Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2019 г. N 08АП-8459/19

город Омск

29 августа 2019 г.

Дело N А46-18926/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2019 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Еникеевой Л.И., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8459/2019) Департамента имущественных отношений Администрации г.Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 08.05.2019 по делу N А46-18926/2018 (судья Пермяков В.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Стэма" (ИНН 5501074838, ОГРН 1035501028903) к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 102550748613) об установлении арендной платы по договору аренды земельного участка,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Независимый экспертно-консалтинговый центр",

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска - Анненкова В.А. (по доверенности от 05.10.2018 сроком на 1 год);

от общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Стэма" - Денисенко А.А. (по доверенности от 19.09.2017 сроком на 3 года);

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Стэма" (далее - ООО "ПКФ "СТЭМА", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) об установлении арендной платы по договору аренды земельного участка от 30.06.2006 N Д-Кр-31-6800, зарегистрированному 15.01.2007 (далее - договор), в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:130101:3065, общей площадью 60 000 кв.м. с местоположением: установлено в 70 м западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: ул. Александровская, дом 1 в КАО г. Омска для производственных целей под строительство производственной базы, с 01.01.2018 исходя из величины рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке N 458/18 от 19.09.2018 в размере 10 611 000 руб. в соответствии с расчетом:

- годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:130101:3065 за период с 01.01.2018 составляет 360 774 руб.;

- размер ежемесячной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:130101:3065 за период с 01.01.2018 составляет 30 064 руб. 50 коп.

Определением суда от 14.03.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Независимый экспертно-консалтинговый центр" (далее - ООО "Независимый экспертно-консалтинговый центр", третье лицо).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПКР Ф) к производству суда принято уточненное исковое заявление об установлении арендной платы по договору с 01.01.2018 исходя из величины рыночной стоимости, установленной заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой экспертизы и оценки "АРУС" (далее - ООО "ЦН ЭКСПО "АРУС") от 15.02.2019 (далее - заключение эксперта) в размере 11 693 000 руб., в соответствии с расчетом:

- годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:130101:3065 за период с 01.01.2018 составляет 397 562 руб.;

- размер ежемесячной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:130101:3065 за период с 01.01.2018 г. составляет 33 130 руб.

Решением Арбитражного суда Омской области от 08.05.2019 по делу N А46-18926/2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы ее податель приводит доводы об отсутствии оснований для принятия в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка заключения эксперта ООО "ЦН ЭКСПО "АРУС" по мотивам: эксперт определил рыночную стоимость земельного участка сравнительным методом, отказавшись от применения затратного и доходного подхода, не обосновав выбор подхода; экспертом при выборе объектов-аналогов принята не фактическая цена продажи (сложившаяся по результатам торгов), а стартовая цена, что привело к занижению рыночной стоимости; принимать для расчетов аналоги за 2014-2016 годы некорректно, с учетом максимального срока экспозиции земельных участков под коммерческую недвижимость; объект-аналог N 17 выставлялся на продажу по цене в 39 700 000 руб. и 50 000 000 руб., эксперт в своем заключении учел стоимость аналога в размере 39 700 000 руб., не обосновав свой вывод достаточными доказательствами; заключение эксперта дублирует отчет общества с ограниченной ответственностью "Абсолют-эксперт" (далее - ООО "Абсолют-эксперт) от 19.09.2018 N 485/18 (далее - отчет об оценке), а применение одних объектов-аналогов привело к повторению ошибок, что привело к занижению конечного результата.

Ответчик считает, что большинство выводов, сделанных экспертом и оценщиком не соответствуют действительности, не дают возможность проверить их обоснованность и достоверность, в связи с чем на их основании не может быть установлена рыночная стоимость.

ООО "ПКФ "СТЭМА" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение Арбитражного суда Омской области от 08.05.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на несостоятельность доводов ответчика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и приять по делу новый судебный акт.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебном заседании суда апелляционной инстанции не обеспечило.

На основании части 1 статьи 266, статьи 156 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие представителя ООО "Независимый экспертно-консалтинговый центр".

