Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2024 г. N 08АП-13634/23 по делу N А46-16345/2016

город Омск

07 февраля 2024 г.

Дело N А46-16345/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 07 февраля 2024 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аристовой Е. В.,

судей Дубок О. В., Сафронова М. М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Омаровой Б. Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством системы веб-конференции апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13634/2023) публичного акционерного общества Национальный Банк "Траст" (ИНН 7831001567, ОГРН 1027800000480, г. Москва, Можайский Вал, д. 8Д, далее - Банк Траст) на определение от 13.11.2023 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-16345/2016 (судья Дябин Д. Б.), вынесенное по заявлению финансового управляющего имуществом индивидуального предпринимателя Турманидзе Левана Искандеровича (ИНН 550402162617, ОГРНИП 313554327300121, далее - ИП Турманизде Л. И., должник) - Борисова Евгения Юрьевича об утверждении Положения о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника, при привлечении к участию в рассмотрении обособленного спора в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Турманидзе Людмилы Николаевны, общества с ограниченной ответственностью "Альянс-Строй" (ИНН 5505212091, ОГРН 1115543029348, далее - ООО "АС"), бюджетного учреждения Омской области "Управление по охране животного мира" (ИНН 5504227169, ОГРН 1115543028226, далее - управление), в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ИП Турманидзе Л. И.,

при участии в судебном заседании представителей:

от Банка Траст - Марчук Е.Ю. по доверенности от 28.09.2023 N 27/СА/2023,

финансового управляющего Борисова Е. Ю. - лично, по паспорту,

от Турманидзе Л. И. - Бадер В. В. по доверенности от 13.07.2022 N 55АА2860955,

от Турманидзе Л. Н. - Шамбалёвой Н. Н. по доверенности от 11.10.2022 N 55АА2940730,

УСТАНОВИЛ:

решением от 14.03.2017 (резолютивная часть от 06.03.2017) Арбитражного суда Омской области по делу N А46-16345/2016 должник - ИП Турманизде Л. И. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура реализации имущества гражданина сроком на пять месяцев (до 06.08.2017), финансовым управляющим имуществом должника утверждена Федица (Житник) Татьяна Владимировна.

Постановлением от 03.09.2018 (резолютивная часть от 28.08.2018) Восьмого арбитражного апелляционного суда арбитражный управляющий Житник Т. В. отстранена от исполнения обязанностей финансового управляющего имуществом ИП Турманидзе Л. И.

На основании определения суда от 28.09.2018 (резолютивная часть объявлена 27.09.2018) финансовым управляющим имуществом должника утверждён Борисов Е. Ю. (далее - финансовый управляющий).

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об утверждении Положения о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника.

К участию в рассмотрении обособленного спора в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Турманидзе Л. Н., финансовый управляющий Пальчиковский А. А., ООО "АС", управление (определения от 11.01.2023, 04.04.2023).

В судебном заседании 24.10.2023 суд первой инстанции исключил арбитражного управляющего Пальчиковского А. А. из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, поскольку дело о банкротстве Турманидзе Л. Н. прекращено (запись в протоколе судебного заседания от 24.10.2023, выписка из протокола, т. 3, л. д. 40 - 42).

Определением от 13.11.2023 (с учётом определения от 29.11.2023 об исправлении опечаток) Арбитражного суда Омской области по делу N А46-16345/2016 утверждено Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества Турманидзе Л. И. (далее - Положение) с учётом разногласий.

В апелляционной жалобе (с учётом уточнений, вх. 25.12.2023) Банком Траст ставится вопрос об изменении определения суда, просит:

указать, что реализации подлежит: Лот N 1: жилой дом, общей площадью 646 кв. м, количество этажей: 3, в том числе подземных 1, кадастровый (условный) номер 55:36:070107:3520, расположенный по адресу г. Омск, ул. 2-я Кольцевая, д. 15, корп. 3 (далее - жилой дом);

установить начальную продажную цену на основании проведённой судебной экспертизы. Обязать финансового управляющего направить Турманидзе Л. Н. предложение о приобретении доли Турманидзе Л. И. в праве собственности на жилой дом, по цене 1/2 от начальной продажной цены жилого дома;

предложить Турманидзе Л. Н. представить согласие на покупку доли.

При неполучении согласия на покупку доли в течение месячного срока, жилой дом продаётся с открытых торгов посредством Положения, в редакции, утверждённой судом апелляционной инстанции.

