Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2020 г. N 18АП-20152/19

г. Челябинск

21 февраля 2020 г.

Дело N А07-24141/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Матвеевой С.В.,

судей Забутыриной Л.В., Румянцева А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поташкиной Е.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Шакирова Дамира Ахметшарифовича на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.12.2019 по делу N А07-24141/2017.

В судебное заседание явились:

- Шакиров Дамир Ахметшарифович (паспорт), его представитель - Кандилян Г.Э. (удостоверение адвоката, доверенность от 14.11.2019);

- представитель Байтуллина Рустема Раисовича - Шулындин Е.О. (паспорт, доверенность от 11.07.2019, диплом о высшем юридическом образовании);

- представитель Вахитова Максима Флоритоича - Каюмов Д.И. (паспорт, доверенность от 26.06.2019).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.11.2017 Шакиров Дамир Ахметшарифович (далее - Шакиров Д.А., должник) признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден арбитражный управляющий Саратцев Григорий Анатольевич (далее - финансовый управляющий Саратцев Г.А.) - член ассоциации Евросибирская Саморегулируемая организация арбитражных управляющих.

02.07.2019 в арбитражный суд поступило заявление Вахитова Максима Флоритовича (далее - Вахитов М.Ф.) о признании незаконным решения организатора торгов финансового управляющего Саратцева Г.А. о допуске Байтуллина Рустема Раисовича (далее - Байтуллин Р.Р.) к участию в торгах на электронной площадке ЗАО "Центр дистанционных торгов"; о признании недействительным договор купли-продажи, заключенного по итогам оспариваемых торгов, с Байтуллиным Р.Р. и применении последствий его недействительности.

Также от Вахитова М.Ф. поступило заявление, в котором он просил:

I. Признать торги по продаже имущества Шакирова Д.А., выставленного на торги единым лотом: Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 195,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 28-36, адрес объекта: РБ, р-н Туймазинский, г. Туймазы, пр-кт Ленина, д. 11, кадастровый (или условный номер): 02:65:011203:658; Здание, назначение: нежилое здание (гараж), 1-этажный, общая площадь 56,6 кв.м., адрес объекта: РБ, р-н Туймазинский, г. Туймазы, пр-кт Ленина, д. 11. Кадастровый (или условный номер): 02:65:011203:191; Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания и эксплуатации развлекательного комплекса, общая площадь 2775 к.в., адрес объекта: РБ, р- н Туймазинский, г. Туймазы, пр-кт Ленина, д. 11, кадастровый (условный) номер: 02:65:011203:1668; Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 412,8 кв.м., этаж N 1, этаж N 2, этаж N 3, номера на поэтажном плане 1-9, 47-52, 53-61, адрес объекта: РБ, р-н Туймазинский, г. Туймазы, пр-кт Ленина, д. 11, кадастровый (или условный) номер: 02:65:011203:660 (помещение в тц с кафе); Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 200,3 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 10-14, адрес объекта: РБ, р-н Туймазинский, г. Туймазы, пр-кт Ленина, д 11, N на п/пл 10-14, кадастровый (или условный) номер: 02:65:011203:659 (кафе); Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 818,5 кв.м., этаж N1, этаж N2, подвал, номера на поэтажном плане 15-27, 37-46, 62-78, адрес объекта: РБ, р-н Туймазинский, г. Туймазы, пр-кт Ленина, д. 11, кадастровый (или условный) номер: 02:65:011203:661 (1 и 2 эт. ТЦ с кинотеатром); Право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания и эксплуатации развлекательного комплекса, общая площадь 1201 кв.м., кадастровый номер: 02:65:011203:1669, расположенный по адресу: РБ, г. Туймазы, пр. Ленина, д. 11 проводимых на электронной площадке АО "Центр дистанционных торгов" - недействительными;

2. Признать незаконными действия организатора торгов Саратцева Г.А. по допуску к участию в торгах N 031985 в форме публичного предложения по реализации имущества Шакирова Д.А., заявки Байтуллина Р.Р.;

3. Признать незаконными действия организатора торгов Саратцева Г.А. по определению победителем Байтуллина Р.Р. в торгах N 031985, проводимых в форме публичного предложения по реализации имущества Шакирова Д.А., являющегося предметом залога.

4. Признать Вахитова М.Ф. победителем торгов (код торгов 031985) в форме публичного предложения имущества Шакирова Д.А. (Лот N 1), являющегося предметом залога.

5. Обязать финансового управляющего заключить договор купли- продажи имущества (Лот N 1) должника с Вахитовым М.Ф. не позднее 5 календарных дней с момента вступления настоящего судебного акта в законную силу.

