Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2020 г. N 10АП-2629/18 по делу N А41-93115/2017

г. Москва

13 июля 2020 г.

Дело N А41-93115/17

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.,

судей: Коновалова С.А., Пивоваровой Л.В,

при ведении протокола судебного заседания Малофеевой Ю.В.,

в судебном заседании участвуют представители:

от ФКУ "Центравтомагистраль" (ОГРН 1027700048551; ИНН 7714125897) - Сенаторова М.К. представитель по доверенности от 12.03.20 г.;

от "УК Альфа-Капитал" - Антонов Д.В. представители по доверенности от 26.12.19 г.;

от Федерального дорожного агентства Министерства транспорта Российской Федерации - Борукаев Ч.В. представитель по доверенности от 12.12.19 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФКУ "Центравтомагистраль" на решение Арбитражного суда Московской области от 25 июля 2018 года по делу N А41-93115/17, принятое судьей Уваровым А.О., по заявлению ФКУ "Центравтомагистраль" к ООО УК "Перспектива" (правопреемник ООО "УК Альфа-Капитал"), третье лицо: Федеральное дорожное агентство Министерства транспорта Российской Федерации, об изъятии земельного участка для государственных нужд

УСТАНОВИЛ:

Федеральное казенное учреждение "Федеральное управление автомобильных дорог "Центральная Россия" Федерального дорожного агентства" (далее - ФКУ "Центравтомагистраль",) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью к Доверительному управляющему ООО УК "Перспектива" об:

1) Изъятии для государственных нужд Российской Федерации в федеральную собственность находящиеся в собственности ООО УК "Перспектива" земельных участков:

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030153:42, общей площадью 155 659 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства;

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030155:128, общей площадью 64 279 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства;

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0000000:154447 общей площадью 187 249 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства;

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030139:7, общей площадью 279 599 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства,

2) Прекращением права ООО УК "Перспектива" и владельцев инвестиционных паев - Закрытый паевой инвестиционный рентный фонд "Созидание" на

3). Установлении в судебном акте, что решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для перечисления бюджетных средств в виде размера возмещения на расчетный счет ответчика, а в случае его закрытия - на депозитный счет суда или депозитный счет нотариуса, после чего обязанность по выплате размера возмещения со стороны истца является исполненной (с учетом принятых судом уточнений).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное дорожное агентство (Росавтодор).

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 июля 2018 года по делу N А41-93115/17 исковые требования ФКУ "Центравтомагистраль" удовлетворены в части. Суд решил: Изъять для государственных нужд Российской Федерации (в федеральную собственность) находящиеся в собственности ООО УК "ПЕРСПЕКТИВА" (ИНН 7743787574, ОГРН 1107746584406) земельные участки:

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030153:42, общей площадью 155 659 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, с предоставлением возмещения в размере 165 277 948 рублей;

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030155:128, общей площадью 64 279 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства с предоставлением возмещения в размере 52 787 924 рублей;

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0000000:154447 общей площадью 187 249 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства с предоставлением возмещения в размере 198 820 052 рублей;

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030139:7, общей площадью 279 599 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства с предоставлением возмещения в размере 339 287 795 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ФКУ "Центравтомагистраль" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 04 июля 2019 г. в связи с принятием собранием владельцев инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда "Созидание" решения о смене с 20.06.2019 управляющей компании фонда произведена замена ответчика по делу с ООО УК "Перспектива" на общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Альфа-Капитал".

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2019 г. решение от 25 июля 2018 года оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15 ноября 2019 г. постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2019 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в связи с тем, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Направляя дело на новое рассмотрение, кассационный суд указал апелляционному суду на необходимость применительно к положениям статьи 87 АПК РФ поставить на обсуждение сторон вопрос о назначении повторной экспертизы по делу, а также дать оценку всем доводам подателя апелляционной жалобы о нарушении требований федеральных стандартов оценки при проведении экспертизы.

При новом рассмотрении дела сторонами представлены ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, которые с учетом указаний суда кассационной инстанции были удовлетворены апелляционным судом.

