Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2020 г. N 17АП-9011/20 по делу N А71-17253/2019

г. Пермь

22 октября 2020 г.

Дело N А71-17253/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 октября 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Крымджановой Д.И., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Елена": Биянов П.В., представитель по доверенности, паспорт,

от потребительского кооператива "Районное потребительское общество "Пригородное": Соболев А.В., представитель по доверенности, паспорт,

от общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Удмуртпотребсоюза": Сабрекова Т.И., представитель по доверенности, паспорт,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Елена", потребительского кооператива "Районное потребительское общество "Пригородное"

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 30 июня 2020 года

по делу N А71-17253/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью "Елена" (ОГРН 1161832061600, ИНН 1838019393)

к потребительскому кооперативу "Районное потребительское общество "Пригородное" (ОГРН 1151841000904, ИНН 1841048161),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом Удмуртпотребсоюза" (ОГРН 1041800266364, ИНН 1831098195),

о взыскании суммы задатка,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Удмуртпотребсоюза" (ОГРН 1041800266364, ИНН 1831098195)

к потребительскому кооперативу "Районное потребительское общество "Пригородное" (ОГРН 1151841000904, ИНН 1841048161), обществу с ограниченной ответственностью "Елена" (ОГРН 1161832061600, ИНН 1838019393)

о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Елена" (далее - ООО "Елена") обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к потребительскому кооперативу "Районное потребительское общество "Пригородное" (далее - Райпо "Пригородное") о взыскании задатка в размере 3 907 968 руб. Делу присвоен номер А71-17253/2019. К участию в названном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом Удмуртпотребсоюза" (далее - ООО "ТД Удмуртпотребсоюза").

ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к ООО "Елена" и Райпо "Пригородное" о признании недействительной сделкой предварительного договора аренды недвижимого имущества от 28.06.2019, заключенного между ООО "Елена" и Райпо "Пригородное". Делу присвоен номер А71-20516/2019.

Указанные дела объединены в одно производство, присвоен номер дела А71-17253/2019.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 30.06.2020 исковые требования ООО "Елена" оставлены без удовлетворения; исковые требования ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" удовлетворены. Предварительный договор аренды недвижимого имущества от 28.06.2019, заключенный между ООО "Елена" и Райпо "Пригородное", признан недействительной сделкой.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ООО "Елена" обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы заявитель ссылается на ошибочность вывода арбитражного суда о прекращении обязательств по предварительному договору, а также вывода о том, что данный договор является мнимой сделкой. Указывает, что ни одна из сторон предварительного договора не потеряла интерес в заключении основного договора, предварительный договор исполнялся сторонами, исполнение договора обеспечивалось задатком, использование третьим лицом помещений на момент заключения предварительного договора являлось временным, причины неисполнения арендодателем обязательств по договору не являются уважительными и объективными, снимающими с него ответственность за неисполнение обязательства по заключению основного договора. Считает, что незаконное удержание ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" помещений не являлось для Райпо "Пригородное" обстоятельством непреодолимой силы, снимающим с него ответственность за неисполнение своих обязательств. Заявитель полагает, что при заключении предварительного договора аренды права и законные интересы ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" не нарушены, в связи с чем у него отсутствует право на оспаривание данного договора. Заявитель также считает несоответствующим обстоятельствам дела выводы суда о том, что директор ООО "Елена" не принимает участие в деятельности общества; общество "Елена" не является действующим хозяйствующим субъектом, способным принять в аренду спорные торговые площади для осуществления самостоятельной торговой деятельности.

