Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2019 г. N 13АП-21654/19

г. Санкт-Петербург

11 октября 2019 г.

Дело N А56-9330/2015/торги

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Бурденкова Д.В.

судей Аносовой Н.В., Юркова И.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бойко К.Б.

при участии: согласно протоколу судебного заседания

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21654/2019) конкурсного управляющего ООО "Кимтек" Голубева Алексея Валерьевича на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2019 по делу N А56-9330/2015/торги(судья Глумов Д.А.), принятое

по заявлению конкурсного управляющего Голубева Алексея Валерьевича

о признании торгов по продаже имущества недействительными

к ООО "Сириус",

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Кимтек",

установил:

Закрытое акционерное общество "ПетроЭлектроКомплекс" 16.02.2015 обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением от 11.02.2015 о признании общества с ограниченной ответственностью "Кимтек" (далее - должник, ООО "Кимтек") несостоятельным (банкротом).

Решением арбитражного суда от 23.10.2015 (резолютивная часть объявлена 13.10.2015) ООО "Кимтек" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим утвержден Губанков Дмитрий Сергеевич.

Указанные сведения опубликованы в газете "Коммерсантъ" от 31.10.2015 N 202.

Определением арбитражного суда от 19.01.2017 (резолютивная часть объявлена 16.12.2016) Губанков Д.С. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "Кимтек". Конкурсным управляющим ООО "Кимтек" утвержден Моисеев Андрей Александрович. Указанные сведения опубликованы в газете "Коммерсантъ" от 14.01.2017 N 6.

Определением арбитражного суда от 01.10.2018 (резолютивная часть объявлена 25.09.2018) Моисеев А.А. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "Кимтек". Конкурсным управляющим ООО "Кимтек" утвержден Голубев Алексей Валерьевич.

Указанные сведения опубликованы в газете "Коммерсантъ" от 06.10.2018 N 105.

Конкурсный управляющий Голубев А.В. 18.01.2019 обратился в арбитражный суд через информационную систему "Мой арбитр" с заявлением о признании торгов по продаже имущества недействительными, в соответствии с которым он просит:

1. Признать торги по продаже имущества должника посредством публичного предложения (извещение от 28.12.2017) недействительными.

2. Признать договор купли-продажи имущества, заключенный между должником в лице конкурсного управляющего Моисеева Андрея Александровича и обществом с ограниченной ответственностью "Сириус" (далее - ООО "Сириус", ответчик) ничтожным.

3. Применить последствия недействительности сделки в форме двойной реституции.

В обоснование своих доводов конкурсный управляющий сослался на то, что на земельном участке с кадастровым номером 78:3460413902:1255, помимо административного здания, находятся еще сооружения, которые принадлежат ООО "Кимтек" и не были ранее учтены Моисеевым А.А. при проведении торгов. Реализация отдельными лотами земельного участка и находящихся на нем знаний и сооружений является нарушением принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Право собственности на объекты переходит к победителю торгов совместно с правом временного владения и пользования указанным земельным участком. В отчете N 77/17 по определению рыночной стоимости недвижимого имущества оценщиком не были учтены находящиеся на нем объекты недвижимости. Площадь неучтенных сооружений равняется 2250 кв.м. Соответственно, при реализации имущества допущено существенное занижение цены его продажи. Стоимость объекта в целом составляет 130 000 000 руб., и его реализация позволит удовлетворить все требования кредиторов.

К участию в деле в качестве ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Сириус".

Определением суда от 20.06.2019 в удовлетворении заявления отказано. Суд первой инстанции указал на то, что в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации конкурсный управляющий в материалы спора не представил доказательства принадлежности спорных сооружений должнику, включая правоустанавливающие документы, опосредующие владение и распоряжение сооружениями третьими лицами, а также не подтвердил обращение за соответствующей информацией к третьим лицам и компетентным органам.

В рассматриваемом случае земельный участок принадлежал должнику на праве аренды в соответствии с договором аренды земельного участка от 29.01.2014 N 17/ЗД06622. Таким образом, реализация имущества должника посредством публичного предложения, в частности административного здания (нежилое помещение) с кадастровым номером 78:34:0413902:1176, земельного участка с кадастровым номером 78:34:0413902:1255, без учета иных сооружений, соответствует действующему законодательству. Суд указал, что довод конкурсного управляющего о том, что право собственности на выявленные сооружения перешло победителю торгов совместно с правом временного владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 78:34:0413902:1255, не соответствует действительности. Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Таким образом, в случае установления факта принадлежности выявленных сооружений должнику, указанные сооружения могут быть реализованы должником без каких-либо ограничений, так как, если земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды, покупатель недвижимости, которая находится на данном участке, приобретает право пользования участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их эксплуатации, на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на такое имущество независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем и собственником земельного участка.

