Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2020 г. N 11АП-7790/20 по делу N А55-36152/2019

г. Самара

23 июля 2020 г.

Дело N А55-36152/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 июля 2020 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бажана П.В.,

судей Корнилова А.Б., Филипповой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Нугаевой А.Н.,

с участием:

от истца - Дмитриев С.Д., доверенность от 01 июня 2019 года,

от ответчика - Нилова О.В., доверенность N 1-01/5387 от 15 июля 2019 года,

от третьих лиц:

Главы городского округа Самара - Нилова О.В., доверенность N 1-01/5387 от 15 июля 2019 года,

Департамента управления имуществом городского округа Самара - не явился, извещен,

Департамента градостроительства Самарской области - не явился, извещен,

Управления Росреестра Самарской области - не явился, извещен,

ФГБУ ФКП Росреестра по Самарской области - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 27 мая 2020 года по делу N А55-36152/2019 (судья Рагуля Ю.Н.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Скиф" (ИНН 6316176731, ОГРН 1126316006068) город Самара,

к Администрации городского округа Самара, город Самара,

с участием третьих лиц:

Главы городского округа Самара, город Самара,

Департамента управления имуществом городского округа Самара, город Самара,

Департамента градостроительства Самарской области, город Самара,

Управления Росреестра Самарской области, город Самара,

ФГБУ ФКП Росреестра по Самарской области, город Самара,

об оспаривании постановления,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Скиф" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Администрации городского округа Самара (далее - заинтересованное лицо, администрация), с уточнением требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, с привлечением в качестве третьих лиц Главы городского округа Самара, Департамента управления имуществом городского округа Самара, Департамента градостроительства Самарской области, Управления Росреестра Самарской области и ФГБУ ФКП Росреестра по Самарской области, о признании незаконным постановление администрации от 20 августа 2019 года N 595 об отказе в представлении в собственность за плату земельного участка, являющегося муниципальной собственностью г.о. округа Самара, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский, Промышленный районы, ул. Солнечная, с кадастровым номером 63:01:0000000:28352, общей площадью 11 306 кв.м., и обязать администрацию заключить с обществом договор купли-продажи указанного земельного участка.

Решением суда от 27.05.2020 г. заявленные обществом требования удовлетворены.

Администрация, не согласившись с решением суда, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе обществу в удовлетворении заявленных требований, о чем в судебном заседании просил и представитель администрации.

Представитель общества в судебном заседании апелляционную жалобу отклонил, а решение суда считает законным и обоснованным.

На основании ст. 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Проверив материалы дела, выслушав представителей общества, администрации и главы города, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Скиф" на праве собственности принадлежат объекты капитального строительства, поставленные на кадастровый учет в установленном законом порядке, имеющие кадастровые номера: 63:01:0704004:3294, 63:01:0704004:3295, 63:01:0704004:3296.

Объект капитального строительства с кадастровым номером 63:01:0704004:3296 -нежилое здание: клуб многоцелевого назначения, общей площадью 177,2 кв.м. (выписка из ЕГРН (т. 1 л.д. 23 - 25).

Объект капитального строительства с кадастровым номером 63:01:0704004:3295 -нежилое здание: клуб многоцелевого назначения, общей площадью 8,5 кв.м. (выписка из ЕГРН (т. 1 л.д. 20 - 22).

Объект капитального строительства с кадастровым номером 63:01:0704004:3294 представляет собой нежилое здание: клуб многоцелевого назначения, общей площадью 4,4 кв.м. (выписки из ЕГРН (т. 1 л.д. 17 - 19).

26.02.2015 г. постановлением N 171 Администрацией г.о. Самара утвержден акт о выборе земельного участка, предварительно согласовано ООО "Скиф" место размещения объекта для строительства клуба многоцелевого назначения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский, Промышленный районы, ул. Солнечная (т. 1 л.д. 26).

