Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2020 г. N 19АП-3033/20 по делу N А14-1026/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 19 июля 2021 г. N Ф10-1567/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Воронеж

28 декабря 2020 г.

Дело N А14-1026/2020

Резолютивная часть постановления объявлена "25" декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено "28" декабря 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,

судей Поротикова А.И., Кораблевой Г.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карабковой О.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Омега": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью Группы Компаний "Развитие": Разинковой Л.А., представителя по доверенности от 31.08.2020 (до перерыва), Ратнер Н.В., представителя по доверенности от 31.08.2020 (после перерыва);

от общества с ограниченной ответственностью "Производственно-Строительная Компания "Адрем": Чернявского И.В., представителя по доверенности от 01.10.2020 (до перерыва);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Михайловой И.С., представителя по доверенности N 114 от 02.10.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.06.2020 по делу N А14-1026/2020 (судья Тисленко Д.И.),

по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) к обществу с ограниченной ответственностью "Омега" (ОГРН 1073667028016, ИНН 3666145692), обществу с ограниченной ответственностью Группе Компаний "Развитие" (ОГРН 1143668032705, ИНН 3662205510) о признании договоров недействительными, исключении записи из государственного реестра,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360), общество с ограниченной ответственностью "Производственно-Строительная Компания "Адрем" (ОГРН 1123668019804, ИНН 3663091706),

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее- истец, Департамент имущества области) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Омега" (далее- ответчик, ООО "Омега"), обществу с ограниченной ответственностью Группе Компаний "Развитие" (далее- ответчик, ООО ГК "Развитие") о признании недействительными ничтожных сделок: договора залога права аренды земельного участка от 11.09.2019, договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 15 от 15.10.2019, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи (номер государственной регистрации 36:34:0106003:215-36/069/2019-14) об аренде ООО ГК "Развитие" в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0106003:215, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Гаршина, в районе дома N 21.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, общество с ограниченной ответственностью "Производственно-Строительная Компания "Адрем" (далее- третье лицо, ООО "ПСК "Адрем").

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 17.06.2020 по делу N А14-1026/2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В судебное заседание 22.12.2020 представители ООО "Омега", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской не явились.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении вышеназванных лиц о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривалось в их отсутствие.

Представитель Департамента имущества области поддерживает доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО ГК "Развитие" с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель конкурсного управляющего ООО "ПСК "Адрем" полагает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения.

ООО "Омега" в отзыве на апелляционную жалобу ссылается на отсутствие оснований для отмены решения суда области.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 25.12.2020.

В соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзывах на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции и удовлетворении иска.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, приказом Департамента имущества области от 24.11.2016 N 1868 принято решение о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Гаршина, в районе дома N 21.

Между Департаментом имущества области (арендодателем) и ООО "ПСК "Адрем" (арендатором) на основании протокола о результатах аукциона N 36 от 25.01.2017 заключен договор аренды земельного участка N 4339-17/гз от 01.03.2017.

По условиям указанного договора Департамент имущества области предоставляет, а ООО "ПСК "Адрем" принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 36:34:0106003:215 площадью 20 000 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул.Гаршина, в районе дома N 21, с разрешенным использованием: многоквартирный многоэтажный дом. Срок действия договора - 7 лет (до 01.03.2024).

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу в пределах срока действия договора.

04.09.2018 между ООО "Омега" (залогодержателем) и ООО "ПСК "Адрем" (залогодателем) в обеспечение обязательств по договору субподряда от 13.04.2017, договору субподряда N 1 от 20.09.2017, договору поставки от 30.06.2017 заключен договор залога права аренды указанного земельного участка, залоговая стоимость составляет 26 140 151 руб. 71 коп.

ООО "Омега" обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к ООО "ПСК "Адрем" об обращении взыскания на предмет залога - право аренды на вышеуказанный земельный участок путем оставления предмета залога у залогодержателя - ООО "Омега". Департамент имущества области привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 12.02.2019 по делу N А14-22630/2018 утверждено мировое соглашение, согласно условиям которого предмет залога: право аренды на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0106003:215 остается у залогодержателя - ООО "Омега", стоимость права аренды составляет 26 140 151 руб. 71 коп.

Определением Железнодорожного районного суда г.Воронежа от 27.06.2019 по делу N 2-1365/2019 по иску Иванова Олега Викторовича к ООО "Омега" и ООО "ПСК "Адрем" о применении последствий недействительности ничтожной сделки- предоставления ООО "ПСК "Адрем" в качестве отступного ООО "Омега" права аренды спорного земельного участка, признании права аренды на него за ООО "ПСК "Адрем", обязании Управления Росреестра по Воронежской области зарегистрировать право аренды земельного участка за ООО "ПСК "Адрем" приняты меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на право аренды земельного участка, запрещения регистрационных действий в отношении сделок и обременений с правом аренды, за исключением регистрации перехода права аренды земельного участка на ООО "ПСК "Адрем".

