Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2019 г. N 15АП-14351/19

город Ростов-на-Дону

07 сентября 2019 г.

дело N А32-22802/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кладиновой Е.В.,

при участии:

от истца - представитель Петрий Н.Г. по доверенности от 07.08.2018, паспорт;

от ответчика - представитель не явился, извещен;

от третьих лиц - представители не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи, департамента по финансам и бюджету администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 18.06.2019 по делу N А32-22802/2018 по иску ЗАО "Мирион" к ответчику - администрация города Сочи при участии третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, АО "Транссервис", Департамента по финансам и бюджету администрации города Сочи о признании договора недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности сделки принятое в составе судьи Боровика А.М.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Мирион" о применении последствий признания договора аренды N 4900003503 от 19.05.2005 недействительной (ничтожной) сделкой:

- признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:14 общей площадью 13296 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Северная, д. 6, в виде договора аренды N 4900003503 от 19.05.2005;

-погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:14 общей площадью 13296 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Северная, д. 6, в виде договора аренды N 4900003503 от 19.05.2005.

ЗАО "Мирион" обратилось со встречным иском о взыскании с администрации МО г. Сочи неосновательного обогащения в размере 10 957 893 руб. за период с 24.03.2016 по 01.01.2019.

Истцом по встречному иску заявлялось ходатайство от 05.03.2019 об изменении исковых требований, в котором просил применить последствия признания договора аренды от 19.05.2005 N 4900003503 недействительной (ничтожной) сделкой и взыскать с администрации г. Сочи неосновательное обогащение в размере 10 305 205,09 рублей за период с 24.03.2016 по 01.01.2019 в пользу ЗАО "Мирион".

Решением суда от 18.06.2019 ходатайство ЗАО "Мирион" об уточнении встречных исковых требований удовлетворено, первоначальные исковые требования удовлетворены в части. Применены последствия признания договора аренды N 4900003503 от 19.05.2005 недействительной (ничтожной) сделкой: погашена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:14 общей площадью 13296 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Северная, д. 6, в виде договора аренды N 4900003503 от 19.05.2005. Отказано в признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:14 общей площадью 13296 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Северная, д. 6, в виде договора аренды N 4900003503 от 19.05.2005. С ЗАО "Мирион" в доход федерального бюджета взыскано 6000 рублей государственной пошлины. Встречные исковые требования удовлетворены. С муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ОГРН 1022302934367 ИНН 2320037148) за счет средств казны муниципального образования город-курорт Сочи в пользу закрытого акционерного общества "Мирион" (ОГРН 1112366011350 ИНН 2320196684) взыскано неосновательное обогащение в размере 10 305 205,09 рублей за период с 24.03.2016 по 01.01.2019, возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску в размере 40 869 рублей.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрации города Сочи, департамента по финансам и бюджету администрации города Сочи обжаловали его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявители указали на незаконность решения, просили отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявители указывают на то, что договор следует считать действительным, поскольку комитет по управлению имуществом г. Сочи в период с вступления в силу приказа Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141 и до вступления в силу приказа Минимущества России от 09.04.2001 N 69 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации" был правомочен заключать договоры аренды в отношении земельных участков федерального уровня собственности (постановления Арбитражного суда СевероКавказского округа от 30.05.2017 по делу N А32-2693/2015, от 23.01.2017 по делу N А32-45057/2015). Принятое в дальнейшем постановление главы города Сочи от 13.10.2004 N 2074, в соответствии с пунктом 6 которого договор аренды земельного участка от 13.03.1998 N 692 подлежал расторжению, не может привести к утрате права аренды, основанному на указанном договоре, поскольку, во-первых, соглашение о расторжении договора аренды от 13.03.1998 N 692 сторонами подписано не было, общество наличие соглашения о расторжении договора отрицает, и в материалах регистрационного дела земельного участка оно отсутствует; во-вторых, администрация города Сочи в 2004 году не обладала полномочиями по распоряжению землями курорта федерального значения, к которым относится спорный земельный участок, расположенный во второй зоне округа горносанитарной охраны курорта, в связи с чем, администрация не могла принять решение о расторжении договора аренды земельного участка от 13.03.1998 N 692, расторгнуть этот договор, заключенный органом, представлявшим Российскую Федерацию и осуществлявшим полномочия территориального агентства федерального органа исполнительной власти по управлению федеральным имуществом. Вышеуказанные обстоятельства указаны в судебных актах по делу А32-29057/2015. Таким образом, спорный договор аренды заключен сторонами до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, что исключает возможность распространения на отношения сторон положений статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, относящих размер арендной платы за пользование государственными и муниципальными землями к нормативно регулируемым ценам. Вышеуказанный земельный участок находится в границах земель особо охраняемых территорий, поэтому ограничен в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

В судебное заседание ответчик и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией г. Сочи и ЗАО "Транссервис" на основании постановления Главы г. Сочи от 13.10.2004 года N 2074 заключен договор аренды от 19.05.2005 года N 4900003503 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:14 общей площадью 13296 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Северная, д. 6, предоставленного для "торговоразвлекательного комплекса".