Постановлением Администрации г.о. Самара N 1256 от 15.09.2016 г. для строительства клуба многоцелевого назначения ООО "Скиф" предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский, Промышленный районы, ул. Солнечная, общей площадью 12 624 кв.м. (т. 1 л.д. 29).

29.11.2016 г. для строительства клуба многоцелевого назначения (п. 1.1 договора аренды) между Главой г.о. Самара и ООО "Скиф" был заключен договор аренды земельного участка N 088332з, и земельный участок предоставлен ООО "Скиф" в аренду сроком на 5 лет (п. 3.1 договора аренды).

Распоряжением Департамента градостроительства г.о. Самара N РД-436 от 02.02.2017 г. утвержден градостроительный план арендуемого ООО "Скиф" земельного участка (т. 1 л.д. 34).

В соответствии с утвержденным градостроительным планом установлено назначение объекта: для строительства клуба многоцелевого назначения (градостроительный план (т. 1 л.д. 30 - 33).

30.08.2017 г. ООО "Скиф" получено разрешение на строительство N 63-301000-161-2017 (т. 1 л.д. 35 - 37), а 03.07.2018 г. в связи с истечением срока действия ранее выданного разрешения на строительство ООО "Скиф" получено разрешение на строительство N 63-301000-9-2018 (т. 1 л.д. 38 - 41), на три здания, площадью 177,2 кв.м.; 8,5 кв. м.; 4,4 кв. м.

10.09.2017 г. в установленном законом порядке, нежилые здания, общей площадью 177,2 кв.м., 8,5 кв.м., 4,4 кв.м., были введены в эксплуатацию (копия разрешения на ввод N 63-301000-11-2018 (т. 1 л.д. 42 - 46), объекты капитального строительства поставлены на кадастровый учет, в связи с чем ООО "Скиф" было оформлено право собственности на завершенные строительством объекты.

24.10.2018 г. ООО "Скиф" обратилось к Главе г.о. Самара с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка N 088332з и об утверждении схемы раздела арендуемого земельного участка на два, согласно приложенной схеме.

В указанном заявлении ООО "Скиф" просило предоставить в собственность за выкуп без проведения торгов, на основании п.п. 6 п. 2 ст. 39.6 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, один из образованных участков, общей площадью 11 306 кв.м., на котором расположены объекты капитального строительства ООО "Скиф".

20.11.2018 г. ООО "Скиф" обратилось с заявлением, аналогичным заявлению к Главе г.о. Самара, в Департамент управления имуществом г.о. Самара.

12.12.2018 г., в связи с вводом ООО "Скиф" в эксплуатацию объектов капитального строительства договор аренды земельного участка N 088332з в установленном порядке был расторгнут по соглашению сторон.

Распоряжением Департамента управления имуществом г.о. Самара от 13.12.2018 г. N 914, с учетом внесенных Распоряжением N 39 от 28.01.2019 г., арендуемый ООО "Скиф" земельный участок, общей площадью 12 624 кв.м., был разделен на два: площадью 1 319 кв.м. и 11 306 кв.м., с сохранением последнего в измененных границах, с кадастровым номером 63:01:0000000:28352, и указанным распоряжением утверждена схема расположения земельного участка (т. 1 л.д. 49 - 57).

25.02.2019 г. ООО "Скиф", обратилось к Главе г.о. Самара с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:28352, общей площадью 11 306 кв.м., государственная собственность на который не разграничена, в собственность по договору купли-продажи по основаниям п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Постановлением Администрации г.о. Самара от 20.08.2019 г. ООО "Скиф" отказано в предоставлении в собственность за плату земельного участка, являющегося муниципальной собственностью г.о. Самара, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский, Промышленный районы, ул. Солнечная.

В обоснование отказа администрация ссылается на положения п.п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, указывает, что ООО "Скиф" испрашивает земельный участок существенно превышающий площадь расположенных на нем объектов капитального строительства с кадастровыми номерами: 63:01:0704004:3294, 63:01:0704004:3295,63:01:0704004:3296.

