Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2016 г. N 13АП-18597/16

г. Санкт-Петербург

03 ноября 2016 г.

Дело N А26-6774/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 ноября 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Зайцевой Е.К.

судей Глазкова Е.Г., Тойвонена И.Ю.

при ведении протокола судебного заседания: Новожиловой Е.Г.

при участии:

от заявителя: представитель не явился (извещен)

от Леонтьевой Л.А.: представителя Корбанковой М.К. (доверенность от 01.04.2014)

от 3-го лица: представитель не явился (извещен)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18597/2016) Леонтьевой Лидии Александровны

на определение Арбитражного суда Республики Карелия от 17.06.2016 по делу

N А26-6774/2008 (судья Москалева Е.И.), принятое

по заявлению конкурсного управляющего ОАО "Пяозерский леспромхоз" Кашина Д.В.

о признании недействительными состоявшихся 24.01.2014 торгов N 197271 по продаже имущества ОАО "Пяозерский леспромхоз", договоров купли-продажи N 03/02-2014-1 и N 03/02-2014-2 от 03.02.2014, заключенных между должником и Леонтьевой Лидией Александровной

третье лицо - ООО "Финансово-аналитический центр "Эксперт",

установил:

Конкурсный управляющий ОАО "Пяозерский леспромхоз" Кашин Д.В. в рамках дела о банкротстве обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с

заявлением о признании недействительными состоявшихся 24.01.2014 торгов N 197271 по продаже имущества ОАО "Пяозерский леспромхоз", и заключенных на них между должником и Леонтьевой Лидией Александровной, как победителем торгов, договоров купли-продажи от 03.02.2014 N 03/02-2014-1 и N 03/02-2014-2.

Определением суда от 17.06.2016 заявление конкурсного управляющего ОАО "Пяозерский леспромхоз" Кашина Д.В. удовлетворено. Суд признал недействительными состоявшиеся 24.01.2014 торги N 197271 по продаже имущества ОАО "Пяозерский леспромхоз", и заключенные между ОАО "Пяозерский леспромхоз" и Леонтьевой Лидией Александровной договоры купли-продажи от 03.02.2014N 03/02-2014-1 и N 03/02-2014-2 от 03.02.2014.

В апелляционной жалобе Леонтьева Лидия Александровна просит вынесенное судом первой инстанции определение отменить и принять новый судебный акт об отказе конкурсному управляющему в удовлетворении заявления.

Податель апелляционной жалобы полагает, что установление судом факта нахождения на земельном участке "неучтенной" части здания, как юридически значимого обстоятельства, являющегося основанием для признания сделки недействительной, было бы возможно лишь при включении сведений о границах этого земельного участка в ГКН. Заключение эксперта об установлении границ земельного участка не может подменить кадастровый учет участка в связи с установлением или уточнением этих границ.

Податель апелляционной жалобы полагает, что при отсутствии в ГКН сведений о границах земельного участка, не имеет правового значения и факт владения частью здания ремстройцеха на праве собственности ОАЛ "Пяозерский леспромхоз".

Кадастровый учет границ земельного участка является юридически значимым действием, осуществляемым органом государственного учета, с момента совершения которого наступают определенные правовые последствия.

На момент проведения торгов и заключения договоров купли-продажи кадастровый учет сведений о границах земельного участка проведен не был. Земельный участок на торгах реализован без установления границ, что не запрещено законом.

В судебном заседании податель апелляционной жалобы изложенные в ней доводы поддержал.

Иные, участвующие в деле лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность и обоснованность вынесенного судом первой инстанции определения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Республики Карелия от 24.08.2009 ОАО "Пяозерский леспромхоз" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Кашин Дмитрий Валерьевич.

24.09.2014 конкурсный управляющий ОАО "Пяозерский леспромхоз" Кашин Д.В. обратился в суд с заявлением о признании недействительными состоявшихся 24.01.2014 торгов N 197271 по продаже имущества ОАО "Пяозерский леспромхоз" и заключенных на них между должником и Леонтьевой Лидией Александровной, как победителем торгов, договоров купли-продажи от 03.02.2014 N 03/02-2014-1 и N 03/02-2014-2.

