Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2024 г. N 08АП-11252/23 по делу N А75-1013/2023

город Омск

16 января 2024 г.

Дело N А75-1013/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2024 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

судей Лотова А.Н., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Усовой Ю.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11252/20233) общества с ограниченной ответственностью "ГРИНЛАЙТ" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.09.2023 по делу N А75-1013/2023 (судья Кубасова Э.Л.), принятое по исковому заявлению Буту Стиляни-Нина (ИНН 860413007287) к обществу с ограниченной ответственностью "ГРИНЛАЙТ" (ИНН 5402043500, ОГРН 1185476041706, адрес: 628403, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, улица Университетская, дом 21) о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 22.09.2022 N 69/22, по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ГРИНЛАЙТ" к Буту Стиляни-Нина о взыскании задолженности по договору субаренды нежилого помещения от 22.09.2022 N 69/22 в размере 66 343 руб. 79 коп.

при участии в судебном заседании представителя:

от общества с ограниченной ответственностью "ГРИНЛАЙТ" - Колесникова Елена Михайловна по доверенности от 01.05.2023 сроком действия 1 год,

УСТАНОВИЛ:

Буту Стиляни-Нина (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "ГРИНЛАЙТ" (далее - ответчик, общество, ООО "ГРИНЛАЙТ") о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 22.09.2022 N 69/22 с 30.09.2022.

В ходе рассмотрения дела ООО "ГРИНЛАЙТ" были заявлены встречные исковые требования к Буту Стиляни-Нина о взыскании задолженности по договору субаренды нежилого помещения от 22.09.2022 N 69/22 за период с 15.10.2022 по 30.11.2022 в размере 23 959 руб., договорной неустойки (пени) в размере 42 384 руб. 79 коп., расходов по оплате услуг представителя в размере 100 000 руб.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.09.2023 по делу N А75-1013/2023 уточненные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ГРИНЛАЙТ" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение, которым встречный иск ООО "ГРИНЛАЙТ" удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении первоначального иска Буту Стиляни-Нина отказать в полном объеме.

В обоснование жалобы ее податель указывает, что состояние передаваемого истцу нежилого помещения отражено в акте приема-передачи спорного помещения, замечаний об отсутствии точек подключения электричества, электрооборудования сторонами не зафиксировано; помещение оборудовано двумя розетками, которые находятся в исправном состоянии, что подтверждается актом осмотра; в настоящее время спорный договор расторгнут по причине существенных нарушений со стороны истца с 04.02.2023, по истечении 14 дней после направления соответствующего уведомления об отказе от исполнения договора субаренды в адрес субарендатора 20.01.2023.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу Буту Стиляни-Нина просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В дополнительных пояснениях к апелляционной жалобе ответчик критически относится к письму ООО "Моссервис", поскольку оно не обладает критериями относимости и допустимости ввиду отсутствия даты составления, идентификационных данных исследуемого нежилого помещения на предмет наличия точек электроснабжения (розеток).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие неявившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, дополнительные пояснения к апелляционной жалобе, отзыва на нее, выслушав представителя общества, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 10.06.2019 между обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Менеджмент Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным "Сибпромстрой Югория" и ООО "ГРИНЛАЙТ" был заключен договор N 6Р-2019 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество: нежилое помещения, площадью 3983,6 кв.м, состоящее из: этажа N 1 площадью 1313,8 кв.м, этаж N 2 площадью 1327,5 кв.м, этаж N 3 на отметке 3,600 площадью 1342, 3 кв.м, адрес объекта: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, улица Университетская, дом номер 21, кадастровый номер 86:10:0101200:11467.

22.09.2022 между ООО "ГРИНЛАЙТ" (арендатор) и Буту Стиляни-Нина (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилого помещения N 69/22 (далее - договор).

В соответствии с условиями договора арендатор обязался передать субарендатору за плату во временное владение и пользование (субаренду) недвижимое имущество - нежилое помещение, площадью 12,5 кв.м, находящееся на 2 этаже здания N 21, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Сургут, улица Университетская. Срок аренды установлен на 11 месяцев. Передача объекта аренды производится путем подписания акта приема - передачи (приложение N 1 к договору).

Передача в субаренду Буту Стиляни-Нина указанного помещения согласована между ООО "ГРИНЛАЙТ" и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Менеджмент Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным "Сибпромстрой Югория".

Акт приема-передачи нежилого помещения от 22.09.2022 подписан сторонами без замечаний.

Оплата постоянной арендной платы начинает исчисляться с 15.10.2022 в связи с проведением текущего ремонта в помещении (пункт 3.1.2 договора).

Помещение передаётся для использования салона красоты (пункт 5.1 договора).

В соответствии с пунктом 6.1.1 договора ответчик взял на себя обязательство передать помещение в состоянии, отвечающим условиям договора и назначению помещения в порядке и сроки, указанные в разделе 2 договора.

Согласно пункту 2.3 договора фактическое состояние помещения на момент передачи отражается в акте приема-передачи.

27.09.2022 Буту Стиляни-Нина направила ответчику заявление о расторжении договора в связи с невозможностью осуществления коммерческой деятельности из-за отсутствия системы электроснабжения.