Мотивируя свою позицию, апеллянт указывает на следующие доводы:

- на торгах подлежит реализации имущество, находящееся в общей собственности, а не доля в праве. Стоимость выкупа 1/2 доли для Турманидзе Л. Н. равна 1/2 от стоимости имущества, исходя из того, что имущество принадлежит супругам в равных долях, что также подтверждено решением суда общей юрисдикции. Соответственно, на должника приходится 1/2 в праве собственности на данный объект;

- в конкурсную массу включается часть средств от реализации общего имущества супругов (бывших супругов), соответствующая доле гражданина в таком имуществе, остальная часть этих средств выплачивается супругу (бывшему супругу);

- обжалуемое определение повлечёт невозможность регистрации права покупателем, поскольку объект права, как доля в праве на жилой дом, отсутствует в ЕГРН, следовательно, не существует как объект права.

Турманидзе Л. И. и Л. Н. в представленных суду апелляционной инстанции письменных отзывах на апелляционную жалобу не согласились с доводами жалобы, просили определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От представителя Банка Траст поступило ходатайство о проведении онлайн-заседания, которое удовлетворено апелляционным судом. Судебное заседание проведено посредством веб-конференции с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел".

В судебном заседании представитель Банка Траст поддержал доводы, изложенные в жалобе (с учётом уточнений).

Представители Турманидзе Л. И. и Л. Н. в заседании суда апелляционной инстанции высказались согласно отзывам на апелляционную жалобу. К отзыву Турманидзе Л. Н. приложен дополнительный документ - выписка из ЕГРН.

Финансовый управляющий Борисов Е. Ю. просил удовлетворить апелляционную жалобу Банка Траст.

Учитывая надлежащее извещение иных лиц, участвующих в рассмотрении обособленного спора, о времени и месте проведения судебного заседания, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с положениями статей 123, 156, 266 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь абзацем вторым части 2 статьи 268 АПК РФ, а также пунктом 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации (далее - ВС РФ) от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", не усматривает оснований для приобщения выписки из ЕГРН к материалам дела. Документ, поступивший в апелляционный суд в электронном виде, не подлежит возврату его подателю на бумажном носителе.

Рассмотрев апелляционную жалобу (с учётом уточнений), отзывы на неё, материалы дела, заслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по результатам проведения мероприятий в ходе проведения процедуры реализации имущества должника финансовый управляющий включил в конкурсную массу должника жилой дом, кадастровый (условный) номер 55:36:070107:3520.

Рыночная стоимость указанного имущества определена финансовым управляющим в размере 59 100 000 руб. Как следует из отчёта от 28.12.2022, конкурсным кредитором Банком Траст проведена независимая оценка стоимости объекта, данные которой предоставлены финансовому управляющему имуществом должника. Финансовым управляющим приняты данные доводы и выводы, изложенные в материалах отчёта N 341/22, проведённого ЗО "Международный бизнес центр", от 17.10.2022, дата оценки 12.10.2022.

В представленной финансовым управляющим редакции Положения (с учётом уточнений, т. 1, л. д. 73 - 78) участники торгов (заявители) уведомляются о наличии существенных сведений и информации о реализуемом имуществе должника:

1. Реализуемое имущество является совместным имуществом должника и его бывшей супруги - Турманидзе Л. Н., в размере 1/2 доли в общей доле права собственности каждого сособственника. В отношении Турманидзе Л. Н. Арбитражным судом Омской области возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) N А46-19329/2020. Совместное имущество Турманидзе Л. И. и Турманидзе Л. Н. реализуется единым лотом в рамках дела о банкротстве N А46-16345/2016, с последующим распределением денежных средств, с учётом положений Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), в пользу Турманидзе Л. Н.

2. В соответствии с техническим паспортом объекта учёта, в состав объекта недвижимости входят: жилой дом - площадь 646,0 кв. м, тамбур - площадь 6,9 кв. м, летняя кухня - площадь 149,7 кв. м, теплица - площадь 21,0 кв. м, калитка - протяжённость 1,20 м. п., ворота - протяжённость 4.20 м. п., забор - протяжённость 120,95 м. п.