01.07.2019 от Шакирова Д.А. поступило заявление о признании недействительными торгов (код торгов 031985), проведенных на электронной площадке АО "Центр дистанционных торгов", по продаже имущества должника Шакирова Д.А. выставленного на торги единым лотом N 1; о признании недействительным договора купли-продажи с победителем торгов Байтуллиным Р.Р. на электронной площадке АО "Центр дистанционных торгов", применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции:

- победителю торгов Байтуллину Р.Р. вернуть в конкурсную массу имущество должника по единому лоту N 1 (код торгов 031985) на электронной площадке АО "Центр дистанционных торгов" (https://bankrot.cdtrf.ru/);

- финансовому управляющему Саратцеву Г.А. вернуть победителю торгов Байтуллину Р.Р. 21 100 000 рублей.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.07.2019 указанные заявления объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.12.2019 в удовлетворении заявлений отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Шакиров Д.А. обратился в суд с апелляционной жалобой.

Согласно доводам жалобы, имеющиеся противоречия и неисполнимые требования, содержащиеся в сообщениях и договоре о задатке, а также недостаточная определенность предложения, вводят в заблуждение и отпугивают потенциальных покупателей, желающих принять участие в торгах. Организатор торгов не смог пояснить суду, почему он опубликовал разные условия в извещениях о проведении торгов по порядку внесения задатка. Данные действия явно не соответствуют положениям статьи 203 Закона о банкротстве, свидетельствуют о существенном нарушении порядка проведения процедуры торгов. Опубликование сведений по окончанию срока представления заявок, не соответствующих периодам публичного предложения, также вводят в заблуждение и отпугивают потенциальных покупателей для участия в торгах, не отвечают принципу добросовестного поведения финансового управляющего при исполнении возложенных обязанностей.

По мнению должника, суд первой инстанции необоснованно отклонил доводы об отсутствии аффилированности между участниками торгов. Действия Арсланова М.Х. и Байтуллина Р.Р. не отвечают положениям статьи 10 ГК РФ.

Апеллянт утверждает, что в рамках дела о банкротстве мероприятия для обеспечения сохранности имущества, выставленного на торги, финансовым управляющим не выполнялись, договора охраны не заключалось. Учитывая, что финансовый управляющий проживает в г.Уфа, а имущество, выставленное на торги, располагалось в г. Туймазы, данные действия (бездействие) финансового управляющего никак не способствовали привлечению максимального количества участников, желающих принять участие в торгах. В материалах дела отсутствуют доказательства, каким образом финансовый управляющий осуществлял разумные действия для привлечения максимального количества покупателей, фактически имущество, выставленное на торги, финансовым управляющим не принималось, мероприятия по содержанию имущества в надлежащем состоянии со стороны финансового управляющего не принимались с момента введения процедуры реализации имущества.

Как указывает податель жалобы, на момент формирования организатором торгов протокола о допуске участников торгов, задаток от Байтуллина Р.Р. отсутствовал на счете, поэтому правовых оснований для признания участником торгов Байтуллина Р.Р. у организатора торгов не имелось. При этом действия ПАО "Сбербанк России" направлены на то, что бы ввести суд в заблуждение, с целью не установления фактических обстоятельств по делу. В данном случае права Шакирова Д.А. нарушены тем, что ликвидное имущество было реализовано на торгах по минимальной цене ввиду проведения торгов с нарушениями.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2020 по заявлению Шакирова Д.А. приняты обеспечительные меры в виде запрета финансовому управляющему Саратцеву Г.А. производить погашение требований залогового кредитора - публичного акционерного общества Коммерческий банк "Восточный" денежными средствами, полученными по итогам торгов (код торгов 031985) от реализации имущества должника, являющегося предметом залога, от победителя торгов Байтуллина Р.Р. в размере 21 100 000 руб.

Руководствуя статьями 184, 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приобщил к материалам дела отзыв Вахитова М.Ф. на апелляционную жалобу. В приобщении к материалам дела отзывов Байтуллина Р.Р. и Саратцева Г.А. на апелляционную жалобу отказано, поскольку не исполнена обязанность по направлению отзывов лицам, участвующим в деле.

К материалам дела также приобщены доказательства направления апелляционной жалобы иным лицам, участвующим в деле, платежное поручение об оплате государственной пошлины.

В судебном заседании податель апелляционной жалобы и его представить поддержали доводы жалобы в полном объеме, просили определение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель Вахитова М.Ф. с определением суда не согласился, просил определение отменить, апелляционную жалобу Шакирова Д.А. удовлетворить.

