Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2019 г. N 18АП-4393/19

г. Челябинск

14 августа 2019 г.

Дело N А76-9760/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Славянский" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.02.2019 по делу N А76-9760/2018 (судья Командирова А.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Славянский" - Симонов А.С. (доверенность от 20.08.2018);

Администрации Еманжелинского городского поселения - Буркова Ж.А. (доверенность от 10.01.2019).

Общество с ограниченной ответственностью Торговый дом "Славянский" (далее - ООО ТД "Славянский", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к администрации Еманжелинского городского округа Челябинской области (далее - администрация, ответчик) о взыскании ущерба, причиненного в результате уничтожения (сноса) нежилого помещения - магазина промышленных товаров, общей площадью 69,2 кв.м, этаж: 1, кадастровый N 74:28:0101034:204, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Еманжелинск, ул. Чкалова, 21 в размере 10 988 280 руб. 00 коп., упущенной выгоды, возникшей в результате уничтожения (сноса) нежилого помещения-магазина промышленных товаров, общей площадью 69,2 кв.м, этаж: 1, кадастровый N 74:28:0101034:204, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Еманжелинск, ул. Чкалова, 21, в размере 7 421 978 рублей (с учетом уточнения иска, т. 1 л.д. 43, т. 2 л.д. 3).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Чернов Александр Викторович (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.02.2019 (резолютивная часть от 18.02.2019) в удовлетворении иска отказано.

С указанным решением суда не согласилось общество ТД "Славянский" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о недоказанности истцом совокупности обстоятельств, необходимых и достаточных для возмещения убытков, поскольку действия органа местного самоуправления являлись законными и обусловлены необходимостью ликвидации последствий чрезвычайной ситуации. Судом не учтено, что истец являлся титульным правообладателем объекта недвижимости и в результате незаконных действий ответчика прекращено право собственности истца без законных оснований, чем нарушено право истца в силу утраты имущества и утраты дохода. В силу изложенного, полагает, что истец вправе требовать соразмерной имущественной компенсации за утрату принадлежащего ему имущества, а суд первой инстанции устранился от оценки законности действий органа местного самоуправления.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2019 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению на 22.04.2019 (т. 2 л.д. 47).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2019 (т. 2 л.д. 72) судебное разбирательство отложено на 20.05.2019.

В судебном заседании 20.05.2019 объявлен перерыв до 27.05.2019 для решения вопроса о назначении судебной экспертизы.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2019 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Южно-Уральской торгово-промышленной палаты Мулярчик Екатерине Валерьевне с постановкой на разрешение эксперта следующего вопроса: определить рыночную стоимость утраченного (фактически снесенного) нежилого помещения магазина промышленных товаров, общей площадью 69.2 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 74:28:0101034:204, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Еманжелинск, ул. Чкалова, 21, по состоянию на дату его фактического сноса (30.05.2017) (т. 2 л.д.132).

В апелляционный суд поступило заключение N 026-05-00937 от 17.06.2019, выполненное экспертом Мулярчик Е.В. (далее по тексту - заключение судебной экспертизы, заключение эксперта Мулярчик Е.В.; т. 2 л.д. 136).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2019 производство по делу возобновлено, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд приступил к рассмотрению дела по существу в судебном заседании 15.07.2019 (т. 3 л.д. 30).

В судебном заседании 15.07.2019 объявлен перерыв до 22.07.2019 для вызова в судебное заседание эксперта Мулярчик Е.В.

В судебном заседании 22.07.2019 эксперт Мулярчик Е.В. дала пояснения на вопросы истца (аудиопротокол судебного заседания 22.07.2019).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2019 судебное заседание отложено на 12.08.2019 по ходатайству истца для представления дополнительных доказательств (т. 3 л.д. 31).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица не явился.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании истцом заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы (рег. N 38354 от 12.08.2019) в связи с наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта, изложенных в письменных возражениях истца на заключение судебной экспертизы (рег. N 38328 от 09.08.2019). В удовлетворении ходатайства истца апелляционным судом отказано на основании статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по мотивам, изложенным в настоящем постановлении.

