Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2017 г. N 15АП-11724/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 октября 2017 г. N Ф08-7568/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

17 августа 2017 г.

дело N А32-42791/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Ереминой О.А., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от администрации муниципального образования город-курорт Геленджик: представитель Фок В.Ю., паспорт, по доверенности от 28.12.2016

от общества с ограниченной ответственностью "Югстройсервис": представитель Киселев В.Ю., паспорт, по доверенности от 01.08.2017;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещено;

от ответчика: представитель Шульга Л.Н., паспорт, по доверенности от 27.10.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Югстройсервис"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02 июня 2017 года по делу N А32-42791/2016 (судья Назыков А.Л.)

по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

к обществу с ограниченной ответственностью "Югстройсервис"

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, публичного акционерного общества "Сбербанк России"

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка, признании отсутствующим права аренды земельного участка, обязании возвратить администрации земельный участок по акту приема-передачи,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Югстройсервис" (далее - ООО "Югстройсервис", общество, ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 05.09.2006 N 4000001284 земельного участка площадью 55 447 кв.м с кадастровым номером 23:40:0507058:4, расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, в районе ЛОПК "Голубая даль"; о признании отсутствующим права аренды ООО "Югстройсервис" на земельный участок площадью 55 447 кв.м с кадастровым номером 23:40:0507058:4, расположенный по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, в районе ЛОПК "Голубая даль"; об обязании ООО "Югстройсервис" возвратить администрации земельный участок площадью 55 447 кв.м с кадастровым номером 23:40:0507058:4, расположенный по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, в районе ЛОПК "Голубая даль", по акту приема-передачи, в месячный срок с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Определением от 05.12.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Определением от 20.02.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество "Сбербанк РФ".

В суде первой инстанции ответчик заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы и просил поставить перед экспертом следующие вопросы:

- имеются ли на земельном участке площадью 55 447 кв.м с кадастровым номером 23:40:0507058:4, расположенном по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, в районе ЛОПК "Голубая даль", объекты недвижимого имущества?

- если таковые имеются, то какова площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, находящихся на земельном участке площадью 55 447 кв.м. с кадастровым номером 23:40:0507058:4, расположенном по

адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, в районе ЛОПК "Голубая даль"?

Как следует из данного ходатайства, ответчиком в ходе рассмотрения дела представлены документы, подтверждающие, как считает ответчик, наличие на земельном участке объектов, возведенных ответчиком на основании выданного разрешения на строительство (электрическая подстанция - ТП-5-13 и дорога - кадастровый номер 23:40:0507058:0:2). Согласно заключению специалиста N 333 от 22.10.2015, находящаяся на земельном участке дорога является объектом недвижимости (т. 2, л.д. 75 - 76).

В определении от 21.03.2017 по настоящему делу суд первой инстанции предложил ответчику представить перечень объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, их техническую документацию, правоустанавливающие документы, а также фотоматериалы, подтверждающие наличие данных объектов и их соответствие признакам недвижимого имущества, установленным статьей 130 ГК РФ. Сторонам поручалось провести осмотр спорного земельного участка для установления нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимости, трансформаторной подстанции, дороги, определить степень капитальности этих объектов, установить наличие ограждения спорного земельного участка по всей длине его границ, установить наличие пункта или пунктов контроля допуска (прохода, проезда) на земельный участок.

В судебном заседании суда первой инстанции, состоявшемся 15.05.2017, представитель администрации заявил отказ от требования об обязании возвратить по акту приема-передачи администрации муниципального образования город-курорт Геленджик земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507058:4. Данный отказ от части исковых требований судом принят в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Производство по делу в части указанного требования прекращено.

Заявляя отказ от требования об обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи, представитель администрации пояснил, что требование о передаче земельного участка по акту направлено на оформление прекращения арендных отношений и не свидетельствует о том, что администрация нуждается в восстановлении своего владения спорным земельным участком. По мнению представителя администрации, спорный земельный участок из владения администрации не выбывал, поскольку передан по договору аренды, что не свидетельствует об утрате владения предметом аренды арендодателем. Кроме того, земельный участок не застроен, на территории участка какие-либо объекты недвижимости отсутствуют.