С вынесенным решением также не согласилось Райпо "Пригородное" и обжаловало его в апелляционном порядке, в апелляционной жалобе ответчик просит изменить решение суда в части выводов о намеренно недобросовестных действиях Райпо "Пригородное" при заключении предварительного договора аренды от 26.08.2019. Заявитель жалобы указывает на необоснованность выводов суда о непринятии Райпо "Пригородное" мер для заключения основного договора аренды. Ссылаясь на то, что в адрес ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" были направлены уведомление о расторжении договора аренды, требование об освобождении нежилых помещений, однако арендатор помещения не освободил, имущество не вернул, считает, что факт удержания ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" необходимо рассматривать как обстоятельство независящее от воли сторон договора. Полагает, что отказ в заключении основного договора и передаче нежилых помещений для Райпо "Пригородное" был обусловлен уважительной причиной, в связи с чем согласованная в предварительном договоре мера ответственности не должна применяться. По мнению заявителя, суду следовало привлечь ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" в качестве соответчика, поскольку бывший арендатор является лицом, по вине которого не был заключен основной договор с новым арендатором. Отмечает, что при невозможности передать помещения новому арендатору у Райпо "Пригородное" отсутствовали основания для удержания задатка, сумма задатка возвращена ООО "Елена" в однократном размере.

От ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу Райпо "Пригородное", в котором третье лицо выразило несогласие с доводами жалобы, считает ее не подлежащей удовлетворению.

От Райпо "Пригородное" поступили возражения на апелляционную жалобу ООО "Елена", в которых ответчик считает доводы истца необоснованными, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании представители Райпо "Пригородное" и ООО "Елена" поддержали доводы своих апелляционных жалоб, а представитель ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" возражал против их удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, 17.07.2019 ООО "Елена" направило в адрес Райпо "Пригородное" коммерческое предложение (л.д. 15, т. 1) на предоставление в аренду на 10 лет следующих торговых помещений:

- здание магазина, площадью 206,1 кв.м., расположенное по адресу: УР, Завьяловский р-н, д. Подшивалово, ул. Зайцева, 9 б, по ставке арендной платы 320 рублей за 1 кв.м. в месяц;

- здание магазина, площадью 72,3 кв.м., расположенное по адресу: УР, Завьяловский р-он, д. Пычанки, ул. Центральная, д. 30А, по ставке арендной платы 310 рублей за 1 кв.м. в месяц;

- здание магазина, площадью 199,1 кв.м., расположенное по адресу: УР, Завьяловский р-он, д. Шабердино, ул. Советская, д. 15, по ставке арендной платы 290 рублей за 1 кв.м. в месяц;

- часть здания магазина, площадью 292,5 кв.м., расположенное по адресу: УР, Завьяловский р-он, с. Бабино, ул. Центральная, 2, по ставке арендной платы 310 рублей за 1 кв.м. в месяц;

- здание магазина, площадью 105,4 кв.м., расположенное по адресу: УР, Завьяловский р-он, с. Первомайский, ул. Мира, 13, по ставке арендной платы 300 рублей за 1 кв.м. в месяц;

- часть здания магазина, площадью 142,3 кв.м., расположенное по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Люллинская, 3, по ставке арендной платы 300 рублей за 1 кв.м. в месяц.

Общество "Елена" в коммерческом предложение указало, что в случае предоставления в аренду всего перечня торговых помещений, готово предложить арендную плату в размере 325 рублей за 1 кв.м. в месяц по каждому объекту.

В ответ на коммерческое предложение 15.08.2019 Райпо "Пригородное" направило в адрес ООО "Елена" письмо (л.д. 16, т. 1), в котором сообщило, что в настоящее время Райпо "Пригородное" ведется работа по расторжению арендных отношений с текущим арендатором; плановый срок возврата помещений арендодателю - не позднее конца августа 2019 года. С учетом этого, предложило рассмотреть возможность заключения предварительного договора аренды, затем в согласованный срок заключить основной договор аренды, который будет подлежать государственной регистрации. Также отметило, что заключение основного договора аренды по условиям предварительного договора будет обеспечено задатком в размере годовой арендной платы в счет будущих арендных платежей.