На определение суда подана апелляционная жалоба конкурсным управляющим ООО "Кимтек", который просил отменить обжалуемый судебный акт и признать торги по продаже имущества должника посредством публичного предложения (извещение от 28.12.2017) недействительными; признать договор купли-продажи имущества, заключенный между ООО "Кимтек" в лице конкурсного управляющего Моисеева А.А. и ООО "Сириу" ничтожным; применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

В обоснование доводов апелляционной жалобы, ее податель сослался на то, что в материалы дела им были представлены ведомость инвентаризации земельного участка по его функциональному назначению по состоянию на 09.01.2014; схема расположения земельного, прилагающейся к распоряжению комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 09.07.2013 (рег. N 2989-рк), справка от 01.03.2012 N 11, ответ Комитета по управлению городским имуществом на обращение о согласовании посадки котельной от 21.12.201 N 5428-17, что подтверждает принадлежность должнику имущества.

Суд не принял во внимание доказательства, касающиеся погашения должником задолженности по арендной плате, касающиеся разработки проектной документации на установку пожарной сигнализации. Факт сокрытия имущества Моисеевым А.А. установлен постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.01.2019 по делу N А56-9330/2015 при предоставлении сведений об имуществе для проведения его оценки.

Согласно представленному конкурсным управляющим Голубевым А.В. с целью определения рыночной стоимости объектов недвижимого имущества отчета об оценке от 25.03.2019 N 18/02-19-1, подготовленного ООО "Бюро инвестиционной оценки" следует, что стоимость имущества составляет 140400000,00 руб., в то время как ООО "Сириус" приобрело его за 72745940,80 руб. Использование земельного участка без использования расположенных на нем сооружений невозможно. Разделение судьбы земельного участка и расположенных на нем сооружений нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Указанные обстоятельства существенно повлияли на формирование цены земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Сириус" возражало против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что, в случае, если будет установлено, что спорные сооружения принадлежат должнику, они могут быть реализованы без каких-либо препятствий, поскольку земельный участок принадлежит должнику на праве аренды. Указанные обстоятельства подателем апелляционной жалобы не опровергнуты. Административное здание и право временного пользования земельным участком являлись предметом залога ООО "Партнерс Центр Северо-Запад". Кредиторы должника возражений относительно начальной цены реализации имущества не заявляли. Конечная стоимость реализации имущества определена по результатам проведения торгов. Ответчик является добросовестным приобретателем спорного имущества. Торги и заключенный по результатам проведения торгов договор уже являлся предметом спора. Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2018 по делу N А56-9330/2015/сд1, которое оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа, в удовлетворении заявления отказано. Стоимость имущества, определенная по результатам проведения торгов, является рыночной.

В судебном заседании апелляционного суда представитель конкурсного управляющего поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель ООО "Партнерс Центр Северо-Запад" поддержал позицию конкурсного управляющего. Представитель ООО "Сириус" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Повторно оценив законность и обоснованность определения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, конкурсным управляющим должником были организованы первые и повторные торги по реализации имущества ООО "Кимтек", являющегося предметом залога по требованию ООО "Партнерс Центр Северо-Запад", а именно:

1) административное здание (нежилое помещение), кадастровый номер 78:34:0413902:1176, площадь 1694,4 кв.м, по адресу: Санкт-Петербург, Мебельная ул., д. 2, лит. К;

2) право аренды земельного участка площадью 6861 кв.м, кадастровый номер: 78:34:0413902:1255, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Мебельная ул., д. 2, лит. К.

Торги были признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок.

Залоговый кредитор ООО "Партнерс Центр Северо-Запад" изъявил желание оставить предмет залога за собой, в связи с чем, были поданы документы на регистрацию права собственности. Стоимость имущества, по которой залоговый кредитор должен был оставить имущество за собой, была определена в размере 65 425 896,72 руб., сумма, подлежащая перечислению должнику - 13 085 179,32 руб.

В соответствии с соглашением от 20.10.2017 ООО "Партнерс Центр Северо-Запад" перечислило на счет должника 3 271 294,81 руб.

Поскольку залоговый кредитор не внес в полном объеме денежные средства, конкурсный управляющий отменил передачу объекта недвижимости залоговому кредитору и уведомил его о расторжении соглашения от 20.10.2017, приступил к проведению торгов в форме публичного предложения.