В ходатайстве от 10.05.2017 ответчик просил провести экспертизу по следующему вопросу:

- имеются ли на земельном участке площадью 55 447 кв.м с кадастровым номером 23:40:0507058:4, расположенном по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, в районе ЛОПК "Голубая даль", объекты недвижимого имущества.

В том же ходатайстве ответчик указал, что им представлены документы, подтверждающие наличие на земельном участке объектов, возведенных ответчиком на основании выданного разрешения на строительство (электрическая подстанция - ТП-5-13 и дорога - кадастровый номер 23:40:0507058:0:2). По мнению ответчика, совместным осмотром представителей сторон, проведенным 31.03.2017, установлено фактическое наличие электрической подстанции - ТП-5-13 и дороги с кадастровым номером 23:40:0507058:2 на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0507058:4.

Согласно заключению специалиста N 333 от 22.10.2015, представленному ответчиком, находящаяся на земельном участке дорога является объектом недвижимости (т. 3, л.д. 14 - 15).

Решением от 02.06.2017 принят отказ администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от иска в части требования об обязании возвратить по акту приема-передачи администрации муниципального образования город-курорт Геленджик земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507058:4. Производство по делу в части указанного требования прекращено. Признано отсутствующим право аренды общества с ограниченной ответственностью "Югстройсервис" на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507058:4 площадью 55 447 кв.м, расположенный по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, в районе ЛОПК "Голубая даль", зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости (дата государственной регистрации: 03.10.2006; номер государственной регистрации: 23-23-12/053/2006-754) на основании договора от 05.09.2006 N 4000001284 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507058:4, заключенного администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и обществом с ограниченной ответственностью "Югстройсервис" (ОГРН 1052305772606 ИНН 2310109379). В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судом указано, что настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о праве аренды общества с ограниченной ответственностью "Югстройсервис" (ОГРН 1052305772606 ИНН 2310109379) на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507058:4 площадью 55 447 кв. м, расположенный по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, в районе ЛОПК "Голубая даль" (дата государственной регистрации: 03.10.2006; номер государственной регистрации арендного обременения: 23-23-12/053/2006-754). С ООО "Югстройсервис" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 6 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 02.06.2017 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, не применил исковую давность к требованию истца о признании права аренды отсутствующим. Надлежащих доказательств владения истца спорным земельным участком материалы дела не содержат, что не позволяет истцу воспользоваться таким правом защиты, как признание права отсутствующим. ООО "Югстройсервис" фактически осуществляет владение спорным земельным участком площадью и осуществляет строительные работы на данном участке. По мнению ответчика, акты осмотра спорного земельного участка от 13.07.2015, от 28.01.2015 и от 21.02.2017 не могут служить достоверными доказательствами владения истца спорным земельным участком и отсутствия такого владения у ответчика, так как данные акты составлены в одностороннем порядке представителями истца, на осмотр представители ответчика не приглашались, акты содержат недостоверные сведения. О владении ответчика земельным участком также свидетельствует тот факт, что ответчиком вносились платежи за фактическое владение, а истцом такие платежи принимались в качестве оплаты. Кроме того, о владении ответчика земельным участком свидетельствуют факты возведения ограждения указанного участка, осуществления охраны земельного участка, очитки его от поросли и поддержание его в надлежащем состоянии. Судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы. Кроме того, судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением обязательного досудебного порядка.

В судебное заседание Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечило. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Югстройсервис" заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, подтверждающих осуществление истцом действий по выполнению обязанностей законного и фактического владения, а именно: договора от 31.12.2013, актов оказания услуг по договору от 31.12.2013. Представитель общества с ограниченной ответственностью "Югстройсервис" заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, просил поручить проведение экспертизы одному из экспертных учреждений:

- эксперту Союза "Торгово-промышленная палата Краснодарского края";

- экспертам Независимого судебно-экспертного учреждения;

- эксперту ООО Бюро экспертиз и оценки "ФинЭкс".

На разрешение экспертам ответчик просил поставить следующий вопрос: имеются ли на земельном участке площадью 55447 кв. м с кадастровым номером 23:40:0507058:4, расположенном по адресу: г.Геленджик, с.Дивноморское, в районе ЛОПК "Голубая даль" объекты недвижимого имущества.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Югстройсервис" поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить в части удовлетворенных требований, и принять по делу новый судебный акт. Представил письменные пояснения по доводам апелляционной жалобы, которые судом апелляционной инстанции рассмотрены и приобщены к материалам дела.

