Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2017 г. N 11АП-7019/17

г. Самара

19 июня 2017 г.

Дело N А65-13752/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 июня 2017 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Александрова А.И.,

Судей Селиверстовой Н.А., Холодковой Ю.Е.,

при ведении протокола судебного заседания Федотовой Е.В.,

без участия лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале N 1 апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "Маг-Строй" Сабитова А.Р. на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 апреля 2017 года об отказе в признании погашенной регистрационной записи N 16-16-01/174/2011/016 от 05.05.2011 об ограничении (обременении) права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о договоре N н-2/24/68 участия в долевом строительстве от 11.03.2011 г. по делу N А65-13752/2016 (судья Маннанова А.А.) о несостоятельности (банкротстве) ООО "Маг-Строй" ИНН 1655061912, ОГРН 1031621003193,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда города Москвы от 15.04.2015 принято к производству заявление ООО "МПК Альфа - Стройпроект" о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Маг-Строй", ОГРН 1031621003193 ИНН 1655061912 (далее - должник, ООО "Маг-Строй"), возбуждено производство по делу N А40-210855/14.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 27.05.2015 по делу N А40-210855/14 принято к производству заявление "Тимер Банк" (ПАО) о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Маг-Строй", поступившее в Арбитражный суд города Москвы 28.04.2015 г., в качестве заявления о вступлении в дело о банкротстве NА40- 210855/14 (24-319 Б).

Определением суда от 29.10.2015 произведено процессуальное правопреемство, ООО "МПК Альфа - Стройпроект" заменен на Рукавишникова Алексея Владимировича. В удовлетворении ходатайства "Тимер Банк" (ПАО) о прекращении производства по заявлению ООО "МПК Альфа - Стройпроект" о признании несостоятельным (банкротом) ООО "МАГ-СТРОЙ" отказано. Прекращено производство по заявлению Рукавишникова Алексея Владимировича о признании несостоятельным (банкротом) ООО "МАГ-СТРОЙ".

Определением суда от 29.10.2015 назначено судебное заседание по проверке обоснованности заявления Тимер Банк" (ПАО) о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Маг-Строй".

Девятым арбитражным апелляционным судом от 29.12.2015 определение Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2015 г. по делу N А40-210855/14- 24-309Б отменено в части прекращения производства по заявлению Рукавишникова Алексея Владимировича о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Маг-Строй", вопрос передан на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 02.03.2016 (дата объявления резолютивной части) заявление Рукавишникова Алексея Владимировича о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Маг-Строй" оставлено без рассмотрения.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 04.03.2016 по делу N А40-210855/14-24-319 (резолютивная часть объявлена 02.03.2016) в отношении ООО "Маг-Строй" введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден Сабитов А.Р. Соответствующие сведения опубликованы в газете "Коммерсантъ" N46 от 19.03.2016.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2016 (резолютивная часть объявлена 19.04.2016) удовлетворено ходатайство временного управляющего Сабитова А.Р. Применены в деле о банкротстве ООО "Маг-Строй" правил параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Дело N А40-210855/14-24-319Б передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Республики Татарстан. Соответствующие сведения опубликованы в Едином федеральном реестр сведений о банкротстве от 27.04.2016.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.06.2016, дело А40-210855/14-24-319Б о признании должника ООО "Маг-Строй" несостоятельным (банкротом), переданное по подсудности определением Арбитражного суда города Москвы от 04.03.2016 принято к рассмотрению Арбитражного суда Республики Татарстан с присвоением ему номера дела А65-13752/2016.

Дата и место судебного заседания по рассмотрению дела о признании должника несостоятельным (банкротом), установленные определением Арбитражного суда города Москвы от 04.03.2016 по делу N А40-210855/14-24-319 изменены. Дело о признании должника ООО "Маг-Строй" несостоятельным (банкротом) назначено к рассмотрению на 09 час. 30 мин. 02.09.2016 г. в помещении Арбитражного суда Республики Татарстан по адресу: г. Казань, ул.Ново-Песочная, д.40, зал судебных заседаний 3.08. Соответствующие сведения опубликованы в газете "Коммерсантъ" N137 от 30.07.2016 и в Едином федеральном реестр сведений о банкротстве от 14.07.2016.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.09.2016 (резолютивная часть объявлена 08.09.2016), ООО "Маг-Строй", признано несостоятельны (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на пять месяцев.

