Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2018 г. N 11АП-15725/17

г. Самара

05 февраля 2018 г.

Дело N А55-9906/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 февраля 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

при участии:

от заявителя апелляционной жалобы - общества с ограниченной ответственностью "ОКТОГОН" - представитель Шманатова В.Е. (доверенность от 30.01.2017),

от истцов:

индивидуального предпринимателя Незовибатько Евгения Евгеньевича - представитель Ковалюнас Д.А. (доверенность от 04.04.2017),

индивидуального предпринимателя Федоровой Нины Андреевны - представитель Ковалюнас Д.А. (доверенность от 04.04.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании 01 февраля 2018 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОКТОГОН" на решение Арбитражного суда Самарской области от 25 сентября 2017 года по делу N А55-9906/2017 (судья Дегтярев Д.А.)

по иску индивидуального предпринимателя Незовибатько Евгения Евгеньевича (ОГРНИП 309631523800021 ИНН 631500457106), индивидуального предпринимателя Федоровой Нины Андреевны (ОГРНИП 309631528800025 ИНН 631500852794),

к обществу с ограниченной ответственностью "ОКТОГОН" (ОГРН 1046300441197 ИНН 6315568510),

о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Незовибатько Евгений Евгеньевич и индивидуальный предприниматель Федорова Нина Андреевна обратились в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ОКТОГОН" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 400 217 руб.10 коп., 20 361 руб.23 коп. пени, расходы по оплате госпошлины в сумме 11 412 руб., а всего 431 990 руб. 33 коп., по 215 995 руб. 17 коп. в пользу каждого из истцов (с учетом уточнения требований, принятых судом в соответствии с ч.5 ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25 сентября 2017 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что арендодатели против возврата и приемки арендуемого помещения не возражали и 16.03.2017 произвели его осмотр, о чем был составлен соответствующий акт. При этом арендованное помещение было возвращено в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, никаких дефектов и повреждений помещения не было. Таким образом, учитывая надлежащее исполнение арендатором обязательства по возврату помещения арендодателю, в соответствии с п.3.14 договора аренды обязательства по внесению арендной платы прекратились с 16.03.2017.

Ответчик полагает, что даже если суд примет позицию истцов, размер взыскиваемой задолженности по договору должен быть уменьшен до 247 941,92 руб. за счет исключения суммы обеспечительного платежа в размере 127760 руб. и переменной части арендной платы с марта по май 2017 года.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещалась арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

14.12.2017 в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 10 час. 45 мин. 19.12.2017.

Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда. После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "ОКТОГОН" апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель ИП Незовибатько Е.Е. и ИП Федоровой Н.А. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как усматривается из материалов дела, 23.07.2015 между истцами (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N ФН/НЕ-01 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передал во временное возмездное пользование арендатору по акту приема-передачи от 23.07.2015 нежилое помещение общей площадью 319,40 кв.м., расположенное по адресу: г. Самара, ул. Ленинская, д.224, комнаты N N 40,41 (первый этаж), N N 41-55 (2 этаж) вместе с находящимся в нем оборудованием, устройствами, инженерными коммуникациями и приборами, для использования в качестве офиса сроком на 11 месяцев со дня подписания акта приема-передачи.

В соответствии с п.2.2. договора если ни одна из сторон договора не оповестит другую сторону за тридцать календарных дней до окончания срока действия, договор считается продленным на тех же условиях.

Согласно разделу 3 договора, арендная плата за месяц состоит из двух составляющих: постоянной и переменной. Постоянная составляющая арендной платы включает в себя плату за пользование помещением и устанавливается в размере 127760 руб. в месяц за все помещение. Арендная плата оплачивается в виде периодических авансовых платежей не позднее 15-ого числа текущего месяца на основании счетов на оплату, выставленных арендодателем.

