Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2017 г. N 09АП-8842/17 (ключевые темы: договор аренды земельного участка - административное здание - разрешенное использование - односторонний порядок - строительство)

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2017 г. N 09АП-8842/17

город Москва

10 апреля 2017 г.

Дело N А40-51239/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04.04.2017 г.

Полный текст постановления изготовлен 10.04.2017 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я., судей Савенкова О.В., Лящевского И.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Юссон" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 ноября 2016 года

по делу N А40-51239/13, принятое судьей Белицкой С.В.,

по иску ООО "ЮССОН" (ОГРН 1027739095416)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

третьи лица: Управление Росреестра по Москве, Правительство Москвы,

о признании незаконным расторжения договора в одностороннем порядке

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Зебелян С.А. по доверенности от 29.12.2016;

от третьих лиц: от Правительства Москвы Зебелян С.А. по доверенности от 25.01.2017;

Иск заявлен о признании незаконным расторжение договора аренды земельного участка N М-01-010317 от 10.11.1997 в одностороннем порядке и возобновлении его действия (в редакции доп.соглашения от 09.08.05). Решением от 30.04.13, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23.01.15 вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом, при новом рассмотрении дела суду предложено оценить доказательства с учетом переходных положений, установленных постановлением Правительства Москвы от 02.09.08 N 801-ПП после введения в действие ГрК г.Москвы.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.11.2016 года в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что в совокупности представленных по делу доказательств, со стороны истца имеют место быть обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, их наличие предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды.

С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Истец третье лицо Управление Росреестра по Москве в судебном заседании не участвовал, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено без их участия на основании п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Ответчик и Правительство Москвы с решением суда согласны, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 10.11.1997 между ответчиком и ЗАО "Инвестиционно-строительная фирма "АЛДАН" заключен договор N М-01-010317 аренды земельного участка общей площадью 500 кв. м, расположенного по адресу: г.Москва, угол пересечения улицы Чаянова и улицы Александра Невского (ЦАО), предоставленный для строительства административного здания и его последующей эксплуатации, сроком на 49 лет.

Предоставленный Обществу земельный участок, в соответствии с п.151 Постановления Правительства Москвы от 7 июля 1998 г. N 545 "Об утверждении зон охраны центральной части г.Москвы (в пределах Камер-Колежского вала), находится пределах охранных зон памятников истории.

Договор аренды на спорный земельный участок заключен по итогам конкурса, в соответствии с Решением окружной Комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному урегулированию в ЦАО г.Москвы от 11.09.1997 г. N 45. На основании выписки из Решения N 45 от 11.09.1997 г. итоговая стоимость права аренды земельного участка составила 200 000 долларов США.

Уведомлением от 18.05.12 N РД5-1-16/12-7(0)-1, а также от 28.01.13 N РД5-1-48/12-10-(0)-1 ответчик известил истца о расторжении договора аренды на основании п.22 ст3 ФЗ N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ".

04.03.13 Управлением Росреестра по г.Москве на основании заявления ответчика в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок ним внесена запись о прекращении действия спорного договора аренды (регистрационная запись N 77-77-14/004/2013-637).

Основанием для расторжения договора аренды послужило невыполнением истцом положений раздела 4 договора "Особые условия", согласно которым арендатор обязался завершить строительство административного здания до 30.10.1999 (п.4.3), а также после завершения строительства оформить имущественные права на построенное здание в Москомимуществе и представить соответствующие документы в Москомзем для внесения возможных изменений в договор (п.4.6).

Согласно п.6.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке, в случае не освоения участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами РФ и г.Москвы.

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.

В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Указанная норма является специальной, в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, в соответствии с которой договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по указанным нарушениям, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Таким образом, вышеназванным Законом N 137-ФЗ предусмотрены новые основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга.

Право публичного собственника земельного участка на отказ от договора аренды по новым основаниям поставлено в зависимость от наличия двух условий:

1) земельный участок должен быть предоставлен для целей строительства или реконструкции объекта недвижимости;

2) положения договора должны быть существенно нарушены либо обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении, должны значительно измениться.

Договор аренды земельного участка N М-01-010317 от 10.11.1997 г. заключен сроком на 49 лет для строительства административного здания и его последующей эксплуатации. Срок строительства установлен до 30.10.1999 г.