В судебном заседании 12.08.2019 представитель истца поддержал исковые требования в следующем объеме:

- о взыскании стоимости утраченного имущества в размере 1 816 000 рублей (согласно заключению эксперта Мулярчик Е.В.);

- о взыскании упущенной выгоды в размере 7 421 978 рублей (согласно заключению ИП Смолина П.А., т. 2 л.д. 12);

- о взыскании стоимости доли в праве на земельный участок под многоквартирным домов, исходя из размера 126,2 кв.м. (согласно заключению кадастрового инженера Лушинской А.Э., т. 3 л.д. 12-15), путем определения стоимости как произведение размера доли и удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка;

- о взыскании стоимости доли в праве на помещения общего пользования в многоквартирном доме, исходя из размера 4,5 кв.м. (согласно заключению кадастрового инженера Лушинской А.Э., т. 3 л.д. 12-15), путем определения стоимости как произведение размера доли и удельного показателя кадастровой стоимости многоквартирного жилого дома.

При рассмотрении дела судами установлены следующие обстоятельства.

ООО ТД "Славянский" согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости с 15.07.2016 является собственником нежилого помещения-магазина промышленных товаров, общей площадью 69.2 кв.м, этаж 1, кадастровый 3 номер 74:28:0101034:204, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Еманжелинск, ул. Чкалова, 21 (т. 1 л.д. 61).

Указанное помещение было приобретено обществом в порядке внесения имущества в уставный капитал общества его участником Черновым А.В. (т. 1 л.д. 41) на основании решения N 1 от 05.07.2016 о принятии Чернова А.В. в состав участников общества и увеличении уставного капитала (т. 1 л.д. 42, с учетом решения N 2 от 05.07.2016 единственного участника общества Черновой В.А. об одобрении крупной сделки, т. 1 л.д. 47) и акта приема-передачи недвижимого имущества (т. 1 л.д. 15, 145).

Чернов А.В. являлся собственником нежилого помещения с 02.11.2011, что подтверждено сведениями единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 60).

Постановлением администрации Еманжелинского городского поселения от 06.05.2010 N 79 "О признании аварийным и подлежащим сносу жилой дом в г. Еманжелинске" (с учетом изменений, внесенных постановлением администрации Еманжелинского городского поселения N 79/1 от 06.05.2010) признан аварийным и подлежащим сносу жилой дом, расположенный по адресу Челябинская, область, г. Еманжелинск, ул. Чкалова, 21, на первом этаже которого расположено указанное нежилое помещение (т. 2 л.д. 93 оборот, 94).

Решением Еманжелинского городского суда Челябинской области по делу N 2а-540/16 от 12.05.2016 удовлетворены исковые требования прокурора г. Еманжелинска о сносе указанного выше жилого дома N 21 по ул. Чкалова в г. Еманжелинске (т. 1 л.д. 32).

На основании муниципального контракта N 0169300016017000011-0050457-01 от 13.03.2017 и акта о приемке выполненных работ (т. 2 л.д. 84 оборот-93) 30 мая 2017 года произведен фактический снос указанного многоквартирного дома.

Ссылаясь на то, что в результате сноса многоквартирного дома, в котором расположено нежилое помещение, собственником которого является истец, обществу причинены убытки, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия факта причинения вреда, поскольку право собственности истца на недвижимое имущество прекращено на законных основаниях в силу его гибели (сноса) ввиду признания аварийным жилого дома, в котором располагалось нежилое помещение. Истец не вправе требовать равноценного возмещения стоимости недвижимого имущества, поскольку изъятия недвижимого имущества не состоялось, недвижимое имущество было признано аварийным и подлежащим сносу по критериям безопасности, снос дома был произведен ответчиком во исполнение вступившего в законную силу решения суда, принятого по иску прокурора с целью ликвидации последствий чрезвычайной ситуации, на основании ненормативного акта, законность которого не оспорена, что также свидетельствует об отсутствии вины ответчика в причинении имущественного ущерба и правомерности его действий. Суд принял во внимание, что дом был признан аварийным в 2010 году, тогда как право собственности на недвижимое имущество было приобретено истцом в 2016 году в условиях очевидной осведомленности о технических характеристиках дома, что в силу статьи 2 и статьи 211 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагает на истца риск случайной гибели имущества, а правовой режим, регулирующий выкуп земельного участка и жилых помещений в аварийном доме, на принадлежащее истцу имущество, используемое в коммерческих целях, не распространяется. С учетом изложенного, суд пришел к выводу о недоказанности истцом совокупности обстоятельств, необходимых и достаточных для возмещения убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды.