3. Объект недвижимости имеет эксплуатируемый мансардный этаж, сведения о котором в техническом паспорте отсутствуют. Состав помещений мансардного этажа: помещение N 1 - тренажёрный зал - площадь 69,5 кв. м, помещение N 2 - кладовая - площадь 7,8 кв. м, помещение N 3 - кладовая - площадь 7,9 кв. м, помещение N 4 - кладовая - площадь 11,2 кв. м, помещение N 5 - кладовая - площадь 11,6 кв. м, помещение N 6 - лестничная площадка - площадь 2,0 кв. м, помещение N 7 - лестничная клетка - площадь 11,0 кв. м.

4. Объект недвижимости размещён на арендованных земельных участках: земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:10396, площадью 957,00 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:10732, площадью 248,00 кв. м. Договор аренды земельного участка N АС/21-012 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области и заключён 30.12.2021. Цель использования земельных участков: для размещения объектов недвижимости. Срок аренды составляет 36 месяцев с 01.01.2022 по 31.12.2024. Размер арендной платы составляет 12 000 руб. в год. Арендодатель - ООО "АльянсСтрой" (ИНН 5505212091).

5. Территорию домовладения пересекает земельный участок с кадастровым номером N 55:36:070107:3068. Разрешённое использование: земли общего пользования под проезд. Собственник земельного участка: Бюджетное учреждение Омской области "Управление по охране животного мира" (ИНН 5504227169). Арендные взаимоотношения между правообладателем земельного участка и сособственниками реализуемого объекта недвижимости отсутствуют.

6. Крыльцо жилого дома частично расположено на земельном участке, указанном в пункте 5, с неурегулированными арендными правоотношениями.

7. В границах ограждения имеется объект недвижимости без правоустанавливающих документов "Летняя кухня" (банный комплекс с мангальной зоной и помещениями для отдыха, площадью 149,7 кв. м) частично расположенный на земельном участке, указанном в пункте 5, с неурегулированными арендными правоотношениями.

8. Все расходы, связанные: с приобретением реализуемого имущества, внесением изменений в техническую, земельную и иную документацию объекта недвижимости, реконструкцией и техническим переустройством объекта недвижимости, взаимодействием с арендодателями существующих земельных участков и правообладателем земельного участка с неурегулированными правовыми взаимоотношениями, несёт покупатель имущества за свой счёт, на свой страх и риск.

Настоящим Положением установлены следующие цены продажи имущества должника:

Начальная цена продажи имущества, устанавливаемая при проведении первоначальных торгов путём проведения открытого аукциона (первый этап): 59 100 000 руб.

Начальная цена продажи имущества, устанавливаемая на повторных торгах путём проведения открытого аукциона (второй этап): 53 190 000 руб.

Начальная цена продажи имущества, устанавливаемая на торгах путём публичного предложения (третий этап): 53 190 000 руб.

Минимальная цена продажи ("цена отсечения"), устанавливаемая на торгах путём публичного предложения (третий этап): 37 800 000 руб.

Реализуемое имущество не является предметом залога.

В разделе 3 Положения предусмотрено, что имущество реализуется в нижеследующем порядке:

первый этап - проведение первоначальных торгов по продаже имущества должника путём проведения открытого аукциона, начальная цена продажи имущества указана в разделе 1 настоящего Положения.

второй этап - проведение повторных торгов путём проведения открытого аукциона со снижением начальной продажной цены имущества на 10 % (десять процентов).

третий этап - продажа имущества должника посредством публичного предложения, при этом начальная цена продажи имущества должника соответствует начальной цене продажи, установленной на повторных торгах. Торги по реализации имущества посредством публичного предложения продолжаются до достижения минимальной цены продажи ("цены отсечения") от начальной цены реализации имущества на повторных торгах.

Переход к каждому последующему этапу продажи имущества должника возможен только в том случае, если имущество должника не было продано на предыдущем этапе.

Обязательным условием продажи имущества должника является получение денежных средств за проданное имущество не позднее 30 (тридцати) календарных дней со дня подписания договора купли-продажи. Передача имущества должника осуществляется по акту приёма-передачи после оплаты стоимости имущества и поступления соответствующих денежных средств на расчётный счёт должника.

Турманизде Л. И. заявлены возражения в части установления начальной цены продажи, мотивированные тем, что в отчёте N 341/22 при определении рыночной цены не учтены особенности, которые могут повлиять на его стоимость, указанные в пунктах 3, 5, 6 Положения. Кроме того, на земельном участке, помимо жилого дома, расположено строение, на которое право собственности за должником не оформлено, а именно - гостевой дом, ориентировочной общей площадью 200 кв. м.

