Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2020 г. N 10АП-14689/20 по делу N А41-27072/2016

г. Москва

21 декабря 2020 г.

Дело N А41-27072/16

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Досовой М.В.,

судей Мизяк В.П., Муриной В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Манохиным О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Чехов Московской области на определение Арбитражного суда Московской области от 17.07.2020 по делу N А41-27072/16,

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего "ЗАО Московская областная Инвестиционно-строительная компания" - Чернов С.В. по доверенности от 11.05.2020,

от ООО "Да Винчи" - Рокоссовский П.В. по доверенности от 02.12.2020,

Дробышев А.В. - лично, предъявлен паспорт,

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 21.11.2017 по делу N А41-27072/16 ЗАО "МОИСК" (ИНН 5009039555) признано банкротом, в отношении него введено конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Седляр Владислав Николаевич.

Администрация городского округа Чехов Московской области обратилась с требованиями:

- обязать ЗАО "Московская областная инвестиционно-строительная компания" в лице конкурсного управляющего подписать акт о результатах реализации инвестиционного контракта от 24.04.2003 N 54/31-03 на комплексную застройку земельного участка, расположенного в северной части г. Чехов Московской области, вдоль Симферопольского шоссе (мкр. "Губернский") в части объектов благоустройства;

- признать торги код 023850 по продаже имущества должника Лот N 1 от 28.01.2019 года в форме публичного предложения недействительными;

-признать протокол о результатах проведения торгов N 23850 от 28.01.2019 недействительным;

- признать недействительным договор купли-продажи от 04.02.2019 земельных участков с кадастровым номером 50:31:0020501:6829 площадью 5947 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0020501:6830 площадью 9843 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0020501:6832 площадью 18379 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0020501:6833 площадью 8218 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0020501:1097 площадью 1934 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0020501:5070 площадью 3053 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0020501:5072 площадью 2235 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0020501:5075 площадью 11469 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0020501:6744 площадью 12407 кв.м., заключённый между ЗАО "Московская областная инвестиционно-строительная компания" и Кочевым Кириллом Сергеевичем;

- признать недействительным договор купли-продажи земельных участков земельных участков с кадастровым номером 50:31:0020501:6829 площадью 5947 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0020501:6830 площадью 9843 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0020501:6832 площадью 18379 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0020501:6833 площадью 8218 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0020501:1097 площадью 1934 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0020501:5070 площадью 3053 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0020501:5072 площадью 2235 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0020501:5075 площадью 11469 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0020501:6744 площадью 12407 кв.м., заключённый между Кочевым Кириллом Сергеевичем и Юхновец Сергеем Владимировичем;

- признать недействительным договор купли-продажи земельных участков с кадастровым номером 50:31:0020501:6830 площадью 9843 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0020501:5070 площадью 3053 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0020501:5072 площадью 2235 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0020501:5075 площадью 11469 кв.м., с кадастровым номером 50:31:0020501:6744 площадью 12407 кв.м., заключённый между Юхновец Сергеем Владимировичем и ООО "Да Винчи";

- признать результаты межевания земельных участков с кадастровыми номерами 50:31:0020501:6829, 50:31:0020501:6832, 50:31:0020501:6833, 50:31:0020501:6830, 50:31:0020501:1097, 50:31:0020501:5070, 50:31:0020501:5072, 50:31:0020501:5075, 50:31:0020501:6744 недействительными;

- применить последствия недействительности сделок в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 50:31:0020501:6829, 50:31:0020501:6832, 50:31:0020501:6833, 50:31:0020501:6830, 50:31:0020501:1097, 50:31:0020501:5070, 50:31:0020501:5072, 50:31:0020501:5075, 50:31:0020501:6744.

Определением Арбитражного суда Московской области от 17.07.2020 требования Администрации об обязании ЗАО "Московская областная инвестиционно-строительная компания" подписать акт о результатах реализации инвестиционного контракта от 24.04.2003 N 54/31-03, о признании недействительными торгов по продаже имущества должника от 28.01.2019, о признании недействительным договора купли-продажи от 04.02.2019 между ЗАО "Московская областная инвестиционно-строительная компания" и Кочевым Кириллом Сергеевичем оставлены без удовлетворения.

Требования Администрации о признании недействительными договоров купли-продажи между Кочевым Кириллом Сергеевичем, Юхновец Сергеем Владимировичем и ООО "Да Винчи", признании недействительными результатов межевания земельных участков и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельных участках оставлены без рассмотрения.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация г.о. Чехов обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил суд оставить определение от 17.07.2020 без изменения.