Определением апелляционного суда от 04 февраля 2020 г. по делу назначена судебно-оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Ленинградская Экспертная Служба "ЛЕНЭКСП" Козловой Лидии Юрьевне. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: "Определить рыночную стоимость земельных участков с КН: 50:23:0030153:42, 50:23:0030155:128, 50:23:0000000:154447, 50:23:0030139:7, а также размер убытков, причиненных собственнику изъятием объекта оценки, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, в связи с изъятием для государственных нужд Московской области по состоянию на день проведения оценки". Производство по апелляционной жалобе Учреждения приостановлено до поступления заключения в суд.

Учреждение 02.03.2020 обратилось в апелляционный суд с ходатайством о замене эксперта ООО "Ленинградская Экспертная Служба "ЛЕНЭКСП" Козловой Л.Ю. на эксперта ООО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" Амбросимовой Т.Ю., которое было принято к производству определением от 05.03.2020 и рассмотрение которого откладывалось определениями апелляционного суда от 25.03.2020, 30.04.2020 и от 28.05.2020.

16.03.2020 в материалы дела представлено заключение эксперта от 11.03.2020 N 495с-СОН/2020.

Определением апелляционного суда от 02.07.2020 производство по делу возобновлено, в судебном заседании объявлен перерыв до 06.07.2020 до 14 часов 00 минут.

Поскольку производство экспертизы по делу завершено, экспертное заключение поступило в материалы дела, производство по делу возобновлено, правовые основания для замены эксперта отсутствуют, апелляционный суд отказывает в удовлетворении ходатайства Учреждения.

В ходе рассмотрения дела Учреждение, ознакомившись с заключением эксперта от 11.03.2020 N 495с-СОН/2020, заявило ходатайство о назначении по делу повторной оценочной экспертизы, ссылаясь на то, что при подготовке указанного заключения экспертом допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. В подтверждение своей позиции Учреждение представлена рецензия ООО "АНБ-Консалт" от 17.06.2020.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители истца и третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта. возражал против удовлетворения заявленного ходатайства о проведении повторной судебной экспертной экспертизы.

Представитель Федерального дорожного агентства Министерства транспорта Российской Федерации не возражал против удовлетворения заявленного ходатайства о проведении повторной судебной экспертной экспертизы.

Рассмотрев ходатайство Учреждения, апелляционный суд пришел к выводу о том, что оно подлежит оставлению без удовлетворения по мотивам, изложенным далее в мотивировочной части настоящего постановления, поскольку предусмотренные частью 2 статьи 87 АПК РФ основания для назначения повторной экспертизы по делу отсутствуют.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции что решение суда первой инстанции подлежит изменению исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.12.2001 N 848 утверждена Федеральная целевая программа "Развитие транспортной системы России (2010-2020 годы)".

Распоряжением Федерального дорожного агентства N 1912-р от 16.09.2016 г. утверждена документация по планировке территории объекта "Строительство автомобильной дороги М-5 "Урал" - от Москвы через Рязань, Пензу, Самару, Уфу до Челябинска на участке обхода п. Октябрьский с мостом через реку Москва км28 - км37. Московская область.

Согласно указанному Распоряжению в зоне строительства находятся земельные участки, принадлежащих на праве собственности владельцам инвестиционных паев - Закрытым паевым инвестиционным рентным фондом "Созидание".

Части указанных земельных участков подлежат изъятию для государственных нужд.

Распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) Министерства транспорта Российской Федерации N 2653-р от 09.12.2016 "Об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков в целях обеспечения реализации проекта "Строительство автомобильной дороги М-5 "Урал" - от Москвы через Рязань. Пензу, Самару, Уфу до Челябинска на участке обхода п. Октябрьский с мостом через реку Москва км28 - км37, Московская область", было принято решение изъять для государственных нужд, принадлежащее ответчику имущество, включая:

Пунктом 2 вышеуказанного Распоряжения истцу было поручено провести комплекс работ, как по выявлению правообладателей, так и по определению размера возмещения и согласованию, подписанию с собственниками Соглашений об изъятии.

14 декабря 2016 года ответчику было направлено Почтой России уведомление об изъятии с приложением копии Распоряжения об изъятии и уведомление о предоставлении информации, необходимой для проведения оценки.

22 марта 2017 года ответчику было вручено Уведомление о заключении соглашения об изъятии земельного участка и объекта недвижимого имущества с приложением проекта Соглашения об изъятии, кадастровые паспорта на земельные участки и материалы по определению размера возмещения.