Исполнение обязанностей конкурсного управляющего должником возложено на Сабитова Алмаза Рашитовича; соответствующие сведения опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 172 от 17.09.2016.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.02.2017 (резолютивная часть объявлена 15.02.2017) срок конкурсного производства в отношении ООО "Маг-Строй" продлен на шесть месяцев до 15 августа 2017 г.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.11.2016 конкурсным управляющим должника утвержден Сабитов Алмаз Рашитович, являющийся членом Некоммерческого партнерства "Объединение арбитражных управляющих "Авангард".

В Арбитражный суд Республики Татарстан 01 февраля 2017 г. поступило заявление конкурсного управляющего ООО "Маг-Строй" Сабитова А.Р. о признании погашенной регистрационную запись N 16-16-01/174/2011-016 от 05.05.2011 об ограничении (обременении) права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о договоре Nн-2/24/68 участия в долевом строительстве от 11.03.2011.

Судом первой инстанции к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привличены - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, общество с ограниченной ответственностью "Компас", публичное акционерное общество "Тимер Банк".

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 апреля 2017 г. в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Маг-Строй" Сабитова А.Р. о признании погашенной регистрационную запись N 16-16-01/174/2011-016 от 05.05.2011 об ограничении (обременении) права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о договоре Nн-2/24/68 участия в долевом строительстве от 11.03.2011, отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий ООО "Маг-Строй" Сабитова А.Р. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2017 г. апелляционная жалоба конкурсного управляющего ООО "Маг-Строй" Сабитова А.Р. принята к производству, судебное заседание назначено на 14 июня 2017 г.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, надлежащим образом извещены (направлением почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ) в связи с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствии представителей сторон согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 апреля 2017 г. об отказе в признании погашенной регистрационной записи N 16-16-01/174/2011/016 от 05.05.2011 об ограничении (обременении) права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о договоре N н-2/24/68 участия в долевом строительстве от 11.03.2011 г. по делу N А65-13752/2016, исходя из нижеследующего.

Из материалов дела следует, что ООО "Компас" обратилось в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов ООО "Маг-Строй" в размере 16 657 241 руб. 30 коп. долга.

11.03.2011 г. между ООО "Маг-Строй" и ООО "Ресейлер" были заключен договор участия в долевом строительстве N н-2/24/68 (л.д. 27-36).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.04.2015 г. по делу N А65-31291/2014 г. утверждено мировое, соглашение между ООО "Компас" и ООО "Ресейлер".

Предметом настоящего мирового соглашения является урегулирование задолженности ООО "Ресейлер" перед ООО "Компас" в размере 215 828 225 руб. 63 коп.

В счет частичного погашения задолженности перед ООО "Компас" в размере 215 828 225 руб. 63 коп. ООО "Ресейлер" обязуется предоставить взамен права и обязанности принадлежащие последнему по договору N н-2/24/68 участия в долевом строительстве от 11.03.2011 на следующие объекты долевого участия - нежилые помещения, находящиеся по адресу г.Казань, Ново-Савиновский район, пересечение улиц Чистопольская/Амирхана, квартал строительный N 68, блок секция N 2, 2 этаж, общей площадью 394,85 кв.м: нежилые помещения N N 1.01, 1.02, 1.03, 1.08, 1.09, 1.10, 1.11, 1.12, 1.14, 1.24, 1.25, 1.26, 1.42, 1.27, 1.28.

Поскольку предметом договоров участия в долевом строительстве N н-2/24/68 от 11.03.2011 являлось финансирование нежилых помещений, кредитором было заявлено о включении в реестр требований кредиторов должника денежного требования (трансформированное), в том числе и по договорам N н-1/18/68, N н-2/18/68.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.02.2016 г. требование общества с ограниченной ответственностью "Компас", г.Казань (ИНН 1658160750, ОГРН 1141690084964) удовлетворены, признаны обоснованными и подлежащими включению в размере 16 657 241 руб. 30 коп. в состав четвертой очереди реестра требований кредиторов ООО "Маг-Строй".

В своём заявлении конкурсный управляющий должника указал на то, что указанные договоры участия в долевом строительстве были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Республики Татарстан.

Согласно выписке из ЕГРП на земельный участок, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, пр. Амирхана, кад. N 16:50:110602:2 установлено ограничение (обременение) в виде зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве.

