Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2021 г. N 19АП-7024/20 по делу N А35-7675/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 1 июня 2021 г. N Ф10-1686/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Воронеж

21 января 2021 г.

Дело N А35-7675/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2021 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семенюта Е.А.,

судей Миронцевой Н.Д.,

Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Багрянцевой Ю.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Юридический Центр": Тимошенко Д.Ю., представитель по доверенности от 02.10.2019, сроком на три года, паспорт гражданина РФ;

от Администрации Обоянского района Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юридический Центр" на решение Арбитражного суда Курской области от 19.10.2020 по делу N А35-7675/2019, по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Юридический Центр" (ОГРН 1073123013336, ИНН 3123154373) к Администрации Обоянского района Курской области о признании решения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, площадью 395000 кв.м, с кадастровым номером 46:16:190805:4, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Усланский сельсовет, выраженного в письме от 02.04.2019, незаконным, обязании принять решение о предоставлении в собственность земельного участка, площадью 395000 кв.м, с кадастровым номером 46:16:190805:4, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Усланский сельсовет, для сельскохозяйственного производства,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Юридический Центр" (далее - заявитель, ООО "Юридический Центр") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации Обоянского района Курской области (далее - Администрация Обоянского района, Администрация) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, площадью 395000 кв. м, с кадастровым номером 46:16:190805:4, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Усланский сельсовет, выраженное в письме от 02.04.2019; об обязании принять решение о предоставлении в собственность земельного участка, площадью 395000 кв. м с кадастровым номером 46:16:190805:4, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Усланский сельсовет, для сельскохозяйственного производства.

Решением Арбитражного суда Курской области от 19.10.2020 по делу N А35-7675/2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Считая принятое решение незаконным и необоснованным, ООО "Юридический Центр" обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить данное решение и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе Общество ссылается на то, что к ООО "Юридический Центр" перешло право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок от ЗАО "Русь" с момента подписания договора купли-продажи от 03.09.2016.

Указывает, что оспариваемый отказ Администрации нарушает права и законные интересы Общества.

В судебном заседании представитель Общества просил обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Администрация отзыв в суд апелляционной инстанции не представила, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не оспорила, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Дело рассматривалось в отсутствие указанного лица в порядке ст.ст.123, 156, 266 Арбитражного кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение участника судебного процесса, явившегося в судебное заседание, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, 03.09.2016 между закрытым акционерным обществом "Русь" (продавец) в лице конкурсного управляющего Стародубцева В.Д. и ООО "Юридический Центр" (покупатель) на основании Протокола о результатах продажи в электронной форме посредством публичного предложения имущества должника - ЗАО "Русь" от 03.09.2016 РАД-90557 был заключен договор купли-продажи, в соответствии с пунктом 1.1. которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора следующее имущество ЗАО "Русь": нежилое здание "птичник N 15" 1968 г., 1 шт. - 1217,5 кв. м; нежилое здание "птичник N 14" 1969 г., 1 шт., - 1217,52 кв. м; нежилое здание "цыплятник склад" 1970 г., 1 шт. - 1217,5 кв. м; нежилое здание "птичник N 13" 1968 г., 1 шт. - 1217,52 кв. м; нежилое здание "птичник N 12" 1968 г., 1 шт. - 1217,52 кв. м; нежилое здание "птичник N 11" 1968 г., 1 шт. - 1217,52 кв. м; весы 30 т., 2002 г., 1 шт. - 78 кв. м; нежилое здание "птичник N 9-10" 1967 г., 1 шт. - 884 кв. м; нежилое здание - птичник N 8" 1970 г., 1 шт., - 1217,52 кв. м; нежилое здание "птичник N 7" 1967 г., 1 шт. - 1217,52 кв. м; нежилое здание "птичник N 6" 1970 г., 1 шт. - 1217,52 кв. м; нежилое здание "птичник N 5" 1970 г., 1 шт. - 1217,52 кв. м; нежилое здание "птичник N 4" 1983 г., 1 шт. - 1217,52 кв. м; нежилое здание "птичник N 3" 1983 г., 1 шт. - 1217,52 кв. м; нежилое здание "птичник N 2" 1969 г., 1 шт. - 1214,52 кв. м; нежилое здание "птичник N 1" 1967 г., 1 шт., - 1217,52 кв. м; нежилое здание "кормоцех" 1968 г., 1 шт. - 1266,3 кв. м; нежилое здание "склад кормов" 1968 г., 1 шт. - 460 кв. м; заправка, 1981 г., 1 шт. - 15 кв. м; котельная 1968 г., 1 шт. - 246 кв. м; проходная 1961 г., 1 шт., 28 кв. м; нежилое здание "яйцесклад" 1961 г., 1 шт. - 422 кв. м; ветблок 1961 г., 1 шт., - 193 кв. м; гараж для автомобилей (1 смотровая яма), 1969 г., 1 шт. - 214 кв. м; контора 1969 г., 1 шт., 320,96 кв. м; сторожка 1969 г., 1 шт. - 35 кв. м: дезбарьерсанпропускник N 2 1981, 1968 гг., 1 шт. - 299,72 кв. м, 1 шт. - 195,6 кв. м; ГРП N 2 1986 г., 1 шт. - 26,24 кв. м; автодорога 1972 г., 1 шт. - 3200 кв. м; автодорога 1969 г., 1 шт. - 1600 кв. м; башня Рожновского, 1962 г., 1 шт.; скважина отд. N 2 1962 г. 1 шт. - 80 м; скважина отд. N 1962 г., 1 шт. - 80 м; скважина отд. N 2 1962 г., 1 шт. - 80 м; водопровод 1987 г., 1 шт. - 3000 м; навозохранилище 2003 г., 1 шт. -- 2000 кв. м; телефонная связь, 1969 г., 1 шт. - 2 км; канализационная насосная башня 1972 г., 1 шт. - 23 кв. м; очистные сооружения 1972 г., 1 шт. - 4 куб. м; катодная станция, 1982 г. - 1 шт.; ограждении 1982 г., 1 шт., 2000 м.п.