Размер возмещения определен истцом исходя из выполненных ООО "Центр независимой экспертизы собственности", Отчету об оценке рыночной стоимости N Н-1606201/10-3 от 18.01.2017 и Экспертного заключения N Н-1606201/10-3 от 18.01.2017 (Отчет об оценке размера убытков).

Согласно указанному экспертному заключению, размер возмещения составил сумму в размере 163 317 761 рублей за все изымаемые земельные участки.

Поскольку истец и ответчик не достигли соглашения о выкупной цене спорных земельных участков, истец обратился в суд. с настоящим исковым заявлением.

В связи с изложенным, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции определил стоимость изымаемых земельных участков на основании судебной экспертизы.

Обжалуя решение суда по настоящему делу, истец указывает на необходимость проведения повторной экспертизы.

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6 статьи 279 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным в том числе со строительством, реконструкцией таких объектов как автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлен главой VII. 1 ЗК РФ.

В силу пунктов 1, 2, 4 статьи 281 ГК РФ и пункта 2 статьи 56.8 ЗК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения, при определении размера которого в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка.

Пунктом 1 статьи 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

При этом в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка (пункт 5 статьи 56.8 ЗК РФ).

Согласно статье 8 Закона N 1Э5-ФЗ проведение оценки при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд является обязательным.

Согласно статье 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, выкуп участка (принудительное изъятие) для государственных нужд может быть осуществлен по решению суда.

Как указано в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, по смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Обществом не оспаривается, что процедура и порядок изъятия земельных участков Учреждением соблюдены. Возникшие между сторонами разногласия касаются исключительно размера возмещения, подлежащего уплате за изымаемые земельные участки.

С целью определения размера причитающегося Обществу возмещения суд первой инстанции определением от 12 февраля 2018 года назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертам ООО "Иола. Объективная оценке" Липпонен Ю.С. и Белову И.В. На разрешение экспертов арбитражным судом поставлен следующий вопрос: "Определить по состоянию на дату проведения оценки рыночную стоимость изымаемых земельных участков с кадастровыми номерами 50:23:0030153:42, 50:23:0030155:128, 50:23:0000000:154447, 50:23:0030139:7, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенную выгоду".

Согласно заключению экспертов от 13.02.2018 N СЭ-27/2018 по состоянию на дату проведения оценки рыночная стоимость изымаемых земельных участков с кадастровыми номерами 50:23:0030153:42, 50:23:0030155:128, 50:23:0000000:154447, 50:23:0030139:7, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанные на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода составляют:

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030153:42 - 165 277 948 руб.;

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030155:128 - 52 787 924 руб.;

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0000000:154447 - 198 820 052 руб.;

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030139:7 - 339 287 795 руб.

При первоначальном рассмотрении дела определением от 20 ноября 2018 г. апелляционный суд по ходатайству истца назначил повторную оценочную экспертизу по делу, поручив ее проведение экспертам АНО "ЦИЭС" Алексееву С.П., Ширяевой О.Н.

Перед экспертами был поставлен следующий вопрос: "Определить рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 50:23:0030153:42, 50:23:0030155:128, 50:23:0000000:154447, 50:23:0030139:7, а также размер убытков, причиненных собственнику изъятием объекта оценки, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, в связи с изъятием для государственных нужд Московской области по состоянию на 08 декабря 2016 г.".

Впоследствии апелляционный суд (с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015) в определении от 19 февраля 2019 г. изложил вопрос, поставленный перед экспертами, в следующей редакции: "Определить рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 50:23:0030153:42, 50:23:0030155:128, 50:23:0000000:154447, 50:23:0030139:7, а также размер убытков, причиненных собственнику изъятием объекта оценки, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, в связи с изъятием для государственных нужд Московской области по состоянию на 19 февраля 2019 г.".

В материалы дела поступило заключение эксперта N 288-18 от 12.04.2019, в соответствии с которым рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 50:23:0030153:42, 50:23:0030155:128, 50:23:0000000:154447, 50:23:0030139:7, а также размер убытков, причиненных собственнику изъятием объекта оценки, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, в связи с изъятием для государственных нужд Московской области по состоянию на 19 февраля 2019 г. составляет:

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030153:42-24 520 962 руб.;

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030155:128 - 10 873 436 руб.;

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0000000:154447 - 29 497 335 руб.;

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030139:7 - 44 045 230 руб.;

- убытки по всем земельным участкам - 773 720 руб.

При новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции определением от 04 февраля 2020 г. назначил по делу повторную судебно-оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Ленинградская Экспертная Служба "ЛЕНЭКСП" Козловой Лидии Юрьевне. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: "Определить рыночную стоимость земельных участков с КН: 50:23:0030153:42, 50:23:0030155:128, 50:23:0000000:154447, 50:23:0030139:7, а также размер убытков, причиненных собственнику изъятием объекта оценки, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, в связи с изъятием для государственных нужд Московской области по состоянию на день проведения оценки".

Согласно заключению эксперта от 11.03.2020 N 495с-СОН/2020 рыночная стоимость земельных участков с КН: 50:23:0030153:42, 50:23:0030155:128, 50:23:0000000:154447, 50:23:0030139:7, а также размер убытков, причиненных собственнику изъятием объекта оценки, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, в связи с изъятием для государственных нужд Московской области по состоянию на день проведения оценки составляют:

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030153:42 - 167 800 402 руб.;

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030155:128 - 74 483 291 руб.;

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0000000:154447 - 201 854 422 руб.;

- земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030139:7 - 301 407 722 руб.

Поскольку процедура и порядок изъятия земельных участков Учреждением соблюдены, судом первой инстанции в соответствии с положениями статьи 282 ГК РФ обоснованно удовлетворено требование Учреждения о принудительном изъятии спорных земельных участков.

В целях определения размера возмещения за изымаемые земельные участки судом апелляционной инстанции назначены две экспертизы, в материалы дела представлены заключение эксперта N 288-18 от 12.04.2019 и заключение эксперта от 11.03.2020 N 495с- СОН/2020.

Согласно части 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (пункт 1 статьи 71 АПК РФ). Согласно части 3 статьи 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Апелляционный суд, исследовав и оценив по правилам статей 71, 86 АПК РФ собранные по делу доказательства, в том числе заключение эксперта N 288-18 от 12.04.2019 и заключение эксперта от 11.03.2020 N 495с-СОН/2020, приходит к выводу о том. что достоверными, объективными и подлежащими применению для определения размера возмещения, подлежащего выплате правообладателю, являются результаты оценки, содержащиеся в заключении эксперта от 11.03.2020 N 495с-СОН/2020.

Согласно абзацу 3 статьи 15 Закона N 135-ФЭ оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

При проведении назначенной судом оценки земельных участков оценщик использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.

Как следует из представленного в материалы дела заключения, для применения указанного метода экспертами была проанализирована информация о ценах сделок с земельными участками, аналогичными исследуемым.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно части 3 статьи 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности, согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта

может быть назначена повторная экспертиза по делу.

Апелляционный суд полагает, что заключение экспертов N 288-18 от 12.04.2019 не отвечает признаку достоверности, имеются сомнения в обоснованности заключения эксперта, поскольку эксперт Алексеев А.П. не соответствовал требованиям, предъявляемым к оценщикам статьей 4 Закона N 1Э5-ФЗ в связи с отсутствием у него квалификационного аттестата по направлению "оценка недвижимости" и прекращения членства Алексеева С.П. в СРО "Экспертный совет". При этом из текста заключения невозможно установить, какие конкретно части экспертного исследования выполнялись каждым из экспертов, поэтому несоответствие одного из экспертов требованиям Закона N 135-ФЗ в такой ситуации ставит под сомнение все заключение.

Кроме того, судом апелляционной инстанции учтены доводы Общества, содержащиеся в правовой позиции ответчика по заключению экспертов N 288-18 от 12.04.2019.

Так, часть земельного участка, предложение о продаже которого использовано экспертами в качестве объекта-аналога N 3, расположена в охранной зоне кольцевого магистрального нефтепродуктопровода с отводами, то есть земельный участок имеет обременение (ограничение), снижающее его стоимость, однако в нарушение пункта 22е ФСО N 7 при сравнении объектов корректировка на наличие охранной зоны в границах земельного участка (объекта-аналога N 3) не введена, что привело к итоговому занижению рыночной стоимости оцениваемых земельных участков, которые аналогичных обременений не имеют.

В тексте заключения эксперта N 288-18 от 12.04.2019 отсутствует обоснование корректировки на местоположение объектов-аналогов (удаленность от МКАД). На стр. 71 заключения эксперта N 288-18 от 12.04.2019 указано, что согласно проведенному анализу рынка выявлено следующее: чем ближе участок расположен от МКАД, тем дороже стоимость 1 га земельного массива. Изменение цены 1 га земельных участков за разницу в 1 км от МКАД составляет от 2% до 4%.