По мнению Турманизде Л. И., предложенная финансовым управляющим редакция Положения не учитывает права иных лиц, а именно: жилой дом, кадастровый (условный) номер 55:36:070107:3520, и иное имущество, находящееся на земельных участках, входящих в лот N 1 и подлежащих реализации с торгов, принадлежит на праве долевой собственности (по 1/2 каждому) Турманидзе Л. И. и его супруге Турманидзе Л. Н.

Должник со ссылкой на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 16.05.2023 N 23-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в связи с жалобой гражданина В. В. Шеставина" (далее - Постановление N 23) полагает необходимым дополнить раздел 4 Положения следующим: В отношении имущества должника, указанного в лоте N 1 действует режим долевой собственности супругов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ участник долевой собственности имеет право преимущественной покупки продаваемого имущества по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях. В связи с указанным, организатор торгов направляет супруге должника предложение (оферту) о приобретении доли должника в общедолевой собственности с приложением проекта договора по цене продажи имущества должника в размере 50 % от начальной цены, установленной настоящим Положением. Супруга должника в течение 30 (тридцати) дней со дня направления такого предложение обязана принять предложение о приобретении имущества либо отказаться от заключения договора купли-продажи, направив соответствующее уведомление организатору торгов. Отсутствие акцепта на полученное предложение (оферту) в 30-дневный срок с момента направления финансовым управляющим соответствующего предложения, расценивается организатором торгов как отказ от преимущественного права. В случае согласия на заключение договора купли-продажи финансовый управляющий обязан организовать заключение договора купли-продажи. Супруга должника, выразившая согласие на приобретение имущества, обязана оплатить цену за имущество в размере 50 % от начальной цены продажи имущества должника не позднее 30 дней с даты подписания договора. В случае не поступления оплаты имущества в установленный срок супруга должника считается отказавшейся от приобретения имущества на условиях преимущественного права покупки. В случае отказа от заключения договора купли-продажи лица, имеющего преимущественное право покупки, организатор торгов обязан продаже имущества должника в порядке, установленном настоящим Положением.

В соответствии с позицией Банка Траст, в материалы дела не представлены доказательства права собственности должника на иные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке; имущество не может быть включено в конкурсную массу и не может быть реализовано. Заключение включает в себя сведения о том, что часть здания пересекает границу земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3068. Кроме того, данные сведения являются публичными и отражены в ЕГРН.

По мнению Турманидзе Л. Н., реализации подлежит доля в имуществе.

По утверждению финансового управляющего и Банка Траст, позиция о необходимости реализации 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости представляется ошибочной и нецелесообразной, поскольку право собственности Турманидзе Л. Н. на недвижимое имущество возникнет только с момента государственной регистрации такого права. Решение суда является основанием для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации права.

Финансовый управляющий настаивает на отсутствии необходимости указания в тексте Положения условия о преимущественном праве покупки доли Турманидзе Л. Н. до начала проведения торгов, поскольку указанное является прямой обязанностью Борисова Е. Ю. в силу положений статьи 250 ГК РФ.

Разрешая разногласия, суд первой инстанции, руководствуясь статьёй 32, пунктом 1 статьи 60, статьями 110, 111, 112, 139, пунктами 1, 4 статьи 213.1, пунктом 3 статьи 213.25, пунктами 1, 2, 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве, разъяснениями, изложенными в пункте 39 постановления Пленума ВС РФ от 13.10.2015 N 45 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан" (далее - постановление N 45), пунктом 7 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 48 "О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан" (далее - постановление N 48), статьёй 69 АПК РФ, пунктом 2 статьи 244, статьёй 250, пунктом 3 статьи 252, статьёй 255, пунктом 1 статьи 256 ГК РФ, пунктом 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации, правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении N 23-П, пришёл к выводу, что реализации подлежит доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, принадлежащая должнику, с указанием преимущественного права покупки Турманидзе Л. Н. Учитывая результаты проведённой в рамках обособленного спора судебной экспертизы, а также то, что объект недвижимости - "летняя кухня" не поставлен на кадастровый учёт, право собственности на него не зарегистрировано в установленном порядке, соответственно, он не может быть реализован как самостоятельный объект недвижимости без домовладения, суд произвёл расчёт начальной цены продажи 1/2 доли в праве долевой собственности - 29 621 000 руб. (первый этап) и определил, что начальная цена продажи имущества, устанавливаемая на повторных торгах путём проведения открытого аукциона (второй этап) - 26 658 900 руб., начальная цена продажи имущества, устанавливаемая на торгах путём публичного предложения (третий этап) - 26 658 900 руб. (с учётом определения об исправлении опечаток от 29.11.2023). Суд утвердил Положение с учётом разногласий, включил в раздел 3 Положения дополнения.

