на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой суда установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает определение суда первой инстанции обоснованным, соответствующим нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам.

Руководствуясь статьями 266, 268, 223, 271, п.1 ч.4 ст. 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 20 октября 2016 года по делу N А41-43537/11 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в месячный срок.

Председательствующий

С.А. Закутская

Судьи

В.П. Мизяк Н.Н. Катькина