Представитель администрации муниципального образования город-курорт Геленджик возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве; возражал против удовлетворения ходатайства о назначении судебной экспертизы по делу. Суду апелляционной инстанции представитель администрации указал, что участок не имеет легальных строений, разрешений на строительство не выдавалось, экспертизы в апелляционной инстанции не требуется, работы по ограждению участка начались лишь в ходе настоящего судебного разбирательства для создания видимости формального владения общества спорным участком, излишне уплаченные арендные платежи из бюджета в размере 3 332 648 руб. 27 коп. за 2014 и 2015 годы возвращены обществу в рамках дела N А32-19914/2015.

Представитель публичного акционерного общества "Сбербанк России" поддержал доводы апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Югстройсервис" по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба, а также ходатайства ответчика о назначении по делу экспертизы и приобщении дополнительных документов не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик на основании заявления ООО "Югстройсервис" о предоставлении в аренду земельного участка для строительства и эксплуатации лечебно-оздоровительного комплекса гостиничного типа на 700 мест и постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 11.08.2006 N 1171 "О предварительном согласовании обществу с ограниченной ответственностью "Югстройсервис" места размещения лечебно-оздоровительного комплекса гостиничного типа на 700 мест в районе ЛОПК "Голубая даль" в с. Дивноморское г. Геленджика" было принято постановление от 31.08.2006 N 1276 о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Югстройсервис" в аренду сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 23:40:05 07 058:0004 площадью 55 447 кв.м, для строительства и эксплуатации лечебно-оздоровительного комплекса гостиничного типа на 700 мест (т. 1, л.д. 94).

На основании указанного постановления, между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО "Югстройсервис" заключен договор от 05.09.2006 N 4000001284 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:05 07 058:0004 для строительства и эксплуатации лечебно-оздоровительного комплекса гостиничного типа на 700 мест. В соответствии с пунктом 1.3 земельный участок фактически передан арендатору с 31.08.2006 без каких-либо иных документов по его передаче. Договор аренды земельного участка заключен на срок до 31.08.2055 (т. 1, л.д. 89 - 92).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.03.2010 по делу N А32-9918/2009 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю к администрации муниципального образования город Геленджик, ООО "Югстройсервис" о признании недействительным (ничтожным) заключенного между администрацией города Геленджика и обществом с ограниченной ответственностью "Югстройсервис" договора N 4000001284 от 05.09.2006 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:05 07 058:0004, и о признании недействительным зарегистрированного за обществом с ограниченной ответственностью "Югстройсервис" права аренды на земельный участок, установлено следующее.

В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности. Статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. К числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. На основании пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Границы и режим округа санитарной охраны г. Геленджика предусмотрены Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 N 494 "Об установлении границ и режима санитарной охраны Геленджикской группы курортов (Кабардинка, Геленджик, Дивноморск, Джанхот, Прасковеевка, Криница - Бетта, Архипо-Осиповка) в Краснодарском крае".

Таким образом, с. Дивноморск отнесено к Геленджикской группе курортов федерального значения.

Согласно части 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Пунктом "д" ст. 71 Конституции Российской Федерации императивно установлено, что федеральная собственность и управление ею находятся в исключительном ведении Российской Федерации. Полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Краснодарского края осуществляет Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, на основании Положения о Территориальном управлении, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005 г. N 37.

Таким образом, администрация муниципального образования город-курорт Геленджик не имела права на предоставление земельного участка в аренду.

В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, договор аренды земельного участка от 05.09.2006 г. N 4000001284 является ничтожным.

Вместе с тем, у Территориального управления на момент принятия решения отсутствует интерес в признании недействительным договора аренды и оспаривании зарегистрированного права аренды на спорный земельный участок в связи со вступлением в силу Федерального закона от 09.12.2008 N 244-ФЗ.

Согласно пункту 11 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" администрация в настоящее время обладает полномочиями по распоряжению спорным земельным участком.