Истцы указывают, что ответчиком в нарушение условий договора не оплачена арендная плата с февраля 2017 года по 15 мая 2017 года, в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 400 217,10 рублей, согласно следующему расчету:

- за февраль 2017 года: постоянная часть арендной платы - 127 760 руб.; переменная часть арендной платы - 29 524,64 руб.; всего 157 284,64 руб. Ответчиком в счет арендной платы за февраль 2017 года оплачено 93 404,64 руб. Итого сумма задолженности по начисленным за февраль платежам - 63 880 руб.;

- за март 2017 года: постоянная часть арендной платы - 127 760 руб.; переменная часть арендной платы - 21 812,45 руб. Ответчиком в счет переменной части арендной платы за март 2017 года оплачено 11 034,84 руб. Итого сумма задолженности по начисленным за март платежам - 138 537,61 руб.;

- за апрель 2017 года: постоянная часть арендной платы - 127 760 руб.; переменная часть арендной платы - 5 402,65 руб. Итого сумма задолженности по начисленным за апрель платежам - 133 162,65 руб.;

- с 1 по 15 мая 2017 года включительно: постоянная часть арендной платы - 61 819,34 руб.; переменная часть арендной платы - 2 817,50 рублей. Итого сумма задолженности по начисленным в мае платежам - 64 636,84 руб.

В соответствии с пунктом 6.5 договора истцом начислены пени за просрочку оплаты арендных платежей в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, по состоянию на 23.05.2017 в размере 20 361,23 руб.

Поскольку направленная в адрес ответчика претензия от 16.03.2017 о погашении задолженности осталась без удовлетворения, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, указал, что в рассматриваемой ситуации имело место недобросовестное поведение арендодателей, направленное на неправомерное и необоснованное уклонение от приемки арендованного помещения, которое следует рассматривать как злоупотребление правом.

При этом ответчик исходит из того, что согласно п.3.14. договора аренды обязательства арендатора по внесению арендной платы прекращаются надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату помещения арендодателю.

15.03.2017 ответчик в адрес истцов направил письмо N 48/17, в котором заявил о своем намерении возвратить арендодателям арендуемое нежилое помещение и предложил 16.03.2017 произвести возврат помещения с подписанием передаточного акта.

16.03.2017 представители ООО "ОКТОГОН" совместно с ИП Незовибатько Е.Е. и ИП Федоровой Н.А. производили по адресу места нахождения помещения его осмотр в целях возврата. При этом истцы необоснованно и неправомерно отказались от приемки как ключей от помещения, так и комнат в помещении.

На незаконность отказа арендодателей от приемки возвращаемого помещения ООО "ОКТОГОН" неоднократно указывало в своих письмах, адресованных ИП Незовибатько Е.Е. и ИП Федоровой Н.А., в частности от 17.03.2017 N 51/17, от 20.03.2017 N 54/17, от 24.03.2017 N 61/17.

В связи с необоснованным уклонением арендодателей от приемки возвращаемого помещения ответчик был вынужден опечатать помещение, поставить его под охрану, еще дважды уведомив истцов о прекращении фактического пользования помещением с 16.03.2017 и о готовности передать ключи от помещения и всех комнат в помещении в течение пяти рабочих дней, согласовав дополнительно дату, время и место передачи.

Поскольку со стороны истцов действий по приемке помещения и ключей так и не было предпринято, ответчик направил ключи от помещения и комнат в помещении заказной бандеролью 24.03.2017.

13.04.2017 заказная бандероль с ключами от помещения и комнат в помещении была получена ИП Незавибатько Е.Е., что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 44303004071101, распеченного с официального сайта Почты России.

При таких обстоятельствах, учитывая недобросовестность, незаконность и необоснованность поведения арендодателей, ответчик полагает, что возврат арендуемого помещения следует считать произведенным 16.03.2017.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статья 309 ГК РФ определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Таким образом, в силу положений статьи 606, пункта 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.

Согласно пунктам 1-2 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Исходя из содержания пунктов 1.5.,2.2. спорного договора, последним сроком его действия является 23 мая 2017 года.