Публикация в Едином федеральном ресурсе сведений о банкротстве о проведении открытых электронных торгов посредством публичного предложения размещена 25.12.2017 за номером N 2344378. На торги выставлено имущество: административное здание (назначение: нежилое), площадь 1694,4 кв.м., по адресу - Санкт-Петербург, ул. Мебельная, д.2, лит. К, кадастровый номер 78:34:041392:1176, право временного владения и пользование земельным участком с кадастровым номером 78:34:0413902:1255, площадь 6861 кв.м, по адресу - Санкт-Петербург, д.2, лит. К, на основании договора аренды земельного участка N 17/ЗД-06622 от 29.01.2014 с КУГИ Санкт-Петербурга. Начальная цена имущества на торгах установлена в размере 72 695 440,80 руб. Также указано на обременение имущества залогом.

Начало приема заявок (начало первого периода) определено с 09.01.2018 с 09 час.00 мин.

Условия реализации имущества предусмотрены следующие: Начальная цена действует 14 кал. дней. Период снижения цены составляет 14 календарных дней. Начальная цена снижается на 5% от начальной цены на публичном предложении. Количество периодов публичного предложения - 3. Минимальная продажная цена - 90% от начальной цены на публичном предложении. Дата и время начала подачи заявок 09.01.2018 и дата и время окончания подачи заявок 19.02.2018 в 18:00

Начальная цена продажи имущества на торгах установлена 72 695 440,80 руб. Победителем торгов признано ООО "Сириус", согласившееся на приобретение имущества по указанной цене.

По результатам проведения публичных торгов 26.01.2018 между ООО "Кимтек" в лице конкурсного управляющего Моисеева А.А. и ООО "Сириус" был заключен договор N 1-К/18 от 26.01.2018 купли-продажи имущества.

В силу положений статьи 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Реализация имущества, являющегося предметом залога, в рамках дела о несостоятельности определяется положениями статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее -Закон о банкротстве) и производится в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве.

Доказательств нарушения указанного порядка, либо иных положений закона при проведении оспариваемых торгов не представлено.

В силу части 4 статьи 138 Закона о банкротстве, начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

В данном случае, начальная цена реализации имущества была определена исходя из оценки имущества, проведенной ООО "Городская экспертиза", отраженной в отчете N 77/17, выполненном по заказу залогового кредитора ООО "Партнер Центр Северо-Запад". Указанная оценка в рамках дела о несостоятельности не оспорена, о разногласиях в отношении определения начальной цены реализации имущества не заявлялось.

Кроме того, учитывая, что первоначальные торги по реализации имущества не состоялись, не может быть сделан вывод о занижении предложенной залоговым кредитором начальной цены относительно реальной стоимости имущества.

Из содержания отчета следует, что цена объекта определялась исходя из стоимости права пользования спорным земельным участком и стоимости расположенного на нем объекта недвижимости - административного значения, выставленного на реализацию.

Из материалов дела не следует, что на спорном земельном участке имеются иные сооружения, неразрывно связанные с земельным участком, которые могли бы быть отнесены к объектам недвижимого имущества.

По условиям договора аренды земельного участка от 29.041.2014 N 17/ЗД -06622 заключенного между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 29.01.2014 и ООО "Кимтек" в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:34:0413902:1255, по адресу - Санкт-Петербург, ул. Мебельная, д.2, литера К, площадью 6861 кв.м, участок предоставлен под складские объекты, при этом на земельном участке отмечено наличие единственного объекта недвижимости - административного здания с кадастровым номером 78:34:4139Б:4:22, и по условиям пункта 2.34 договора аренды арендатор не праве без согласия арендодателя возводить на участке здания, сооружения и стационарные торговые объекты, иные объекты недвижимости. Те же сведения о наличии на земельном участке единственного объекта недвижимости (административного здания) отражены в акте приема-передачи земельного участка.

Сведений о получении такого согласия не имеется.

В материалы дела не представлено доказательств наличия оснований для приобретения должником права собственности на находящиеся на земельном участке некапитальные строения, факт использования или распоряжения должником указанными строениями, если данное обстоятельство и имело место, о наличии у должника прав в отношении данного имущества не свидетельствует, и документы о предоставлении должником в аренду третьим лицам складских сооружений о наличии на земельном участке неучтенных объектов недвижимости, принадлежащих должнику, равно как и иных сооружений, в отношении которых у должника имеется вещное право, не свидетельствует. Не устанавливалось фактов принадлежности должнику имущества и при взыскании в его пользу арендной платы по договорам, заключенным на предоставление третьим лицам временных сооружений.

В ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на 09.01.2014 по адресу - ул. Мебельная, д. 2, лит. К указаны лишь способы использования частей земельного участка, но не приведено описание и характеристики находящихся на нем сооружений, таким образом, вопреки утверждению подателя апелляционной жалобы, данный документ не может подтверждать наличие на земельном участке объектов недвижимого имущества, равно как и иных сооружений, принадлежащих должнику.

Договор на выполнение проектных работ от 08.09.2008 между ООО "Кимтек" и ЗАО "ЭлектроПожСервис" заключен в отношении объекта по иному адресу: Мебельная, д.2. Письмо Комитета по управлению городским имуществом от 27.12.2011 N 5428-17 по поводу согласования строительства объекта теплоснабжения (пристроенной газовой котельной) выдано в отношении земельного участке по адресу: Санкт-Петербург, Мебельная ул., д.2, литер В, а не литер К, который был реализован в ходе оспариваемых торгов.

Распоряжение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 09.07.2013 N 2989-рк утверждены границы земельных участков по адресу - Мебельная ул., д.2, литер В - площадью 5043 кв.м., по адресу - Мебельная ул., д.2, литера К, площадью 6861 кв.м, образуемых в результате раздела земельного участка площадью 11904 кв.м., с кадастровым номером 78:34:4139Б:4, по адресу Санкт-Петербург, Мебельная ул., д.2, литера В. Таким образом, объекты, находящиеся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Мебельная, д.2, литер В, не влияют на правовую судьбу земельного участка по адресу - ул. Мебельная, д.2, литер К.

Учет на балансе должника имущества: ангаров N N 2, 3, 4, гаража, металлического строения не подтверждает ни отнесение указанного имущества к объектам недвижимости, ни наличия оснований для возникновения прав в отношении спорного имущества.

Временные строения, если они действительно расположены на спорном земельном участке, не относятся к объектам, неразрывно связанным с землей, следовательно, выступают самостоятельными объектами вещных прав, в отношении которых могут совершены сделки. Судьба земельного участка судьбе указанных объектов не следует, равно как переход прав пользования земельным участком не влечет правовых последствий в отношении вещных прав на указанные объекты.

При таких обстоятельствах, спорные сооружения, в случае их наличия, не должны были в обязательном порядке включаться в состав реализуемого предмета залога, тем более, что сведений о том, что ни входили в состав заложенного имущества, не имеется. Равным образом, данные объекты не подлежали самостоятельной оценке в составе имущества, являющегося предметом залога, реализуемого в деле о несостоятельности должника.

Назначение спорного земельного участка - для осуществления складской деятельности - было учтено оценщиком при определении стоимости прав аренды земельного участка для его реализации в деле о несостоятельности ООО "Кимтек". Оснований для вывода о недостоверности цены оценки и необходимости включения в объекты оценки спорного имущества не имеется. С учетом изложенного, ссылки подателя апелляционной жалобы на рыночную стоимость имущества, определенной на основании обращения действующего конкурсного управляющего должником, не может быть принята.

Как правильно указал суд первой инстанции, в случае обнаружения принадлежащего должнику движимого имущества на спорном земельном участке, конкурсный управляющий не лишен возможности выставить его на реализацию вне зависимости от проведения оспариваемых торгов и перехода права аренды земельного участка от должника к иному лицу.

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что оспариваемые торги проходили на основании утвержденного залоговым кредитором Положения о продаже имущества должника, которое не было оспорено, лицами, участвующими в деле о банкротстве и не признано недействительным.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По общему правилу, признание судом сделки недействительной не может повлечь ухудшение положения залогового кредитора в той части, в которой обязательство было прекращено без признаков предпочтения.

Конкурсный управляющий должником в судебном заседании заявил о том, что денежные средства от продажи залогового имущества перечислены залоговому кредитору, что не оспаривалось кредитором, следовательно, применение натуральной реституции по заявленным основаниям, с учетом исполнения сторонами условий сделки, в рассматриваемом случае невозможно.

Доказательства наличия в конкурсной массе должника денежных средств для расчета с ООО "Сириус" не представлены.

Таким образом, суд первой инстанции не усмотрел нарушений при проведении спорных торгов и отказал в удовлетворении заявления.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявления об оспаривании торгов по продаже имущества должника по заявленным основаниям.

Оснований для отмены или изменения определения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность определения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

При вынесении обжалуемого судебного акта судом первой инстанции с учетом требований статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследованы и оценены все представленные в материалы дела доказательства, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для изменения или отмены судебного акта апелляционной инстанцией не выявлено, в связи с чем обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2019 по делу N А56-9330/2015/торги оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

Д.В. Бурденков

Судьи

Н.В. Аносова И.В. Юрков