Повторно рассмотрев дело в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав письменные доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Норма статьи 16.1 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает компенсацию ущерба, причиненного в том числе правомерными действиями органа местного самоуправления.

Одним из таких случаев является изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд в порядке, предусмотренном нормами статей 279-281 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Верховным Судом Российской Федерации в определении N 309-КГ18-13252 от 20.11.2018 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", пункты 10 и 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), а также указано на наличие у собственника недвижимого имущества оснований для защиты своего права не запрещенными законом способами (статья 35 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе права на получение соразмерной компенсации стоимости имущества, утраченного вследствие его сноса как аварийного.

Нормой статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено равноценное возмещение стоимости изъятого недвижимого имущества и земельного участка, на котором оно расположено.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации Еманжелинского городского поселения от 06.05.2010 N 79 "О признании аварийным и подлежащим сносу жилого дома в г. Еманжелинске" (с учетом изменений, внесенных постановлением администрации Еманжелинского городского поселения N 79/1 от 06.05.2010) был признан аварийным и подлежащим сносу жилой дом, расположенный по адресу Челябинская, область, г. Еманжелинск, ул. Чкалова, 21, а 30.05.2017, как следует из муниципального контракта N0169300016017000011-0050457-01 от 13.03.2017 произведен его фактический снос.

Собственником помещения, как следует из сведений единого государственного реестра недвижимости, с 15.07.2016 по дату сноса объекта, являлся истец (т. 1 л.д. 60, 61).

Из изложенных фактических обстоятельств и существа заявленных исковых требований следует, что материально-правовой интерес истца обусловлен его намерением получить соразмерную компенсацию вследствие утраты (физического сноса) имущества, находившегося в доме, признанном аварийным.

В силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правовая квалификация заявленных требований является обязанностью и прерогативой суда.

Неверно сформулированные истцом исковые требования при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса не могут влечь отказ в судебной защите по формальным основаниям (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункт 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 2665/12 от 19.06.2012, N 5761/12 от 24.07.2012, N 5441/10 от 09.12.2010).

При изложенных обстоятельствах отказ судом первой инстанции в удовлетворении требований истца в силу недоказанности совокупности обстоятельств, являющихся основанием для взыскания убытков, в том числе противоправности действий органа местного самоуправления, не может быть признан обоснованным.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно пунктам 1, 3, 5 Гражданского кодекса Российской Федерации, изъятие земельного участка для муниципальных нужд производится на основании решения органа местного самоуправления по основаниям, предусмотренным законом, и с уведомлением собственника земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В данном случае изъятие земельного участка под многоквартирным домом N 21 по ул. Чкалова в городе Еманжелинске в установленном порядке не производилось, что сторонами не оспаривается, и установлено решением Еманжелинского городского суда Челябинской области по делу N 2а-540/16 от 12.05.2016 (т. 1 л.д. 32), более того, земельный участок под многоквартирным домом в порядке части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", не сформирован и на кадастровый учет не поставлен.

Между тем, учитывая, что материалами дела подтверждается обстоятельство фактического сноса многоквартирного дома, принимая во внимание, что в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для муниципальных нужд влечет прекращение права собственности лица на имущество, и те же правовые последствия предусмотрены нормой статьи 235 того же Кодекса в случае физической гибели объекта, следует признать, что изъятие имущества в данном случае состоялось, в силу чего истец вправе претендовать на соразмерную компенсацию в порядке, установленном нормами статей 279-281 Гражданского кодекса Российской Федерации (применяемые на основании пункта 1 статьи 6 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом положений изложенных норм, на основании части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и цитированных результатов судебной экспертизы рыночная стоимость утраченного (фактически снесенного) нежилого помещения магазина промышленных товаров, общей площадью 69.2 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 74:28:0101034:204, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Еманжелинск, ул. Чкалова, 21, по состоянию на дату его фактического сноса (30.05.2017), составляет 1 816 000 руб.