26.08.2019 между Райпо "Пригородное" (арендодатель) и ООО "Елена" (арендатор) заключен предварительный договор аренды недвижимого имущества (в редакции протокола разногласий от 27.08.2019) (л.д. 17-20, т.1), по условиям которого стороны согласовали, что настоящий договор является предварительным договором и содержит основные условия основного договора (далее - "Основной договор"), который будет заключен в последующем. Заключая настоящий Договор, стороны обязуются в срок, указанный в пункте 1.5 договора, заключить Основной договор, обозначенный в пункте 1.2 договора.

Согласно пункту 1.2 договора Основным договором, подлежащим заключению между сторонами, является договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату следующие нежилые помещения (далее - "нежилые помещения"):

- здание магазина товаров повседневного спроса, общей площадью 199,1 кв.м, из них торговая площадь - 99,0 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 18:08:167001:1245, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, Завьяловский район д. Шабердино, ул. Советская, д. 15. Данное имущество принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права N 155002 от "01" октября 2015 г.;

- здание магазина, площадью 105,4 кв.м., из них торговая площадь - 52,5 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 18:08:124001:2154, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, Завьяловский район, с. Первомайский, ул. Мира, 13. Данное имущество принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права N 152749 от "18" сентября 2015 г.;

- часть здания магазина площадью 142,3 кв.м., из них торговая площадь - 137,9 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 18:26:050093:293, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Люллинская, 3, план и перечень арендуемых помещений указан в Техническом плане здания от 14.06.2017 года. Данное имущество принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права N 159048 от "18" сентября 2015 г.;

- часть здания магазина площадью 196,6 кв.м. (литер А), в том числе помещение N 11 - 194,3 кв.м., помещение N 10 - 2,3 кв.м., из них торговая площадь - 194,3 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 18:08:058003:1426, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, Завьяловский район, с. Бабино, ул. Центральная, 2, план и перечень арендуемых помещений указан в Техническом плане помещения от 30.06.2017 года. Данное имущество принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права N 152821 от "18" сентября 2015 г., также передается помещение холодного склада площадью 95,9 кв.м., расположенное по адресу: Удмуртская Республика, Завьяловский район, с. Бабино, ул. Центральная, 2;

- здание (магазин), общей площадью 206,1 кв.м., из них торговая площадь - 183,6 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 18:08:130001:1285, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, Завьяловский район, д. Подшивалово, ул. Зайцева, 9 б. Данное имущество принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права N 155329 от "06" октября 2015 г.;

- здание магазина, площадью 72,3 кв.м., из них торговая площадь - 54,2 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 18:08:134001:604, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, Завьяловский район, д. Пычанки, ул. Центральная, 30 А. Данное имущество принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права N 152831 от "18" сентября 2015 г.

Общая площадь имущества, сдаваемого в аренду, составляет 1017,7 кв.м.

Основной договор подлежит заключению в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Удмуртской Республике.

В пункте 1.4 предварительного договора указано, что на момент подписания договора нежилые помещения никому другому не проданы, не заложены, в судебном споре и под арестом (запрещением) не состоят, переданы ООО "Торговый дом Удмуртпотребсоюза" (ИНН 1831098195) в аренду по договору N 4/2017 от 27.01.2017 года на срок с 30.01.2017 года по 31.12.2022 года. Арендодатель, руководствуясь пунктом 5.2 действующего договора аренды, 18.07.2019 года направил текущему арендатору ООО "Торговый дом Удмуртпотребсоюза" письмо об одностороннем расторжении договора по истечении 30 (тридцати) календарных дней со дня его получения. Письмо было получено ООО "Торговый дом Удмуртпотребсоюза" 31.07.2019 года, в связи с чем, 31.08.2019 года указанный договор считается расторгнутым, одновременно с этим нежилые помещения будут возвращены арендодателю текущим арендатором для последующего предоставления арендатору. Иных обременении нежилых помещений на момент подписания настоящего договора известных арендодателю, не имеется.

