Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2021 г. N 08АП-14577/20 по делу N А70-485/2017

город Омск

03 февраля 2021 г.

Дело N А70-485/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зюкова В.А.,

судей Дубок О.В., Котлярова Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Титовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14577/2020) Лагуновой Вероники Рудольфовны на определение Арбитражного суда Тюменской области от 24 ноября 2020 года по делу N А70-485/2017 (судья Климшина Н.В.), вынесенное по жалобе Лагуновой Вероники Рудольфовны на действия конкурсного управляющего Плесовских Виктора Александровича по продаже с торгов имущества СНТ "Липовый остров" в виде земельных участков и нежилых зданий, а именно: лот N 1 - земельный участок с КН N 72:17:1707006:10617, лот N 4 - нежилое здание с КН 72:17:1707002:4472, лот N 5 - нежилое здание с КН 72:17:1707002:4458,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Саморегулируемой межрегиональной общественной организации "Ассоциация антикризисных управляющих", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Департамента имущественных отношений Тюменской области, Хамитова Дениса Харасовича, Гасанова Анара Камалэддиновича, общества с ограниченной ответственностью "УневерсалСтройПроект" (ИНН 7203414112, ОГРН 1177232008414), в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) садоводческого некоммерческого товарищества "Липовый остров" (ИНН 7224008513, ОГРН 1037200593242),

при участии в судебном заседании: конкурсный управляющий Плесовских В.А. (паспорт, лично),

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 17.03.2017 к производству арбитражного суда принято заявление кредитора о признании должника несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 18.05.2017 (резолютивная часть объявлена 11.05.2017) заявление признано обоснованным, в отношении СНТ "Липовый остров" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Плесовских Виктор Александрович.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 10.10.2017 (резолютивная часть определения объявлена 09.10.2017) производство по делу N А70-485/2017 о несостоятельности (банкротстве) СНТ "Липовый остров" прекращено, в связи с утверждением между кредиторами и СНТ "Липовый остров" (должником) мирового соглашения.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 29.12.2018 (резолютивная часть объявлена 25.12.2018) мировое соглашение от 26.09.2017, утвержденное определением Арбитражного суда Тюменской области от 10.10.2017 по делу N А70-485/2017, расторгнуто, производство по делу о несостоятельности (банкротстве) СНТ "Липовый остров" возобновлено, в отношении СНТ "Липовый остров" введена процедура наблюдения сроком на четыре месяца, временным управляющим СНТ "Липовый остров" утвержден Плесовских В.А.

Публикация сообщения в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о введении процедуры наблюдения в отношении должника состоялась в газете "Коммерсантъ" N4(6484) от 12.01.2019.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 25.04.2019 (резолютивная часть объявлена 18.04.2019) СНТ "Липовый остров" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должником утвержден Плесовских В.А.

Опубликование сообщения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении должника состоялось в официальном печатном издании - газете "Коммерсантъ" N 79(6559) от 08.05.2019.

Лагунова Вероника Рудольфовна 10.08.2020 (нарочно) обратилось с жалобой на действия конкурсного управляющего Плесовских В.А. по продаже с торгов имущества СНТ "Липовый остров" в виде земельных участков и нежилых зданий, а именно: лот N 1 -земельный участок с КН N 72:17:1707006:10617, лот N4 - нежилое здание с КН 72:17:1707002:4472, лот N 5 - нежилое здание с КН 72:17:1707002:4458.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 24.11.2020 в удовлетворении жалобы Лагуновой Вероники Рудольфовны на действия (бездействие) конкурсного управляющего садоводческого некоммерческого товарищества "Липовый остров" Плесовских Виктора Александровича отказано.

При вынесении указанного определения суд первой инстанции руководствовался статьями 20.3, 60, 131, 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве); а также правовыми позициями высших судебных инстанций (постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Судом сделаны выводы о том, что Лагуновой В.Р. не доказано ненадлежащее исполнение конкурсным управляющим своих обязанностей, а также не доказано причинение оспариваемыми действиями ущерба заявителю, кредиторам, должнику и третьим лицам, в связи с чем отказывает в удовлетворении заявленной жалобы.