Вместе с тем при проведении экспертами анализа рынка в разделе 3.5.2-3.5.6 заключения эксперта N 288-18 от 12.04.2019 отсутствует подтверждение сделанного экспертами вывода. В анализе рынка не содержится информация об изменении цены 1 га земельных участков в зависимости от удаленности от МКАД.

В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3 информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

В соответствии с пунктом 8и ФСО N 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должно содержаться описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

В связи с этим вывод экспертов о том, что изменение цены 1 га земельных участков за разницу в 1 км от МКАД составляет от 2% до 4% в нарушение пунктов 5,13 ФСО N 3 ничем не подтвержден. В нарушение пункта 8и ФСО N 3 данные заключения эксперта N 288-18 от 12.04.2019 в этой части не позволяют пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости оцениваемых земельных участков.

На основании этого апелляционный суд посчитал, что заключение эксперта N 288- 18 от 12.04.2019 не является достоверным и не может быть положено в основу судебного акта, действуя в рамках указаний кассационного суда, назначил по делу повторную экспертизу.

Возражения Учреждения относительно полноты и обоснованности выводов эксперта, содержащихся в заключении эксперта от 11.03.2020 N 495с-СОН/2020, исследованы судом апелляционной инстанции. Суд не выявил таких нарушений экспертом законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на итоговые выводы эксперта и лишить заключение доказательственной силы.

Ссылка Учреждения на то, что экспертом в ходе анализа рынка неверно определен сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (пункт 116 ФСО N 7), отклоняется апелляционным судом как необоснованная.

В силу пункта 5 статьи 67.8 ЗК РФ вид разрешенного использования земельного участка определяется на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка. Решение об изъятии спорных земельных участков принято 09 декабря 2016 г.

Правовые характеристики спорных земельных участков (категория земель, вид разрешенного использования), имеющие значение для определения размера возмещения, подлежат установлению на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости в отношении изымаемых земельных участков.

Имеющимися в деле выписками из ЕГРН в отношении изымаемых земельных участков подтверждается, что сведения о виде разрешенного использования спорных земельных участков "сельскохозяйственное производство" внесены в ЕГРН и, соответственно, обоснованно учтены экспертом при подготовке заключения. Как следует из текста заключения, все использованные объекты-аналоги также относятся к землям сельскохозяйственного назначения и имеют вид разрешенного использования "сельскохозяйственное производство".

Последующее включение территории изымаемых земельных участков в состав земель транспорта также не имеет правового значения для определения размера возмещения, так как произошло после и по причине принятия решения об изъятии для строительства дороги.

Таким образом, экспертом верно определен сегмент рынка, категория и вид разрешенного использования изымаемых земельных участков соответствует категории и виду разрешенного использования земельных участков, отобранных в качестве объектов- аналогов.

Учреждение указывает на имеющееся в тексте заключения противоречие, поскольку при анализе сделанной выборки на стр. 26 заключения эксперт сначала приводит мотивированный отказ от использования объекта-аналога N 1 из общей выборки по причине противоречивых данных объявления об удаленности от МКАД, однако затем использует данный объект-аналог в расчетной части заключения.

Апелляционный суд пришел к выводу, что сделанное на стр. 26 заключения указание на неиспользование данного объекта-аналога не привело к неправильному определению рыночной стоимости. В расчетной части заключения экспертом устранено выявленное им противоречие, удаленность объекта-аналога от МКАД достоверно определено по данным карты (стр. 35).

Кроме того, из расчетной части заключения с очевидностью следует, что указанный объект-аналог использован экспертом, описание процесса определения стоимости предмета оценки позволяет это установить (пункт 8и ФСО N 3). Введения пользователей отчета об оценке в заблуждение и неоднозначного толкования результатов исследования не произошло (пункт 5 ФСО N 3).

По мнению Учреждения, использование для расчетов объектов-аналогов N 2 и N 3 некорректно, поскольку они находятся в непосредственной близости к МКАД (менее 2 км), а все объекты исследования удалены более чем на 10 км, в объявлениях о продаже объектов-аналогов указано на возможность изменения вида разрешенного использования, что оказывает влияние на стоимость таких земельных участков.