01.11.2022 обществом в ответ на претензию направлено в адрес субарендатора сообщение N 050, в котором арендатор ссылается на пункт 8.1.3 договора, по условиям которого договор может быть расторгнут по инициативе субарендатора при условии письменного уведомления арендатора об этом не позднее чем за 60 календарных дней до даты прекращения арендных отношений, но не ранее чем через 11 месяцев действия договора (29.08.2023), также предложено явиться для подписания акта приема-передачи 27.08.2023 и погашения задолженности по арендной плате.

Сложившаяся ситуация послужила основанием для обращения Буту Стиляни-Нина в арбитражный суд с исковым заявлением.

Основанием для предъявления встречного искового заявления ООО "ГРИНЛАЙТ" послужило неисполнение со стороны Буту Стиляни-Нина обязанности по оплате арендных платежей по договору субаренды нежилого помещения от 22.09.2022 N 69/22 за период с 15.10.2022 по 30.11.2022 в сумме 23 959 руб.

15.09.2023 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принято решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Сложившиеся между сторонами правоотношения верно квалифицированы судом первой инстанции как обязательства аренды, которые подлежат регулированию нормами параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (общие положения об аренде, аренда зданий и сооружений), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, системное толкование положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязательство по внесению арендной платы, являющееся по своей правовой сути встречным обязательством (статья 328 ГК РФ), возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 N 305-ЭС17-17952.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из пункта 6.1.1 договора следует, что арендатор обязуется передать субарендатору помещение в состоянии, отвечающем условиям настоящего договора и назначению помещения в порядке и сроки, указанные в разделе 2 договора.

Пунктом 6.1.2 договора сторонами согласовано, что арендатор обязуется обеспечивать субарендатору возможность беспрепятственного пользования помещением в течение всего срока аренды.

Согласно пункту 6.4.3 субарендатор вправе расторгнуть настоящий договор в порядке и в случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством.

Буту Стиляни-Нина указывает, что помещение оказалось непригодным для эксплуатации ввиду отсутствия системы электроснабжения, что предоставляет истцу право на расторжение договора.

Факт непригодности помещения для целей аренды путем использования помещения под салон красоты ввиду отсутствия розеток в помещении на момент его передачи в субаренду ответчик не опроверг доказательствами, соответствующим положениям статей 67, 68 АПК РФ.

Письмом ООО "Моссервис" указало, что произвести подключение предоставленного истцом оборудования не представляется возможным ввиду отсутствия в помещении точек электроснабжения (розеток).

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что имеющийся в материалах дела акт приема-передачи спорного помещения отражает состояние передаваемого истцу нежилого помещения, подписанного представителями сторон, каких-либо замечаний по поводу отсутствия розеток истцом не заявлено.

Вместе с тем согласно акту приема-передачи, являющемуся приложением N 1 к спорному договору от 22.09.2022 N 69/22, арендатор (ООО "ГРИНЛАЙТ") произвел осмотр объекта, замечаний по его состоянию не имеет, оборудование расположенное внутри объекта исправно, инженерными сетями, в том числе электроснабжением, обеспечен лишь общий объект (пункт 2 акта).

Из буквального прочтения акта установлено, что замечаний по техническому оснащению не имеется у арендатора, тогда как истец в данных правоотношениях является субарендатором. Кроме того, обеспечен электричеством общий объект в целом, а не помещение, передаваемое субарендатору в аренду, сведения о наличии розеток в спорном помещении в акте отсутствуют.

Таким образом, недостатки помещения ответчиком не были оговорены при заключении договора субаренды и не были заранее известны истцу.

В доводах апелляционной жалобы ответчик ссылается на невозможность предоставления субарендатору помещения с соблюдением санитарно-эпидемиологических требований, а именно помещения оборудованном местом для дезинфекции, предстерилизационной очистки и стерилизации инструментов, с системами водоснабжения, вентиляции, канализации и раковиной для мытья рук, подсобными, вспомогательными и бытовыми помещениями, помещениями для хранения инвентаря и мусора, площадью 12,5 кв.м.

С данным высказыванием суд апелляционной инстанции соглашается, однако доказательств наличия розеток в спорном помещении в материалах дела не имеется, в то время как представляется очевидным факт, что при оказании услуг салона красоты требуется электроподключение бытовых приборов, иного оборудования.

Тот факт, что нынешний субарендатор использует спорное помещение по такому же назначению, не меняет характера отношений сторон спора и не опровергает того факта, что на момент заключения договора с истцом электрические розетки, необходимые истцу для подключения оборудования в помещении, отсутствовали.

В доказательство доводов апелляционной жалобы обществом не представлено договоров на проведение строительно-монтажных работ, электрических схем.

Доводы, указанные в апелляционной жалобе относительно расторжения договора с 04.02.2023, по истечении 14 дней после направления соответствующего уведомления об отказе от исполнения договора субаренды в адрес субарендатора 20.01.2023, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку основаны не неправильном применении норм действующего законодательства.

С учетом Федерального закона от 24.07.2023 N 347-ФЗ "О внесении изменения в статью 453 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства сторон считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются измененными или прекращенными. Суд определяет ее исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения. При этом указанная дата не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Поскольку арендатор в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В рассматриваемом случае техническое состояние объекта не позволяло использовать его по назначению, указанному в договоре, с 22.09.2022.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба общества удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.09.2023 по делу N А75-1013/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Председательствующий

Н.Е. Иванова

Судьи

А.Н. Лотов Н.А. Шиндлер