Не согласившись с указанным судебным актом, Лагунова Вероника Рудольфовна обратилась с апелляционной жалобой, дополнением к апелляционной жалобе, в которой просит обжалуемое определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы Лагунова Вероника Рудольфовна приводит следующие доводы:

- земельные участки являются имуществом общего пользования СНТ "Липовый остров" и в силу прямого указания закона являются общим долевым имуществом садоводов;

- участок с кадастровым номером 72:17:1707006:6219 не был исключен из описи имущества, составляющего конкурсную массу, вновь образованный участок с кадастровым номером 72:17:1707006:10617 был также включен в опись имущества и реализован с торгов;

- раздел (выдел) земельных участков общего пользования и их реализация в СНТ "Липовый остров" являются незаконными, в том числе и с расположенными на таких земельных участках недвижимым имуществом;

- нежилые здания с КН 72:17:1707002:4472, и КН 72:17:1707002:4458 расположены на земельных участках, которые в настоящее время не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, Департамент имущественных отношений Тюменской области (ДИО ТО) не дает ответа о законности сделок по продаже указанных нежилых зданий без продажи земельных участков, на которых они расположены;

- учитывая, что нежилые здания с кадастровыми номерами 72:17:1707002:4472 и 72:17:1707002:4458, расположены на указанном выше земельном участке общей совместной собственности, то реализация таких нежилых строений ведет к нарушению положений пункта 1 статьи 273 Гражданской кодекса Российской Федерации и подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, и как следствие к нарушению прав собственников земельных участков, расположенных в границах территории СНТ "Липовый остров";

- нераспределенный земельный участок (земельный участок с КН N 72:17:1707006:10617) не подлежит продаже поскольку был предоставлен, в порядке приватизации, на основании решения собрания садоводов и распоряжения Департамента имущественных отношений Тюменской области о предоставлении такого участка в собственность, бесплатно. То есть, до принятия распоряжения Департамента имущественных отношений Тюменской области, по сути, являются собственностью субъекта Федерации Российской Федерации;

- действия конкурсного управляющего по разделу земельного участка с КН 72:17:1707006:6219, являющийся землями общего пользования СНТ "Липовый остров", на два земельных участка: КН N 72:17:1707006:10617 и КН N 72:17:1707006:10616, назначение которых не изменено, выходят за рамками полномочий конкурсного управляющего, следовательно, законными также быть не могут;

- конкурсным управляющим Плесовских В.А. произведен раздел общего имущества должника в виде земельного участка с кадастровым номером 72:17:1707006:6219 без решения на то общего собрания садоводов СНТ "Липовый остров", после открытия конкурсного производства, чем фактически допущена дифференциация конкурсной массы.

Конкурсный управляющий возражал по существу доводов апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения определения Арбитражного суда Тюменской области от 24.11.2020 по настоящему делу.

Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 4 статьи 20.3 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) арбитражный управляющий при проведении процедур банкротства должен действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

Статьей 60 Закона о банкротстве предусмотрена возможность защиты прав и законных интересов конкурсных кредиторов путем обжалования конкретных действий (бездействия) арбитражного управляющего в целях урегулирования разногласий, восстановления нарушенных прав.

По смыслу данной нормы права основанием для удовлетворения жалобы является установление арбитражным судом фактов несоответствия оспариваемых действий (бездействия) законодательству и нарушения такими действиями (бездействием) прав и законных интересов кредиторов.

В жалобе Лагунова В.Р. считает незаконным раздел (выдел) земельных участков общего пользования и их реализацию СНТ "Липовый остров", в том числе с расположенными на таких земельных участках недвижимым имуществом.

Так, в рамках дела N А70-485/2017 Лагуновой В.Р. было заявлено требование об исключении из конкурсной массы должника имущества, в том числе земельного участка с кадастровым номером 72:17:1707006:6219 (площадью 191 470 кв.м.), просила исключить указанный земельный участок из конкурсной массы должника, также полагая невозможным обращение взыскания на недвижимое имущество общего пользования (дороги, проезды).

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 23.12.2019 по делу N А70-485/2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2020 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.08.2020, отказано в удовлетворении заявления Лагуновой В.Р. об исключении имущества из конкурсной массы.

Вышеуказанными судебными актами, в том числе постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2020 по делу N А70-485/2017 установлено, что согласно пункту 2 постановления Администрации Тюменского района Тюменской области от 16.02.1994 N 89 "О передаче земель садоводческим товариществам и их членам в общую совместную собственность" в общую совместную собственность членов СНТ "Липовый остров" передан участок земли общего пользования садоводческим товариществам в объемах согласно приложению N 2 (26,84 га).

Постановлением администрации Тюменского района от 16.02.1994 N 89 в частную собственность членов СТ "Липовый остров" в количестве 2 222 человек бесплатно передано 177,76 га земли, в общую совместную собственность передано 26,84 га (приложение N 2 к постановлению).

На основании указанного постановления главой администрации Тюменского района СТ "Липовый остров" выдан Государственный акт о праве общей совместной собственности на 26,84 га земли для коллективных садов.

Приказом Администрации Тюменского района от 08.04.2002 N 234 приняты решения:

1) Зарегистрировать Устав в новой редакции СНТ "Липовый остров", зарегистрированного постановлением Главы администрации Центрального района г.

Тюмени от 08.07.1992 N 1056.

2) Включить в ЕГРЮЛ данные государственной регистрации Устава в новой редакции СНТ "Липовый остров".