Поскольку истец не относится к числу лиц, чьи права и законные интересы нарушает зарегистрированное право аренды в отношении спорного земельного участка, признание недействительным рассматриваемого по делу договора аренды, а также признание недействительным зарегистрированного права аренды общества на спорный земельный участок, не восстанавливает право Российской Федерации на этот участок.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.07.2010 по делу N А32-9918/2009 указанное решение оставлено без изменения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2016 по делу N А32-19914/2015 по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к обществу с ограниченной ответственностью "Югстройсервис" о расторжении договора аренды от 05.09.2006 N 4000001284 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507058:4, также констатирована недействительность (ничтожность) указанного договора аренды.

Арбитражный суд в данном решении указал следующее. Как следует из представленной администрацией выкопировки из ситуационного плана г. Геленджик, земельный участок расположен в пределах границы 2-ой зоны санитарной охраны Геленджикской группы курортов, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 N 494. Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 N 494 установлены границ и режим округа санитарной охраны Геленджикской группы курортов (Кабардинка, Геленджик, Дивноморск, Джанхот, Прасковеевка, Криница-Бетта, Архипо-Осиповка) в Краснодарском крае.

Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" в редакции, действующей до вступления в силу Закона N 406-ФЗ (30.12.2013), курорт определен как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры. Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона.

На основании норм Федеральных законов от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно- оздоровительных местностей и курортов. Освоенная и используемая в лечебно- профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации. На основании Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. При этом внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона.

Представитель общества в судебном заседании признал факт нахождения земельного участка во второй зоне санитарной охраны курорта.

Таким образом, на момент заключения договора аренды от 05.09.2006 N 4000001284 земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения (в границах санитарной (горно-санитарной) охраны курорта федерального значения), являлись федеральной собственностью. Данная принадлежность земельных участков в пределах границ зон санитарной охраны федеральных курортов сохранялась вплоть до вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях". Названный закон, регулирующий вопросы передачи земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, в период заключения договора аренды не действовал (вступил в силу 20.12.2008); обратной силы не имеет. В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 125 и пункту 3 статьи 214 Кодекса от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Кодекса).

В силу статьи 168 Кодекса (в редакции на дату заключения договора аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку администрация распорядились земельным участком, относящимся к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий, суд исходил из того, что договор аренды в силу статьи 168 Кодекса является недействительным (ничтожным). Ничтожная сделка (договор аренды земельного участка) не может служить основанием возникновения у акционерного общества права аренды и не наделяет его правами арендатора.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2016 указанное решение оставлено без изменения. При этом апелляционный суд отклонил доводы апелляционной жалобы о необходимости изменения мотивировочной части решения суда в части указания на иное основание отказа в первоначальном иске - факт освоения обществом спорного земельного участка.

Возражая против данного вывода суда первой инстанции, общество ссылалось на то, что со дня вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ администрация обладала полномочиями по распоряжению спорным земельным участком.

Как указал апелляционный суд, на момент заключения договора спорный участок являлся федеральной собственностью, полномочиями по распоряжению которой орган местного самоуправления не обладал, в силу чего вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды земельного участка соответствует закону (статья 168, пункт 1 статьи 125, статья 209, пункт 3 статьи 214, статья 608 ГК РФ). С принятием Закона N 244-ФЗ указанный порок не устранен, поскольку в силу пункта 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие Закона N 244-ФЗ не распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие. При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о том, что обществом предпринимались меры по освоению земельного участка, не свидетельствует об основаниях исцеления спорной сделки, в силу чего основания для изменения мотивировочной части решения суда в обжалуемой части отсутствуют.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.11.2016 по делу N А32-19914/2015 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2016 по делу N А32-19914/2015 оставлены без изменения.

Арбитражный суд кассационной инстанции отклонил доводы кассационной жалобы ПАО "Сбербанк России", который ссылался на следующее. Отсутствие на момент заключения договора аренды у администрации права сдачи земельного участка в аренду не является основанием для признании договора аренды ничтожной сделкой, поскольку администрация в силу закона с 20.12.2008 вправе распоряжаться земельным участком. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт Геленджик 02.12.2009. С указанной даты договор аренды исполнялся сторонами надлежащим образом. Общество использовало земельный участок по целевому назначению. Обжалуемые судебные акты лишают банк прав залогодержателя. Администрация не подавала в арбитражный суд иск о признании договора аренды ничтожным. Банк лишен возможности подачи заявления о применении исковой давности. Действия администрации свидетельствуют о злоупотреблении ею правом.