Пунктом 5.5. договора установлено, что арендатор имеет право расторгнуть договор путем направления письменного уведомления арендодателям по меньшей мере за три календарных месяца до даты предполагаемого расторжения. При соблюдении срока расторжения арендодатель не вправе требовать уплаты штрафных санкций, связанных с досрочным расторжением договора.

При несоблюдении срока уведомления о расторжении договора арендная плата продолжает начисляться в течение трех месяцев с даты получения уведомления арендодателями до завершения расчетов в полном объеме в соответствии с условиями договора.

Арендатор обязан возвратить предмет аренды по акту приема-передачи (возврата), также по акту возвращаются ключи.

Пунктом 3.14 договора установлено, что обязательства арендатора по внесению арендной платы прекращаются надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату помещения арендодателю. Арендная плата по договору и неустойка по неоплаченной арендной плате продолжают начисляться до завершения расчетов с арендодателем в полном объеме.

Из материалов дела следует, что в письме от 15.02.2017 арендатор предложил расторгнуть договор с 15.03.2017, подписав соответствующее соглашение.

Однако наличие такого письма и предложение арендатора о расторжении договора не порождает для арендодателя встречной обязанности по подписанию такого соглашения и принятия помещения и не свидетельствует об автоматическом расторжении (прекращении) договора.

Обязанность арендодателя по принятию имущества от арендатора могла возникнуть лишь после прекращения действия договора (статья 622 ГК РФ), который ни на 15.02.2017, ни на 15.03.2017 не являлся прекращенным.

Заключив договор аренды, арендатор (ответчик) обязан соблюдать все его условия, а не только пункт 3.14., который толкуется ответчиком в отрыве от иных положений договора и положений статей 606-622 ГК РФ.

Таким образом, поскольку договор действовал до 23.05.2017, в установленном порядке прекращен не был, и ответчик в нарушение условий пункта 5.5. договора на направил арендодателю письменное уведомление за три календарных месяца до даты предполагаемого расторжения договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у истцов отсутствовали основания принимать помещение и обязанность оплачивать арендную плату у ответчика сохранилась до окончания срока действия договора.

С учетом вышеизложенного, поскольку ответчик доказательств внесения постоянной составляющей арендной платы за период с февраля по 15 мая 2017 года в установленные договором сроки не представил, исковые требования в указанной части являются обоснованными.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции признает обоснованными доводы ответчика о том, что истцы не учли платежи по страховому депозиту.

Ответчик представил в материалы дела платежные поручения N 321, N 322 от 31.07.2015 (л.д.124,125), согласно которым оплатил каждому из истцов по 63 880 руб. по договору аренды нежилого помещения NФН/НЕ-01 от 23.07.2015.

Пунктом 3.9. договора установлено, что арендатор не позднее 5 (пяти) календарных дней с даты подписания договора уплачивает арендодателю страховой депозит (обеспечительный платеж) в качестве обеспечения надлежащего исполнения арендатором принятых обязательств в размере, равном арендной плате за один календарный месяц.

Страховой депозит остается у арендодателя в течение всего срока аренды и засчитывается в качестве арендного платежа за последний месяц аренды.

Выше указанный страховой депозит (обеспечительный платеж) учитывается арендодателем в первую очередь в счет неисполненных обязательств арендатора, компенсации ухудшения или дефектов помещения вследствие его эксплуатации в течение всего периода пользования помещением арендатором, а также нанесенного арендатором ущерба помещению, а в оставшейся части - в счет оплаты аренды за последний месяц начисления арендной платы.

Доводы истцов о том, что при осмотре арендуемого помещения обнаружены дефекты и повреждения, не подтверждены в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ надлежащими и допустимым доказательствами, поскольку акт осмотра с дефектной ведомостью от 16.03.2017 подписан только сторонами, без привлечения третьих лиц либо специализированной организации. При этом ответчик в акте указал, что с замечаниями и недостатками не согласен, полагает, что помещение было возвращено в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа за 2 года аренды. Иных доказательств возврата ответчиком помещения с недостатками истцами в материалы дела не представлено.

Учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у истцов отсутствуют основания для удержания страхового депозита (обеспечительного платежа) и внесенную ответчиком сумму в размере 127 760 руб. (63 880 х 2) необходимо засчитать в качестве арендного платежа за последний месяц аренды.

Вывод суда первой инстанции о том, что ответчик не представил доказательств того, что в порядке, предусмотренном статьей 410 ГК РФ, им произведен зачет встречного однородного требования до обращения истца в суд с настоящим иском, основании на неправильном применении норм материального права, поскольку произведения зачета в данном случае не требовалось.

Требование истца о взыскании задолженности по переменной составляющей арендной платы подлежит удовлетворению за период с февраля по 15 марта 2017 года, поскольку судом установлено и подтверждается материалами дела, что арендованным помещением ответчик не пользовался с 16.03.2017, впоследствии опечатав его, о чем арендодатель был уведомлен.

Таким образом, из размера задолженности по арендной плате 400 217,10 руб. необходимо вычесть 127 760 руб. - сумму обеспечительного платежа, 10 906,23 руб. - переменную часть арендной платы за март 2017 года (21812,45 : 2), 5 402,65 руб. - переменную часть арендной платы за апрель 2017 года, 2 817,50 руб. - переменную часть арендной платы за май 2017 года.

С учетом вышеизложенного, размер задолженности по арендной плате составляет 253 330, 72 руб. и подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов.

Также истцом заявлено требование о взыскании договорной неустойки (пени) по состоянию на 23.05.2017 в сумме 20 361,23 руб. на основании пункта 6.5 договора аренды в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Статьей 330 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды подтвержден материалами дела, исковые требования в указанной части также являются обоснованными.

Согласно расчету суда апелляционной инстанции, размер неустойки по состоянию на 23.05.2017 составил 17360,92 руб.

Ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в связи с тем, что заявленный размер явно не соответствует последствиям нарушения обязательства.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (п. 2 ст. 333 Гражданского кодекса РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункт 77 Постановления).

Применение такой меры как взыскание договорной неустойки носит компенсационно-превентивный характер и позволяет не только возместить стороне (истцу) убытки, возникшие в результате просрочки исполнения обязательства, но и удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) обязательства в будущем.

Условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон. При подписании договора аренды и принятии на себя взаимных обязательств у ответчика не возникало разногласий по поводу размера неустойки.

Ответчик, являясь субъектом предпринимательской деятельности, в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением принятых по договору обязательств.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что доказательств явной несоразмерности начисленной истцами неустойки за несвоевременную оплату арендной платы последствиям нарушения обязательства ответчик в материалы дела не представил, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оснований для уменьшения размера неустойки не имеется.

Таким образом, с учетом представленных в дело доказательств апелляционный суд приходит к выводу о том, что в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ решение Арбитражного суда Самарской области от 25 сентября 2017 года по делу N А55-9906/2017 подлежит отмене, с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении иска.

Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 25 сентября 2017 года по делу N А55-9906/2017 изменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ОКТОГОН" (ОГРН 1046300441197 ИНН 6315568510) в пользу индивидуального предпринимателя Незовибатько Евгения Евгеньевича (ОГРНИП 309631523800021 ИНН 631500457106) 139 018 руб. 32 коп., из них: 126 665 руб. 36 коп. задолженности, 8 680 руб.46 коп. пени, 3672 руб. 50 коп. расходы по уплате госпошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ОКТОГОН" (ОГРН 1046300441197 ИНН 6315568510) в пользу индивидуального предпринимателя Федоровой Нины Андреевны (ОГРНИП 309631528800025 ИНН 631500852794) 139 018 руб. 32 коп., из них: 126 665 руб. 36 коп. задолженности, 8 680 руб.46 коп. пени, 3672 руб. 50 коп. расходы по уплате госпошлины.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев