Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2024 г. N 15АП-20468/23 по делу N А32-1070/2017

город Ростов-на-Дону

30 января 2024 г.

дело N А32-1070/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 января 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Николаева Д.В.,

судей Гамова Д.С., Сулименко Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сейрановой А.Г.,

при участии посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции:

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ЖК АРС-Аврора" Баринова Вячеслава Евгеньевича: представитель Гиганов Олег Сергеевич по доверенности от 08.02.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АльфаСтройКомплекс" на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2023 по делу N А32-1070/2017 по заявлению Вахаева Идриса о внесении изменений в реестр и понуждении общества с ограниченной ответственностью "АльфаСтройКомплекс" исполнить обязательства застройщика по передачи жилого помещения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ЖК АРС-Аврора" ИНН 2308199953, ОГРН 1132308006896,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ЖК АРС-Аврора" (далее - должник) Вахаев Идрис обратился в суд с заявлением о внесении соответствующих изменений в реестр и понуждении общества с ограниченной ответственностью "Альфастройкомплекс" исполнить обязательства застройщика по передачи Вахаеву Идрису жилого помещения.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2023 по делу N А32-1070/2017 требования Вахаева Идриса признаны обоснованными.

Суд определил: внести изменения в реестр требований кредиторов ООО "ЖК АРС-Аврора".

Исключить требование Вахаева Идриса в размере 3 772 000 руб. основного долга из реестра требований кредиторов должника - ООО "ЖК АРС-Аврора".

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Альфастройкомплекс" передать Вахаеву Идрису жилое помещение - двухкомнатную квартиры N 478, общей площадью 75,44 кв.м. на 9-ом этаже, секции N 2, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Дзержинского, д. 95.

Обязать ООО "ЖК АРС-Аврора" произвести возврат излишне перечисленных средств в сумме 3 772 000 руб. в пользу ООО "Альфастройкомплекс".

Общество с ограниченной ответственностью "ЕкатеринодарИнвест-Строй" обжаловало определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило отменить судебный акт, принять новый.

В суд поступило ходатайство от общества с ограниченной ответственностью "АльфаСтройКомплекс" об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции.

Суд направил представителю общества с ограниченной ответственностью "АльфаСтройКомплекс" информацию в электронном виде, необходимую для участия в судебном заседании с использованием системы веб-конференции.

В судебном заседании посредством телефонной связи представителю общества с ограниченной ответственностью "АльфаСтройКомплекс" было предложено секретарем присоединиться к онлайн-заседанию в режиме веб-конференции. Представитель общества с ограниченной ответственностью "АльфаСтройКомплекс"в телефонном режиме пояснил суду, что не имел возможности для подключения к онлайн-заседанию в режиме веб-конференции и не возражал против рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие представителя общества с ограниченной ответственностью "АльфаСтройКомплекс"

Суд огласил, что от Вахаева Идриса через канцелярию суда поступил отзыв на апелляционную жалобу.

Суд, совещаясь на месте, определил: приобщить отзыв на апелляционную жалобу к материалам дела.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ЖК АРС-Аврора" Баринова Вячеслава Евгеньевича оставил рассмотрение апелляционной жалобы на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителя конкурсного управляющего должника, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, публичное акционерное общество Банк "Финансовая корпорация Открытие" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью "ЖК АРС-Аврора" несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2018 общество с ограниченной ответственностью "ЖК АРС-Аврора" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Шепилова Наталья Александровна член некоммерческого партнерства саморегулируемой организации арбитражных управляющих "Развитие".

Определением суда от 12.12.2018 конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью "ЖК АРС-Аврора" утвержден Баринов Вячеслав Евгеньевич член некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Развитие".

К делу о несостоятельности (банкротстве) должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2022 суд удовлетворил ходатайство о восстановлении срока и признал требования Вахаева Идриса обоснованными.