В пункте 1.3 договора указано, что имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании: Протокола N 7 общего собрания трудового коллектива птицесовхоза "Комсомольский" от 24.12.1992; Протокола учредительного собрания по организации акционерного общества закрытого типа от 24.12.1992; Учредительного договора о создании акционерного общества закрытого типа "Русь" от 24.12.1992; постановления главы администрации Обоянского района Курской области от 30.12.1992 N 336; акта оценки стоимости основных фондов по состоянию на 01.07.1992; справки расшифровки счета 01 от 28.06.2007.

Имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, передано покупателю по акту приема-передачи от 05.09.2016.

11.10.2017 объекты недвижимости - нежилое здание, цыплятник склад, 1970 г., площадью 1217,5 кв. м; нежилое здание, птичник N 14, 1969 г., площадью 1217,5 кв. м; нежилое здание, птичник N 15, 1968 г., площадью 1217,5 кв. м поставлены на кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров 46:16:190805:6, 46:16:190805:7 и 46:16:190805:8 соответственно.

26.10.2017 зарегистрировано право собственности ООО "Юридический Центр" на объект недвижимости с кадастровым номером 46:16:190805:8 и 15.11.2017 на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 46:16:190805:6 и 46:16:190805:7.

Нежилые здания с кадастровыми номерами 46:16:190805:6, 46:16:190805:7 и 46:16:190805:8 были расположены на земельном участке с кадастровым номером 46:16:190805:4, площадью 395000 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Курская область, Обоянский район, Усланский сельсовет.

ООО "Юридический Центр" обратилось в Администрацию Обоянского района Курской области с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 46:16:190805:0004 на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом N 01-05 01-59/642 от 16.02.2018 Администрацией Обоянского района Курской области сообщено, что предоставить в собственность земельный участок не представляется возможным в связи с отсутствием на данном земельном участке объектов недвижимого имущества (разрушение).

09.11.2018 ООО "Юридический Центр" обратилось в Администрацию Обоянского района Курской области с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию нежилых зданий - здания цыплятника, здания птичника N 14, здания птичника N 15.

Письмом N 03-05 01-59/4144 от 16.11.2018 администрацией Обоянского района в выдаче разрешения отказано с указанием на не представление полного пакета документов, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также на отсутствие у застройщика прав на земельный участок.

31.01.2019 ООО "Юридический Центр" вновь обратилось в Администрацию Обоянского района Курской области с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию нежилых зданий, приложив к заявлению свидетельство о праве на землю, проектную документацию, архитектурное решение, землеустроительное дело, государственный акт о праве на землю, документы о приобретении объектов недвижимости.