Общество, полагая, что отказ не соответствует действующему законодательству, и нарушает его права и законные интересы, обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон в соответствии со ст. 71 АПК РФ в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных обществом требований по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 198, ст. ст. 200 и 201 АПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в п. 6 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ" для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу ст. 65 АПК РФ обязанность доказать факт нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов субъекта предпринимательской и иной экономической деятельности возлагается на заявителя.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 2 ст. 15 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Исходя из приведенных выше законоположений право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, и в реализации такого права не может быть отказано, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ", собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ.

Руководствуясь п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ заявитель обратился в Департамент управления имуществом г.о. Самара с заявлением о предоставлении в собственность за выкуп земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:28352 общей площадью 11 306 кв.м., расположенного под вышеуказанными объектами недвижимости.

Постановлением Администрации г.о. Самара от 20.08.2019 г. N 595 заявителю отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка на основании п.п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 39.2 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ (п.п. 6 п. 2 ст. 39.2 ЗК РФ).

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости, представленной в отношении испрашиваемого земельного участка, на данном земельном участке расположены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 63:01:0704004:3294, 63:01:0704004:3295, 63:01:0704004:3296.

Общая площадь указанных объектов капитального строительства, принадлежащих заявителю на праве собственности, составляет 190,1 кв.м.

Таким образом, как указывает администрация, площадь испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:28352 (11 306 кв.м.) значительно превышает площадь расположенных на нем объектов, а изложенное указывает на несоразмерность площади нежилых зданий, принадлежащих заявителю, и площади испрашиваемого земельного участка.

Согласно градостроительному обоснованию, представленному в пакете документов, приложенных к заявлению о предоставлении земельного участка, заявителем планируется использование территории испрашиваемого земельного участка для эксплуатации расположенных на нем зданий и сооружений общей площадью застройки 275,2 кв.м., площадок (детская, спортивная, беговая дорожка) общей площадью 2 722 кв.м., проездов и площадок с твердым покрытием (в том числе парковка и хоз. площадка) общей площадью 1 356,1 кв.м., озеленение территории 5 309,1 кв.м., тротуаров, пешеходных дорожек 1 642,6 кв.м.

Вместе с тем, по мнению администрации, указанное градостроительное обоснование не подтверждает, что функционирование и использование принадлежащих заявителю объектов капитального строительства - многофункциональных центров не возможны без наличия указанных объектов инфраструктуры - площадок (детская, спортивная, беговая дорожка), тротуаров, пешеходных дорожек, озеленения территории, проездов и площадки с твердым покрытием (в том числе парковки и хоз.площадки).

При этом согласно правовой позиции ВАС РФ площадки, а также иные элементы благоустройства не являются объектами недвижимого имущества и не предоставляют заявителю право истребовать земельный участок, расположенный под данными объектами в порядке, предусмотренном п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 03.06.2014 г. N 1152/14 следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, находящийся на государственном кадастровом учете.

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Таким образом, по мнению администрации, наличие на испрашиваемом земельном участке указанных в градостроительном обосновании объектов инфраструктуры (элементов благоустройства) не является основанием для предоставления испрашиваемого земельного участка без проведения торгов в порядке, предусмотренном ст. 39.20 ЗК РФ.

При этом довод заявителя о том, что испрашиваемый земельный участок был ранее сформирован и предоставлен в аренду как единый комплекс и единый элемент планировки территории, в связи с чем подлежит предоставлению заявителю в испрашиваемом размере, является необоснованным в силу следующего.

Формирование земельного участка под объектами недвижимого имущества площадь которого многократно превышает площадь объекта недвижимого имущества нарушает требования ст. 552 ГК РФ, ст. 39.20 ЗК РФ, согласно которым, лицо имеет право на использование земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для его использования.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 г. N 13535/10 формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не является основанием для предоставления в собственность данного земельного участка в заявленном заявителем размере.

При этом заявитель не лишен возможности сформировать в установленном порядке земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами недвижимости, и обратиться в уполномоченный орган с заявлением о выкупе такого участка.