Представитель Байтуллина Р.Р. с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 19.06.2019 завершены электронные торги по продаже залогового имущества в форме публичного предложения должника Шакирова Д.А., проведенных на ЭТП ЗАО "Центр дистанционных торгов" (https://cdtrf.ru/private) (сообщение N 02210021806 в газете "Коммерсантъ" N 46 от 16.03. ЕФРСБ сообщение: N 3577391 опубликовано 17.03.2019).

На торги единым лотом (Лот N 1) было выставлено следующее имущество должника:

1. Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 195,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 28-36, адрес объекта: РБ, р-н Туймазинский, г. Туймазы, пр-кт Ленина, д. 11, кадастровый (или условный номер): 02:65:011203:658;

2. Здание, назначение: нежилое здание (гараж), 1-этажный, общая площадь 56,6 кв.м., адрес объекта: РБ, р-н Туймазинский. г. Туймазы. пр-кт Ленина, д. 11. Кадастровый (или условный номер): 02:65:011203:191;

3. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания и эксплуатации развлекательного комплекса, общая площадь 2 775 к.в., адрес объекта: РБ, р-н Туймазинский, г. Туймазы, пр-кт Ленина, д. 11, кадастровый (условный) номер: 02:65:011203:1668;

4. Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 412,8 кв.м., этаж N 1, этаж N 2, этаж N 3, номера на поэтажном плане 1-9, 47-52, 53-61, адрес объекта: РБ, р-н Туймазинский, г. Туймазы, пр-кт Ленина, д. 11, кадастровый (или условный) номер: 02:65:011203:660 (помещение в тц с кафе);

5. Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 200,3 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 10-14, адрес объекта: РБ, р-н Туймазинский, г.Туймазы, пр-кт Ленина, д 11, N на п/пл 10-14, кадастровый (или условный) номер: 02:65:011203:659 (кафе);

6. Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 818,5 кв.м., этаж N 1, этаж N 2, подвал, номера на поэтажном плане 15-27, 37-46, 62-78, адрес объекта: РБ, р-н Туймазинский, г. Туймазы, пр-кт Ленина, д. 11, кадастровый (или условный) номер: 02:65:011203:661 (1 и 2 эт. ТЦ с кинотеатром);

Право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания и эксплуатации развлекательного комплекса, общая площадь 1201 кв.м., кадастровый номер: 02:65:011203:1669, расположенный по адресу: РБ, г. Туймазы, пр. Ленина, д. 11.

19.06.2019 организатор торгов на сайте электронной площадки АО "Центр дистанционных торгов" разместил протокол N 31985 об определении участников торгов в периоде с 13.06.2019 00:00:00 час. по 19.06.2019 00:00:00 час.

Согласно протоколу, к участию в торгах допущены 3 заявки участников, поданные следующими физическими лицами:

- Арслановым Маратом Хамитовичем (ИНН 027719000213);

- Байтуллиным Р.Р. (ИНН 026900939975);

- Вахитовым М.Ф. (ИНН 026907817398).

По итогам торгов победителем признан Байтуллин Р.Р. с ценой предложения 21 100 000 руб., как участник, предложивший максимальную цену за имущество (протокол о результатах проведения торгов N 31985 от 19.06.2019).

Участник торгов Вахитов М.Ф. и должник Шакиров Д.А. не согласились с результатами торгов и обратились с заявлениями о признании недействительными торгов по продаже имущества должника Шакирова Д.А., заключённого договора по итогам торгов, и признания незаконными действий финансового управляющего Шакирова Д.А. Саратцева Г.А.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявлений Шакирова Д.А. и Вахитова М.Ф., при этом обоснованно руководствуясь следующим.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Исходя из положений статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных статьей 139 Закона о банкротстве.

Согласно статье 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В силу положений статей 449, 12 ГК РФ лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать кроме существенных нарушений закона при проведении торгов и наличие защищаемого права или интереса к проведенным торгам с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, а также возможность восстановления нарушенного права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", требование любого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Порядок проведения торгов регулируется статьей 110 Закона о банкротстве, Приказом Минэкономразвития России от 23.07.2015 N 495 "Об утверждении Порядка проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве" (далее - Порядок).

Заявка на участие в торгах должна соответствовать требованиям, установленным в соответствии с названным Законом и указанным в сообщении о проведении торгов, и оформляется в форме электронного документа (пункт 11 статьи 110 Закона о банкротстве).