Согласно пункту 1.5 договора в редакции протокола разногласий стороны обязуются подписать Основной договор не позднее 18.09.2019 года. До указанной даты арендодатель обязуется подготовить и направить арендатору для подписания проект основного договора на условиях настоящего договора. До указанной даты арендодатель также обязуется не совершать с третьими лицами каких-либо сделок в отношении передаваемых в аренду нежилых помещений. Основной договор аренды подлежит заключению на срок не менее 10 (десяти) календарных лет даты его заключения.

Нежилые помещения передаются арендатору по акту приема-передачи в день подписания Основного договора, пригодные для их использования по прямому назначению, свободные от прав и имущества третьих лиц (пункт 1.6 предварительного договора в редакции протокола разногласий).

Общая сумма арендной платы по Основному договору составит 325 664 (триста двадцать пять тысяч шестьсот шестьдесят четыре) рубля в месяц, исходя из ставки арендной платы 320 (триста двадцать) рублей за 1 кв.м. арендуемых помещений (пункт 2.1 предварительного договора в редакции протокола разногласий).

В целях обеспечения исполнения обязательств сторон по заключению Основного договора на условиях, предусмотренных настоящим договором, арендатор передает арендодателю сумму денежных средств в размере 3 907 968 (три миллиона девятьсот семь тысяч девятьсот шестьдесят восемь рублей) рубля 00 коп. в качестве задатка в счет внесения арендной платы по предстоящему Основному договору (далее - "Задаток") (пункт 3.1 предварительного договора в редакции протокола разногласий).

Задатком обеспечены обязательства сторон по заключению Основного договора в отношении всех нежилых помещений, указанных в пункте 1.2 договора, в сроки и на период времени, указанные в пункте 1.5 договора, передачи нежилых помещений в срок, установленный пунктом 1.6 договора, а также иные обязательства сторон по договору, которые признаются как существенные (пункт 3.2 предварительного договора).

Размер задатка соответствует размеру годовой арендной платы в счет будущих арендных платежей в течение первого года аренды (пункт 3.3 предварительного договора).

Оплата суммы задатка должна быть произведена арендатором в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора (пункт 3.4 предварительного договора в редакции протокола разногласий).

Пунктом 3.5 договора в редакции протокола разногласий стороны предусмотрели, что при прекращении обязательства заключить Основной договор по соглашению сторон или из-за невозможности его заключения по независящим от сторон непредвиденным (форс-мажорным) обстоятельствам, а также если до окончания срока, определенного в пункте 1.5 настоящего договора, Основной договор не будет заключен и ни одна из сторон не направит предложения о его заключении, то задаток подлежит возврату арендатору в полном объеме. В случае неисполнения арендатором обязательства по внесению задатка в срок, предусмотренный пунктом 3.4 договора, настоящий договор считается не заключенным, а обязательства сторон по заключению Основного договора не возникшими.

В пункте 3.6 договора закреплено, что если за неисполнение обязательств по заключению Основного договора, на условиях, предусмотренных настоящим договором (уклонение стороны от заключения Основного договора), будет ответствен арендатор, задаток остается у арендодателя в полном объеме.

Пунктом 3.7 договора в редакции протокола разногласий стороны определили, что если за неисполнение обязательств по заключению Основного договора, на условиях, предусмотренных настоящим договором (уклонение стороны от заключения Основного договора), будет ответственным арендодатель, он обязан уплатить арендатору двойную сумму переданного задатка в течение 10 (десяти) календарных дней с момента предъявления претензии. Обстоятельства, связанные с неготовностью нежилых помещений к передаче по причинам их неудовлетворительного состояния, отсутствия необходимых инженерных коммуникаций, наличия незарегистрированных перестроек, перепланировок, по причинам, связанным с финансовым и материальным положением Арендодателя, обстоятельствами личного и семейного характера его сотрудников (смерть, болезнь, отпуск, командировка единоличного исполнительного органа, иного представителя) препятствующих заключению Основного договора, неисполнение обязательств контрагентами Арендодателя, а также наличие различных обременении и запретов в отношении нежилых помещений, о которых Арендодателю не было известно, не являются уважительными и объективными причинами, снимающими с Арендодателя ответственность за неисполнение обязательств по заключению Основного договора.