Аналогичная позиция изложена по делам в определении ВС РФ от 12.01.2018 г. N 303-КГ17-20722, постановлениях АС Поволжского округа от 23.10.2017 г. N А65-2227/2017, Одиннадцатого ААС от 15.11.2018 г. N А65-17435/2018, от 31.08.2018 г. NА55-3716/2018.

Также, администрация указывала, что функциональная целостность комплекса и конструктивное единство здания и сооружений заявителем не доказаны, поскольку отдельно стоящие объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Скиф", не включают в себя иные объекты, в том числе объекты инфраструктуры (элементы благоустройства).

Таким образом, довод заявителя об отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0704003:1225, площадью 3 230 кв.м., не основан на законе.

Учитывая, что в данном случае речь идет о земельном участке с кадастровым номером 63:01:0000000:28352, общей площадью 11 306 кв.м., то в этой части отзыва на заявление, администрацией, видимо, допущена опечатка.

Требования заявителя фактически подразумевают необоснованное предоставление права на выкуп земельного участка площадью, значительно превышающей площадь объектов, принадлежащих заявителю.

На основании изложенного, администрация считает, что требование заявителя о признании незаконным постановления администрации от 20.08.2019 г. N 595 является необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон в соответствии со ст. 71 АПК РФ, доводы администрации судом отклонены по следующим основаниям.

Одним из основных принципов земельного законодательства ЗК РФ назвал принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.п. 5 п. 1 ст. 1).

Предоставление земельных участков после 01.03.2015 г. осуществляется в порядке, установленном ЗК РФ (в редакции Федерального закона N 171-ФЗ).

В силу п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (ст. 39.1 ЗК РФ).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 ст. 39.17 ЗК РФ предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (п.п. 1 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и направить принятое решение заявителю. В данном решении должны быть указаны все основания отказа (п.п. 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании п.п. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

По смыслу разъяснений, приведенных в п. 4, 5, 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду или в собственность означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права на земельный участок путем заключения договора его аренды, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект такого договора, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей.

Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Согласно выработанным Президиумом ВАС РФ правовым подходам, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества.

Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 г. N 4345/04, от 20.10.2010 г. N 6200/10).

Аналогичные выводы изложены в определении ВС РФ от 26.01.2018 г. N 301-ЭС17-21416.

Как следует из кадастровой выписки на земельный участок от 28.09.2016 г. (т. 1 л.д. 137140) земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский, Промышленный районы, ул. Солнечная, с кадастровым номером 63:01:0000000:28352, общей площадью 11 306 кв.м. внесен в государственный кадастр недвижимости 16.12.2014 г., категория земель; земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства клуба многоцелевого назначения.

Кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка не содержит сведений об ограничении либо изъятии испрашиваемого земельного участка из оборота, о наличии красных линий, резервирования земельного участка для муниципальных нужд.

На испрашиваемый земельный участок отсутствуют сведения о государственной регистрации ограничений прав в виде резервирования земель для государственных или муниципальных нужд в соответствии с Федеральным законом N 221-ФЗ от 24.07.2007 г. "О государственном кадастре недвижимости".

Согласно выписке из ИСОГД г.о. Самара от 03.03.2020 г. N Д05-01-01/1923-0-1 Департамента градостроительства городского округа Самара (т. 2 л.д. 21 - 22), испрашиваемый земельный участок по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский, Промышленный районы, ул. Солнечная, с кадастровым номером 63:01:0000000:28352, общей площадью 11 306 кв.м., вид использования - не указан; территориальная зона - зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1) по Карте правового зонирования действующих Правил застройки и землепользования в г. Самаре, утвержденных Постановлением Самарской городской думы от 26.04.2001 г. N 61; разрешенные виды использования - установлены ст. 30 Правил застройки и землепользования в г. Самаре, утв. постановлением Самарской городской думы от 26.04.2001 г. N 61 в соответствии с решением Думы городского округа Самара от 02.02.2017 г. N 175; наличие ограничений в использовании объекта - согласно топографическим материалам департамента часть земельного участка находится в охранной зоне инженерных коммуникаций (водопровода, ЛЭП, низковольтных проводов, электроустановок); принадлежность к территории общего пользования - земельный участок вне границ красных линий.

В соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178- ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пункт 1 ст. 39.14 ЗК РФ регламентирует порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Частью 5 ст. 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами (п. 2 ст. 11.9 3К РФ).

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Таким образом, по смыслу п. 1 ст. 39.20 во взаимосвязи со ст. 11.9 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Площадь такого земельного участка должна составлять не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадь, определенную в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Следовательно, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью.

В обоснование площади испрашиваемого земельного участка ООО "Скиф" к заявлению от 25.02.2019 г. о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:28352, общей площадью 11 306 кв.м. приложено градостроительное обоснование.

Согласно выводам градостроительного обоснования, приложенного ООО "Скиф", испрашиваемая площадь необходима для полноценного функционирования клуба в целом, с учетом эксплуатации расположенных на земельном участке объектов капитального строительства: с кадастровым номером 63:01:0704004:3296 - нежилое здание: клуб многоцелевого назначения, общей площадью 177,2 кв.м.; с кадастровым номером 63:01:0704004:3295 - нежилое здание: клуб многоцелевого назначения, общей площадью 8,5 кв.м.; с кадастровым номером 63:01:0704004:3294, клуб многоцелевого назначения, общей площадью 4,4 кв.м.

Более того, эксплуатация перечисленных объектов недвижимости соответствует назначению земельного участка, а также служит целям благоустройства, развития инфраструктуры и социального благополучия района.

На прилегающих к объектам недвижимости землям, согласно требованиям градостроительного обоснования расположены: беговая дорожка (3 полосы), детская площадка, спортивные площадки (площадка для мини-футбола, площадка для волейбола, площадка для тенниса, площадки для бадминтона, площадка для тренажеров), озелененные территории, парковка, проходы и тротуары.

Учитывая назначение объектов недвижимости, принадлежащих ООО "Скиф" на праве собственности, а также назначение ранее арендуемого земельного участка на котором осуществлялось строительство, иное использование нежилых зданий, без испрашиваемого земельного участка невозможно.

Как следует из градостроительного обоснования выбора земельного участка, прилегающего к нежилым зданиям, основой планировочного решения является единый инфраструктурный комплекс и комфортная среда пребывания на земельном участке. Земельный участок с вышеуказанными площадками и проездами составляет общий комплекс с нежилым зданием и технологически связан с процессом использования всех объектов капитального строительства.

Инфраструктурная целостность заключается в единой системе подъездов и подходов, единой системе жизнеобеспечения нежилых зданий.

Функциональная взаимосвязь нежилых зданий и прилегающей территории, обусловлена их использованием в одном технологическом процессе и обеспечивает полный производственный цикл.

Использование земельного участка под размещение проездов к нежилым зданиям, спортивных и социальных площадок соответствует градостроительным регламентам правил землепользования и застройки т.о. Самара, принятых решением Думы г.о. Самара от 26.04.2001 г. N 61 (с изменениями на 04.06.2015 г.).

Земельный участок используется под размещение клубов многоцелевого назначения. На участке предусмотрено комплексное благоустройство прилегающей территории и не только максимальное сохранение существующих зеленых насаждений, но и увеличение озеленения, за счет комплексного развития.

Кроме того, испрашиваемый земельный участок был сформирован и ранее предоставлен в аренду ООО "Скиф" по договору аренды земельного участка N 088332з, как единый комплекс и единый элемент планировки территории, представляющий собой клуб многоцелевого назначения для занятия спортом и иными занятиями жителей на озелененных площадках клуба.

Комплексное освоение земельного участка осуществлялось согласно общему проекту строительства, утвержденного в установленном законом порядке с уполномоченными государственными органами.

Проектом строительства, согласованным с уполномоченными государственными органами, было предусмотрено осуществление строительства именно в данном составе благоустройства и именно в данных границах территории.