Экспертное заключение эксперта Мулярчик Е.В. соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не содержит методологических и фактических противоречий.

Изложенные истцом письменные возражения на заключение судебной экспертизы (рег. N 38328 от 09.08.2019), положенные также в основу ходатайства о назначении повторной экспертизы, подлежат отклонению.

В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза.

Сомнения истца в обоснованности выводов эксперта о том, что оцениваемый объект находится в зоне неактивного рынка г. Еманжелинск, устранены экспертом при допросе в судебном заседании 22.07.2019, и эксперт пояснил, что активность рынка определяется объемом спроса и предложения в определенном сегменте рынка, и исходя из этих показателей, и в условиях общей макроэкономической ситуации к активным региональным рынкам можно отнести рынок продаж коммерческой недвижимости г. Челябинска и г. Магнитогорска, иные региональные населенные пункты в силу специфики социально-экономического положения к активным рынкам отнести нельзя.

Экспертом в исследовательской части заключения (т. 2 л.д. 141-142, стр. 6-7 заключения) приведены мотивы, по которым, исходя из анализа открытого спроса и предложения, оценщик пришел к выводу о том, что рынок коммерческой недвижимости г. Еманжелинска нельзя отнести к активным. Такой порядок исследования соответствует пунктам 10-11 Федерального стандарта оценки N 7, утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО N 7).

Апелляционный суд также отмечает, что коммерческая привлекательность объекта оценки определена экспертом как "высокая" с точки зрения местоположения, транспортной доступности, развитости инфраструктуры и пр. (т. 2 л.д. 140, стр. 4-5 заключения), в силу чего сам по себе факт применения коэффициента на торг = 13, 9%, а также размера операционных расходов = 21,7%, установленных Справочником оценщика недвижимости (том II. Офисно-торговая недвижимость)/ под ред. Л.А.Лейфера), для неактивного рынка, не свидетельствует о недостоверно определенной итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости.

Доказательств неправильного применения иных корректировочных коэффициентов либо иных показателей, определяющих стоимость объекта недвижимости согласно требованиям ФСО N 7, истцом не представлено.

Ссылки апеллянта на несопоставимость состояния оцениваемого помещения и помещений-аналогов в части внутренней отделки, отклоняются, поскольку натурный осмотр объекта оценки исключается его фактическим отсутствием, а нормами федеральных стандартов оценки не предусмотрен натурный осмотр оценщиком объектов-аналогов, поскольку оценщиком не устанавливается эквивалентность цены предложения путем публичной оферты объекта-аналога его фактическому состоянию, а сведения об объектах-аналогах приводятся, исходя из цены сделок или предложений (п.п. "а" и пп. "е" пункта 22 ФСО N 7).

Наряду с этим апелляционный суд принимает во внимание, что в данном случае предметом оценки являлся фактически отсутствующий объект, технические характеристики которого определялись экспертом, исходя из письменных доказательств, представленных в материалы дела, в силу чего отсутствие полной тождественности характеристик оцениваемого объекта и объектов-аналогов само по себе не может свидетельствовать о недостоверности определенной стоимости.

Аналогичные пояснения обоснованно дал эксперт в судебном заседании, указав на то, что поскольку помещение находилось в доме, признанном аварийным, его состояние объективно значительно хуже, чем состояние иных объектов оценки. Данные пояснения оценщика не содержат логических противоречий, даны оценщиком, исходя из профессионального опыта лица, имеющего специальные познания, в силу чего доводы апеллянта о предположительности указанных выводов не могут быть положены в основу критической оценки заключения судебной экспертизы.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает обоснованным применение оценщиком корректировочного коэффициента 18% на состояние внутренней отделки, исходя из состояния объекта оценки "среднее" и состояния отделки объектов-аналогов "люкс" (т. 2 лд. 154, стр. 19 заключения).

Недостоверность состояния отделки, определенного оценщиком, и тем самым недостоверность примененного корректировочного коэффициента истцом не доказана.

Иной содержательной критической оценки заключения судебной экспертизы, позволяющей апелляционному суду, исходя из положений части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прийти к убеждению о недостоверности изложенных в заключениях выводов, не приведено.