Повторно рассмотрев материалы обособленного спора в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого определения.

Пунктом 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что отношения, связанные с банкротством граждан, урегулированы главой X Закона о банкротстве, а при отсутствии специальных правил, регламентирующих особенности банкротства этой категории должников - главами I - III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI Закона о банкротстве.

В силу пункта 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Законом о банкротстве, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда в рамках дела о банкротстве должника не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Законом.

В силу пункта 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве всё имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретённое после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определённого пунктом 3 настоящей статьи.

По общему правилу, имущество гражданина подлежит реализации на торгах в порядке, установленном законом о банкротстве (пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве). В силу этого судебный акт о признании должника банкротом санкционирует обращение взыскания на всё его имущество, в том числе и на долю в праве общей собственности, и это не позволяет применить положения указанной ранее нормы, касающиеся отношений, возникающих до получения этой санкции.

Пунктом 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве регламентирован порядок реализации имущества гражданина, принадлежащего ему на праве общей собственности с супругом (бывшим супругом) и подлежащего реализации в деле о банкротстве. В конкурсную массу включается часть средств от реализации общего имущества супругов (бывших супругов), соответствующая доле гражданина в таком имуществе, остальная часть этих средств выплачивается супругу (бывшему супругу). Если при этом у супругов имеются общие обязательства (в том числе при наличии солидарных обязательств, либо предоставлении одним супругом за другого поручительства или залога), причитающаяся супругу (бывшему супругу) часть выручки выплачивается после выплаты за счёт денег супруга (бывшего супруга) по этим общим обязательствам.

В пункте 7 постановления N 48 разъяснено, что в деле о банкротстве гражданина-должника, по общему правилу, подлежит реализации его личное имущество, а также имущество, принадлежащее ему и супругу (бывшему супругу) на праве общей собственности.

Вступившим в законную силу решением от 05.02.2019 Первомайского районного суда г. Омска по делу N 2-2/2019 признано право на 1/2 доли в праве общей долевой собственности за Турманидзе Л. Н. и Турманидзе Л. И. на спорный жилой дом.

Вышеуказанным решением установлен режим общей долевой собственности на указанный объект недвижимости за Турманидзе Л. Н. и Турманидзе Л. И. с 1/2 доли в праве собственности.

Турманидзе Л. Н. в материалы дела представлено уведомление Управления Росреестра по Омской области о приостановлении государственной регистрации прав от 31.10.2023 N КУВД-001/2023-48024384/1, из которого следует, что для устранения причин приостановления Турманидзе Л. И. необходимо обратиться в установленном законом порядке с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности в отношении жилого дома.

Судом первой инстанции отмечено, что в настоящем случае раздел имущества должника и его супруги произведён; при этом выдел в натуре имущества, причитающегося на долю каждого из супругов (пункт 3 статьи 252 ГК РФ), не произведён.

Таким образом, как заключил суд, спорное имущество не перестало являться общей собственностью супругов, в судебном порядке установлен иной вид общей собственности - вместо ранее действующего режима совместной собственности на соответствующее имущество установлена долевая собственность супругов, что не исключает применения положений пункта 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве о реализации находящегося в общей собственности имущества супругов в деле о банкротстве.

Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требовании кредиторов должника-банкрота. Однако законодательством также преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (статья 250 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаёт её.

На сособственника имущества возлагается обязанность в месячный срок (в отношении объекта недвижимости) либо в десятидневный срок (в отношении движимого имущества) в письменной форме известить продавца о намерении реализовать преимущественное право (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

В Постановлении N 23 сформулирована правовая позиция, согласно которой впредь до внесения в правовое регулирование необходимых изменений продажа на торгах доли в праве общей собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в рамках процедуры банкротства гражданина осуществляется с применением гарантий прав участников долевой собственности, предусмотренных абзацами вторым и третьим статьи 255 ГК РФ, что с учётом особенностей процедуры банкротства выражается в следующем. При продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности, принадлежащей должнику, арбитражный управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю с указанием её стоимости, равной начальной цене на торгах. При наличии согласия арбитражный управляющий заключает договор купли-продажи с соответствующим участником (участниками) долевой собственности. При неполучении согласия в течение месячного срока доля в праве общей собственности, принадлежащая должнику, продаётся с торгов. При этом правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяется в этом случае, а также при продаже с повторных торгов и продаже посредством публичного предложения.