Ссылаясь на положения ст. 126, 131, 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о том, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника, все имущество должника, имеющиеся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, а также с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, конкурсный управляющий должника считает, что регистрационная запись N16-16-01/174/2011-016 от 05.05.2011 об ограничении (обременении) права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка о договоре Nн-2/24/68 участия в долевом строительстве от 11.03.2011, должна быть признана погашенной.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных конкурсным управляющим должника требований, правомерно исходил из следующего.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

По смыслу вышеуказанной нормы, требования, касающиеся объекта недвижимости, находящегося во владении и на балансе должника, которое включено в конкурсную массу, но на которую имеются притязания иных лиц, подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника-застройщика этого объекта.

Согласно выписке из ЕГРП на земельный участок расположенный по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, пр. Амирхана, кадастровый номер 16:50:110602:2 установлено ограничение (обременение) в виде зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. Лицами, в пользу которых установлено ограничение (обременение) права являются участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно пункту 1 статьи 2 АПК РФ и пункту 1 статьи 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Эффективная судебная защита возможна тогда, когда избранный истцом способ защиты нарушенного права направлен на реальное восстановление нарушенного материального права или защиту законного интереса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон N 122-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из разъяснений данных в абз. 4 п. 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Учитывая изложенное, иск о признании права или обременения отсутствующим является способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством.

В рассматриваемом случае, как верно указал суд первой инстанции в обжалуемом судебном акте, конкурсный управляющий должника, предъявивший требование о признании обременения земельного участка N 16:50:110602:2 договором долевого участия, отсутствующим, в силу положений статьи 65 АПК РФ, должен представить доказательства: возникновения у него вещного права (право постоянного бессрочного пользования) на соответствующий земельный участок; отсутствие правовых оснований для регистрации обременения этого земельного участка договорами долевого участия в строительстве в отношении объекта незавершенного строительства, на нем расположенном; а равно нарушение прав заявителя наличием в ЕГРП записей о регистрации договоров долевого участия за ответчиками.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Правовой статус застройщика, исходя из вышеуказанных положений, предполагает, что ему на вещном праве либо на ином правовом основании принадлежит предназначенный для застройки земельный участок. Соответственно, не имея предоставленного для этой цели земельного участка, лицо не может приобрести либо сохранить правовое положение застройщика.

Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Статьей 12.1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, в том числе обязательства по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства должно обеспечиваться либо залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 Закона N 214-ФЗ, либо поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1 этого же Закона.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ залогом обеспечиваются возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Законом и (или) договором.

Согласно вышеуказанных положений Закона N 214-ФЗ денежное требование участника строительства обеспечивается залогом независимо от оснований расторжения договора долевого участия.

Из приведенных норм следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства, при этом, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом, а не на отдельные объекты долевого строительства.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Статей 334 ГК РФ определено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (ч. 3 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации). В рассматриваемом случае, залог возник в силу Закона N 214-ФЗ.

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В силу части 9 статьи 13 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

На основании статьи 13 Закона N 214-ФЗ одновременно с государственной регистрацией права собственности застройщика на данные объекты недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства (многоквартирного дома, иного объекта недвижимого имущества), жилого или нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (ч. 1, 2 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).

В пунктах 10.1, 10.2, 10.3, 10.4 договора участия в долевом строительстве указано, что в обеспечение исполнения обязательств Застройщика (залогодателя) по Договору с момента государственной регистрации Договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленные для строительства (создания) Объекта долевого строительства: объект долевого строительства, жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме; объект незавершенного строительства; земельный участок, принадлежащий Застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок; строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом. При государственной регистрации права собственности Застройщика на Объект долевого строительства указанный Объект считается находящимся в залоге у Дольщика с момента государственной регистрации права собственности Застройщика на такой Объект. С момента подписания Сторонами передаточного акта о передаче Объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Договора, не распространяется на Объект долевого строительства.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Таким образом, по общему правилу, ипотека объекта незавершенного строительства или земельного участка возникает в силу закона с момента государственной регистрации договора (договоров) долевого участия в строительстве и прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Погашение регистрационной записи об ипотеке и совершении в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав (п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав).

Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или названной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

В статье 9 Закона N 214-ФЗ определены последствия расторжения договора, при этом, застройщик в случае расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.

Таким образом, между застройщиком и дольщиками сложились отношения, регулируемые нормами Закона N 214-ФЗ, в том числе нормой части 8.1 статьи 13 данного нормативного акта, в соответствии с которой возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

В силу ч. 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Принимая во внимание тот факт, что объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N 16:50:110602:2, представляет собой незавершенное строительство, в эксплуатацию не введен и соответственно объекты долевого строительства участникам не передавались, суд первой инстанции пришел к верному и обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для погашения записей об обременении земельного участка договорами долевого участия.