В соответствии с договором о передаче прав от 20.01.2012 года права переданы ЗАО "Мирион".

Сделки последовательно прошли государственную регистрацию уполномоченным органом.

Срок действия договора аренды N 4900003503 установлен по 01.01.2047. Согласно выписке из ЕГРП от 14.04.2018 N 99/2018/93188887-обременение в виде договора аренды N 4900003503 от 19.05.2005 зарегистрировано в пользу ЗАО "Мирион".

Согласно решению Арбитражного суда Краснодарского края от 12.01.2018 по делу А32-29057/2015 договор аренды N 4900003503 от 19.05.2005 признан недействительной (ничтожной) сделкой в связи с тем, что у администрации города Сочи Краснодарского края отсутствовали полномочия по предоставлению в аренду земельного участка, относящегося к федеральной собственности.

Общество обратилось со встречным иском, в котором просило взыскать с администрации неосновательное обогащение в размере 10 957 893 руб. за период с 24.03.2016 по 01.01.2019. Встречный иск общества мотивирован следующим.

Общество направляло в администрацию письмо с приложением решения суда по делу N А32-29057/2015 от 19.03.2018 (прилагается), в целях применения Администрацией последствий ничтожной сделки и возврата денежных средств.

Результатом явилось частичное применение Администрацией последствий ничтожности договора аренды N 4900003503 от 19.05.2005:

- Участок с кадастровым номером предоставляется Администрацией по договору аренды от 13.03.1998 N 4900000692, присвоен новый лицевой счет для целей уплаты арендных платежей (л/с 314900180038872)

- Администрация произвела перерасчет арендных платежей с 05.03.2014 и зачла денежные средства в счет будущих платежей не возвратив их как того требовало общество.

Согласно решению суда по делу N А32-29057/2015, арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204001:14 должна быть не менее базовых ставок и не более 1,5% от кадастровой стоимости данного земельного участка.

Вместе с тем, общество полагает, что если участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта и право аренды возникло в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, то к нему применимы принципы 4 и 7 определения арендной платы, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", но так как арендная плата не может быть менее базовых ставок, то должны применяться базовые ставки, которые меньше арендной платы рассчитанной исходя из 1,5% от кадастровой стоимости.

Общество указывает на применение Администрацией при исполнении решения суда по делу N А32-29057/2015 арендной платы рассчитанной исходя из 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Общество обратилось с ходатайством от 05.03.2019 об изменении исковых требований, в котором просило применить последствия признания договора аренды от 19.05.2005 N 4900003503 недействительной (ничтожной) сделкой и взыскать с администрации г. Сочи неосновательное обогащение в размере 10 305 205,09 рублей за период с 24.03.2016 по 01.01.2019 в пользу ЗАО "Мирион".

Общество полагает, что имеет право на арендную плату, равную базовым ставкам, в рамках договора аренды от 13.03.1998 N 4900000692, и не превышающую (39,0 (базовая ставка арендной платы по г. Сочи) x 13296 кв. м (площадь земельного участка) x 2,5 (коэффициент целевого использования) x 2,22 (экономикопланировочная зона С-1-б) =) 2 877 919 рублей 20 копеек в год.

Так администрация, произведя перерасчет арендных платежей исходя из 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, за вычетом соответствующих квартальных платежей, предоставила акт сверки взаиморасчетов по состоянию на 11.11.2018, согласно которого переплата, с учетом закрытия 2018 года, в размере 9 920 485 рублей 4 коп. по основному обязательству и 262 213 рублей 90 коп. по пене.

Общество также указало, что арендные платежи, указанные в акте сверки взаиморасчетов, рассчитаны администрацией исходя из 1,5% кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:14.

Общество полагает, что администрацией неверно рассчитаны арендные платежи в 2016 году, т.к. необходимо было применять базовые ставки, которые больше арендных платежей рассчитанных по 1,5% от кадастровой стоимости равной 165 402 240,00 рублей.