Между тем подобранные экспертом 4 объекта-аналога расположены на удалении 2- 20 км от МКАД, а объект исследования удален от МКАД на расстояние 10 км, существенных отличий по данному ценообразующему фактору не имеется. Влияние данного фактора на стоимость земельных участков проанализировано экспертом в тексте заключения со ссылкой на использованные источники (стр. 47 заключения).

Вывод эксперта об отсутствии необходимости введения корректировки на удаленность от МКАД в ситуации, когда оцениваемый земельный участок и объекты- аналоги расположены на расстоянии 0-20 км от МКАД, Учреждением не оспорен.

Также Учреждение считает нарушением неиспользование экспертом при составлении первоначальной выборки предложений о продаже земельных участков с удельной стоимостью ниже 500 руб./кв.м, которые в большом количестве представлены на рынке. По мнению Учреждения, это свидетельствует о необъективности эксперта и неполноте заключения.

Между тем цена объектов-аналогов не является критерием их отбора (ценообразующим фактором), а осуществление экспертом при анализе рынка выборки предложений о продаже было исчерпывающим образом мотивировано экспертом.

Первоначально экспертом проведено исследование цен предложений о продаже земельных участков на территории Раменского района Московской области (стр. 16-19 заключения), в том числе и по цене предложения ниже 500 руб./кв.м, однако далее (стр. 21 заключения) экспертом обоснована невозможность использования данных предложений о продаже в качестве объектов-аналогов.

Поскольку на территории Раменского района отсутствовали предложения о продаже земельных участков, расположенных на том же удалении от МКАД, что и оцениваемые земельные участки, эксперт в соответствии с пунктом 116 ФСО N 7 ограничил выборку параметром удаленности от МКАД до 20 км, одновременно с этим расширив область исследования за счет территорий иных населенных пунктов, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемых объектов, исходя из того, что удаленность от МКАД является одним из основных ценообразующих факторов и существенным образом влияет на стоимость (стр. 27 и 47 заключения).

В содержащейся в представленной Учреждением рецензии выборке 11 из 15 возможных объектов-аналогов имеют удаленность более 20 км от МКАД, 3 из 15 расположены на расстоянии 20 км и лишь 1 имеет удаленность 18 км, укладывающуюся в сегмент, выбранный экспертом.

Расположение использованных экспертом в качестве объектов-аналогов земельных участков в различных районах Московской области, не повлияло на достоверность выводов экспертов, поскольку на стр. 46 заключения были сделаны соответствующие корректировки в зависимости от направления (шоссе), рядом с которыми расположены земельные участки-аналоги, со ссылкой на использованные источники.

Довод о неверном введении корректировки на расположение относительно красной линии, поскольку у объектов-аналогов N 1 и N 4 существует подъездная дорога с твердым покрытием, не соответствует содержанию данной корректировки, данном экспертом. Как указано на стр. 47 заключения, под корректировкой на расположение относительно красной линии эксперт понимает только местонахождение участков по отношению к красной линии крупной транспортной магистрали (шоссе), а не любой подъездной дороги. Поскольку аналог N 2 расположен на первой линии Минского шоссе, то к аналогу N 2 была введена корректировка на расположение объекта на первой линии шоссе. Аналоги N1-4 к крупным транспортным магистралям не примыкают.

Указывая на нерассмотрение экспертом таких ценообразующих факторов как "Агроклиматический потенциал", "Рельеф" и "Конфирурация земельного участка", Учреждение не приводит обоснования того, каким образом данные факторы могут оказать влияние на определенную экспертом рыночную стоимость земельных участков. Как следует из текста заключения, каждый участок имеет ровный рельеф без особенностей, которые бы затрудняли эксплуатацию участков в соответствии с их назначением.

Таким образом, вопреки доводам подателя жалобы использованные объекты- аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, выбранные объекты-аналоги соответствуют понятию, закрепленному в пункте 10 ФСО N 1.

Поскольку сомнения в обоснованности заключения эксперта и противоречия в выводах эксперта отсутствуют, предусмотренных статьей 87 АПК РФ оснований для назначения по делу повторной экспертизы не имеется.

Размер возмещения за изымаемые земельные участки подлежит определению по

4результатам судебной экспертизы на основании заключения эксперта от 11.03.2020 N 495с-СОН/2020.