По платежному поручению N 3 от 28.08.2019 ООО "Елена" перечислило на расчетный счет Райпо "Пригородное" задаток в сумме 3 907 968 руб. (л.д. 21, т. 1).

Письмом от 17.09.2019 (л.д. 22, т.1) ООО "Елена" известило Райпо "Пригородное" об отсутствии на 17.09.2019 направленного в адрес общества "Елена" проекта основного договора, о ведении в нежилых помещениях хозяйственной деятельности; указало на необоснованное уклонение арендодателя от исполнения принятых на себя обязательств, отметив, что никаких уважительных причин, которые бы не зависели от воли арендодателя, для этого уклонения от заключения основного договора аренды не имеется. Общество "Елена" со ссылкой на пункт 3.7 предварительного договора просило немедленно направить в его адрес основной договор аренды нежилых помещений на условиях предварительного договора аренды, а также не позднее 18.09.2019 обеспечить освобождение нежилых помещений. В письме указано на то, что в случае неисполнения данных требований, общество оставляет за собой право требования выплаты суммы задатка в двойном размере.

Письмом от 19.09.2019 Райпо "Пригородное" известило ООО "Елена" о том, что заключение основного договора в приоритете, однако имеются обстоятельства, не зависящие от воли и желания арендодателя, так, по состоянию на дату составления настоящего письма, нежилые помещения, которые должны быть переданы ООО "Елена" одновременно с заключением основного договора аренды, до сих пор незаконно удерживаются ООО "Торговый дом Удмуртпотребсоюза"; потребительский кооператив со своей стороны уже погасил запись об аренде нежилых помещений в Управлении Росреестра по УР, направил соответствующие письменные требования, а также обратился в полицию, указывая на воспрепятствование со стороны бывшего арендатора в использовании имущества. Райпо "Пригородное" указал, что поскольку предпринятые попытки повлиять на недобросовестное поведение бывшего арендатора успехом не увенчались, планируется обращение в суд с иском о принудительном освобождении помещений, срок рассмотрения дела в суде первой инстанции составит около 3-4 месяцев. С учетом изложенного, принимая во внимание сложившиеся обстоятельства, потребительский кооператив предложил обществу "Елена" перенести заключение основного договора на более поздний срок, также указал на то, что перечисленная сумма задатка будет возвращена в ближайшее время (л.д. 25, т.1).

По платежному поручению N 520 от 26.09.2019 Райпо "Пригородное" возвратило ООО "Елена" задаток в сумме 3 907 968 00 руб. (л.д. 26, т. 1).

Указывая на неисполнение Райпо "Пригородное" обязательства по заключению основного договора, ООО "Елена" обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.

Обращаясь в суд по объединенному делу, ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" ссылалось на недействительность предварительного договора аренды. В обоснование требований общество указало на то, что названный договор имеет признаки мнимой сделки.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь нормами статей 166, 167, 168, 170, 380, 381, 429, 445, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" и для отказа в удовлетворении требований, заявленных ООО "Елена".

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены (изменения) судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В статье 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункты 2 и 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения пункта 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В пункте 4 статьи 380 ГК РФ предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из разъяснений пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", задаток по предварительному договору, который выдан лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).

Положениями статьи 381 ГК РФ установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

Условия, аналогичные требованиям пункта 2 статьи 381 ГК РФ, отражены сторонами в п.п. 3.1 - 3.7 предварительного договора аренды недвижимого имущества от 26.08.2019.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

В материалы дела ни истцом ООО "Елена", ни ответчиком Райпо "Пригородное" не представлены доказательства направления до 18.09.2019 (то есть до даты, согласованной сторонами в предварительном договоре) в адрес второй стороны предложения заключить основной договор аренды недвижимого имущества.