Пунктом 12 статьи 110 Закона о банкротстве установлено, что решение об отказе в допуске заявителя к участию в торгах принимается в случае, если: заявка на участие в торгах не соответствует требованиям, установленным в соответствии с настоящим Федеральным законом и указанным в сообщении о проведении торгов; представленные заявителем документы не соответствуют установленным к ним требованиям или недостоверны; поступление задатка на счета, указанные в сообщении о проведении торгов, не подтверждено на дату составления протокола об определении участников торгов.

В соответствии с подпунктом 4.4 Порядка заявитель представляет оператору электронной площадки в форме электронного сообщения подписанный квалифицированной электронной подписью заявителя договор о задатке и направляет задаток на счета, указанные в электронном сообщении о продаже.

Заявитель вправе направить задаток на счета, указанные в электронном сообщении о продаже, без представления подписанного договора о задатке. В этом случае перечисление задатка заявителем в соответствии с электронным сообщением о продаже признается акцептом договора о задатке. Таким образом, указанным Порядком установлена обязанность заявителя направить задаток на счета, указанные в электронном сообщении о продаже. В соответствии с положениями части 1 статьи 447 ГК РФ цель, которую преследует участник торгов - это заключение договора на приобретение имущества, при условии, что его признают победителем торгов.

В соответствии с частью 12 статьи 110 Закона о банкротстве решение организатора торгов о допуске заявителей к участию в торгах принимается по результатам рассмотрения представленных заявок на участие в торгах и оформляется протоколом об определении участников торгов.

К участию в торгах допускаются заявители, представившие заявки на участие в торгах и прилагаемые к ним документы, которые соответствуют требованиям, установленным названным Законом и указанным в сообщении о проведении торгов.

Таким образом, одним из условий для участия в торгах является перечисление задатка на счет организатора торгов.

В обосновании заявленных требований заявители ссылались на нарушение положений статьи 449 ГК РФ и допущенные процедурные нарушения при проведении торгов, а именно на отсутствие задатка Байтуллина Р.Р. на момент составления протокола об определении победителя торгов.

В качестве доказательств своей позиции Шакировым Д.А. представлен ответ ПАО "Сбербанк России" от 13.07.2019 N 190710-0478- 682200, N 190711-0597-299400 (т. 3, л.д. 37), из которого следует, что за период с 18.06.2019 по 20.06.2019 по счету Универсальный *4635 проведены приходные операции: в сумме 2 059 700 руб. датой 18.06.2019, время зачисления 14:42:40 (МСК); в сумме 2 071 000 руб. датой 18.06.2019, время зачисления 16:22:10 (МСК); в сумме 2 059 700 руб. датой 19.06.2019, время зачисления 15:22:42 (МСК).

Данные сведения, по мнению должника, подтверждают тот факт, что на момент формирования организатором торгов протокола о допуске участников торгов, задаток от Байтуллина Р.Р. отсутствовал на счете.

В опровержение данных доводов финансовым управляющим в материалы дела представлен ответ на обращение N 190913-0968-841700 от 13.09.2019 специалиста ПАО "Сбербанк России" (т. 2, л.д. 98), из которого следует, что Банком была проведена дополнительная проверка, по результатам которой сообщено, что денежные средства в размере 2 059 670 руб. были зачислены на счет клиента-банкрота Универсальный *4635 19.06.2019 в 12:13:38 МСК. Указанный ответ Банка был признан заявителями сфальсифицированным и подлежащим экспертизе.

Для выяснения точного времени поступления задатка от Байтуллина Р.Р., ПАО "Сбербанк России" привлечено в качестве третьего лица, представитель которого и в устной и в письменной форме подтвердил, что денежные средства в размере 2 059 670 руб. действительно были зачислены на счет клиента- банкрота Универсальный *4635 19.06.2019 в 12:13:38 МСК. Также Банк в своих письменных пояснениях от 29.11.2019 указал, что предоставленная ранее информация о зачислении денежных средств 19.06.2019 в 15:22:42 является временем внесения информации о приходной операции в центр обработки данных.

Таким образом, Банком подтверждена достоверность сведений, изложенных в документе, подлинность которого оспаривалась апеллянтом.

Кроме того, 20.09.2019 нотариусом составлен протокол осмотра и исследования письменных доказательств, который также подтверждает факт своевременного внесения задатка и его поступления на счет должника.

Дополнительно в обоснование своих доводов должник указал, что управляющим неправомерно были выставлены на торги земельные участки с кадастровыми номерами 02:65:011203:1669 и 02:65:011203:1668, поскольку они были размежеваны из земельного участка с кадастровым номером 02:65:011203:0029, который и был предметом залога и по мнению должника, управляющий не мог их продавать.