3) Устав СНТ "Липовый остров" зарегистрированный постановлением Главы администрации Центрального района г. Тюмени от 08.07.1992 N 1056, считать утратившим силу.

Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 14 по Тюменской области 08.04.2002 за основным государственным регистрационным номером 1037200593242 зарегистрировано СНТ "Липовый остров".

Устав СНТ "Липовый остров" утвержден решением общего собрания (собрание уполномоченных) СНТ "Липовый остров" (протокол от 16.02.2002).

В статье 5 данного Устава указано, что земельный участок закреплен в бессрочное "постоянное" пользование Государственным актом 1700302 на основании постановления Администрации Тюменского района от 02.04.1993 N 296.

Согласно статье 14 Устава СНТ "Липовый остров" имеет 16 кварталов по 150-170 членов. В пределах квартала на собрании садоводов избираются уличные, а также избирается общественный квартальный комитет в составе 5-6 человек.

Члены общественного квартального комитета являются уполномоченными садоводов от данного квартала для работы и принятия решений на общем собрании уполномоченных.

Таким образом, СНТ "Липовый остров" является правопреемником СТ "Липовый остров", которому на основании Государственного акта был предоставлен в пользование земельный участок (в последующем присвоен кадастровый номер N 72:17:1707002:4104).

Земельный участок с кадастровым номером 72:17:1707002:4104 в собственность должника не предоставлялся и право собственности на него за должником не регистрировалось.

Земельный участок, кадастровый номер 72:17:1707002:4104 является участком, из состава которого гражданам в индивидуальную собственность предоставлялись земельные участки.

Земельные участки, кадастровый номер 72:17:1707006:6219 (площадью 191 470 кв.м), 72:17:1707006:6220 (площадью 65 625 кв.м.) являются земельными участками общего пользования, на которых расположены дороги, проезды, объекты электросетевого хозяйства.

При этом на эти два земельных участка зарегистрировано право собственности должника, которое до настоящего времени не оспорено (свидетельства о государственной регистрации права от 08.07.2011 серия 72 НМ, номер 000216, от 12.07.2011 серия 72 НМ, N 000116).

Кроме того, за должником было зарегистрировано право собственности на следующие объекты недвижимости: - земельный участок, кадастровый номер 72:17:1707002:3750 (площадью 800 кв.м) (свидетельство о государственной регистрации права от 09.04.2014 серия 72 НМ, номер 653739);

домик сторожа, назначение: нежилое здание, кадастровый номер 72:17:1707002:4458 (площадью 36 кв.м) (свидетельство о государственной регистрации права от 06.03.2015 номер 72-72/001/079/2015-518/1);

нежилое здание, назначение: нежилое здание, кадастровый номер 72:17:1707002:4472 (площадью 25 кв.м) (свидетельство о государственной регистрации права от 02.04.2015 номер 72-72/001-72/001/086/2015-918/1).

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

08.05.2019 по результатам проведения инвентаризации имущества должника было выявлено имущество, в том числе:

* земельный участок площадью 65 625 кв.м., кадастровый номер 72:17:1707006:6220 (право собственности);

* земельный участок площадью 191 470 кв.м., кадастровый номер 72:17:1707006:6219.

Право собственности на спорный участок с кадастровым номером 72:17:1707006:6219 зарегистрировано за СНТ "Липовый остров", что не оспаривается.

Учитывая отсутствие решений общего собрания членов СНТ "Липовый остров" о передаче земельного участка в коллективно-долевую собственность граждан с определением конкретной земельной доли каждого гражданина в количественном выражении, суд приходит к выводу, что собственником спорных земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:1707006:6220, 72:17:1707006:6219 является СНТ "Липовый остров".

В соответствии с пунктом 4 статьи 20.3. Закона о банкротстве арбитражный управляющий при проведении процедур, применимых в деле о банкротстве, обязан действовать добросовестно и разумно.

Согласно пункту 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с указанным Законом, конкурсный управляющий представляет собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения свои предложения о порядке продажи имущества должника.

От АО "Газпром энергосбыт Тюмень" поступило письмо исх. N ИД009/385 от 07.06.2019 в котором было выражено несогласие с исключением объектов электросетевого хозяйства из конкурсной массы (на основания заявления Лагуновой В.Р.), а также указано, что электрические сети не могут находится в собственности граждан, так как это приведет к угрозе бесперебойного энергоснабжения.

На 02.08.2019 конкурсным управляющим было созвано собрание кредиторов, на котором были приняты следующие решения:

* не утверждать порядок, сроки и условия продажи имущества должника (земельных участков). Конкурсному управляющему принять меры по выявлению нераспределённых земельных участков из состава земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:1707006:6220, 72:17:1707006:6219, для реализации в порядке, установленном законом о банкротстве, и расчета с кредиторами, в случае их отсутствия исключить земельные участки из конкурсной массы и обратиться в Управление Росреестра с заявлением о прекращении права собственности на земельные участки;

* по дополнительному вопросу повестки дня принято решение: "Утвердить межевой план (схему расположения земельных участков) на образование двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 72:17:1707006:6219.