Письмом N 03-05 01-59/479 от 06.02.2019 Администрация Обоянского района отказала в выдаче разрешения на восстановление разрушенных зданий путем реконструкции по причине отсутствия прав на земельный участок под нежилыми зданиями.

14.03.2019 ООО "Юридический Центр" обратилось в Администрацию Обоянского района с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 46:16:190805:4 в собственность за плату в целях получения разрешения на реконструкцию и восстановления объектов нежилых зданий с приложением к заявлению сообщения о том, что на испрашиваемом земельном участке находятся объекты недвижимого имущества - нежилые здания с кадастровым номерами 46:16:190805:6, 46:16:190805:7 и 46:16:190805:8.

Письмом от 02.04.2019 N 02-05-01-59/1369 Администрация Обоянского района сообщила ООО "Юридический Центр" об отсутствии оснований для предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность, сославшись на то, что по результатам обследования испрашиваемого земельного участка специалистами администрации Обоянского района (акт обследования от 15.02.2018), выявлено отсутствие на данном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих заявителю на праве собственности.

При повторном выезде специалистов установить наличие объектов на местности не удалось ввиду их отсутствия.

Не согласившись с указанным решением, ООО "Юридический Центр" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал.

Апелляционная коллегия не усматривает оснований для отмены судебного акта и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ЗК РФ.

В силу пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

В силу пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из материалов дела, ООО "Юридический Центр" на основании договора купли-продажи от 03.09.2016, заключенного с ЗАО "Русь" (продавец) в лице конкурсного управляющего Стародубцева В.Д., приобрело имущество, в том числе, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 46:16:190805:4.

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу указанных норм действующего законодательства покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Как разъяснено в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно сведениям, представленным ООО "Юридический Центр", на земельном участке с кадастровым номером 46:16:190805:4 расположен 41 объект недвижимости, принадлежащий ООО "Юридический Центр".

Вместе с тем, как следует из представленных в материалы дела сведений из Единого государственного реестра недвижимости, за ООО "Юридический Центр" зарегистрировано право собственности только на три объекта недвижимости с кадастровыми номерами 46:16:190805:6, 46:16:190805:7 и 46:16:190805:8, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 46:16:190805:4.

Указанные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

Доказательств регистрации права перехода к ООО "Юридический Центр" права собственности на указанное в договоре от 03.09.2016 недвижимое имущество, кроме объектов с кадастровыми номерами 46:16:190805:6, 46:16:190805:7 и 46:16:190805:8, либо доказательств признания права собственности заявителя на указанное имущество в судебном порядке в материалах дела не имеется.

Доказательств фактического нахождения на земельном участке с кадастровым номером 46:16:190805:4 иных объектов недвижимого имущества, принадлежащих ООО "Юридический центр", право собственности на которые зарегистрировано за заявителем в установленном законом порядке, Обществом ни в суд первой инстанции, ни в апелляционный суд представлено не было.

Судом первой инстанции обоснованно принято во внимание письмо конкурсного управляющего ЗАО "Русь" от 12.09.2016, адресованное ООО "Юридический Центр" согласно которому, документы, подтверждающие право собственности, а также проектная и техническая документация на объекты недвижимого имущества по адресу: Курская область, Обоянский район, с. Трубеж, отсутствуют. Проектные и технические документы на указанные объекты отсутствовали и не выдавались и право собственности на них не оформлялось. Какие-либо проектные документы, разрешения на строительство, технические паспорта и иные документы на объекты недвижимого имущества ЗАО "Русь" по адресу: Курская область, Обоянский район, с. Трубеж, в архиве БТИ отсутствуют.

Из акта обследования от 15.02.2018 земельного участка с кадастровым номером 46:16:190805:4, проведенного специалистами администрации Обоянского района, начальником отдела по управлению муниципальным имуществом и земельным правоотношениям, консультантом отдела по управлению муниципальным имуществом и земельным правоотношениям, консультантом отдела промышленности, строительства, транспорта, связи, ЖКХ, архитектуры и градостроительства усматривается, что на момент осмотра земельный участок с кадастровым номером 46:16:190805:4 не используется, объекты недвижимости - нежилое здание "Цыплятник склад" с кадастровым номером 46:16:190805:6, нежилое здание "Птичник N 14" с кадастровым номером 46:16:190805:7, нежилое здание "Птичник N 15" с кадастровым номером 46:16:190805:8, на которые ООО "Юридический Центр" представлены документы о государственной регистрации права собственности, на земельном участке с кадастровым номером 46:16:190805:4 отсутствуют.