В обоснование заявленных требований конкурсный управляющий указывал, что в результате проведения 24.01.2014 торгов по продаже имущества должника N 197271, Леонтьева Лидия Александровна признана победителем торгов по продаже имущества, указанного в лоте N 2, а именно - здания конторы, общей площадью 960,1 кв.м., кадастровый (условный) номер: 10:18:02 01 00: 000: 0028А/10; части здания ремстройцеха (гаражи управления), общей площадью 202,9 кв.м., кадастровый (условный) номер: 10:18:02 01 00:0006 0028Б/10, земельного участка площадью 10428 кв. м. с кадастровым номером 10:18:02 01 03:002, находящиеся по адресу: пгт. Пяозерский, ул. Мира, 10, а также оборудования и мебели в количестве 50 позиций наименований, цена приобретенного имущества - 1 077 771,60 руб.

По результатам торгов между должником и Леонтьевой Л.А. 03.02.2014 был заключен договор купли-продажи N 03/02-2014-1 недвижимого имущества:

- здания конторы, общей площадью 960, 1 кв.м., кадастровый (условный) номер: 10:18:02 01 00: 000: 0028А/10;

- части здания ремстройцеха (гаражи управления), общей площадью 202,9 кв.м., кадастровый (условный) номер: 10:18:02 01 00:0006 0028Б/10:

- земельного участка площадью 10428 кв. м. с кадастровым номером 10:18:02 01 03:002, находящиеся по адресу: пгт. Пяозерский, ул. Мира, 10/а.

Кроме того, на основании указанного протокола с Леонтьевой Л.А. 03.02.2014 был заключен договор купли-продажи движимого имущества N 03/02-2014-2, находящегося по адресу пгт. Пяозерский, ул. Мира, 10/а.

Полагая проведенные торги и заключенные по их результатам договоры купли-продажи недействительными, конкурсный управляющий обратился в суд с настоящим заявлением.

Конкурсный управляющий указывал, что при осмотре подлежащего передаче имущества он выявил, что при формировании лота N 2 были допущены грубые нарушения законодательства, а именно: на реализованном на торгах земельном участке площадью 10428 кв. м. с кадастровым номером 10:18:02 01 03:002 находится, помимо здания конторы, общей площадью 960, 1 кв.м., кадастровый (условный) номер: 10:18:02 01 00: 000: 0028А/10 и части здания ремстройцеха (гаражи управления), общей площадью 202,9 кв.м., кадастровый (условный) номер: 10:18:02 01 00:0006 0028Б/10, еще один неучтенный объект - часть здания ремстройцеха площадью 92,2 кв.м., в отношении которого конкурсный управляющий уже после проведения торгов стал предпринимать срочные меры по его учету и государственной регистрации права собственности.

В соответствии с требованиями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При таких обстоятельствах отчуждение на торгах земельного участка, на котором выявлен неучтенный объект, незаконно, Леонтьевой Л.А. мог быть продан не весть земельный участок, а его часть в границах приобретаемых объектов недвижимого имущества.

По мнению заявителя, торги и заключенные по его итогам договоры купли-продажи являются недействительными сделками в соответствии с положениями статьи 168 ГК РФ.

Представитель Леонтьевой Л.А. предъявленные требования не признала, пояснила, что доказательств нарушения прав и законных интересов заявителя суду не представлено, что влечет невозможность признания торгов недействительными.

В отзыве на заявление конкурсного управляющего Леонтьева Л.А. указывала, что по данным единого технического паспорта на здание конторы и здание ремстройцеха, последний технический учет был проведен в 2000 году, из описания здания ремстройцеха усматривается, что его общая площадь составляет 295,1 кв.м., из них: 202,9 кв.м. по паспорту принадлежало ОАО "Пяозерский леспромхоз", а 92,2 кв.м. - Пяозерскому ЖКХ, на которую и планируется оформление прав собственности.

Наличие на проданном земельном участке строения, тем более не зарегистрированного в установленном порядке, не является обстоятельством, порочащим заключенные сделки, поскольку на момент проведения оспариваемых торгов и по настоящее время объекты, на наличие которых ссылается заявитель, не могли быть предметом купли-продажи, права должника не нарушены, в случае регистрации прав должника на неучтенный объект его реализация возможна в соответствии с правилами части 3 статьи 552 ГК РФ, пользование земельным участком возможно в порядке статьи 271 ГК РФ.