Указанным определением от 19.07.2022 суд включил в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью "ЖК АРС-Аврора" требования участника строительства - Вахаева Идриса о передаче двухкомнатной квартиры N 478, общей площадью 75,44 кв.м. на 9-ом этаже, секции N 2, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Дзержинского, д. 95.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2022 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2022 по делу N А32-1070/2017 изменено, резолютивная часть определения изложена в следующей редакции:

- "Включить в третью очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "ЖК АРС-Аврора" требование Вахаева Идриса в размере 3 772 000 руб. основного долга".

На основании соответствующего заявления в рамках дела о банкротстве должника -ООО "ЖК АРС-Аврора" вынесено определение суда от 10.12.2020 о намерении ООО "Альфастройкомплекс" стать приобретателем земельного участка с кадастровым номером 23:43:0201015:15, площадью 16314 +/- 45 кв. м с находящимися на нем неотделимыми улучшениями - объектом незавершенного строительства "Многоэтажный жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями" (многоквартирное здание переменной этажности (16 - 22 этажа), состоящее из 8-ми секций с подвалом и техническим (чердачным) этажом), с кадастровым номером 23:43:0201015:481, Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, д. 95, площадью 59 817,3 кв. м, 65% готовности, и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Указанным судебным актом определен размер денежных средств, необходимый для перечисления приобретателем должнику для передачи прав и обязанностей застройщика.

На специальный расчетный счет должника 16.02.2021 перечислены денежные средства в размере, установленном определением суда от 10.12.2020.

Определением суда от 22.03.2021, оставленным без изменения Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2021, удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю; ООО "Альфастройкомплекс" передано следующее имущество, права и обязательства должника:

* земельный участок с кадастровым номером 23:43:0201015:15, площадью 16314 +/- 45 кв. м с находящимися на нем неотделимыми улучшениями - объектом незавершенного строительства "Многоэтажный жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями" (многоквартирное здание переменной этажности (16 - 22 этажа), состоящее из 8-ми секций с подвалом и техническим (чердачным) этажом), с кадастровым номером 23:43:0201015:481, Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, д. 95, площадью 59 817,3 кв. м, 65 % готовности;

* права застройщика - должника на проектную документацию в отношении объекта незавершенного строительства;

* права застройщика - должника в соответствии с разрешением на строительство от 20.03.2014 N ЯИ23306000-3263-р, выданным Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (с учетом приложений о продлении срока действия разрешения на строительство до 20.12.2025);

* права застройщика - должника по требованиям о подключении (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства.

Приобретателю также переданы обязательства застройщика по передаче жилых помещений и нежилых помещений площадью до 7 кв. м на общую сумму 364 262 972,48 руб. участникам долевого строительства в соответствии с реестром требований о передаче жилых помещений должника. Права требования к участникам строительства по исполнению оставшихся неисполненными перед должником обязательств по оплате жилых помещений.

В последующем, после передаче прав и обязанностей застройщика в пользу обществА с ограниченной ответственностью "Альфастройкомплекс" со стороны Вахаева Идриса подано заявление, в котором участник строительства просил суд обязать общество с ограниченной ответственностью "Альфастройкомплекс" исполнить обязательства застройщика по передачи Вахаеву Идрису жилого помещения -двухкомнатную квартиру N 478, общей площадью 75,44 кв. м. на 9-ом этаже, секции N 2 расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Дзержинского, д. 95.

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции удовлетворил заявление Вахаева Идриса, обоснованно приняв во внимание нижеследующее.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, -юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

В силу пункта 3 части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 201.1 Закона о банкротстве участник строительства -физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

В подпункте 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве указано, что под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

В соответствии с пунктом 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в следующих случаях:

* заключение договора участия в долевом строительстве;

* заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

* заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

* заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

- внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

- заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

- выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;

* внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;

* заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Согласно пункту 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

В силу пункта 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

Таким образом, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства являются: установление факта того, что это лицо заключило сделку, по которой обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя, а также установление факта того, что заявитель передал денежные средства и (или) иное имущество для строительства многоквартирного дома.