Из материалов дела также следует, что несмотря на истечение сроков, установленных для завершения строительства административного здания, на основании постановления ФАС МО от 20.05.2004 г. N КГ-А40/3624-04 и Постановления судебного пристава-исполнителя от 15.08.2004 г., права и обязанности по Договору аренды с 15.08.2004 г. перешли к истцу, в связи с чем в спорный договор доп.соглашением N М-010317 от 09.08.05 внесены соответствующие изменения.

Вышеуказанное доп.соглашение к договору прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке (регистрационная запись N 77-77-14/013/2005-132 от 28.12.05). Более того, Протоколом Городской комиссии по вопросам землепользования, градостроительства N 11 от 12.10.2005 г. поддержано дальнейшее освоение ООО "ЮССОН" земельного участка и поручено Москомархитектуре (по заказу организации) подготовить акт разрешенного использования спорного земельного участка.

С принятием Закона г. Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы" градостроительный план земельного участка стал обязательным документом, представляемым застройщиком или заказчиком для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Вместе с тем согласно п. 5.3 Постановления Правительства Москвы от 02.09.2008 N 801-ПП были предусмотрены переходные положения после введения в действие Градостроительного кодекса города Москвы, в силу которых акты разрешенного использования, представленные застройщиком (заказчиком) не позднее 30.09.2009 для проведения экспертизы проектной документации, являются основанием для получения разрешения на строительство, реконструкцию и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, арендатор не был лишен возможности обратиться в переходный период за получением разрешения на строительства на основании акта разрешенного использования без необходимости получения градостроительного плана земельного участка и представить соответствующий акт разрешенного использования (АРИ) на утверждение в установленном порядке.

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что с момента передачи ему земельного участка в аренду в 2005 году истцом принимались иные действия по получению АРИ либо обжаловались действий (бездействия) органов государственной власти в судебном порядке, препятствующие получению разрешительной документации для начала строительства объекта на спорном участке.

Более того, как следует из материалов дела, о нахождении на спорном земельном участке шахт и запасного выхода из сооружения ГО ЧС стало известно только в 2012 году, в связи с чем данное обстоятельство не препятствовало арендатору в принятии мер по началу строительства в предшествующий период.

В процессе получения ГПЗУ истцу стало известно, что на спорном земельном участке находятся шахты и запасной выход из сооружения ГО ЧС, которое в 2012 перешло на баланс Департамента финансов г.Москвы. В ответ на обращение ООО "ЮССОН" от 05.04.2012 года N 108/050412 к Департаменту финансов г.Москвы о согласовании возможности дальнейшей разработки строительно-технической документации по строительству здания на Земельном участке, получен ответ Департамента финансов г.Москвы N 50-01-06/120 от 11.04.2012 г. о том, что согласие Департамента финансов г.Москвы на проведение архитектурно-строительного проектирования и государственной экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации не требуется.

Таким образом, ответом от 11.04.2012 N 50-01-06/120 истец был поставлен в известность об отсутствии необходимости получения согласия Департамента финансов г. Москвы на проведение архитектурно-строительного проектирования и государственной экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации.

После получения вышеуказанного ответа истец обратился в Правительство Москвы с просьбой принять решение о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части сроков проектирования и строительства, продлив этот срок до конца 2015 г.

По дополнительному соглашению от 09.08.2005 N М-010317 права и обязанности по договору аренды земельного участка в полном объеме перешли к ООО "Юссон", в том числе обязательство по завершению строительства административного здания на земельном участке.

Согласно ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые ссылается в качестве основания своих требований или возражений. Обстоятельств, свидетельствующих о неправомерных действиях (бездействии) Департамента, исключающих для арендатора возможность освоения земельного участка и его использования по целевому назначению, в материалы дела не представлено.

Таким образом, в совокупности представленных по делу доказательств, со стороны истца имеют место быть обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, их наличие предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону и отмене не подлежит.

Госпошлина по апелляционной жалобе в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на заявителя.

Руководствуясь ст.176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 ноября 2016 года по делу N А40-51239/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

И.С. Лящевский О.В. Савенков