Согласно акту по проведению визуального осмотра земельного участка и обследования объектов капитального строительства от 09.08.2020, составленного по итогам выполнения геодезических работ по обследованию земельного участка с кадастровым номером 46:16:190805:4 и расположенных на нем объектов недвижимости, нежилых зданий, с кадастровыми номерами 46:16:190805:8, 46:16:190805:6 и 46:16:190805:7, а также иных зданий и сооружений, сведения о которых не внесены в Единый государственный реестр недвижимости, по результатам проведенного кадастровым инженером в присутствии представителей ООО "Юридический Центр" и Администрации Обоянского района обследования установлено, что на обследуемом участке имеются части зданий, а именно: части кирпичных стен, фундаментов, колонн. Процентное соотношение степени износа зданий не определялось.

При этом из фотоматериалов, приложенных к актам осмотра и 15.02.2018 и от 09.08.2020 видно, что здания, расположенные на земельном участке, полностью разрушены и их эксплуатация по назначению невозможна.

Представленные заявителем в материалы дела отчеты N 249.2-11;12;21;22-02 и N 249.4-11;12;21;22-02 от 28.05.2010 об оценке рыночной стоимости сооружений, принадлежащих ЗАО "Русь", расположенных по адресу: Курская область, Обоянский район, п. Рудавский и с. Анахино, обоснованно не приняты судом области в качестве доказательств, достоверно подтверждающих фактическое наличие на испрашиваемом земельном участке принадлежащих ООО "Юридический Центр" объектов недвижимости, а также их физического состояния, поскольку данные отчеты составлены по состоянию на вышеуказанную дату, в то время как договор купли-продажи с ЗАО "Заря" заключен ООО "Юридический Центр" 03.09.2016, а с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность общество обратилось в администрацию Обоянского района 14.03.2019.

При этом, как следует из отчета N 249.2-11;12;21;22-02 от 28.05.2010 по состоянию на дату оценки (28.05.2010) процент износа здания "цыплятник склад" составлял 57%, здания "птичник N 14" - 85 %, здания "птичник N15" - 53%.

Документы, подтверждающие регистрацию права собственности ООО "Юридический Центр" на иное, указанное в отчете недвижимое имущество, в материалах дела отсутствуют.

Исходя из положений, изложенных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51-6986/0834-156 собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов. Нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Отсутствие в собственности земельного участка под разрушенным объектом не ограничивает прав этого собственника как субъекта гражданского оборота.

Согласно правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 N 292/10, приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и, если такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что за собственником сохраняется право на участки, на которых они расположены, при условии начала восстановления этих объектов в установленном порядке в течение трех лет. Только после их восстановления собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции правомерно применил позиции вышестоящих инстанций, сформированные в период действия статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку правовое регулирование ситуации, исходя из принципов земельного законодательства, не изменилось и с 01.03.2015 особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя о том, что на момент приобретения спорного имущества оно не было разрушено, суд счел неподтвержденными.

Доказательства тому, что ООО "Юридический Центр" проведены работы по восстановлению объектов недвижимости, ни в суд первой инстанции, ни в апелляционный суд представлены не были.

В связи с тем, что по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 36 Кодекса, земельные участки могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации существующих зданий и сооружений, а разрушенные объекты не могут быть использованы по назначению до их восстановления или реконструкции и ввода в эксплуатацию, у уполномоченного органа отсутствует обязанность предоставить заявителю в собственность испрашиваемый земельный участок по правилам данной нормы.

С учетом установленных по делу обстоятельств суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для приобретения Обществом в собственность спорного земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Кодекса, поскольку объекты недвижимости разрушены и не используются по назначению.

Согласно тексту заявления от 14.03.2019 (т.4 л.д.68) ООО "Юридический Центр" просило Администрацию Обоянского района предоставить ему в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 46:16:190805:4 в целях получения разрешения на реконструкцию и восстановления объектов нежилых зданий.

Между тем, положениями статьи 39.3 ЗК РФ такого основания для предоставления земельного участка в собственность без проведения торгов не предусмотрено.

Как следует из позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51- 6986/0834-156, право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка у собственника расположенного на земельном участке здания, строения, сооружения, находящегося в разрушенном состоянии, возникает только после восстановления разрушенного объекта недвижимости.