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей истца и ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 30.06.2006 между Департаментом недвижимости Администрации г. Омска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Совместное российско-германское предприятие "СТЭМА" (в дальнейшем - ООО "ПКФ "СТЭМА", арендатор) заключен договор, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах г. Омска, общей площадью 60 000 кв.м., с кадастровым номером 55:36:130101:3065, расположенный по адресу: ул. Коттеджная (Кировский округ), с местоположением: установлено в 70 м. западнее относительно задания, имеющего почтовый адрес: ул. Александровская, д. 1 в КАО г. Омска (далее также - участок), для производственных целей под строительство производственной базы (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.3 договора, в случае принятия нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента.

Письмом от 08.08.2018 N Исх.-ДИЛ/12245 Департамент уведомил истца об изменении порядка расчета арендной платы за земельный участок, в связи со вступлением в силу постановления Правительства от 31.05.2017 N 162-П "О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-П" и об установлении с 01.01.2018 арендной платы в размере 87 671 руб. 83 коп. в месяц, рассчитанной, исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 30 943 000 руб., определенной в отчете ООО "Независимый экспертно-консалтинговый центр" от 28.04.2018 N 1-485/1 (далее также - отчет N1-485/1) по заказу Департамента.

Не согласившись с изменением цены, обществом обеспечено проведение исследования, по результату которого составлен отчет об оценке ООО "Абсолют-Эксперт", согласно которому рыночная стоимость участка на 01.11.2017 составила 10 611 000 руб., арендная плата в месяц соответственно - 30 064 руб. 50 коп.

Ссылаясь на данные обстоятельства, ООО "ПКФ "СТЭМА" обратилось в арбитражный суд с иском об оспаривании рыночной стоимости земельного участка для целей применения в договоре аренды.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции на основании определения Арбитражного суда Омской области от 21.12.2018 по делу назначено проведение судебной оценочной экспертизы, на разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет N 1-485/1, законодательству Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартам, методическим указаниям и достоверности определенной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:130101:3065 на 01.11.2017;

- какова величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:130101:3065 общей площадью 60 000 кв.м. с местоположением: установлено в 70 м западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: ул. Александровская, дом 1 в КАО г. Омска для производственных целей под строительство производственной базы по состоянию на 01.11.2017.

По результату проведенной судебной экспертизы в дело представлено заключение эксперта ООО "ЦН ЭКСПО "АРУС" от 15.02.2019, согласно которому рыночная стоимость участка по состоянию на 01.11.2017 составляет 11 693 000 руб., рыночную стоимость в размере 30 943 000 руб., а также выводы оценщика в отчете N 1-485/1 нельзя признать корректными и обоснованными.

Суд первой инстанции при разрешении спора, руководствуясь статьями 309, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и правовыми позициями, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58- 2302/2008, постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" установил, что размер арендной платы по договору устанавливается и может изменяться Департаментом, как арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы в соответствии с договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора.

Учитывая положения постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Постановление N 108-п), требования Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) суд отметил, что действующим законодательством размер арендной платы поставлен в зависимость от рыночной стоимости земельного участка, при этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки.

В качестве доказательства достоверной величины рыночной стоимости земельного участка судом принято заключение ООО "ЦН ЭКСПО "АРУС", поскольку заключение выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом N 135- ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности.

С учетом установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:130101:3065 по результатам судебной экспертизы в размере 11 693 000 руб., арендная плата с 01.01.2018 составила 33 130 руб. в месяц, или 397 562 руб. в год.

Дополнительно ООО "ПКФ "СТЭМА" заявлено требование о взыскании с ответчика судебных издержек на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб., которое удовлетворено судом первой инстанции в полном объеме с учетом положений части 2 статьи 110 АПК РФ и разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".

Повторно рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для его отмены.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, статьей 65 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли в Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) на арендатора возложена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим Федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", с 01.03.2015 введена в действие статья 39.7 ЗК РФ, в силу пункта 1 которой, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В настоящем случае, в соответствии со статьей 39.7 ЗК РФ в рассматриваемый период (с 01.01.2018) действовало Постановление N 108-п, согласно которому в настоящем случае арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от видов разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, истец имеет право на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки (земельного участка) определенного независимым оценщиком путем предъявления самостоятельных требований (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Как установлено статьей 12 Закона N 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В настоящем случае существо спора сводится к определению достоверной рыночной стоимости на определенную дату, что влечет за собой установление величины арендной платы по договору.