Исследовав обстоятельства настоящего спора и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, установив, что до окончания срока действия предварительного договора основной договор сторонами не был заключен, и ни одна из сторон не направила другой предложение заключить основной договор, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен (пункт 1 статьи 381 ГК РФ).

По платежному поручению N 520 от 26.09.2019 ответчик Райпо "Пригородное" возвратил истцу ООО "Елена" сумму задатка в размере 3 907 968 руб., уплаченную ООО "Елена" по платежному поручению N 6 от 18.10.2019.

В соответствии с пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Таким образом, если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.

Толкование пункта 2 статьи 381 ГК РФ в совокупности с правилами статей 330, 393 - 394, 401 ГК РФ, разграничивающими неисполнение обязательства и его ненадлежащее исполнение, позволяет заключить, что взыскание задатка в двойном размере как форма имущественной ответственности реализуется лишь в случае неисполнения обеспеченного задатком обязательства.

В то же время ненадлежащее или частичное исполнение обязательства стороной, получившей задаток, исключает возможность применения последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, на что обращено внимание Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 16.05.2006 N 15642/05.

Судом также отмечено, что Райпо "Пригородное" действия по расторжению договора аренды N 4/2017 от 27.01.2017 с ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" предприняло 14.05.2019, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24.03.2020 (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2020) по делу NА71-16421/2019 (статья 69 АПК РФ), то есть до заключения предварительного договора от 26.08.2019 с ООО "Елена". Так же в пункте 1.4 предварительного договора факт наличия на дату подписания предварительного договора в отношении предмет аренды (пункт 1.2 предварительного договора) имеется иной арендатор, сторонами зафиксирован.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия предварительного договора, суд первой инстанции пришел к выводам, что обязательства по предварительному договору прекращены из-за невозможности заключения основного договора по независящим от сторон обстоятельствам (пункт 3.5 договора); условие об уплате арендодателем двойного задатка (пункт 3.7 договора) не соответствует требованиям законодательства.

В соответствии с положениями статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка), ничтожна. Данная норма направлена на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота.

Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей.

Стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение (пункт 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Суд первой инстанции по результатам исследования материалов дела и с учетом установленных на их основе обстоятельств признал обоснованными утверждения ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" о мнимом характере спорной сделки, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что предварительный договор стороны ООО "Елена" и Райпо "Пригородное" в отношении имущества, являющегося предметом договора аренды от 27.01.2017, заключили 26.08.2019, определив срок заключения основного договора (пункт 1.5 в редакции протокола разногласий ООО "Елена") не позднее 18.09.2019.

Между тем, 18.07.2019 Райпо "Пригородное" направил ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" письмо N 49 с проектом дополнительного соглашения к договору аренды с изменением размера и срока внесения арендной платы, обязательств и ответственности арендатора, что свидетельствует о намерении продлить арендные отношения в случае подписания со стороны ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" дополнительного соглашения к договору аренды от 27.01.2017.

Не получив в течение 10 дней подписанного со стороны ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" дополнительного соглашения, Райпо "Пригородное" с учетом указания на расторжение договора по истечении 30 календарных дней со дня получения письма - 31.07.2019, посчитал договор расторгнутым с 31.08.2019 и письмом от 26.08.2019 просил освободить арендуемые нежилые помещения. Однако, именно 26.08.2019 Райпо "Пригородное" получило от ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" письмо N 870 от 26.08.2019 с протоколом разногласий к дополнительному соглашению к договору аренды. И в этот же день, Райпо "Пригородное" заключает с ООО "Елена" предварительный договор аренды нежилых помещений с указанием срока заключения основного договора не позднее 18.09.2019. Пунктом 1.5 (в редакции протокола разногласий ООО "Елена") предварительного договора стороны согласовали, что до даты 18.09.2019 Райпо "Пригородное" подготовит и направит ООО "Елена" для подписания проект основного договора. Между тем, Райпо "Пригородное" указанные действия не предприняло, о чем ООО "Елена" указало в письме от 17.09.2019. В письме Райпо "Пригородное" от 19.09.2019 сообщило ООО "Елена", что нежилые помещения незаконно удерживаются ООО "ТД Удмуртпотребсоюза", планируется обращение в суд о принудительном освобождении нежилых помещений, одновременно указывая на возврат задатка, который был перечислен в ООО "Елена" 26.09.2019.