Отклоняя доводы ПАО "Сбербанк России", арбитражный суд кассационной инстанции указал следующее. Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Статьей 608 Гражданского кодекса предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду их собственниками. На момент заключения договора аренды к числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса). Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" часть земельных участков, находившихся в границах курортов федерального значения и относившихся к федеральной собственности, отнесена к муниципальной собственности. До вступления в силу Закона N 244-ФЗ администрация не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками, находившимися в границах курорта федерального значения и относившимися к федеральной собственности. Договор аренды, а также дополнительное соглашение, в этой связи, являются недействительными (ничтожными) сделками, не породившими у общества возникновение прав на использование земельного участка.

Таким образом, вступившими в законную силу судебными актами по делам N А32-9918/2009 и N А32-19914/2015 установлена недействительность (ничтожность) договора аренды от 05.09.2006 N 4000001284 земельного участка с кадастровым номером 23:40:05 07 058:4 площадью 55 447 кв.м, расположенного в г. Геленджик, в районе ЛОПК "Голубая даль", с. Дивноморское.

В настоящем деле администрация обратилась с иском о признании указанного договора аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой.

Судом отмечено, что ответчиком не приведены доказательства, которые могли бы опровергнуть выводы, приведенные в судебных актах по делам N А32-9918/2009 и N А32-19914/2015.

Таким образом, оспариваемый договор аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой, что преюдициально установлено решениями арбитражного суда по делам N А32-9918/2009 и N А32-19914/2015.

В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В обоснование невозможности применения названного способа защиты общество ссылается на нахождение земельного участка в его владении, что подтверждается, по мнению общества, ограждением земельного участка и наличием на участке таких объектов недвижимости как щебёночная дорога и трансформаторная электроподстанция.

В соответствии с актом осмотра земельного участка от 13.07.2016, выполненным администрацией, со стороны автомобильной дороги участок огорожен. Однако ограждение нарушено. Доступ третьих лиц на земельный участок не ограничен. На участке объекты капитального либо некапитального строительства отсутствуют. Строительные работы не ведутся. На участке произрастает сорная растительность. Земельный участок имеет признаки заброшенности (т. 2, л.д. 25).

Согласно акту осмотра земельного участка от 28.01.2015, проведенного администрацией, земельный участок огорожен забором из металлопрофиля и фактически не освоен (строительство не ведется) (т. 2, л.д. 54).

В акте осмотра от 21.02.2017 администрацией также указано, что земельный участок заброшен, не застроен, по назначению не используется, доступ третьих лиц на участок не ограничен, строительные работы не ведутся. Автодорога и трансформаторная подстанция на указанном земельном участке отсутствуют (т. 2, л.д. 59).

В соответствии с актом осмотра от 31.03.2017, проведенным администрацией совместно с представителями ответчика, земельный участок огорожен со стороны дороги частично. На момент осмотра установлены ворота, калитка, обеспечена охрана земельного участка. Со слов представителя ООО "Югстройсервис", договор охраны заключен в конце февраля 2017 года. На земельном участке установлен некапитальный объект - металлический вагончик. Земельный участок частично засыпан щебнем. Со стороны юго-востока земельного участка имеется ограждение, установленное пользователем смежного земельного участка. На спорном земельном участке расположена ТП-5-103. Согласно замечанию представителей общества, участок огорожен со стороны трассы забором полностью, на участке имеется щебенчатая дорога, электрическая подстанция установлена на земельном участке (т. 3, л.д. 1, 44).

Вместе с тем, ограждение земельного участка выполнено из металлопрофиля и не является непрерывным по всему периметру спорного земельного участка.

Такое ограждение применяется застройщиками для обнесения строительной площадки и информирования иных лиц о ведущемся строительстве. Как видно из представленных фотоматериалов, на ограждении из металлопрофиля отражена информация о паспорте объекта, застройщике, подрядчике (т. 2, л.д. 71).

