Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2019 г. N 11АП-11197/19

г. Самара

07 августа 2019 г.

Дело N А72-832/2010

Резолютивная часть постановления оглашена 01 августа 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 августа 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мальцева Н.А.,

судей Садило Г.М., Серовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания Мироновой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 01 августа 2019 года в помещении суда, в зале N 7,

апелляционную жалобу Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области на определение Арбитражного суда Ульяновской области от 20 мая 2019 года (судья Модонова Н.А.), вынесенное по заявлению Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области о расторжении договора аренды и возвращении земельных участков в рамках дела N А72-832/2010 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Ленинские горки", ИНН 7325053640,

с участием:

от конкурсного управляющего ООО "Ленинские горки" - Потапов А.Н., по доверенности от 29.07.2019,

установил:

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 09.02.2010 по заявлению закрытого акционерного общества Управляющая компания "Эффективное инвестирование" возбуждено дело N А72-832/2010 о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Ленинские горки".

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 09.03.2010 в отношении ООО "Ленинские горки" введено наблюдение. Временным управляющим утвержден Грязнов Дмитрий Николаевич, член НП Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Развитие".

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 15.07.2010 в отношении ООО "Ленинские горки" введено внешнее управление. Внешним управляющим ООО "Ленинские горки" утвержден Грязнов Дмитрий Николаевич.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 24.01.2011 в отношении ООО "Ленинские горки" введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим ООО "Ленинские горки" утвержден Фомин Александр Витальевич.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 27.09.2017 конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью "Ленинские горки" утвержден Цветков Евгений Анатольевич, член Некоммерческого партнерства "Сибирская гильдия антикризисных управляющих".

Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области обратилось в суд с заявлением, в котором просило расторгнуть договор аренды N 24-4-277 от 18.08.2014 четырех земельных участков, обязать ООО "Ленинские горки" возвратить Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области 4 земельных участка.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 20.05.2019 заявление Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на наличие у последнего права на обращение в суд с требованием о расторжении договора аренды даже при оплате задолженности, а также на то, что арендованные земельные участки не входят в конкурсную массу должника.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2019 восстановлен пропущенный срок на подачу апелляционной жалобы, апелляционная жалоба принята к производству с назначением судебного заседания на 01.08.2019.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего должника возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемое определение без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом (путем направления почтовых извещений и размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ), в связи с чем суд вправе рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Выслушав представителя конкурсного управляющего должника, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены определения суда первой инстанции, исходя из следующего.

В силу ст. 32 Федерального закона от 26.10.02г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.08.2014 между Администрацией г. Ульяновска (Арендодатель) и ООО "Ленинские горки" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 24-4-277, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду следующие земельные участки.

* земельный участок площадью 48 040 кв.м., кадастровый номер 73:24:041702:45, расположенный по адресу: г.Ульяновск, спуск Степана Разина, д.33 в Ленинском районе, под буксировочной канатной дорогой N 1 и горнолыжной трассой;

* земельный участок площадью 13 556 кв.м., кадастровый номер 73:24:041702:47, расположенный по адресу: г.Ульяновск, спуск Степана Разина, д.33 в Ленинском районе, под главным корпусом;

* земельный участок площадью 2 428 кв.м., кадастровый номер 73:24:041702:51, расположенный по адресу: г.Ульяновск, спуск Степана Разина, д.33 в Ленинском районе, под канатной дорогой, нижней и верхней станциями;

* земельный участок площадью 2 446 кв.м., кадастровый номер 73:24:041702:52, расположенный по адресу: г.Ульяновск, спуск Степана Разина, д.33 в Ленинском районе, под канатной дорогой, нижней и верхней станциями (п. 1.1 л.д. 39-42).

Пунктом 4.1 Договора установлен срок аренды: с 24.07.2013 по 28.12.2016.

Согласно акту приема-передачи N 277 от 18.08.2014 указанные земельные участки переданы обществу с ограниченной ответственностью "Ленинские горки".

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ульяновской области в установленном порядке.

На настоящий момент договор аренды является действующим.

Согласно п.3.1 Договора размер арендной платы за использование земельных участков устанавливается от ставок земельного налога с применением поправочных коэффициентов в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Ульяновской области от 25.12.2007.

Согласно п.3.2 Договора арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за отчетным. Оплата за декабрь производится до 25 декабря текущего месяца.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств в части уплаты арендных платежей за пользование земельными участками Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области обратилось в суд с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате и договорной неустойки, а также о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельные участки из арендного пользования.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 20.02.2019 по делу N А72-14429/2018 исковые требования Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области удовлетворены частично - с общества с ограниченной ответственностью "Ленинские горки" в пользу Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области взыскано 74 629 руб. 98 коп. - основной долг за период с 01.08.2017 по 28.02.2018, 60 162 руб. 91 коп. - пени за период с 11.02.2016 по 13.12.2018, а также пени за период с 14.12.2018 по день фактической оплаты основного долга, исчисленные исходя из размера 1/300 ключевой ставки Банка России, действующей на день фактической оплаты; исковые требования в части расторжения договора аренды от 18.08.2014 N 24-4-277 оставлены без рассмотрения (поскольку в отношении арендатора введена процедура конкурсного производства); исковые требования в части обязания вернуть из арендного пользования земельные участки оставлены без удовлетворения.