Таким образом, ни ООО "Елена" ни Райпо "Пригородное" не предприняли какие-либо меры к заключению основного договора аренды, что свидетельствует о формальном характере сделки, совершенной для вида, без намерения создать ей соответствующие правовые последствия. Не освобождение нежилых помещений прежним арендатором не препятствовало сторонам сделки заключить основной договор аренды.

Как указано в пункте 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

ООО "Елена" при рассмотрении дела указывая на действительную волю по совершению действий, направленных на заключение основного договора, положением пункта 5 статьи 429 ГК РФ не воспользовалось, иск в суд не направило, задаток приняло, обратилось в суд с иском о взыскании второй части задатка 22.10.2019, привлекая к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований ООО "ТД Удмуртпотребсоюза".

Райпо "Пригородное" в свою очередь, проект основного договора не разработал, на согласование в ООО "Елена" не направил, не предпринимая каких-либо действий, направленных на истребование у ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" помещений из аренды, для завершения сделки по заключению с ООО "Елена" основного договора аренды, имея в нем заинтересованность, задаток вернуло, иск к ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" об обязании освободить арендованное недвижимое нежилое имущество подало лишь 03.10.2019, то есть даже после того, как получило от ООО "Елена" претензию (л.д. 12-14, т.1).

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В случае несоблюдения таких требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункты 1 и 2 статьи 10 ГК РФ).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

С учетом установленных обстоятельств и положений статьи 10 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии в действиях ООО "Елена" и Райпо "Пригородное" признаков недобросовестного поведения по заключению предварительного договора.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции, представитель Райпо "Пригородное" и ООО "Елена" неоднократно заявлял, что на стороне ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" имеется долг по арендной плате за длительный период. С начала рассмотрения дела представитель был согласен с иском ООО "Елена", в дальнейшем позиция изменилась, исковые требования стал считать необоснованными, указывая на отсутствие вины Райпо "Пригородное" и на наличие ее на стороне ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" со ссылкой на вступившее в законную силу решение арбитражного суда по делу N А71-16421/2019.

Заключая предварительный договор, стороны в пункте 1.4 установили, что на момент подписания договора нежилые помещения никому другому не проданы, не заложены, в судебном споре и под арестом (запрещением) не состоят, переданы ООО "Торговый дом Удмуртпотребсоюза" (ИНН 1831098195) в аренду по договору N 4/2017 от 27.01.2017 года на срок с 30.01.2017 года по 31.12.2022 года. Арендодатель, руководствуясь пунктом 5.2 действующего договора аренды, 18.07.2019 года направил текущему арендатору ООО "Торговый дом Удмуртпотребсоюза" письмо об одностороннем расторжении договора по истечении 30 (тридцати) календарных дней со дня его получения. Письмо было получено ООО "Торговый дом Удмуртпотребсоюза" 31.07.2019 года, в связи с чем, 31.08.2019 года указанный договор считается расторгнутым, одновременно с этим нежилые помещения будут возвращены арендодателю текущим арендатором для последующего предоставления арендатору. Иных обременении нежилых помещений на момент подписания настоящего договора известных арендодателю, не имеется.

Между тем, подписывая предварительный договор 26.08.2019 и согласовывая и подписывая протокол разногласий с редакцией пункта 1.5 по сроку заключения основного договора - не позднее 18.09.2019, стороны предварительного договора не могли не понимать, что данный срок при наличии обстоятельств, указанных в пункте 1.4 и при наличии письма от 26.08.2019 ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" в адрес Райпо "Пригородное" о возможном согласовании дополнительного соглашения к договору аренды от 27.01.2017 в редакции протокола разногласий, отсутствие на стороне ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" намерения освобождать нежилые помещения, и соответственно отсутствие у Райпо "Пригородное" возможности передать освобожденные помещения в срок ООО "Елена".