Представитель ООО "Да Винчи" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в ранее представленном отзыве.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела.доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Процедура банкротства застройщиков регулируется параграфом седьмым главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

По смыслу указанной нормы в рамках дела о банкротстве также рассматриваются требования о разделе имущества по результатам реализации инвестиционного контракта.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что соответствии с условиями инвестиционного контракта от 24.04.2003 N 54/31-03 на комплексную застройку земельного участка (в ред. доп. соглашений), расположенного в северной части г. Чехов Московской области, ЗАО "МОИСК" (должник, застройщик, инвестор) принял на себя обязательства по реализации инвестиционного проекта, в рамках которого предполагалась застройка жилыми домами ориентировочной общей жилой площадью 300 тыс кв. м земельного участка площадью 22,5 га.

По результатам реализации Контракта соотношение раздела имущества определено сторонами в следующей пропорции: 23 % доли, из них 5 % общей жилой площади и 100 % инженерных сетей и сооружений и объектов соцкультбыта причитается Администрации, 77 % (в том числе 100 % нежилых площадей) причитается инвестору.

Согласно пункту 3.2 Контракта конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность каждой из сторон, устанавливается в акте о реализации контракта применительно к каждому из объектов.

Застройка осуществлялась на земельных участках, принадлежащих застройщику.

Инвестиционный проект реализован частично, между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Чеховского муниципального района и ЗАО "МОИСК" подписаны акты о результатах частичной реализации инвестиционного контракта (копии имеются в материалах дела).

17.03.2015 возбуждено дело о банкротстве должника.

Земельные участки с кадастровыми номерами 50:31:0020501:6829, 50:31:0020501:6832, 50:31:0020501:6833, 50:31:0020501:6830, 50:31:0020501:1097, 50:31:0020501:5070, 50:31:0020501:5072, 50:31:0020501:5075, 50:31:0020501:6744, принадлежащие на праве собственности должнику, включены в конкурсную массу ЗАО "МОИСК".

На указанных земельных участках предполагалось возведение различных объектов инфраструктуры (поликлиника, автостоянка, зеленые насаждения и т.п.). Фактически указанные объекты возведены не были, земельные участки застройщик не освоил.

В рамках конкурсного производства земельные участки реализованы на торгах Кочеву Кириллу Сергеевичу, а далее перепроданы Юхновец С.В и ООО "Да Винчи", которое и является их собственником на момент рассмотрения обособленного спора.

Отказывая Администрации в удовлетворении требований о подписании акта о результатах инвестиционного контракта, признании недействительными торгов по продаже имущества должника от 28.01.2019, признании недействительными договоров купли-продажи от 04.02.2019, заключенных между ЗАО "МОИСК" и Кочевым К.С., суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30, 37, 55 Кодекса и т.д. (п. 4 Постановления Пленума от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно пункту 3.5 Контракта оформление имущественных прав сторон производится после сдачи объекта в эксплуатацию на основании соответствующего акта о результатах реализации контракта по объекту.

Учитывая изложенное, оформление акта о результатах реализации инвестиционного контракта и передача имущества в собственность возможны только в случае фактического наличия имущества (завершения строительства, ввода его в эксплуатацию).

В отсутствие объектов недвижимости возможность подписать акт о результатах реализации инвестиционного контракта в этой части у должника отсутствует, а у Администрации, соответственно, отсутствует право требовать передачи соответствующего имущества по акту.

Рассматривая требование о признании торгов недействительными, суд первой инстанции исходил из следующего.

По общему правилу в конкурсном производстве имущество должника подлежит реализации на торгах, после чего вырученные средства расходуются на погашение требований кредиторов с учетом принципов очередности и пропорциональности (статьи 134, 139 и 142 Закона о банкротстве).

Само конкурсное производство как ликвидационная процедура нацелено на достижение максимального экономического эффекта при продаже имущества должника.

Исходя из содержания аукционной документации, отношения сторон регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (глава 4), Законом о банкротстве.

Как разъяснено в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Таким образом, предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с положениями статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно содержащимся в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснениям, приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В отсутствие выявленных судом нарушений при проведении торгов Арбитражный суд Московской области правомерно отказал в признании результатов торгов недействительными.

Судом первой инстанции также правомерно сделан вывод об отсутствии оснований для признания недействительными последующих сделок с Юхновец Сергеем Владимировичем и ООО "Да Винчи", поскольку указанные сделки заключены без участия должника, а также оснований квалифицировать все последующие сделки как единую сделку купли-продажи.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Таким образом, суд первой инстанции, установив, что заявленные требования должны быть поданы в исковом производстве, по аналогии с указанной нормой должен оставить их без рассмотрения.

Учитывая изложенное, рассмотрение требований Администрация о границах и результатах межевания земельных участков, выбывших из собственности должника, подлежат оставлению без рассмотрения.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы заявителя жалобы проверены апелляционным судом и не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, основаны на неправильном толковании норм материального права, что не может рассматриваться в качестве оснований для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с пунктом 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, 271, пунктом 1 части 4 статьи 272, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 17.07.2020 по делу N А41-27072/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий

М.В. Досова

Судьи

В.П. Мизяк В.А. Мурина