На основании статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:

- сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;

- размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);

- сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 13239/12, включение при банкротстве застройщика требований участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований, в том числе посредством передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве).

При этом в соответствии с названными статьями правовое положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров их требования включены.

По смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований.

Право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. Поэтому суд, исходя из волеизъявления участников строительства, может включить в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в реестр денежных требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения.

Реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов, право выбора формы этого реестра в деле о банкротстве застройщика, то есть возможность предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, принадлежит участнику строительства.

Данный правовой вывод подтверждается постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2017 по делу N А32-22045/2016, постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2019 по делу N А32-28639/2018.

Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

Пунктом 4 части 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве предусмотрено, что с согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, машиноместа, нежилого помещения, отличающихся по площади, планировке, расположению от жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, соответствующих условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения, или договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения.

Из материалов дела следует, что требования заявителя основаны на договоре участия в долевом строительстве N 2/9/478/2015 ЖК АРС Аврора от 10.09.2015, заключенном с ООО "АРС Аврора".

Обоснованность требований к должнику, вытекающих из договора 2/9/478/2015 ЖК АРС Аврора от 10.09.2015 подтверждена вступившим в законную силу судебным актом - постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2022, которым в реестр требований кредиторов ООО "АРС Аврора" включены требования Вахаева Идриса в составе третьей очереди в размере 3 772 000 руб.

Как правомерно установлено суд первой инстанции и со стороны ООО "Альфастройкомплекс" документально не опровергнуто, что квартира с условным номером N 478 является свободной от притязаний иных лиц (договоры ДДУ в отношении данного объекта не зарегистрированы). Настоящими требованиями участник долевого строительства непосредственно выражает волю на замену ранее его включенного денежного требования на требование о передачи ему квартиры, поскольку в настоящее время у заявителя отсутствует возможность приобрести двухкомнатную квартиру за 3 772 000 руб.

Как уже было указано выше, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.03.2021 по настоящему делу, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.05.2021, удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю.

Как следует из указанного судебного акта, обществу с ограниченной ответственностью "Альфастройкомплекс" передано следующее имущество, права и обязательства должника:

* земельный участок с кадастровым номером 23:43:0201015:15, площадью 16314 +/-45 кв. м с находящимися на нем неотделимыми улучшениями - объектом незавершенного строительства "Многоэтажный жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями" (многоквартирное здание переменной этажности (16 - 22 этажа), состоящее из 8-ми секций с подвалом и техническим (чердачным) этажом), с кадастровым номером 23:43:0201015:481, Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, д. 95, площадью 59 817,3 кв. м, 65% готовности;

* права застройщика - должника на проектную документацию в отношении объекта незавершенного строительства;

* права застройщика - должника в соответствии с разрешением на строительство от 20.03.2014 N ЯИ23306000-3263-р, выданным Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (с учетом приложений о продлении срока действия разрешения на строительство до 20.12.2025);

- права застройщика - должника по требованиям о подключении (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства.

Приобретателю также переданы обязательства застройщика по передаче жилых помещений и нежилых помещений площадью до 7 кв. м на общую сумму 364 262 972 рублей 48 копеек участникам долевого строительства в соответствии с реестром требований о передаче жилых помещений должника. Права требования к участникам строительства по исполнению оставшихся неисполненными перед должником обязательств по оплате жилых помещений.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд правомерно признал, что обязательства ООО "АРС Аврора" перед участниками долевого строительства переданы ООО "Альфастройкомплекс", ООО "Альфастройкомплекс" также переданы все незаконченные строительством объекты недвижимого имущества.

Произошедший переход прав и обязанностей застройщика опосредует механизм замены застройщика, посредством которого приобретателю (новому застройщику) передаются права должника на земельный участок с объектом незавершенного строительства при одновременном принятии им обязательств перед участниками строительства (пункт 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве).

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, Вахаев Идрис выразил свою волю исключительно на передачу ему квартиры.