При этом согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки, и учитывая, что вышеизложенные истцом возражения не могут быть приняты апелляционным судом как существенно влияющие на выводы эксперта, заключение судебной экспертизы Мулярчик Е.В. принимается апелляционным судом как допустимое доказательство.

Изложенные мотивы послужили основанием для отказа в назначении повторной экспертизы по ходатайству истца.

Представленное истцом заключение специалиста Смолина П.А. (т. 2 л.д. 12) не может быть принято апелляционным судом во внимание для определения рыночной стоимости нежилого помещения, поскольку из заключения не следует, что рыночная стоимость объекта определялась по состоянию на дату фактической гибели имущества (30.05.2017), тогда как по смыслу нормы статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку изъятие недвижимого имущества является способом принудительного прекращения права собственности, соразмерная компенсация собственнику подлежит определению на дату утраты такого права.

Кроме того, при определении реального ущерба, причиненного истцу, в размере рыночной стоимости нежилого помещения, оценщик отказался от применения сравнительного подхода, сославшись на отсутствие достаточного количества цен предложений на аналогичные объекты в городе Еманжелинске.

Согласно подпункту "и" пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки (пункт 11 ФСО N 3).

Между тем утверждения специалиста об отсутствии в городе Еманжелинске достаточного количества объектов-аналогов, сопоставимых по назначению и техническим характеристикам с объектом оценки, в заключении не мотивированы и не подтверждены конкретными обстоятельствами (не приведена общая характеристика состояния рынка недвижимости в городе, анализ социально-экономических факторов, формирующих такой рынок в муниципальном образовании, не приведено обоснование недопустимости применения стоимости объектов-аналогов в сравнимых по социальному и экономическому положению муниципальных образованиях с применением допустимых расчетных корректировок и пр.).

При этом в рамках сравнительного подхода допустимо применение различных методов, основанных как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методов, основанных на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункт 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297).

Наряду с этим положения ФСО N 1 предусматривают применение затратного метода при проведении оценки стоимости имущества, который основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний, и учитывая, что нежилое помещение общей площадью 69,2 кв.м, с кадастровым номером 74:28:0101034:204, было расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным еще в 2010 году, применение указанного подхода при оценке нежилого помещения являлось целесообразным, однако, специалистом в заключении не приведено достаточных мотивов отказа от затратного подхода. Ссылки специалиста на невозможность определить затраты на строительство помещения вне связи с затратами на весь многоквартирный дом (т. 2 л.д. 15, страница 4 заключения), не могут быть признаны обоснованными в силу их противоречия абзацу 3 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой нежилое помещение является самостоятельным объектом гражданского оборота. Кроме того, материалы дела содержат сведения о реконструкции объекта, проведенной в период 2011-2012 г.г. (т. 1 л.д. 133), что также позволяет критически отнестись к мнению специалиста о невозможности определения затрат, компенсирующих износ и устаревание помещения.

По изложенным основаниям доходный подход, единственно примененный специалистом, и в силу пунктов 15 и 16 ФСО N 1 направленный на определение ожидаемых доходов от использования объекта оценки, не может подтверждать достоверную рыночную стоимость объекта оценки.

Таким образом, рыночная стоимость нежилого помещения нежилого помещения - магазина промышленных товаров, общей площадью 69,2 кв.м, этаж: 1, кадастровый N 74:28:0101034:204, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Еманжелинск, ул. Чкалова, 21, подлежит определению в размере 1 816 000 рублей и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании вышеизложенных норм.

Оснований для взыскания в пользу истца рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадь которого пропорциональна площади помещения-магазина промышленных товаров, общей площадью 69.2 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 74:28:0101034:204, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Еманжелинск, ул. Чкалова, 21, по отношению к общей площади жилых помещений, которые были расположены в жилом доме, расположенном по адресу Челябинская область, г. Еманжелинск, ул. Чкалова, 21, по состоянию на 30.05.2017, на чем настаивал истец при постановке вопросов на экспертизу (т. 2 л.д. 101-102), а также путем представления заключения кадастрового инженера Лушинской А.Э. (т. 3 л.д. 12-15), не имеется, поскольку земельный участок под указанным многоквартирным домом не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, что в силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не позволяет утверждать о возникновении права общей долевой собственности на участок, в том числе у истца, а законное землепользование в силу статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для возмещения рыночной стоимости участка.