Расположение, конфигурация и состав объектов капитального строительства было утверждено исходя из площади и назначения земельного участка как неразрывно связанных элементов комплекса, создаваемого с целью развития инфраструктуры и улучшения качества жизни всего района и города в целом.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании п.п. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Сам по себе факт превышения площади испрашиваемого земельного участка площади здания, расположенного на нем, не может являться единственным основанием для отказа в предоставлении земельного участка.

Как следует из пояснений представителя общества, функционирование клуба невозможно без оформленного права на весь испрашиваемый земельный участок, так как вся площадь задействована проходами, пожарными проездами, парковкой, коммуникациями, площадками для занятий спортом, в том числе озелененные площадки для игр на траве и отдыха жителей.

В соответствии с п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В нарушение требований ЗК РФ, администрацией не представлено суду каких-либо доказательств несоответствия площади земельного участка той площади, которая необходима для эксплуатации зданий, входящих в комплекс, согласно заявленным целям и назначению зданий, а поэтому суд правильно расценил, что доводы изложенные в постановлении администрации г.о. Самара от 20.08.2019 г. не подтверждаются фактическими обстоятельствами.

Указанные заключения администрацией по существу не оспорены, каких-либо доказательств, опровергающих выводы, содержащиеся в заключениях, суду администрацией не представлено.

При этом администрация, как при отказе в предоставлении земельного участка, так и в ходе судебных разбирательств первой и апелляционной инстанции не привела конкретного размера земельного участка, который, по ее мнению, является экономически обоснованным и целесообразным.

Таким образом, с учетом того, что площадь испрашиваемого земельного участка заявителем экономически обоснована и соответствует целям размещения указанного спортивного комплекса, администрацией опровергающих произведенные заявителем расчеты доказательств не представлено, суд правильно посчитал, что доводы администрации о том, что площадь земельного участка значительно превышает площадь объекта недвижимости, расположенного на нем, являются необоснованными и не могли служить основанием для отказа в представлении земельного участка в собственность.

Поскольку указанные факты материалами дела не подтверждены, а также с учетом обоснования заявителем размера испрашиваемого земельного участка, ссылки администрации на возможное нарушение требований ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в случае предоставления земельного участка являются необоснованными.

На спорном земельном участке располагаются объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности.

Установление красных линий с пересечением ими границ уже сформированных для эксплуатации объектов недвижимости земельных участков не предусмотрено и не допускается нормами земельного и градостроительного законодательства.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 г. N 2438/10.

В данном случае земельный участок с кадастровым номером 63:01:0000000:28352 не выделялся из территорий (земель) общего пользования (он сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости).

При этом разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:28352 соответствует его фактическому использованию.

Спорный земельный участок используется длительное время по своему назначению, что подтверждается предоставленными в материалы дела доказательствами.

Согласно п. 8 ст. 1 ГрК РФ правила землепользования и застройки это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов РФ - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

В ч. 4 и 6 ст. 30 ГрК РФ указано, что на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.

В совокупности указанные объекты и сооружения представляют собой единый объект, созданный для обслуживания клуба многоцелевого назначения для занятия спортом и иными занятиями жителей на озелененных площадках клуба и именно совокупность указанных элементов комплекса предусматривает возможность его нормальной эксплуатации по функциональному назначению.

Таким образом, объекты, расположенные на испрашиваемом земельном участке, имеют единое назначение, являются объектами комплексной застройки с целевым использованием - клуб многоцелевого назначения для занятия спортом и иными занятиями жителей на озелененных площадках клуба, то есть представляют собой единый комплекс, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, и соответствуют виду разрешенного использования: для строительства клуба многоцелевого назначения.