При этом, администрация применяет в расчетах арендных платежей за 2017 год кадастровую стоимость в размере 236 670 927,36 рублей с 01.01.2017, вне зависимости от того, что данная стоимость внесена в ЕГРН 03.02.2017 на основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края N 2640 от 14.12.2016.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении первоначального иска администрации и об удовлетворении встречного иска общества.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной в силу предписаний закона независимо от признания ее недействительной судом. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 названного Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как установлено судом, земельный участок 23:49:0204001:14, площадью 13296 кв. м расположенный по адресу Краснодарский край, г. Сочи, р-н Центральный, ул. Северная, 6 принадлежит на праве собственности МО г. Сочи, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана регистрационная запись N 23-23-50/103/2009-210 от 24.11.2009.

Согласно решению Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-29057/2015, договор аренды N 4900003503 от 19.05.2005 признан недействительной (ничтожной) сделкой, признан действующим договор аренды от 13.03.1998 N 4900000692.

Договор аренды от 13.03.1998 N 4900000692 заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (государственный акт А-I N 628033 от 26.06.1992).

В рамках дела N А32-29057/2015 с администрации г. Сочи в пользу ЗАО "Мирион" взыскано неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204001:14 в размере 8 536 753 рубля 43 копейки за период с 05.03.2014 по 23.03.2016, включительно.

Согласно материалам дела, в период рассмотрения дела судами трех инстанций и момента применения Администрацией договора аренды от 13.03.1998 N 4900000692 с присвоением нового лицевого счета для целей уплаты арендных платежей (л/с 314900180038872), общество производило оплату аренды с указанием в назначении платежа договора аренды N 4900003503 от 19.05.2005, согласно платежных поручений:

1. N 118 от 24.03.2016 на сумму 2 094 159,43 рублей;

2. N 322 от 09.06.2016 на сумму 2 094 151,98 рублей;

3. N 350 от 21.06.2016 на сумму 1 000,00 рублей;

4. N 587 от 07.09.2016 на сумму 2 120 632,82 рублей;

5. N 758 от 09.11.2016 на сумму 2 122 519,45 рублей;

6. N 170 от 09.03.2017 на сумму 2 147 834,36 рублей;

7. N 428 от 28.06.2017 на сумму 2 183 427,00 рублей;

8. N 677 от 12.09.2017 на сумму 700 000,00 рублей;

9. N 678 от 12.09.2017 на сумму 300 000,00 рублей;

10. N 680 от 13.09.2017 на сумму 683 427,00 рублей;

11. N 184 от 15.09.2017 на сумму 500 000,00 рублей;

12. N 685 от 19.09.2017 на сумму 23 992,76 рублей;

13. N 42 от 15.11.2017 на сумму 900 000,00 рублей;

14. N 218 от 15.11.2017 на сумму 1 307 420,23 рублей;

15. N 73 от 06.03.2018 на сумму 875 358,23 рублей;

16. N 229 от 08.06.2018 на сумму 885 084,43 рублей.

Всего оплачено 18 939 007,69 рублей.

В соответствии с письмом Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи от 15.03.2018 N 5947/п05-16, арендные платежи за земельный участок 23:49:0204001:14 исчисляются в рамках договора N 4900003503 от 19.05.2005.

Таким образом, арендатор только письмом от 29.06.2018 N 16782/020516 был уведомлен о применении Арендодателем договора аренды от 13.03.1998 N 4900000692 и зачете переплаты в счет будущих платежей.

Судом установлено, что администрация добровольно частично применила последствия ничтожности договора аренды N 4900003503 от 19.05.2005

В частности, участок с кадастровым номером предоставляется администрацией по договору аренды от 13.03.1998 N 4900000692, присвоен новый лицевой счет для целей уплаты арендных платежей (л/с 314900180038872). Также, администрация произвела перерасчет арендных платежей с 05.03.2014 и зачла денежные средства в счет будущих платежей, не возвратив их как того требовало общество.

Из материалов дела усматривается, что на земельном участке расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие ЗАО "Мирион" на праве собственности:

- 23:49:0204001:1397, нежилое здание, площадью 6269,7 кв. м

- 23:49:0204001:1399, нежилое здание, площадью 5898,5 кв. м

- 23:49:0204001:2204, нежилое здание, площадью 10784 кв. м

- 23:49:0401003:1472, нежилое здание, площадью 198,3 кв. м

- 23:49:0204001:1396, нежилое здание, площадью 16,2 кв. м.