В силу статьи 55 АПК РФ экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по вопросам, касающимся рассмотрения дела.

Из части 1 статьи 82 АПК РФ следует, что экспертиза назначается для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Согласно части 2 статьи 82 АПК РФ круг и содержание вопросов, по которым проводится экспертиза, определяются судом. Определяя круг и содержание вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, суд исходит из того, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что при поручении проведения экспертизы лицу, не являющемуся государственным судебным экспертом, суд выясняет также сведения о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности.

В статье 7 Федеральный закон от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон N 73-ФЗ) отражено, что при производстве судебной экспертизы эксперт независим, он не может находиться в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

При этом, статья 8 указанного Федерального закона предусматривает, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В силу статьи 41 Закона N 73-ФЗ, положения статей 7, 8 распространяются на не государственные судебно-экспертные учреждения и лиц, обладающими специальными знаниями и привлеченными для проведения экспертизы.

Подобные положения закреплены в статье 14 Закон N 135-ФЗ, согласно которым оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Частью 1 статьи 87.1 АПК РФ установлено, что в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, арбитражный суд может привлекать специалиста.

Специалистом в арбитражном суде является лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности, осуществляющее консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам (статья 55.1 АПК РФ).

В силу части 2 статьи 64, статьи 89 АПК РФ заключение специалиста по обстоятельствам дела относится к иным документам, и допускается в качестве доказательств если содержит сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Из приведенных процессуальных положений следует, что на разрешение экспертов ставятся вопросы, которые требуют специальных познаний и не могут быть разрешены судом на основании применения норм права. Экспертное заключение является доказательством, которое получено в результате совершения лицом, имеющим определенную квалификацию и опыт, определенных действий, в том числе проведение натурных работ, применение определенной методологии, производство расчетов, в соответствии с установленными стандартами области применения.

Таким образом, представленное в материалы дела экспертное заключение суд может оценить с точки зрения соблюдения процесса его получения (предупреждение эксперта об уголовной ответственности, подписка эксперта, выполнение экспертизы лицом, которому она была поручена), проверить квалификацию эксперта, полноту представленного заключения и основания, по которым эксперт пришел к тем или иным выводам и т.д., что обуславливает его относимость и допустимость для принятия в качестве одного из доказательств по делу.

При этом представленные в материалы дела отчет N 1-485/1 (по заказу Департамента), отчет N 458/18 ООО "Абсолют-Эксперт" (по заказу истца), рассматриваются судом с позиции заключений специалистов по вопросам об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Как указано выше, процессуальные ошибки может выявить суд при оценке допустимости экспертного заключения, гносеологические (т.е. формально-логические, например противоречие или отсутствие достаточной мотивации в выводах) также можно установить в ходе исследования экспертного заключения. Однако деятельностные ошибки связаны с осуществляемыми экспертом операциями могут заключаться в неправильном применении средств и методов исследования, использовании некачественного сравнительного материала и т.д., что затрудняет их выявление лицом, не обладающим специальными знаниями.

Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", которым установлены сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (пункты 12 - 20 ФСО N 1).

Согласно разделу VII Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 при применении затратного подхода оценщик учитывает, в том числе, что затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

При этом, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Как указано в статье 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Поскольку выбор подходов и методов исследования является правом экспертом, но такой выбор должен быть продиктован реальными обстоятельствами дела и направлен на достоверное установление цены объекта, в связи с чем, учитывая положения раздела VII ФСО N 7 о характере и сфере использования затратного и сравнительных методов, судебная коллегия считает возможным учитывать стоимость земельного участка, установленную только путем применения сравнительного подхода.

Кроме того, из представленных в материалы дела заключений эксперта и специалиста усматривается, что иной метод не использовался.