Определением Железнодорожного районного суда г.Воронежа от 22.08.2019 по делу N 2-1365/2019 между сторонами заключено мировое соглашение, по условиям которого Иванов О.В. отказывается от иска к ООО "Омега" и ООО "ПСК "Адрем", а ООО "Омега" уплачивает Иванову О.В. 10 000 000 руб. в течение 5 дней с момента вступления в силу определения от 22.08.2019 об отмене мер по обеспечению иска от 27.06.2019.

11.09.2019 в адрес Департамента имущества области поступило уведомление ООО "Омега" о передаче в залог прав аренды земельного участка с кадастровым номером 36:34:0106003:215 в обеспечение обязательств ООО "Омега" (должника) по договору займа с ООО ГК "Развитие" от 11.09.2019 в размере 28 000 000 руб.

15.10.2019 между ООО "Омега" и ООО ГК "Развитие" заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 4339-17/гз от 01.03.2017 ООО ГК "Развитие", размер платы за уступку составляет 156 000 000 руб.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.10.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0106003:215 в пользу ООО "ГК "Развитие" была зарегистрирована ипотека. Основанием государственной регистрации ипотеки послужил договор залога права аренды земельного участка от 11.09.2019.

Из выписки из ЕГРН от 08.11.2019 следует, что аренда в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0106003:215 зарегистрирована за ООО ГК "Развитие". Основанием регистрации послужил, в том числе, договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 15 от 15.10.2019.

Истец, полагая, что договор залога права аренды земельного участка от 11.09.2019, договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 15 от 15.10.2019 противоречат положениям пункта 1 статьи 336 и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в связи с чем являются недействительными (ничтожными), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из приобретения ООО "Омега" права аренды земельного участка на основании утвержденного определением Арбитражного суда Воронежской области от 12.02.2019 по делу N А14-22630/2018 мирового соглашения, отсутствия основания для применения положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ к оспариваемым сделкам, поскольку ООО "Омега" не является победителем торгов, по результатам которых заключен договор аренды земельного участка N 4339-17/гз от 01.03.2017, применив к действиям Департамента имущества области положения пункта 5 статьи 166 и статьи 10 ГК РФ.

Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия руководствуется следующим.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В силу пункта 1 статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости (пункт 2 статьи 350.1 ГК РФ).

Как следует из части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Между тем, согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В пункте 5.1 договора аренды также содержится запрет на передачу своих прав и обязанностей по договору третьему лицу в пределах срока действия договора.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

В данном случае передача ООО "ПСК "Адрем" в залог права аренды по договору аренды земельного участка N 4339-17/гз от 01.03.2017, заключенному по результатам проведенного аукциона, и передача ООО "Омега" - залогодержателю права аренды ввиду неисполнения обеспеченных залогом обязательств влечет замену стороны в договоре, заключенном на торгах, что является недопустимым, поскольку фактически позволяет по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Как следует из пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве" уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

Поскольку договор аренды земельного участка N 4339-17/гз от 01.03.2017 заключен между Департаментом имущества области и ООО "ПСК "Адрем" на основании протокола о результатах аукциона N 36 от 25.01.2017, взаимосвязанные договор залога и соглашение об оставлении предмета залога у залогодержателя, заключенные между ООО "ПСК "Адрем" и ООО "Омега", являются ничтожными, поскольку противоречат положениям пункта 7 статьи 448 ГК РФ.

Указанная правовая позиция изложена также в определении Верховного Суда РФ от 04.12.2017 N 308-ЭС17-17485, определении Верховного Суда РФ от 31.01.2019 N 306-КГ18-24121, определении Верховного Суда от 05.08.2019 N 308-ЭС19-11702, определении Верховного Суда РФ от 01.10.2018 по делу N 308-ЭС18-15155, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 02.11.2020 по делу N А14-19384/2019, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 09.12.2020 по делу N А14-19382/2019, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 03.10.2018 по делу N 65-30846/2017.

При этом постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 20.10.2020 по делу N А14-22630/2018 определение Арбитражного суда Воронежской области от 12.02.2019 об утверждении мирового соглашения об оставлении предмета залога у ООО "Омега" отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции признал обоснованными и подлежащими проверке доводы кассационных жалоб конкурсного управляющего ООО "ПСК "Адрем" Медведева А.А. и ООО "ТЕРРА НОВА" о том, что в результате принятия обжалуемого судебного акта ООО "Омега" получило преимущественное удовлетворение своих требований перед другими кредиторами (пункты 1 и 2 статьи 61.3 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"), должник не получил равноценное встречное исполнение с учетом цены сделок по последующему распоряжению спорным правом аренды и имеются основания для выводов о причинении вреда кредиторам ООО "ПСК "Адрем" (пункты 1 и 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"), в действиях сторон имеются признаки злоупотребления правом ввиду того, что фактическая задолженность ООО "ПСК "Адрем" перед ООО "Омега" достоверно установлена не была (статья 10 ГК РФ). При этом в подтверждение названных доводов заявители сослались на соответствующие документы.

01.10.2020 конкурсный управляющий ООО "ПСК "Адрем" обратился в деле о банкротстве А14-24355/2018 с заявлением (с учетом уточнения от 16.11.2020) о признании недействительной притворной сделкой совокупность взаимосвязанных сделок: соглашения между ООО "ПСК "Адрем" и ООО "Омега" об отступном в форме мирового соглашения по делу N А14-22630/2018 от 25.01.2019 и действий ООО "Омега" по исполнению указанного определения суда по регистрации перехода права аренды от ООО "ПСК "Адрем" к ООО "Омега", договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 15 от 15.10.2019 и акта приема-передачи от 15.10.2019, заключенных между ООО "Омега" и ООО ГК "Развитие" в части наличия у ООО "Омега" прав арендатора, как прикрывающих сделку уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 4339-17/гз от 01.03.2017 между ООО "ПСК "Адрем" и ООО ГК "Развитие" и применении последствий недействительности сделки в виде возврата от ООО "Омега" в конкурсную массу ООО "ПСК "Адрем" права требования к ООО ГК "Развитие" по договору N 15 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.10.2019. Определением суда от 02.11.2020 указанное заявление принято к производству.

Доводы ответчиков и третьего лица ООО "ПСК "Адрем" о наличии оснований для применения положений пункта 5 статьи 166 ГК РФ, согласно которому заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, к заявлению Департамента имущества области о недействительности сделок, заключенных между ООО "ПСК "Адрем" и ООО "Омега", судебная коллегия считает несостоятельными.

При наличии законодательного запрета на передачу прав и обязанностей по договору, заключенному на торгах (пункт 7 статьи 448 ГК РФ), ООО "Омега" не могло не знать о недействительности заключенных им сделок.

О заключении договора аренды N 4339-17/гз от 01.03.2017 на торгах указано в преамбуле договора.

В этой связи поведение Департамента имущества области как третьего лица при рассмотрении дела N А14-22630/2018, а также после утверждения мирового соглашения не могло дать основание другим лицам полагаться на действительность сделок, нарушающих публичные интересы.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о ничтожности договора залога от 04.09.2018 между ООО "ПСК "Адрем" и ООО "Омега" и соглашения об оставлении заложенного права аренды по договору N 4339-17/гз от 01.03.2017 за ООО "Омега".

Пунктом 2 статьи 335 ГК РФ предусмотрено, что право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Заключенные между ООО "Омега" и ООО ГК "Развитие" договор залога от 11.09.2019 и договор уступки прав и обязанностей от 15.10.2019 также ничтожны, так как ООО "Омега" не вправе было распоряжаться правом аренды по договору N 4339-17/гз от 01.03.2017.

Основания считать ООО ГК "Развитие" добросовестным залогодержателем у судебной коллегии отсутствуют.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Вместе с тем ООО ГК "Развитие", заключая оспариваемые сделки, знало об обязанности в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ личного исполнения договора аренды N 4339-17/гз от 01.03.2017 победителем торгов- ООО "ПСК "Адрем".

Совершение ООО "ГК "Развитие" действий по освоению земельного участка, в том числе получение разрешения на строительство на спорном земельном участке многоквартирного дома, оформление проектной и разрешительной документации, начало строительства объекта, в период рассмотрения данного спора в суде первой инстанции и суде апелляционной инстанции относятся к предпринимательскому риску общества.

При этом судом апелляционной инстанции учтено, что договор долевого участия подписан с единственным дольщиком 13.08.2020 (регистрация приостановлена по причине наличия обеспечительных мер в виде запрета на регистрационные действия в отношении спорного земельного участка определением Арбитражного суда Воронежской области от 10.01.2020 по настоящему делу).

В этой связи судебная коллегия полагает недействительным (ничтожным) договор залога от 11.09.2019 и договор уступки прав и обязанностей по договору аренды от 15.10.2019, заключенные между ООО "Омега" и ООО ГК "Развитие", как противоречащие статьям 335, 336, пункту 7 статьи 448 ГК РФ, пункту 9 статьи 22 ЗК РФ.

Указанные обстоятельства являются основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права аренды ООО ГК "Развитие" в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0106003:215, расположенного по адресу: г.Воронеж, ул. Гаршина, в районе дома N 21.

Включение права аренды в конкурсную массу ООО "ПСК "Адрем" не лишает арендодателя права расторгнуть договор аренды в установленном законом порядке (определение ВАС РФ от 07.02.2012 N ВАС-154/12, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 31.05.2016 по делу N А48-3759/2015).

На основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, вследствие чего в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по госпошлине за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций в размере по 7 500 руб. относятся на ответчиков и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.06.2020 по делу N А14-1026/2020 отменить.

Признать недействительными (ничтожными) заключенные между обществом с ограниченной ответственностью "Омега" (ОГРН 1073667028016, ИНН 3666145692) и обществом с ограниченной ответственностью Группой Компаний "Развитие" (ОГРН 1143668032705, ИНН 3662205510) договор залога права аренды земельного участка от 11.09.2019 и договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 15 от 15.10.2019.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации аренды общества с ограниченной ответственностью Группы Компаний "Развитие" в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0106003:215, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Гаршина, в районе дома N 21.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Омега" (ОГРН 1073667028016, ИНН 3666145692) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 7 500 руб. за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Группы Компаний "Развитие" (ОГРН 1143668032705, ИНН 3662205510) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 7 500 руб. за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

А.И. Поротиков Г.Н. Кораблева