Суд первой инстанции обоснованно учёл вышеуказанную правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации и пришёл к выводу, что реализации подлежит доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, принадлежащая должнику, с указанием преимущественного права покупки Турманидзе Л. Н.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, с учётом определения судом долевой собственности супругов на объект, права на который зарегистрированы в установленном законом порядке, равно как и законодательно определённый равный размер долей супругов в общем имуществе (применительно к иным объектам, следующим за судьбой основного, в отсутствие наличия иного порядка распоряжения ими), обозначенный судом порядок реализации позволяет соблюсти преимущественное право покупки и, в отсутствие доказанности обратного, не ущемляет права кредиторов.

В целях разрешения возникших разногласий относительно рыночной стоимости спорного жилого дома с учётом особенностей объекта, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза (определение от 28.06.2023), проведение которой поручено эксперту ООО "Центр финансового консалтинга и оценки".

В заключении от 04.10.2023 N 139-23 эксперт Репин М. А. пришёл к следующим выводам:

- рыночная стоимость спорного жилого дома с учётом наличия самовольно возведённого мансардного эксплуатируемого этажа, а также с учётом того, что территорию домовладения пересекает земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3068 (земли общего пользования под проезд), право владения и пользования которым отсутствуют, а также с учётом того, что крыльцо объекта недвижимости частично расположено на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:3068 без учёта земли и с учётом незарегистрированного эксплуатируемого мансардного этажа по состоянию на 27.09.2023 округлённо составляет 51 450 000 руб.;

- рыночная стоимость права аренды (договор N АС/21-012 зарегистрирован и заключён 30.12.2021) срок аренды 36 мес. с 01.01.2022 по 31.12.2024, арендодатель ООО "АС", земельного участка под жилым домом с кадастровым номером 55:36:070107:10396 площадью 957 кв. м по состоянию на 27.09.2023 округлённо составляет 6 730 000 руб.;

- рыночная стоимость права аренды (договор N АС/21-012 зарегистрирован и заключён 30.12.2021) срок аренды 36 мес. с 01.01.2022 по 31.12.2024, арендодатель ООО "АС", земельного участка под жилым домом с кадастровым номером 55:36:070107:10732 площадью 248 кв. м по состоянию на 27.09.2023 округлённо составляет 1 870 000 руб.;

- рыночная стоимость объекта недвижимости без правоустанавливающих документов (гостевой дом) ориентировочной площадью 200 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:10396 площадью 957 кв. м - как объекта недвижимости по состоянию на 27.09.2023 округлённо составляет 14 500 000 руб.;

- рыночная стоимость объекта недвижимости без правоустанавливающих документов (летняя кухня, согласно дополнительному техническому паспорту, банный комплекс с мангальной зоной и помещениями для отдыха фактически) на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:10732 площадью 248 кв. м - как строительных материалов без учёта земли по состоянию на 27.09.2023 округлённо составляет 9 640 000 руб.;

- рыночная стоимость 1/2 доли в праве собственности на жилой дом общей площадью 646 кв. м, кадастровый номер 55:36:070107:3520, с учётом наличия самовольно возведённого мансардного эксплуатируемого этажа, а также с учётом того, что территорию домовладения пересекает земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3068 (земли общего пользования под проезд), право владения и пользования которым отсутствуют, а также с учётом того, что крыльцо объекта недвижимости частично расположено на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:3068 без учёта земли и с учётом мансардного этажа по состоянию на 27.09.2023 округлённо составляет 19 808 000 руб.;

- рыночная стоимость 1/2 доли в праве собственности на объект недвижимости без правоустанавливающих документов (летняя кухня, согласно дополнительному техническому паспорту, банный комплекс с мангальной зоной и помещениями для отдыха фактически) общей площадью 149,7 кв. м, расположенного преимущественно на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:10732 площадью 248 кв. м - как объекта недвижимости вспомогательного назначения в составе исследуемого домовладения без учёта земли, но с учётом мансардного этажа основного строения по состоянию на 27.09.2023 округлённо составляет 5 583 000 руб., как строительных материалов округлённо составляет 3 711 000 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 64, частью 3 статьи 86 АПК РФ правовое значение заключения судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Согласно положениям статьи 71 АПК РФ представленное в материалы дела заключение экспертизы, как и любое доказательство, не является для суда обязательным, оценка заключению должна быть дана по общим правилам, установленным АПК РФ.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что при поручении проведения экспертизы лицу, не являющемуся государственным судебным экспертом, суд выясняет также сведения о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности.