Судом отмечено, что наем охранной организации по договору на оказание охранных услуг от 22.02.2017 состоялся в период рассмотрения настоящего спора, в связи с чем, не может рассматриваться как надлежащее доказательство владения земельным участком. Напротив, данное обстоятельство свидетельствует о том, что контроль доступа на земельный участок в период времени до конца февраля 2017 года ответчиком фактически не осуществлялся, о чем свидетельствуют, в том числе, упомянутые акты осмотра земельного участка, составленные представителями администрации.

Представленные в суд апелляционной инстанции дополнительные документы о реальности охранных услуг не подлежат приобщению к делу, так как не раскрывались перед судом первой инстанции.

Ответчик полагает, что на земельном участке расположен объект недвижимости - внутриплощадочная автодорога незавершенная строительством.

Суд первой инстанции указал, что не может рассматривать данный объект в качестве самостоятельного объекта недвижимости, поскольку по своим качественным характеристикам - это не более чем щебёночная насыпь, являющаяся улучшением поверхности земельного участка и имеющая нестабильный по структуре (разровненная масса щебня) и временный по назначению (мощение участка на период строительства) характер.

Изготовление кадастрового и технического паспортов на внутриплощадочную автодорогу незавершенную строительством не наделяет данную дорогу признаками самостоятельного объекта недвижимости.

Как следует из упомянутого кадастрового паспорта, данная дорога занимает лишь часть земельного участка, степень готовности - 50% (т. 1, л.д. 37 - 38).

В техническом паспорте внутриплощадочной автодороги указан материал, из

которого она устроена - песчано-гравийная смесь (т. 1, л.д. 40).

Из заключения специалиста "Межрегиональный центр независимой экспертизы" N 333 от 22.10.2015, выполненного Борисовой О.И., следует, что внутриплощадочная автомобильная дорога выполнена из гравийно-песчаной смеси с добавлением щебня (т. 2, л.д. 111).

Суд указал, что не может рассматривать данное заключение в качестве доказательства соответствия дороги недвижимому имуществу, поскольку внутриплощадочная дорога из песчано-гравийной смеси в принципе не может быть самостоятельным объектом права, отличным от земельного участка, на котором она расположена. Дорога из песчано-гравийной смеси также не может быть предметом самостоятельного владения, достаточным для вывода о нахождении земельного участка, на котором она обустроена, также во владении лица, считающего себя обладателем дороги.

Временное по своему назначению мощение земельного участка посредством разравнивания гравийно-песчаной смеси не может быть признано доказательством возведения на земельном участке объекта недвижимости, наличие которого было бы достаточным для вывода о выбытии земельного участка из владения администрации и невозможности применения такого способа защиты как признание права аренды земельного участка отсутствующим.

Суд отклонил довод ответчика об отнесении к недвижимому имуществу трансформаторной подстанции.

В соответствии с техническим паспортом от 05.09.2016 на трансформаторную

подстанцию ТП-5-103 данный объект состоит из камер распредустройства РУ 10кВ, камеры силового трансформатора, выполнен из металла (т. 2, л.д. 30 - 37).

Из фотоматериалов видно, что данный объект закреплен на бетонной плите, представляет собой металлическую конструкцию. Данный объект является энергетическим оборудованием, предназначенным для распределения электроэнергии.

Таким образом, принадлежность ответчику электроэнергетического оборудования в виде трансформаторной подстанции не свидетельствует о нахождении на спорном земельном участке объекта недвижимости, наличие которого могло бы привести к выводу о необходимости обращения администрации с иском, направленным на восстановление владения земельным участком.

По этой же причине суд первой инстанции не счел необходимым назначение по ходатайству ответчика судебной экспертизы для установления наличия на земельном участке объектов недвижимости. Внутриплощадочная автодорога и металлическая трансформаторная подстанция на бетонной плите не могут быть отнесены к объектам недвижимости. Установление очевидных для суда обстоятельств, не требующих специальных познаний или квалификации в определенной сфере, исключает необходимость в проведении судебной экспертизы.

По этим же основаниям не подлежит удовлетворению указанное ходатайство о назначении экспертизы и в апелляционной инстанции.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отклонил доводы общества об относимости указанных объектов к недвижимому имуществу, легальность их не подтверждена, разрешений на строительство не выдавалось, в реестр сведения по ним не вносились, а также суд правомерно указал, что не может признать доказанным нахождение земельного участка в исключительном владении общества.