Соответственно, в действительности материальный интерес заявителя - участника строительства заключается в установлении объема обязательств, связывающих его и застройщика, касающихся завершения строительства многоквартирного дома и предоставления в этом доме жилого помещения.

Как верно отметил суд первой инстанции, что требования заявителя по своему характеру, целевой направленности и условиям его предъявления, по сути, является требованием о передаче ему жилого помещений на тех же условиях, на которых оно реализовано иным гражданам - участникам строительства.

Так, отменяя судебные акты судом нижестоящих инстанций в рамках рассмотрения иного аналогичного спора по требованиям Князевой Т.В. (1277-УТ), Верховный Суд Российской Федерации в своем Определении от 16.02.2023 N 308-ЭС18-17191(5) по делу N А32-1070/2017 указал, что процедура банкротства застройщика по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.

Одним из инструментов защиты прав участников строительства, связанный с получением причитающегося им предоставления, является механизм замены застройщика, посредством которого приобретателю (новому застройщику) передаются права должника на земельный участок с объектом незавершенного строительства при одновременном принятии им обязательств перед участниками строительства (пункт 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве).

Согласно позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2023 N 308-ЭС18-17191(5) по делу N А32-1070/2017, форма изложения требования для его учета в реестре (о включении денежного требования либо о включении требования о передаче квартиры) не свидетельствует о разной правовой природе этих притязаний и не может приводить к различным подходам при определении уровня правовых гарантий участников строительства.

Требования в указанных вариантах изложения включаются в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов (пункт 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве). Таким образом, трансформация денежного требования в требование о передаче жилого помещения в данном случае правовое положение заявителей не изменяет, объем принадлежащих им прав не увеличивает.

Суд верно установил, что по сути, требование Вахаева Идриса обусловлено тем, что ООО "Альфастройкомплекс" после передачи ему прав и обязанностей должника отказался принять на себя обязательства перед ним как участником строительства.

Суд первой инстанции обоснованно учел правовую позицию, изложенную в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2023 N 308-ЭС18-17191(5) по настоящему делу N А32-1070/2017, в котором, отменяя судебные акты, Верховный Суд Российской Федерации указал, что, действуя добросовестно и оказывая взаимное содействие при передаче прав застройщика - банкрота (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), должник и ООО "Альфастройкомплекс" имели возможность выяснить характер и объем правопритязаний всех участников строительства, с которыми заключены договоры о предоставлении жилых помещений вне зависимости от того, как учтены их требования в реестре, и, исходя из этого определить дальнейшую судьбу объекта незавершенного строительства.

Наличие у должника обязательств по передаче квартиры Вахаеву Идрису, в силу действующего договора участия в строительстве было известно как должника, так и ООО "Альфастройкомплекс".

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ 16.02.2023 N 308-ЭС18-17191(5) по делу N А32-1070/2017, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2023 по делу N А32-53212/2017, Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2023 N 15АП7125/2023 по делу N А32-7264/2019, постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2023 N 13АП-11335/2023 по делу N А56-52051/2019.

Учитывая изложенное, исходя из необходимости обеспечения приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов, права и законные интересы Вахаева Идриса, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в данной ситуации права заявителя подлежат судебной защите путем обязания ООО "Альфастройкомплекс" передать указанному лицу жилое помещение.

Также отклоняя доводы ООО "Альфастройкомплекс" о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований, суд правомерно по следующим основаниям.

Из буквального толкования положений пункта 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве не следует, что требования, заявленные после принятия фондом решения о финансировании мероприятий, не подлежат включению в реестр требований участников строительства. Правовое положение участников строительства является равным, независимо от того, когда требования включены в реестр требований участников строительства (до или после принятия решения о финансировании), указанные положения Закона определяют способ исполнения обязательств перед участниками строительства.

Согласно правовой позиции высшей судебной инстанции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186, при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выводы суда соответствуют сложившейся судебной практике по настоящему делу (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.03.2023 по делу N А32-7264/2019).