Учитывая вышеизложенное и руководствуясь п.п. 6 п. 2 ст. 39.3, п.п. 1, 4 - 6 п. 2 ст. 39.15, ст. 39.17 ЗК РФ, суд пришел к правильному выводу о соответствии площади испрашиваемого заявителем земельного участка для осуществления деятельности, учитывая при этом, что разделение земельного участка нарушит организацию и нормальную эксплуатацию всего комплекса - клуб многоцелевого назначения для занятия спортом и иными занятиями жителей на озелененных площадках клуба, фактически приведет к исключению его целевого использования, что будет препятствовать осуществлению заявителем предпринимательской деятельности.

Земельный участок с вышеуказанными площадками и проездами составляет общий комплекс с нежилыми зданиями и технологически связан с производственным процессом всего предприятия.

Функциональная взаимосвязь указанных нежилых зданий и прилегающей территории, обусловлена их использованием в одном технологическом процессе и обеспечивает полный производственный цикл.

На участке предусмотрено комплексное благоустройство прилегающей территории и максимальное сохранение существующих зеленых насаждений.

При установлении границ обеспечены права других землепользователей. Эксплуатация объекта не затрагивает интересов соседних субъектов недвижимости и не нарушает путей доступа к ним.

В соответствии с п. 4, 5, 6 ст. 11.9 ЗК РФ, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

На основании вышеизложенного, судом сделан правильный вывод, что земельный участок площадью 11 306 кв.м., является необходимым и достаточным для использования и эксплуатации нежилых зданий, расположенных на данном земельном участке.

Здания находятся в собственности и прилегающая к ним территория, составляет единый и неотъемлемый технологический комплекс.

При этом судом установлено, что испрашиваемый участок не изъят и не ограничен в обороте, сформирован в установленном порядке, его площадь определена исходя из назначения зданий и их технико-экономических показателей, и общество обладает исключительным правом на его выкуп, а поэтому суд пришел к правильному выводу, что отказ администрации в предоставлении обществу земельного участка подлежит признанию незаконным.

На основании изложенного, и поскольку администрацией не представлено суду доказательств соответствия закону оспариваемого постановления от 20.08.2019 г. N 595 об отказе обществу в предоставлении в собственность за плату земельного участка, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский, Промышленный районы, ул. Солнечная, с кадастровым номером 63:01:0000000:28352, общей площадью 11 306 кв.м., по тем основаниям, которые в нем указаны, суд пришел к правильному выводу о том, что постановление подлежит признанию незаконным, как необоснованное и, безусловно, нарушающий права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

В порядке устранения допущенного нарушения прав и законных интересов общество просило суд обязать администрацию заключить с заявителем договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский, Промышленный районы, ул. Солнечная, с кадастровым номером 63:01:0000000:28352, общей площадью 11 306 кв.м.

Исходя из положений ст. 201 АПК РФ, суд не связан с требованием заявителя о способе устранения его нарушенных прав и может самостоятельно сформулировать соответствующий способ с учетом действующего законодательства и установленных им фактических обстоятельств по делу.

В данном случае, поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено каких-либо иных обстоятельств, препятствующих предоставлению земельного участка в собственность обществу, и администрацией о наличии таких обстоятельств не заявлено, суд правильно посчитал предложенный заявителем способ устранения допущенного нарушения прав и законных интересов соответствующим п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ и фактическим обстоятельствам дела.

Вышеизложенное в совокупности и взаимосвязи свидетельствует о том, что суд пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных обществом требований.

Суд апелляционной инстанции, повторно проанализировав предоставленные в материалы дела доказательства, в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что при рассмотрении дела по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, а поэтому у суда апелляционной инстанции нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Ссылка администрации на судебные акты по другим делам не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку они были приняты в отношении иной совокупности фактических обстоятельств, которая не может рассматриваться как разъясняющая вопросы применения той или иной нормы права применительно к данному делу.

Иных доводов, которые могли послужить основанием для отмены обжалуемого решения в соответствии со ст. 270 АПК РФ, из апелляционной жалобы не усматривается.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения ни норм материального права, ни норм процессуального права.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 27 мая 2020 года по делу N А55-36152/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

П.В. Бажан

Судьи

А.Б. Корнилов Е.Г. Филиппова