Таким образом, целью сделки по заключению предварительного договора не является возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений между ООО "Елена" и Райпо "Пригородное".

Мнимость сделки, кроме того, подкреплена формальным движением денежных средств между сторонами, что у иных лиц создает видимость исполнения обязательств по предварительному договору от 26.08.2019 в виде задатка.

Следует отметить, что существенным условием при заключении предварительного договора аренды недвижимого имущества от 26.08.2019 являлось условие о задатке в обеспечение обязательств сторон договора, инициатором которого явилось Райпо "Пригородное". С учетом пунктов 1.4, 1.5 предварительного договора (в редакции протокола разногласий) возможно предположить, что Райпо "Пригородное" предполагало, что сделка с ООО "Елена" не состоится в оговоренный срок по вине ООО "ТД Удмуртпотребсоюза", в связи с чем, возврат второй части задатка будет возможно взыскать в дальнейшем с ООО "ТД Удмуртпотребсоюза", без обременения сторон предварительного договора аренды недвижимого имущества от 26.08.2019.

Так, Райпо "Пригородное", осознавая невозможность в скором времени прекращения арендных отношений с возникшим на тот момент спорам по одностороннему расторжению договора аренды с текущим арендатором, предложило в письме от 15.08.2019 ООО "Елена" в исполнение обязательств задаток, правовые последствия которого не выгодны при споре с существующим арендатором для арендодателя, поскольку задаток имеет жесткую гарантию и заведомо повлечет материальные потери для Райпо "Пригородное", следовательно осознано создана ситуация при которой возникает в будущем возможность переложения материальных потерь на ООО "ТД Удмуртпотребсоюза".

Проанализировав и оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, приняв во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела N А71-16421/2019, установив формальный характер перечислений и формальное исполнение заключенной между ООО "Елена" и Райпо "Пригородное" сделки, без намерения ее исполнять фактически, суд пришел к обоснованному выводу о недействительности сделки в соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ.

Таким образом, учитывая фактические обстоятельства дела и приведенные нормы права, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил исковые требования ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" и отказал в удовлетворении требований ООО "Елена".

Оснований не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции не имеется.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, отзывов на них, заслушав объяснения представителя сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований к изменению или отмене обжалуемого судебного акта.

Выводы суда первой инстанции являются правильными, основанными на верно установленных обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, и применимых нормах права. Оценка представленных в дело доказательств в совокупности, произведенная судом апелляционной инстанции в порядке статьи 71 АПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и доводов сторон, не позволила суду апелляционной инстанции прийти к иным выводам.

Доводы апелляционной жалобы истца, направленные по существу на переоценку выводов суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции не принимаются.

Несогласие заявителей с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

С учетом совокупности доказательств, имеющихся в материалах дела, по мнению суда апелляционной инстанции подписание сторонами предварительного договора с условиями о выплате в качестве задатка суммы годовой арендной платы и о заключении основного договора через три недели в отсутствие определенности в отношении освобождения арендованных помещений арендатором существенно отличается от обычной практики ведения предпринимательской деятельности.

Получение РайПО "Пригородное" возражений ООО "ТД Удмуртпотребсоюза" не 26.08.2019, а 03.09.2019 в любом случае иных выводов не влечет.

Вопреки доводу апелляционной жалобы ответчика выводы суда о мнимости сделки не могут создавать основания для привлечения кого-либо к уголовной ответственности.

Иные доводы апелляционных жалоб отклоняются по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления. Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки правильных выводов суда первой инстанции.

Апелляционные жалобы не содержат указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционным жалобам относится на их заявителей.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 30 июня 2020 года по делу N А71-17253/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

Д.И. Крымджанова М.А. Полякова