Согласно отчету N 1-485/1, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.11.2017 составляет 30 943 000 руб. Специалист ООО "Независимый экспертно-консалтинговый центр" в своем отчете указал, что в связи с наличием информации о сделках/предложениях продажи, характеристиках недвижимости в г.Омске, применен сравнительный подход к оценке рыночной стоимости объекта. Затратный подход при оценке стоимости земельного участка в отчете не применяется. Применение доходного подхода затруднительно и не целесообразно в связи с отсутствием достоверной информации о рыночных ставках арендной платы.

В качестве объектов аналогов специалистом ООО "Независимый экспертно-консалтинговый центр" выбраны: земельный участок площадью 1 796 кв.м., расположенный по адресу: г. Омск, Кировский АО, ул. Авиационная, д. 7; земельный участок площадью 8 670 кв.м., расположенный по адресу: г. Омск, Кировский АО, ул. 22 Декабря, д. 100А; земельный участок площадью 560 кв.м., расположенный по адресу: г. Омск, Кировский АО, ул. 22 Декабря, д. 86.

Весовой коэффициент по участкам составил 0,304, 0,371, 0,325 соответственно.

Согласно отчету ООО "Абсолют-Эксперт" N 458/18, рыночная стоимость земельного участка составила 10 611 000 руб. Специалистом выбран метод сравнения, поскольку при сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов, что указывает анализ рыночного предложения. В качестве объектов аналогов выбрано 13 земельных участков, расположенных в г. Омске в Кировском административном округе, в том числе объект-аналог N 1, расположенный вблизи строения N 100 по ул. 22 Декабря, а также земельные участки, сопоставимые по площади с объектом договора между истцом и ответчиком.

Выборка земельных участков приведена к однородности путем исключения аналогов с максимальными и минимальными значения стоимости. Согласно итоговому результату, выбрано 8 объектов-аналогов, весовой коэффициент составил 0,25, 0,04, 0,10, 0,11, 0,21, 0,14 и 0,18 соответственно.

Из экспертного заключения ООО "ЦН ЭКСПО "АРУС" следует, что экспертом применен аналогичный метод определения стоимости - сравнительный подход. В качестве объектов-аналогов избрано 20 земельных участков, часть которых соответствует принятым специалистом в отчете N 458/18. Рыночная стоимость земельного участка установлена в размере 11 693 000 руб.

При этом, при ответе на 1 вопрос, эксперт делает вывод, что заключение оценщика в отчете N 1-458/1 нельзя признать корректным и достоверным. В частности, помимо формальных признаков, отмечено:

- отсутствует анализ наиболее эффективного использования объекта оценки с учетом условий использования оценки, устанавливаемых действующим договором аренды;

- анализ сегмента рынка недвижимости объекта оценки отсутствует в отчете, имеется анализ рынка по землям г. Омска без разбивки на сегменты рынка в соответствии с назначением участков и видами разрешенного использования;

- не обоснован выбор объектов-аналогов; использование малой части доступных оценщику данных о сравнимых объектах приводит к формированию выборки объектов-аналогов, не соответствующей исследуемому рынку;

- отсутствуют корректировки по ценообразующим факторам (наличие коммуникаций, транспортная доступность, наличие подъездных железнодорожных путей).

Квалификация эксперта ООО "ЦН ЭКСПО "АРУС" подтверждена соответствующими документами, подписка о предупреждении об уголовной ответственности имеется в материалах дела, положения статей 82, 83, 86 АПК РФ не нарушены, в связи с чем экспертное заключение является допустимым доказательством.

Между тем, выявленные ООО "ЦН ЭКСПО "АРУС" замечания, по мнению судебной коллегии, являются значимыми для установления достоверности предложенной оценщиком рыночной цены. Кроме того, выявление просчетов в заключении (таких как малый объем объектов-аналогов, отсутствие корректировки по всем ценнообразующим факторам и т.д.) возможно и в отсутствие соответствующих выводов эксперта путем сравнения представленных суду заключений.

Учитывая, что оценка недвижимости проводится в отношении одного и того же земельного участка, совпадение объектов-аналогов в заключениях разных специалистов не противоречит установленным обстоятельствам и не свидетельствуют об ошибочности выводов эксперта.