В статье 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) отражено, что при производстве судебной экспертизы эксперт независим, он не может находиться в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт даёт заключение, основываясь на результатах проведённых исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

При этом статья 8 Закона N 73-ФЗ предусматривает, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.

В силу статьи 41 Закона N 73-ФЗ, положения статей 7, 8 распространяются на негосударственные судебно-экспертные учреждения и лиц, обладающими специальными знаниями и привлечёнными для проведения экспертизы.

Из приведённых процессуальных положений следует, что на разрешение экспертов ставятся вопросы, которые требуют специальных познаний и не могут быть разрешены судом на основании применения норм права.

Экспертное заключение является доказательством, которое получено в результате совершения лицом, имеющим определённую квалификацию и опыт, определённых действий, в том числе проведение натурных работ, применение определённой методологии, производство расчётов, в соответствии с установленными стандартами области применения.

Таким образом, представленное в материалы дела экспертное заключение суд может оценить с точки зрения соблюдения процесса его получения (предупреждение эксперта об уголовной ответственности, подписка эксперта, выполнение экспертизы лицом, которому она была поручена), проверить квалификацию эксперта, полноту представленного заключения и основания, по которым эксперт пришёл к тем или иным выводам и т. д., что обуславливает его относимость и допустимость для принятия в качестве одного из доказательств по делу.

Суд первой инстанции, принимая во внимание выводы эксперта, содержащиеся в заключении, пришёл к выводу о том, что указанное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и признал его надлежащим доказательством по делу. Доказательственное значение проведённой судебной экспертизы подлежит оценке в совокупности, в том числе с иными представленными в материалы дела, документами.

Вышеуказанное заключение в установленном законом порядке сторонами не оспорено.

При рассмотрении обособленного спора в суде первой инстанции экспертом Репиным М. А. даны пояснения относительно представленных кредитором возражений (аудиозапись судебного заседания от 24.10.2023).

Оснований для сомнений в объективности и достоверности выводов эксперта суд апелляционной инстанции не усматривает.

Пунктом 24 приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", установлено, что оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно экспертному заключению экспертом при определении рыночной стоимости объектов оценки использован сравнительный подход (стр. 58 заключения); выбор конкретного метода оценки аргументирован экспертом.

В силу пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В экспертном заключении приведены объекты-аналоги исследуемых объектов, расчёты стоимости, применяемые корректировки.

По мнению суда апелляционной инстанции, экспертом при проведении экспертизы нарушений ФСО N 7, в том числе в части подбора объектов-аналогов для сравнения, не допущено; эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных заключений; квалификация эксперта подтверждена; отводов эксперту не заявлено.

С учётом изложенного выше, заключение эксперта может служить достоверным и допустимым доказательством определения рыночной стоимости спорного имущества.

Банком Траст в суде первой инстанции заявлены возражения в части установления начальной цены продажи, мотивированные тем, что экспертом стоимость здания определена без учёта права аренды, стоимость которого определена отдельно. Общая стоимость здания и права аренды земельного участка под ним в соответствии с выводами эксперта составляет 58 180 000 руб., что отличается от установленной финансовым управляющим стоимости лишь на 3 %. При этом конечная цена реализации будет определена той суммой, которую потенциальные покупатели готовы заплатить, а не той суммой, в которую имущество оценивает эксперт. Улучшения земельного участка оценены отдельно от самого земельного участка. Однако неотделимые улучшения участка принадлежат его собственнику и не могут быть реализованы. По мнению кредитора, указывая данные улучшения в заключении, эксперт вышел за рамки поставленных перед ним вопросов.

Финансовый управляющий полагает целесообразным установить начальную цену продажи в размере 40 900 000 руб. (81 800 000 руб. (стоимость спорного объекта, с учётом всех объектов в границах ограждения)/2).