Учитывая данные обстоятельства, суд первой инстанции, принимая во внимания приведенные доводы участников спора, а также обязательные указания Верховного суда Российской Федерации, изучив все имеющиеся материалы дела при новом рассмотрении, не усмотрел каких-либо препятствий для восстановления прав участника строительства путем удовлетворения настоящего заявления.

В свою очередь, рассмотрев требования заявителя, суд также счел необходимым обеспечить права и интересы ООО "Альфастройкомплекс" обоснованно приняв во внимание нижеследующее.

Как уже было указано выше, требование Вахаева Идриса заявлено после передачи объекта ООО "АльфаСтройКомплекс", как новому застройщику.

При этом судом был определен размер денежных средств необходимый для перечисления приобретателем должнику для передачи прав и обязанностей застройщика, а также определен объем обязательств, переходящих Приобретателю (требования участников строительства, которым Приобретатель должен выдать жилые помещения).

ООО "Альфастройкомплекс" 15.02.2021 перечислило денежные средства в размере 472 207 360,46 руб. на специальный расчетный счет ООО "ЖК АРС-Аврора", открытый конкурсным управляющим Бариновым В.Е. в ПАО Сбербанк, что подтверждается копией платежного поручения о перечислении денежных средств N 210 от 15.02.2021.

Между ООО "Альфастройкомплекс" и ООО "ЖК "АРС-Аврора" заключен договор передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка, прав и обязательств застройщика.

В п. 3.1. договора определено, что приобретатель обязуется принять обязательства Должника по передаче жилых помещений на общую сумму 364 262 972,48 руб.

19.03.2021 между сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества недвижимого имущества и обязательств.

Таким образом, ООО "Альфастройкомплекс" оплатило за квартиру Вахаева Идриса, как за свободные метры при замене застройщика, учитывая возложения на ООО "Альфастройкомплекс" обязанности по передаче Вахаеву Идрису квартиры N 478, стоимость которой составляла 3 772 000 руб., в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что также необходимо восстановить права нового застройщика в части разрешения вопроса получения уплаченных им средств в сумме 3 772 000 руб.

В соответствии с п. 1. ст. 201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

Таким образом, при обязания нового застройщика передать квартиру в натуре необходимо произвести сальдо встречных предоставлений и уменьшить выкупную стоимость на стоимость квартиры подлежащей передаче по договору участия в долевом строительстве плюс убытки, на дату открытия конкурсного производства.

Как следует из материалов дела, общий размер обязательств перед участниками строительства, включенных в реестр требований участников строительства и подлежащих передаче ООО "Альфастройкомплекс" был определен Арбитражным судом Краснодарского края в размере 364 262 972,48 руб., стоимость прав застройщика на объект определена - 810 418 000 руб., итоговая сумма для оплаты определена в размере 446 155 027,52 руб. (810 418 000 - 364 262 972,48).

Поскольку при передаче прав новому застройщику ООО "Альфастройкомплекс" не была выяснена воля всех участников строительства в отношении объектов недвижимости, в том числе и перед Вахаева Идриса, размер, подлежащий перечислению со стороны ООО "Альфастройкомплекс" в пользу должника был определен некорректно, в связи с чем в настоящем случае суд правомерно признал, что денежные средства в сумме 3 772 000 руб., с учетом реализации Вахаевым Идрисом своего права в отношении объекта недвижимости, перечислены сверх необходимого размера и подлежат возврату в пользу ООО "Альфастройкомплекс".

В рассматриваемом случае суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, входящие в предмет судебного исследования по данному спору и имеющие существенное значение для дела; доводы и доказательства, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, полно и всесторонне исследованы и оценены; выводы суда сделаны, исходя из конкретных обстоятельств дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильном применении норм права, регулирующих спорные отношения. Оснований для иной оценки доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.

Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у судебной коллегии не имеется.

С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2023 по делу N А32-1070/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Д.В. Николаев

Судьи

Д.С. Гамов Н.В. Сулименко