В соответствии с пунктом 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснена возможность оспаривания зарегистрированного права или обременения путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими в случаях, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).

Иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца, фактически владеющего объектом оспариваемого права, не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Судом указано, что спорный земельный участок в силу наличия на нем принадлежащих ответчику (по первоначальному иску) объектов недвижимого имущества в условиях недействительности (ничтожности) договора аренды не может быть признан находящимся во владении (непосредственном или опосредуемом) муниципального образования.

В связи с этим, суд пришел к выводу, что право аренды земельного участка по недействительному ничтожному договору аренды от 19.05.2005 N 490003503 к обществу в силу договора от 20.01.2012 о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора земельного участка между ЗАО "Транссервис" и ЗАО "Мирион" перейти не могло.

Более того, администрация предоставляет данный участок на праве аренды по договору аренды N 4900000692 от 13.03.1998.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что для применения последствий признания договора аренды N 4900003503 от 19.05.2005 недействительной (ничтожной) сделкой достаточно погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:14 общей площадью 13296 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Северная, д. 6, в виде договора аренды N 4900003503 от 19.05.2005.

В силу изложенного, требования истца по первоначальному иску в указанной части удовлетворены правомерно, в остальной части требований отказано верно.

Относительно встречных исковых требований ЗАО "Мирион", суд первой инстанции установил следующее.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Правительством Российской Федерации принято Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой, а постановление Правительства N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Постановлением N 582 установлены принципы определения размера арендной платы за публичные земли, согласно которым:

- не допускается ухудшение экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

- публичному собственнику необходимо учитывать наличие предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В соответствии с пунктом 19 Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2015 г. N 306-ЭС15-208 указано, что если стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, то независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Аналогичный подход отражен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.

Также, Верховный Суд Российской Федерации в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)"(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015) указал, что в случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен.

Как указано в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2013 N 15АП-2298/2013 по делу N А53-20155/2010 изменение размера арендной платы в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), а также на основании постановлений органа местного самоуправления, не является изменением условий договора о размере арендной платы, что не противоречит требованиям пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежит применению со дня вступления в силу нормативного акта.

Указанный вывод также соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 24.11.2014 N 309-ЭС14-4785 по делу N А60-43391/2013.

Постановлением N 582 установлен принцип определения размера арендной платы за публичные земли, согласно которому публичному собственнику необходимо учитывать наличие предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Выше приведенный принцип определения размера арендной платы за публичные земли был введен в действие с 12.08.2017 постановлением Правительства Российской Федерации N 531 от 05.05.2017. Само постановление Правительства Российской Федерации не устанавливает порядок его реализации.

Вместе с тем, суд первой инстанции сослался на то, что ограничение права на приобретение земельного участка в собственность, указанное в Постановлении N 582, должно быть продиктовано объективными предпосылками, не зависящими от субъективного статуса арендаторов земельного участка, например, в случаях установления ограничения оборотоспособности самого земельного участка.

Так пунктом 30 раздела 8 приказа Минэкономразвития России N 710 от 29.12.2017, изданного во исполнение указаний пункта 4 Постановления N 582, в целях применения Принципа N 7 рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.

Согласно пункту 2.4 договора от 13.03.1998 N 692 размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

В данном случае земельный участок находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны курортов, что было установлено в деле N А32-29057/2015.

Поскольку стороны предусмотрели возможность изменения арендной платы, судом сделан обоснованный вывод о необходимости применения при определении размера арендной платы за участок действующих в соответствующий период нормативных правовых актов, устанавливающих размер арендной платы за участок муниципальной собственности (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу N А32-29057/2015).

Также, суд пришел к правомерному выводу о том, что стороны договорились об автоматическом изменении размера арендной платы при изменении базовых (исходных) ставок, а также в случаях предусмотренных законом. Суд первой инстанции верно применил нормативные акты за периоды взыскания, с учетом регистрации права собственности за администрацией города Сочи на земельный участок от 24.11.2009:

- с 24.03.2016 по 02.08.2016 - Постановление Главы муниципального образования город Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи", в части регулирования определения арендной платы по условиям договора аренды 1998 года, в качестве минимальной величины арендной платы (Постановлением Администрации муниципального образования город Сочи от 18 июля 2016 г. N 1699 настоящее постановление отменено);

- с 02.08.2016 по 12.08.2017 принципом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, согласно которому не допускается ухудшение экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