В соответствии с абзацем восемнадцатым статьи 2 Закона о банкротстве целью реализации имущества гражданина является соразмерное удовлетворение требований кредиторов и освобождение гражданина от долгов.

Указанная процедура направлена на обеспечение справедливого распределения среди кредиторов средств, вырученных от продажи имущества несостоятельного должника, которой предшествует формирование конкурсной массы, в том числе за счёт реализации финансовым управляющим предоставленных ему законодательством о банкротстве полномочий.

Действительная (реальная) продажная цена имущества может быть определена только в результате выставления имущества на торги в зависимости от наличия и количества спроса потенциальных покупателей на это имущество. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику. Установление более высокой (так же, как и наиболее низкой) начальной цены не гарантирует получения максимальной выручки от реализации имущества. Такой подход соответствует правовой позиции, изложенной в определении ВС РФ от 03.09.2014 N 301-ЭС14-769.

Оценивая доводы кредитора и финансового управляющего, суд первой инстанции отметил, что поскольку спорное имущество подлежит реализации путём проведения торгов, устанавливая начальную продажную цену, суд определяет лишь нижнюю границу стоимости реализуемого имущества, что не препятствует продаже имущества при наличии соответствующего предложения по более высокой цене.

При реализации имущества на торгах цена сделки может быть определена не на основании данных отчёта, а исходя из предложений участников торгов, то есть данные отчёта используются не для установления цены сделки имущества, а лишь для определения начальной цены выставления его на торги.

Таким образом, итоговая рыночная цена формируется по результатам торгов и проверяется ценой, предложенной лицами, выигравшими торги.

Как указано выше, эксперт в заключении установил, что стоимость 1/2 доли в праве собственности на домовладение, включая все объекты в границах ограждений, в том числе "летней кухни" как объекта недвижимости, составляет 31 493 000 руб.

Между сторонами отсутствуют разногласия относительно принадлежности мансардного этажа и объекта недвижимости "летняя кухня".

Суд первой инстанции, учитывая отсутствие регистрации права собственности на объект недвижимости "летняя кухня", заключил, что данный объект не может быть реализован как самостоятельный объект недвижимости без домовладения.

По расчёту суда первой инстанции, с которым соглашается судебная коллегия, цена продажи имущества, устанавливаемая при направлении в адрес Турманидзе Л. Н. предложения о заключении договора купли-продажи 1/2 доли в праве долевой собственности, составляет 29 621 000 руб. Начальная цена продажи имущества, устанавливаемая при проведении первоначальных торгов путём проведения открытого аукциона (первый этап) - 29 621 000 руб. Начальная цена продажи имущества, устанавливаемая на повторных торгах путём проведения открытого аукциона (второй этап) - 26 658 900 руб. Начальная цена продажи имущества, устанавливаемая на торгах путём публичного предложения (третий этап) - 26 658 900 руб.

Раздел 3 Положения дополнен следующим: организатор торгов не позднее десяти рабочих дней с момента получения утверждённого Порядка (срок считается с даты вступления судебного акта в законную силу) в соответствии с постановлением N 23-П направляет в адрес участника долевой собственности Турманидзе Л. Н. предложение о заключении договора купли-продажи, поскольку имущество является совместной собственностью бывших супругов, находящийся в долевой собственности.

В течение десяти рабочих дней с момента получения утверждённого Порядка (срок считается с даты вступления судебного акта в законную силу) финансовый управляющий размещает на сайте ЕФРСБ сообщение в котором содержится следующая информация: сведения, идентифицирующие должника; определение суда, которым утверждено Положение; наименование имущества; стоимость, по которой финансовый управляющий предлагает приобретение недвижимого имущества участнику долевой собственности Турманидзе Л. Н., - 29 621 000 руб.;

- а также следующая информация "Организатор торгов не позднее десяти рабочих дней с момента получения утверждённого Порядка в соответствии с Постановлением N 23-П направляет в адрес участника долевой собственности - Турманидзе Л. Н. предложение о заключении договора купли-продажи, поскольку имущество является совместной собственностью.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и применённым нормам права.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при её рассмотрении, по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных, по мнению суда апелляционной инстанции, выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не влекущими отмену либо изменение обжалуемого судебного акта.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 АПК РФ, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 13.11.2023 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-16345/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путём подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленными квалифицированными электронными подписями судей, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Председательствующий

Е. В. Аристова

Судьи

О. В. Дубок М. М. Сафронов