Кроме того, в силу тех же норм, земельный участок под многоквартирным домом переходит в собственность собственников помещений, в том числе нежилых, в многоквартирном доме бесплатно как общедомовое имущество, в силу чего, реального ущерба в размере стоимости имущества, которое возмездно истцом не приобреталось, не имеется.

По тем же основаниям апелляционный суд не находит оснований для включения в стоимость утраченного имущества стоимости доли в праве на помещения общего пользования в многоквартирном доме, исходя из размера 4,5 кв.м. (согласно заключению кадастрового инженера Лушинской А.Э., т. 3 л.д. 12-15), поскольку в силу положений статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации доля в праве на общедомовое имущество не является оборотоспособным имуществом, поскольку не подлежит самостоятельному отчуждению, и не подлежит стоимостной оценке.

Апелляционный суд также не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика упущенной выгоды вследствие утраты недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд в него включается, в том числе, упущенная выгода, которая определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под упущенной выгодой понимаются неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Из материалов дела следует, что решение о признании аварийным и подлежащим сносу жилого дома N 21 по ул. Чкалова в г. Еманжелинске было принято 06.05.2010 (т. 2 л.д. 93 оборот, 94), то есть до приобретения права собственности не только самим истцом (15.07.2016, т. 1 л.д. 61), но и его предыдущим правообладателем и участником общества Черновым А.В., поскольку последний стал собственником имущества 02.11.2011 (т. 1 л.д. 60, 102, 103).

В судебном порядке вопрос об обязании Администрации осуществить фактический снос дома был разрешен решением Еманжелинского городского суда Челябинской области по делу N 2а-540/16 от 12.05.2016 (т. 1 л.д. 32), то есть также до приобретения права собственности истцом.

Согласно письму N 269/2016 от 01.09.2016 в адрес главы Администрации Еманжелинского городского поселения (т. 1 л.д. 105) дом N 21 по ул. Чкалова в г. Еманжелинске был отключен от сетей теплоснабжения с 26.03.2015, что при недоказанности обратного объективно свидетельствует о невозможности использования нежилого помещения на момент приобретения права собственности на него истцом.

Наряду с этим истцом не представлены также доказательства, свидетельствующие о фактической эксплуатации им с момента приобретения прав на нежилое помещение для ведения торговой либо иной коммерческой деятельности.

Реконструкция помещения на основании разрешения на реконструкцию N 7402801-045 от 14.12.2011, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 7402801-009 от 27.02.2012, что позволяло бы утверждать о принятии истцом мер по получению упущенной выгоды путем ведения реальной хозяйственной деятельности в помещении, была произведена также значительно ранее приобретения права собственности истцом (т. 1 л.д. 133, 134).

В деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие об эффективности коммерческой деятельности общества в период до приобретения истцом прав на имущество, что позволяло бы суду сделать вывод о предполагаемых ожиданиях истца от приобретения коммерческой недвижимости в собственности.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у истца обоснованного заблуждения относительно ветхо-аварийного состояния дома на момент приобретения права собственности, а также отсутствии объективной возможности его использования по назначению в целях ведения коммерческой деятельности, в силу чего истец не может утверждать об утрате им дохода вследствие гибели недвижимого имущества и претендовать на возмещение упущенной выгоды.

По изложенным мотивам решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм материального права, исковые требования общества Торговый дом "Славянский" - частичному удовлетворению.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску (т. 1 л.д. 52, т. 2 л.. 34), по апелляционной жалобе (т. 2 л.д. 64) и на проведение экспертизы (т. 2 л.д. 114) подлежат распределению на основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.02.2019 по делу N А76-9760/2018 отменить.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Славянский" удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации Еманжелинского городского поселения в пользу общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Славянский" 1 816 000 рублей стоимости утраченного имущества, а также судебные расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 3 553 рубля 20 копеек, по оплате государственной пошлины по иску 11 349 рублей и по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом "Славянский" с депозитного счета Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда 27 000 рублей, уплаченных в счет назначения экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю.Соколова Л.П. Ермолаева