Доводы Департамента об установлении цены по результатам торгов судом не принимаются: рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона N 135-ФЗ), т.е., рыночная стоимость земельного участка отражает наиболее вероятную его цену, в том числе цену, по которой участок будет реализован при проведении торгов. Кроме того, податель жалобы не учитывает, что в ходе проведения торгов стартовая цена может опуститься вследствие отсутствия спроса.

О проведении повторной экспертизы податель жалобы не заявил, не представил подобного ходатайства и на стадии апелляционного рассмотрения дела.

При рассмотрении настоящего спора не были установлены обстоятельства недостоверности данного экспертного заключения либо несоответствия его требованиям законодательства Российской Федерации.

Кроме того, незначительные погрешности, формальные ошибки не могут влиять на принятие выводов эксперта в случае соблюдения установленного процессуального порядка проведения экспертизы, что обозначает собой допустимость доказательств. Поскольку выводы эксперта в настоящем случае обуславливают существенные обстоятельства дела и имеются разногласия сторон и противоречие в установленных экспертах суммах, следует установить основания для выводов экспертов в отношении спорных позиций (объектов оценки).

Однако, оснований для иных выводов подателем жалобы не приведен. Доводы Департамента о недостоверности заключения эксперта содержат предположительные и оценочные суждения как стороны спора в судебном процессе, опровергнуты экспертом при даче пояснений в судебном заседании, состоявшемся в суде первой инстанции 07.05.2019, а также письменными пояснениями эксперта.

При изложенных обстоятельствах оснований для установления иной рыночной стоимости земельного участка суд апелляционной инстанции не усматривает.

В соответствии с положениями статьи 39.7, Постановления N 108-п (действовавшим с 01.01.2018) и заключением ООО "ЦН ЭКСПО "АРУС" арендная плата с 01.01.2018 составит 33 130 рублей в месяц, или 397 562 руб. в год.

При изложенных обстоятельствах исковые требования обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам; расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте; расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей); и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Из смысла указанной нормы права, разъяснений пунктов 1, 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее - Постановление N 1) следует, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

В настоящем случае исковые требования ООО "ПКФ "СТЭМА" признаны судом обоснованными, в связи с чем истец имеет право на компенсацию понесенных в ходе рассмотрения дела расходов.

В силу статьи 65 АПК РФ, учитывая правовую позицию, изложенной в пункте 10 Постановления N 1, лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В обоснование требования истцом представлен договор от 25.09.2018 N 64-18 на оказание юридических услуг с обществом с ограниченной ответственностью "Юридическая компания "ОМЭКС-ЛЕКС" (исполнитель).

Стоимость услуг установлена сторонами в размере 50 000 руб. (пункт 3.1 договора), услуги оплачены истцом (квитанция к приходному кассовому ордеру от 27.09.2018), следовательно, истцом доказано несение расходов и их относимость к настоящему делу.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 121 от 05.12.2007 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах", лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты. При этом другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

В определении от 21.12.2004 N 454-О Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил, что положение части 2 статьи 110 АПК РФ предусматривает право суда уменьшить расходы на оплату услуг представителя в том случае, если суд признает их чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела, при том, что суд обязан создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон.

Департамент в данной части против выводов суда первой инстанции не возражает, сведения о стоимости услуг квалифицированного специалиста, с учетом категории спора, сложности дела и необходимых трудозатрат, не предоставляет.

Устанавливая разумность предъявленной к взысканию суммы судебных расходов, суд первой инстанции верно оценил объем и сложность фактически оказанных услуг, характер и предмет спора, степень сложности дела.

Явная чрезмерность взысканной суммы судом апелляционной инстанции не усматривается. Каких-либо доказательств обратного податель жалобы не предоставил. Оснований для снижения размера судебных издержек на оплату юридических услуг не имеется.

При названных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что вопрос о распределении судебных расходов судом первой инстанции рассмотрен полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

Таким образом, подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы апелляционной жалобы не основаны на доказательственной базе или нормах права, не влияют на обоснованность и законность судебного акта, не опровергают выводы суда первой инстанции, в связи с чем подлежат отклонению.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы апелляционным судом не распределяются, поскольку ее податель освобожден от уплаты государственной пошлины в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 08.05.2019 по делу N А46-18926/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

Л.И. Еникеева О.А. Сидоренко