Учреждением проводится сравнение определенной экспертом рыночной стоимости с кадастровой стоимостью спорных земельных участков, а также сравнение рыночных стоимостей изымаемых земельных участков, определенных во внесудебном отчете об оценке и всех судебных экспертных заключениях, имеющихся в материалах дела, указывается на существенное расхождение результатов исследования.

Однако отчет оценщика, подготовленный по заданию истца во внесудебном порядке в 2017 году, не может быть использован при разрешении спора, поскольку в соответствии с пунктом 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015 при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора, а досудебный отчет был подготовлен до начала спора.

Указание подателя жалобы на значительное расхождение рыночной и кадастровой стоимости оцениваемых объектов не свидетельствует о недостоверности выводов эксперта. Данные два вида стоимости представляют собой две различные характеристики, расчет которых производится по различным правилам независимо друг от друга. Определение кадастровой стоимости регламентировано иным (ФСО N 4) и производится методом массовой оценки недвижимости. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЭ (ред. от 29.07.2017) "О государственной кадастровой оценке" определяет кадастровую стоимость как стоимость объекта недвижимости, определенную в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона, и не содержит какой-либо привязки кадастровой стоимости с рыночной стоимости объекта.

Использование для целей выкупа земельных участков их кадастровой стоимости в ситуации, когда законом предусмотрено, что возмещение определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка (пункт 2 статьи 281 ГК РФ), недопустимо.

Как следует из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости, изымаемые земельные участки составляют имущество закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда "Созидание" и принадлежат на праве собственности владельцам паев в фонде, доверительное управление которым осуществляет Общество.

Поскольку в силу пунктов 2 и 3 статьи 11 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности, а Общество как управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом, исковые требования предъявлены к ООО "УК "Альфа-Капитал".

Исходя из этого изъятию для государственных нужд Российской Федерации в федеральную собственность подлежат спорные земельные участки, находящиеся в собственности владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда "Созидание", доверительное управление которым осуществляет Общество.

В части отказа в удовлетворении исковых требований Учреждения решение суда первой инстанции от 25.07.2018 подлежит оставлению без изменения как законное и обоснованное, поскольку согласно статьям 14, 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статье 56.11 ЗК РФ разъяснениям, приведенным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", решение суда об изъятии земельных участков для государственных нужд является основанием для осуществления государственной регистрации права собственности Российской Федерации на изымаемые участки с одновременной регистрацией.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25 июля 2018 года по делу N А41-93115/17 изменить в части размера возмещения за изъятые земельные участки.

Изъять для государственных нужд Российской Федерации (в Федеральную собственность) находящиеся в собственности ООО "УК Альфа-Капитал" земельные участки.

земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030153:42, общей площадью 155 659 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, с предоставлением возмещения в размере 167.800.402 рублей.

земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030155:128, общей площадью 64 279 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование:для ведения сельскохозяйственного производства с предоставлением возмещения в размере 74.483.291 рублей.

земельный участок, кадастровый номер 50:23:0000000:154447 общей площадью 187 249 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства с предоставлением возмещения в размере 201.854.422 рублей.

земельный участок, кадастровый номер 50:23:0030139:7, общей площадью 279 599 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства с предоставлением возмещения в размере 301.407.722 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Инстройпроект" с депозитного счета Десятого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 190000 рублей за проведение судебной экспертизы по делу N А41-93116/17 перечисленные на основании платежного поручения N141 от 17.01.2020 г. по следующим реквизитам: Получатель :Общество с ограниченной ответственностью "Инстройпроект" (ИНН: 7728585037, КПП 771601001), расчетный счет N 40702810567170041579, банк получателя: Западно-Сибирский банк ПАО Сбербанк к/с 30101810800000000651 в ГУ Банка России по ЦФО; БИК: 047102651.

Возвратить Барабанову Дмитрию Александровичу с депозитного счета Десятого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 40000 рублей за проведение судебной экспертизы по делу N А41-93116/17 перечисленные на основании платежного поручения N620384 от 20.01.2020 г. по следующим реквизитам: Получатель : Барабанов Дмитрий Александрович, расчетный счет N 30233810642000600001, банк получателя: Волго-Вятский банк ПАО Сбербанк г. Нижний Новгород к/с 30101810900000000603 БИК: 042202603..

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

С.А. Коновалов
Л.В. Пивоварова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.