В то же время такой собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта имеющийся у него правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект.

Как следует из материалов дела, 17.05.1993 ЗАО "Русь" было выдано свидетельство N 25 о праве собственности на землю, согласно которому ЗАО "Русь" предоставлено в постоянное бессрочное пользование 111 гектаров земли с категорией для сельскохозяйственного производства. 30.05.2007 начальником межрайонного территориального отдела N 8 УФА отдела кадастра объектов недвижимости утверждено землеустроительное дело N 139-ОБ/2007 по установлению границ земельного участка с кадастровым номером 41:16:000000:0015, расположенного по адресу, Курская область, Обоянский район, Рудавский сельсовет, Усланский сельсовет, землепользователь - ЗАО "Русь".

Как следует из пояснительной записки землеустроительного дела, по результатам проведения комплекса работ по межеванию земельного участка были установлены координаты 14 земельных участков, принадлежащих ЗАО "Русь" на праве постоянного (бессрочного) пользования. Под N 2 в этом списке значится участок площадью 395000 кв. м, расположенный в с. Трубеж Обоянского района.

На основании указанных документов земельный участок, площадью 395000 кв. м был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 46:16:190805:4.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом, согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ, предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды 20 А35-7675/2019 земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 июля 2012 г.

В действующей с 1 марта 2015 г. редакции указанного пункта статье 3 Закона N 137-ФЗ закреплено аналогичное правило.

Согласно статье 20 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г., и ст. 39.9 ЗК РФ, действующей в настоящее время, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

ЗАО "Русь" и ООО "Юридический Центр" не относятся к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Доказательств регистрации за ЗАО "Русь" права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 46:16:190805:4, либо переоформления указанного права на право аренды или право собственности в установленном законом порядке, в материалах дела не имеется.

В соответствии с положениями пп. 7 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, из материалов дела не усматривается, что ООО "Юридический Центр" обращалось к Администрации Обоянского района с заявлением о предоставлении ему в собственность спорного земельного участка в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, либо на основании пп. 7 п. 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

В заявлении от 14.03.2019 вх. N 101 ООО "Юридический центр" не ссылалось на переход к нему от предыдущего собственника объектов недвижимости права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок, а также на соответствующие положения Земельного кодекса и Закона N 137-ФЗ.

Кроме того, суд области правомерно отметил, что необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Кроме того, суд обосновано принял во внимание правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309- ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования, исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе, в заявленных целях.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду суду надлежит определить размер части земельного участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации.

В пунктах 1, 2 статьи 11.9 ЗК РФ указано, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Как отражено в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.04.2014 N ВАС-4195/14 по делу N А27-913/2013, Верховного Суда Российской Федерации от 25.09.2015 N 307-ЭС15-11085 по делу N А56-28512/2014, от 31.05.2016 N 307-ЭС 16-5341 по делу N А56-47506/2014, от 23.12.2016 N 307-ЭС16- 17500 по делу N А56-56760/2015 потребность в земельном участке определяется исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта, с учетом фактического землепользования.

Таким образом, суд правильно отразил в обжалуемом судебном акте, что заявитель должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью.

При этом судом установлено, что порядок определения размера земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, нормативно не установлен, вопрос о соразмерности разрешается в каждом конкретном случае.

В рассматриваемом случае каких-либо доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади (395000 кв. м) для эксплуатации или восстановления объектов недвижимости, площадью 1217.5 кв. м, 1217,5 кв. м и 1217,5 кв. м, в заявленных целях, ООО "Юридический Центр" не представлено.

Доказательств, опровергающих выводы администрации Обоянского района об отсутствии законных оснований для предоставления заявителю в собственность земельного участка с кадастровым номером 46:16:190805:4 на основании заявления ООО "Юридический Центр" от 14.03.2019 представлено не было.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда области о том, что оспариваемый отказ Администрации Обоянского района является законным, а требования ООО "Юридический Центр" не подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы направлены на несогласие с выводами суда и на их переоценку, но не опровергают их, в связи с чем не могут быть приняты во внимание, они повторяют позицию Общества, изложенную при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции также не установлено.

В связи с изложенным, решение арбитражного суда области не подлежит отмене, а апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь частью 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 19.10.2020 по делу N А35-7675/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.А. Семенюта

Судьи

Н.Д. Миронцева И.В. Ушакова