При отсутствии установленных в соответствии с нормами земельного законодательства границ земельного участка выводы землеустроительной экспертизы о том, что неучтенный объект недвижимости находится на земельном участке, нельзя считать допустимым доказательством по делу.

Земельный участок мог быть предметом купли-продажи, так как он прошел кадастровый учет в соответствии с Законом "О государственном кадастре недвижимости", имеется кадастровый план и присвоен кадастровый номер участка.

При рассмотрении обособленного спора в суде первой инстанции заявитель на требовании настаивал по основаниям, изложенным в заявлении и дополнениях к нему. Пояснял, что вступившим в законную силу решением суда по делу А26-7975/2015 от 29.09.2015 установлен факт владения ОАО "Пяозерский леспромхоз" на праве собственности с 08.09.1993 частью здания ремстройцеха площадью 10,5 кв.м., расположенного по адресу: Республика Карелия, Лоухский район, п. Пяозерский, указанного в техническом паспорте N 28.

Указанный объект недвижимости является частью того же здания ремстройцеха, что и часть здания ремстройцеха (гаражи управления), общей площадью 202,9 кв.м., кадастровый (условный) номер: 10:18:02 01 00:0006 0028Б/10, которая была продана Леонтьевой Л.А. по результатам открытых торгов.

По результатам проведённой землеустроительной экспертизы установлено, что ранее неучтенный объект недвижимости - часть здания ремстройцеха площадью 92,2 кв.м., в том числе часть здания ремстройцеха площадью 10,5 кв.м., находятся на проданном Леонтьевой Л.А. земельном участке.

Поэтому конкурсный управляющий исходил из того, что при проведении торгов были нарушены требования статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, так как Леонтьевой Л.А. был продан земельный участок, на котором остался непроданным объект недвижимости, принадлежащий собственнику земельного участка.

Кроме того, фактические границы земельного участка не были определены, межевание не проводилось, в силу чего земельный участок не мог быть предметом торгов. При проведении торгов в объявлении не были указаны необходимые сведения о земельном участке - кадастровый номер и адрес.

В процессе рассмотрения заявления судом первой инстанции было установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Карелия по делу А26-7975/2015 от 29.09.2015 установлен факт владения ОАО "Пяозерский леспромхоз" на праве собственности с 08.09.1993 частью здания ремстройцеха площадью 10,5 кв.м., расположенного по адресу: Республика Карелия, Лоухский район, п.Пяозерский, указанного в техническом паспорте N 28.

Указанное помещение не было предметом продажи на оспариваемых торгах и не входило в приобретенную Леонтьевой Л.А. часть здания ремстройцеха площадью 202,9 кв.м., при этом указанный объект представляет собой кабинет, расположенный в том же здании, примыкающий к помещениям, приобретенным Леонтьевой Л.А., кабинет имеет с этими помещениями две общие стены.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав позиции участвующих в деле лиц, суд первой инстанции пришел к выводу, что продажа принадлежащего должнику земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости не соответствовала нормам земельного законодательства, поскольку при их реализации был продан земельный участок без передачи прав на находящийся на нем и функционально связанный с ним объект недвижимости - часть здания ремстройцеха площадью 10,5 кв.м., также принадлежащий должнику.

При этом, суд первой инстанции исходил из того, что факт нахождения, так называемых, ранее неучтенных помещений общей площадью 92.2 кв.м., в которые входит часть здания ремстройцеха площадью 10,5 кв.м., на земельном участке 10428 кв. м. с кадастровым номером 10:18:02 01 03:002, являвшегося предметом торгов и последующего договора купли-продажи, подтверждён и землеустроительной экспертизой, назначенной по определению суда, не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, учитывая, что "здание ремстройцеха" является единым и неделимым строением, и никаких сведений о том, что для эксплуатации той части здания, которая не была приобретена Леонтьевой Л.А., выделялся какой-либо другой земельный участок, суду не представлено.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции, считает их не основанными на нормах права и фактических обстоятельствах дела, в связи с чем, вынесенное судом первой инстанции определение подлежит отмене.

Частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" определено, что дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как указано в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 данного Закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Исходя из положений приведенной выше статьи 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В рассматриваемом случае конкурсный управляющий оспаривал проведенные торги по тем основаниям, что при осмотре проданного имущества с целью его передачи покупателю продавцом было установлено, что при формировании лота N 2 оказался неучтенным к продаже еще один объект недвижимого имущества ориентировочной площадью 92,2 кв.м.

Пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

На момент формирования лота N 2 для продажи на торгах принадлежащего должнику имущества и в процессе проведения оспариваемых торгов N 197271 все, что входило в предмет торгов, принадлежало должнику и было отчуждено вместе с земельным участком.

Все остальные обстоятельства, установленные судом первой инстанции в процессе рассмотрения заявления конкурсного управляющего об оспаривании торгов, возникли после проведения торгов и даже после принятия к производству заявления управляющего об их оспаривании, то есть, в течение полуторалетнего срока рассмотрения судом первой инстанции настоящего обособленного спора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Приведенные выше нормы свидетельствуют о том. что при оспаривании торгов во внимание могут быть приняты только обстоятельства существовавшие к моменту их проведения.

Из материалов дела о банкротстве ОАО "Пяозерский леспромхоз", производство по которому было возбуждено еще в 2008 году, следует, что наличие части здания ремстройцеха площадью 92,2 кв. м, было известно конкурсному управляющему задолго до проведения оспариваемых торгов, но это недвижимое имущество не входило в состав конкурсной массы должника.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что для удовлетворения заявления конкурсного управляющего о признании недействительными торгов состоявшихся 24.01.2014 и заключенных на них сделок отсутствуют установленные законом основания, в связи с чем, в удовлетворении заявления надлежит отказать.

Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что предметом договора купли-продажи N 03/02-2014-1 от 03.02.2014 являлся земельный участок с кадастровым номером 10:18:02 01 03:002, площадью 10428 кв. м, находящийся по адресу: Республика Карелия, Лоухский район, поселок городского типа Пяозерский, для размещения здания конторы и части здания ремстройцеха (гаражей управления) в границах, указанных в кадастровой карте участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Границы участка также определены условиями договора о том, что на земельном участке находится здание конторы и часть здания ремстройцеха (гаражи управления), в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности от 29.12.2000 серии 10 АО 866016, то есть, площадью 202,9 кв.м (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 5.4 приложением к договору и его неотъемлемой частью является кадастровый план земельного участка от 08.12.2003 N 18/03-255, выданный ФГУ "Земельная кадастровая палата по Республике Карелия по Лоухскому району" с графическим планом земельного участка, описанием его границ и поворотных точек.

В силу пункта 2 статьи 43 Закона "О государственном кадастре недвижимости" данный кадастровый план признается действительным, а сведения в нем - актуальными, поскольку он имеет равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

Однако, суд первой инстанции на основании указанного кадастрового плана земельного участка делает вывод о нахождении на этом участке всего здания ремстройцеха, что не соответствует действительности.

В обоснование своих выводов суд указывает, что здание ремстройцеха единое, помещение N 11 примыкает к проданной части здания, поэтому нет оснований полагать, что оно находится на другом земельном участке. Суд также исходил из того, что ему не представлены сведения о том, что для эксплуатации непроданной части здания выделялся какой-либо другой земельный участок.

Данные выводы суда первой инстанции опровергаются сопоставимыми сведениями технического паспорта на здание ремстройцеха и кадастровым планом 1999 года, из которых следует, что часть здания ремстройцеха площадью 92,2 кв. м принадлежит МУП "Пяозерский леспромхоз", а граница земельного участка, проходящая под этим зданием, смежна с участком муниципального предприятия ЖКХ.

При изложенных обстоятельствах, земельный участок под "неучтенной" частью здания ремстройцеха никому не передавался, также, как и часть этого здания, и способен следовать судьбе этой части здания.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Карелия от 17.06.2016 по делу N А26-6774/2008 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявления конкурсного управляющего ОАО "Пяозерский леспромсхоз" Кашина Д.В. о признании недействительными торгов N 197271, состоявшихся 24.01.2014 по продаже имущества ОАО "Пяозерский леспромсхоз" и заключенных на них с Леонтьевой Л.А. договоров N 03/02-2014-1 и N 03/02-2014-2 от 03.02.2014, отказать.

Взыскать с ОАО "Пяозерский леспромсхоз" в пользу Леонтьевой Л.А. 3000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

Е.К. Зайцева

Судьи

Е.Г. Глазков И.Ю. Тойвонен