В рассматриваемом случае доказательств того, что договоры долевого участия в установленном порядке оспорены, признаны недействительными, не представлено.

Кроме того, из разъяснений данных в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" следует, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (статьи 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора (например, основная сумма долга и проценты по кредитному договору). В данном случае такое основание, как гибель заложенной вещи, не подтверждается.

Также, отсутствует такое основание, как прекращение заложенного права, так как в соответствии с указанными разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 расторжение договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (статьи 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), не влечет прекращение залога, обеспечивающего те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.

В силу п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств" расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и кредитор при этом не лишается права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и применить имущественные санкции в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, если иное не вытекает из соглашения сторон.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14 января 2014 г. N 2-О "По запросу Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о проверке конституционности части 3 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пункта 1 статьи 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.

При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Согласно статьей 126 Закона о банкротстве, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства: снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника.

Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается; исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены названной главой.

Такая мера ограничения распоряжения имуществом должника как арест имущества (иные ограничения), наложенный в ходе исполнительного производства, не тождественна ограничению (обременению) права на недвижимое имущество, регистрация (запись) которого произведена в ЕГРП.

Арест имущества - это опись имущества и объявление запрета распоряжаться им. Определение ограничения (обременения) содержится в Законе о регистрации. Под обременением понимают наличие установленных законом или уполномоченными органами условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. Ипотеку законодатель отнес к видам указанных ограничений.

Основанием для снятия ареста на имущество должника в силу вышеуказанной нормы Закона о несостоятельности (банкротстве) является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Таким образом, указанная норма закона регулирует только порядок снятия ареста на имущество должника.

Вместе с тем, закон прямо не относит к основаниям снятия (погашения) иных ограничений распоряжением имуществом должника - решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Признание должника банкротом и введение в отношении него конкурсного производства не может быть основанием для прекращения обременения в виде ипотеки недвижимого имущества.

Законом о банкротстве не предусмотрено расширительное толкование статьи 126 данного закона. Расширительному толкованию не подлежит и Закон о регистрации.

Основания для снятия ограничений оговорены законодателем в пункте 4 статьи 29 Закона о регистрации, корреспондирующей с пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке (залоге) недвижимости. По смыслу статьи 11 Закона об ипотеке (залоге) недвижимости ипотека рассматривается как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, и к ограничениям, о которых идёт речь в статье 126 Закона о несостоятельности (банкротстве), не относится.

Доводы апелляционной жалобе о том, что имеются наличия для признания погашенной регистрационной записи N 16-16-01/174/2011-016 от 05.05.2011 (договор N н-2/24/68 участия в долевом строительстве от 11.03.2011 г.) отклоняются судом апелляционной инстанции, в силу следующего.

Из разъяснений данных в п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что возбуждение производства по делу о банкротстве не влечет прекращения залоговых правоотношений.

Поскольку с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции отмечает, что признание должника банкротом, не является основанием для прекращения ипотеки права аренды земельного участка и как следствие не является основанием для признания погашенной регистрационной записи N 16-16-01/174/2011-016 от 05.05.2011.

Доводы апелляционной жалобы всесторонне изучены судебной коллегией и не нашли своего подтверждения в материалах дела и в представленных доказательствах.

Таким образом, в нарушение ст. 65 АПК РФ, заявитель апелляционной жалобы не доказал обстоятельства, на которые он ссылался как на основание своих требований и возражений.

Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием к безусловной отмене судебного акта по статье 270 АПК РФ, не установлено, определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 апреля 2017 г. об отказе в признании погашенной регистрационной записи N 16-16-01/174/2011/016 от 05.05.2011 об ограничении (обременении) права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о договоре N н-2/24/68 участия в долевом строительстве от 11.03.2011 г. по делу N А65-13752/2016 является законным и обоснованным. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Оставить без изменения определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 апреля 2017 года об отказе в признании погашенной регистрационной записи N 16-16-01/174/2011/016 от 05.05.2011 об ограничении (обременении) права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о договоре N н-2/24/68 участия в долевом строительстве от 11.03.2011 г. по делу N А65-13752/2016, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок.

Председательствующий

А.И. Александров

Судьи

Н.А. Селиверстова Ю.Е. Холодкова