В связи с нарушением должником сроков внесения арендных платежей Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области обратилось в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, законно и обоснованно исходил из следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Правила статьи 619 ГК РФ предусматривают специальные основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя по отношению к общим основаниям, указанным в пункте 2 статьи 450 ГК РФ.

В пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу части 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 20.02.2019 по делу N А72-14429/2018 с общества с ограниченной ответственностью "Ленинские горки" в пользу Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области взыскано 74 629 руб. 98 коп. - основной долг за период с 01.08.2017 по 28.02.2018, 60 162 руб. 91 коп. - пени за период с 11.02.2016 по 13.12.2018, а также пени за период с 14.12.2018 по день фактической оплаты основного долга, исчисленные исходя из размера 1/300 ключевой ставки Банка России, действующей на день фактической оплаты

Указанным решением также установлено, что "в период с января 2016 года по февраль 2018 года истцу начислена арендная плата в сумме 488 052 руб. 50 коп. (расчет представлен на л.д. 114). Указанный расчет ответчиком не оспаривается.

Во исполнение условий договора N 24-4-277 от 18.08.2014 ответчиком за указанный период времени уплачено 356 653 руб. 75 коп. (платежное поручение N 3 от 11.09.2018) и 56 768 руб. 77 коп. (платежное поручение N 27 от 12.11.2018) (л.д. 70, 153).

Согласно расчету Министерства задолженность ответчика по арендной плате составляет 74 629 руб. 98 коп.; период образования задолженности: с августа 2017 года по февраль 2018 года включительно.

Ответчик считает, что задолженность по арендной плате, являющаяся предметом спора согласно первоначально заявленным исковым требованиям (225 255 руб. 00 коп. за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 и 131 398 руб. 75 коп. за период с 01.08.2017 по 28.02.2018) погашена в ходе рассмотрения спора по существу.".

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно отмечено, что конкурсным управляющим ООО "Ленинские горки" принимаются все возможные меры к погашению задолженности.

Договор аренды земельного участка N 24-4-277 от 18.08.2014 заключен в период конкурсного производства, поскольку общество с ограниченной ответственностью "Ленинские горки" признано несостоятельным (банкротом) решением суда от 24.01.2011.

В соответствии с положениями статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы Законом о банкротстве не отнесены (п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве).

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 ГК РФ, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве.

Определением суда от 24.12.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2019 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 30.04.2019, утверждено Положение о порядке продажи имущества, принадлежащего ООО "Ленинские горки", в редакции конкурсного управляющего Цветкова Е.А.; установлена общая начальная цена продажи имущества ООО "Ленинские горки" в соответствии с отчетом об оценке независимого оценщика N 620/06-2018 от 20.06.2018 в размере 48 431 490 рублей.

Согласно материалам дела на земельных участках, являющихся предметом договора аренды N 24-4-277 от 18.08.2014, расположено недвижимое имущество, принадлежащее ООО "Ленинские горки" и входящее в конкурсную массу.

Так, суд первой инстанции верно указал, что расторжение договора аренды и возврат земельных участков приведет к уменьшению конкурсной массы. Кроме того, за счет реализации имущества должника может быть погашена задолженность по арендным платежам.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель, ссылаясь на п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", указывает на то, что арендодатель не лишается права на предъявление требования о расторжении договора даже после уплаты долга.

Действительно, арендодатель не лишается такого права после уплаты долга, однако в рассматриваемом случае арендодателем не представлены доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора, напротив, установлено, что конкурсный управляющий должника принимал все возможные меры по погашению образовавшейся задолженности, в связи с чем вышеуказанный довод подлежит отклонению.

Кроме того, заявитель ссылается на то, что право аренды земельных участков по договору аренды от 18.08.2014 не было учтено при расчете начальной цены продажи имущества должника, в связи с чем расторжение договора аренды не может привести к уменьшению конкурсной массы и нарушению прав кредиторов.

Суд апелляционной инстанции указанный довод признает несостоятельным, поскольку заявителем жалобы не представлено его документальное подтверждение.

Более того, п. 5 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в рассматриваемом случае - недвижимое имущество, принадлежащее ООО "Ленинские горки", реализуется на торгах, это имущество располагается на земельном участке, принадлежащем должнику на праве аренды, поэтому в силу закона и в интересах кредиторов должника, земельный участок должен следовать юридической судьбе расположенных на нем зданий.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие нарушений, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта по статье 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционную жалобу необходимо оставить без удовлетворения, а определение Арбитражного суда Ульяновской области от 20.05.2019 по делу N А72-832/2010 оставить без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Ульяновской области от 20 мая 2019 года по делу N А72-832/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.А. Мальцев

Судьи

Г.М. Садило Е.А. Серова