Проанализировав данные доводы, суд первой инстанции обоснованно их отклонил, придя к выводу, что указанные спорные участки, образованные после размежевания первоначального участка N 02:65:011203:0029, правомерно реализованы в составе лота, поскольку их ипотека была предусмотрена дополнительными соглашениями к договору ипотеки.

В силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п.п. 1 и 2 статьи 271 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" даны разъяснения о том, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно пункту 14 вышеназванного Постановления Пленума ВАС РФ от

24.03.2005 N 11 при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора.

Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (пункт 2 статьи 334 ГК РФ).

Согласно абз. 3 статьи 69 Закона об ипотеке, если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Исходя из системного анализа норм Гражданского кодекса, Земельного кодекса, Закона об ипотеке, суд обоснованно указал, что правовые нормы требуют одновременно с ипотекой здания и ипотеки земельного участка, на котором оно расположено либо права аренды такого земельного участка.

Вместе с тем, внесение изменений в статью 69 Закона об ипотеке в части дополнения третьим абзацем, при наличии пункта 3 статьи 340 ГК РФ, сохранившего необходимость включения в договор ипотеки недвижимого имущества ипотеку права аренды земельного участка, означает, что в данном случае изменения в Закон об ипотеке внесены в связи с возможностью возникновения ситуации, когда право аренды земельного участка под заложенной имуществом возникло после заключения договора ипотеки.

Следовательно, поскольку ипотека вторичного объекта прав при ипотеке (в данном случае права аренды земельного участка) возникает в силу Закона, отсутствие указаний на залог права аренды в договоре ипотеки имущества не свидетельствует об отсутствии такого залога.

Таким образом, финансовым управляющим правомерно включены в состав лота N 1 земельный участок N 02:65:011203:1668, принадлежащий должнику на праве собственности и связанное с залогом здания и помещений право аренды земельного участка N 02:65:011203:1668.

Суд также обоснованно учел тот факт, что до окончания торгов Шакиров Д.А. не обращался с разногласиями касательно данных участков. При включении требований Банка, как обеспеченных залогом, Шакирова Д.А. своих возражений не заявил. С заявлением об исключении из конкурсной массы данных земельных участков не обращался. Кроме того, торги в отношении данного имущества проводятся с ноября 2018 года. За весь период торгов, должник также не обращался с требованиями исключить из лота данные земельные участки.

Доводы апеллянта в части разночтений в объявлениях о времени внесения задатка не свидетельствуют о недействительности результатов торгов. Основанием для признания торгов недействительными являются только такие нарушения правил их проведения, которые, являясь существенными, повлияли на результат торгов.

Ссылка апеллянта на то, что предложение организатора торгов ввело в заблуждение и отпугнуло потенциальных покупателей, желающих принять участие в торгах, является необоснованной. Указанное опровергается обстоятельствами настоящего дела, из которых следует, что участие в оспариваемых торгах приняли три участника. Доказательств наличия иных потенциальных покупателей заявителем не представлено.

Отклоняя доводы об аффилированности участников торгов, суд обоснованно исходил из их недоказанности. Шакиров Д.А. не пояснил, каким образом аффилированность указанных лиц повлияла или могла повлиять на процедуру проведения торгов и на результаты торгов. Доказательств, подтверждающих наличие сговора, направленного на ограничение конкуренции на торгах, заявителями жалоб не представлено.

Необходимо также учесть, что действующим законодательством на организатора торгов не возлагается обязанность по проверке аффилированности участников.

Суд также обращает внимание, что в настоящий момент имущество оплачено Байтуллиным Р.Р. в полном размере.

Шакиров Д.А. не доказал, как применение последствий недействительности заключенной на торгах сделки приведет к восстановлению его прав.

Доводы апеллянта о невозможности каких-либо лиц - потенциальных участников торгов принять участие в оспариваемых торгах подлежат отклонению как необоснованные. Должник не доказал возможности реализации спорного имущества по цене, выше, чем была предложена Байтуллиным Р.Р.

Кроме того, доводы заявителя жалобы о том, что имущество, выставленное на торги, финансовым управляющим не принималось, мероприятия по содержанию имущества в надлежащем состоянии со стороны финансового управляющего не принимались с момента введения процедуры реализации имущества, не входят в предмет исследования и оценки в рамках настоящего обособленного спора. Должник вправе обжаловать действия (бездействие) арбитражного управляющего в арбитражный суд в порядке, установленном статьей 60 Закона о банкротстве.

Поскольку материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.12.2019 по делу N А07-24141/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Шакирова Дамира Ахметшарифовича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

С.В. Матвеева

Судьи

Л.В. Забутырина А.А. Румянцев