- с 12.08.2017 принципом, внесенным в Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, постановлением N 531 от 05.05.2017, согласно которого публичному собственнику необходимо учитывать наличие предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Расчет арендной платы по базовым ставкам - на основании постановления главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 (с последующими изменениями и дополнениями) по следующей формуле: 39,0 (базовая ставка арендной платы по г. Сочи) x 13296 кв. м (площадь земельного участка) x 2,5 (коэффициент целевого использования) x 2,22 (экономикопланировочная зона С-1-б) = 2 877 919 рублей 20 копеек в год. При расчете арендной платы по базовым ставкам и исходя из годовой арендной платы в размере 2 877 919 рублей 20 копеек сумма арендных платежей, подлежащих уплате с 24.03.2016 по 01.08.2016 (130 дней), составляет (2 877 919,2 / 366 x 131) 1 030 074 рублей 91 копейки.

Земельный налог является местным (ст. 15 НК РФ). Устанавливается Налоговым кодексом РФ и нормативными правовыми актами о налоге представительных органов городских и сельских поселений, городских округов, обязателен к уплате на территориях соответствующих поселений (межселенных территориях), городских округов (ст. 12 и 387 НК РФ).

Земельный налог на территории города Сочи установлен Решением Городского Собрания Сочи от 11 декабря 2007 г. N 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи" и составлял(-ет) в 2016-2017 гг. 0,5% и в 2018 году 0,85% в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания.

Согласно абз. 1 и 4 п. 1 ст. 391 Налогового кодекса РФ (редакция по состоянию на 01.01.2017) Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом и изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:14:

- с 05.03.2014-165 402 240 рублей, в соответствии с Решением комиссии по оспариванию кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 07.11.2014 N 23/7.

- с 03.02.2017-236 670 927,36 рублей, утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 N 2640 (согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости N 23/ИСХ/18-2061446);

- с 01.01.2018-180 949 000 рублей - в соответствии с решением Краснодарского краевого суда по делу N 3а-167/2019 от 30.01.2019.

С учетом изложенного, налоговой базой признается кадастровая стоимость по состоянию на 1 января отчетного года.

По состоянию на 01.01.2016 и 01.01.2017 налоговая база равна 165 402 240 рублей.

По состоянию на 01.01.2018 налоговая база равна 180 949 000 рублей.

Суд произвел расчет арендных платежей с 24.03.2016 по 01.01.2019:

2016 год: 686 916,41 рублей 3 квартал 271 151,21 рублей (=165 402 240x0,005x2/366x60);

4 квартал 415 765,19 рублей (=165 402 240x0,005x2/366x92);

2017 год 1 332 281,06 рублей 1 квартал 407 841,14 рублей (=165 402 240x0,005x2/365x90);

2 квартал 412 372,71 рублей (=165 402 240x0,005x2/365x91);

3 квартал 303 615,07 рублей (=165 402 240x0,005x2/365x42 + 165 402 240x0,005/365x50);

4 квартал 208 452,14 рублей (=165 402 240x0,005/365x92);

2018 год 1 538 066,50 рублей 1 квартал 379 249,27 рублей (=180 949 000x0,0085/365x90);

2 квартал 383 463,15 рублей (=180 949 000x0,0085/365x91);

3 квартал 387 677,04 рублей (=180 949 000x0,0085/365x92);

4 квартал 387 677,04 рублей (=180 949 000x0,0085/365x92).

Итого с 24.03.2016 по 01.01.2019 подлежало уплате 4 587 338,87 рублей, соответственно переплата составила 14 351 668,82 рублей.

Истцом заявлено к взысканию 10 305 250 рублей 09 копеек.

Таким образом, встречные исковые требования правомерно удовлетворены судом в полном объеме в сумме 10 305 250 рублей 09 копеек за период с 24.03.2016 по 01.01.2019.

Доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции подлежат отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со ст.39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

-публичному собственнику необходимо учитывать наличие предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Начало применения нормативного акта связано с датой вступления такового в силу, прекращение применения - с датой утраты силы, такого нормативного акта.

Поскольку стороны предусмотрели возможность изменения арендной платы, в данном случае при определении размера арендной платы за участок необходимо применять действующие в соответствующий период нормативные правовые акты, устанавливающие размер арендной платы за участок муниципальной собственности, такой вывод следует из Постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу N А32-29057/2015

Учитывая изложенное, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2019 по делу N А32-22802/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

О.А. Еремина
П.В. Шапкин

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.