Судом отмечено, что строительство на земельном участке гостиничного комплекса коттеджного типа, на которое администрацией было выдано разрешение на строительство, не состоялось.

При таких обстоятельствах нахождение на участке каких-либо иных объектов не имеет значения для вывода о владении земельным участком. Воля администрации была направлена на предоставление земельного участка для использования определенным образом - строительства гостиничного комплекса, в связи с чем, именно наличие такого объекта могло бы привести суд к выводу о владении земельным участком на стороне ответчика. Иные варианты использования земельного участка не имеют значения, поскольку арендатор земельного участка, предоставленного для целей строительства, может владеть им постольку, поскольку земельный участок используется в соответствии с волей арендодателя.

Также судом отмечено, что передача земельного участка в аренду вовсе не означает, что арендодатель утрачивает владение земельным участком, поскольку земельный участок не выбывает из сферы контроля арендодателя. Арендатор владеет земельным участком с согласия арендодателя и в тех пределах, которые установил арендодатель, то есть владение арендатора является производным - осуществляемым с согласия и от имени собственника вещи и в тех пределах (целях), которые определены собственником вещи. Такое владение не может быть противопоставлено интересам арендодателя. Арендодатель, таким образом, находится к земельному участку в отношении опосредованного владения - осуществляемого через (или посредством) арендатора, непосредственного владельца.

До тех пор пока на земельном участке не возник возведенный в рамках договора аренды объект капитального строительства, владение арендатора не выходит за пределы, очерченные договором аренды, и представляет собой, по сути, продолжение владения арендодателя. И только после возведения объекта недвижимости арендатор может рассчитывать на признание за ним самостоятельного интереса во владении земельным участком.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что администрация не может рассматриваться как утратившая владение спорным земельным участком - как фактически, поскольку участок не застроен, так и юридически - поскольку аренда предполагает опосредованное владение земельным участком, осуществляемое арендатором в интересах арендодателя и в определенных им пределах.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что иск о признании права аренды земельного участка отсутствующим является надлежащим способом защиты, поскольку администрация владение спорным участком не утратила. Правовой интерес ответчика в сохранении основанного на недействительной (ничтожной) сделке арендного обременения незастроенного земельного участка ничем не обоснован.

На требование администрации о признании отсутствующим права аренды земельного участка исковая давность не распространяется, поскольку администрация владение земельным участком не утрачивала, и требования администрации носят негаторный характер (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 05.05.2017 N 23/052/004/2017-6177 на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507058:4 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края (дата государственной регистрации - 02.12.2009). В отношении земельного участка зарегистрирована аренда в пользу ООО "Югстройсервис" на основании договора N 4000001284 от 05.09.2006 (дата государственной регистрации - 03.10.2016, номер государственной регистрации 23-23-12/053/2006-754). Кроме того, земельный участок обременен ипотекой в пользу ПАО "Сбербанк России" (т. 3, л.д. 157 - 158). Ипотека земельного участка как таковая не препятствует оспариванию титула залогодателя на земельный участок как приобретенного по недействительной сделке.

Доводы заявителя о том, что судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением обязательного досудебного порядка не могут быть приняты, так как в материалах дела имеется уведомление о возврате спорного земельного участка по ничтожной сделке от 27.10.2016 (л.д.22-23, т.1) полученное ответчиком 01.11.2016 (иск по настоящему делу подан 01.12.2016), ранее такой же спор уже был инициирован администрацией в рамках дела N А32-25628/2016, в котором и было указано на несоблюдение досудебного порядка, ответчик уже в рамках дела N А32-25628/2016 знал о наличии претензий администрации по возврату спорного земельного участка по ничтожной сделке.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2017 по делу N А32-42791/2016 в обжалуемой части оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Югстройсервис" (ИНН 2310109379, ОГРН 1052305772606) с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 40 000 рублей, внесенных за проведение экспертизы по платежному поручению N 10 от 13.06.2017, в связи с отказом в назначении экспертизы. Перечисление денежных средств произвести на основании заявления общества с ограниченной ответственностью "Югстройсервис" с указанием банковских реквизитов для возврата средств.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

О.А. Еремина И.В. Пономарева