Конкурсному управляющему обратиться в Управление Росреестра с заявлением о постановке на кадастровый учет образованных участков и регистрации права собственности на них".

На основании решения собрания кредиторов от 02.08.2019 земельный участок с кадастровым номером 72:17:1707006:6219 был разделен на два участка:

- с кадастровым номером 72:17:1707006:10617, площадью 63 351 кв. м., кадастровая стоимость 10 999 634,13 рублей, в состав которого вошли 68 "нераспределенных" земельных участков;

- с кадастровым номером 72:17:1707006:10616, площадью 127 475 кв. м., кадастровая стоимость 22 133 484,25 рублей. Разрешенное использование: для общего пользования (уличная сеть) (данный участок (дороги, проезды) не может быть реализован с торгов и впоследствии подлежит исключению из конкурсной массы).

Право собственности на новые земельные участки зарегистрировано за должником.

Согласно пункту 1 статьи 139 Закона о банкротстве в течение десяти рабочих дней с даты включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведений о результатах инвентаризации имущества должника конкурсный кредитор или уполномоченный орган, если размер требования конкурсного кредитора или размер требования уполномоченного органа превышает два процента общей суммы требований конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включенных в реестр требований кредиторов, вправе направить конкурсному управляющему требование о привлечении оценщика с указанием состава имущества должника, в отношении которого требуется проведение оценки. В течение двух месяцев с даты поступления такого требования конкурсный управляющий обязан обеспечить проведение оценки указанного имущества за счет имущества должника.

05.06.2020 конкурсным управляющим в сети интернет размещено предложение исх. N 261 о приобретении земельного участка с кадастровым номером 72:17:1707006:10617, потенциальным покупателям было предложено направить предложения о цене земельного участка, которая может быть утверждена собранием кредиторов, как начальная продажная цена на торгах.

В адрес заинтересованных лиц конкурсным управляющим было направлено предложение о приобретении участка, информация была размещена группе Вайбер, никакого ответа не поступило.

Земельный участок с кадастровым номером 72:17:1707006:10617 свободен от застройки, относится к землям садоводства.

В связи с чем конкурсный управляющий предложил земельный участок с кадастровым номером 72:17:1707006:10617 площадью 63 351 кв.м. реализовывать единым участком (без выделения 68 участков) путем проведения торгов в электронной форме посредством аукциона, установив начальную продажную стоимость 1 700 000 рублей за весь участок, то есть 50% от стоимости, если бы участки продавались каждый отдельно (3 400 000 рублей * 50%).

На 19.06.2020 конкурсным управляющим было созвано собрание кредиторов, на котором были приняты следующие решения:

- утвердить порядок, сроки и условия продажи земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:1707006:10617 по начальной цене 1 700 000 рублей, 72:17:1707002:1567

по начальной цене 153 432 рублей, 72:17:1707002:5256 по начальной цене 152 856,63 рублей и нежилых строений с кадастровыми номерами 72:17:1707002:4472, 72:17:1707002:4458 по начальной цене 150 000 рублей за каждое здание согласно предложению конкурсного управляющего путем проведения торгов в электронной форме. После перехода права собственности на здания Покупателю выдать справку от СНТ "Липовый остров" о выделении ему земельных участках под зданиями".

Законодательством закреплён принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный Земельным кодексом Российской Федерации, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Поскольку после перехода права собственности на здания покупателю подлежит выдаче справка от СНТ "Липовый остров" о выделении ему земельных участках под зданиями, предположения Лагуновой В.Р. о нарушении принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в случае продажи нежилых зданий (лот N 4 и лот N 5) являются несостоятельными и необоснованными.

В соответствии с пунктом 4 статьи 15 Закона о банкротстве в случае, если решение собрания кредиторов нарушает права и законные интересы лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, третьих лиц либо принято с нарушением установленных настоящим Федеральным законом пределов компетенции собрания кредиторов, такое решение может быть признано недействительным арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, по заявлению лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, или третьих лиц.

Однако Лагунова В.Р. не оспаривала решение собрания кредиторов от 19.06.2020 по вопросу об утверждении порядка продажи имущества, а также решение собрание кредиторов от 02.08.2019 об утверждении межевого плана (схему расположения земельных участков) на образование двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 72:17:1707006:6219.

Конкурсным управляющим были организованы торги по продаже вышеуказанного имущества должника (сообщение N 5205353 от 13.07.2020).

03.09.2020 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение о результатах проведения торгов, согласно которому все объекты недвижимости были проданы, в том числе:

- лот N 1 - земельный участок с КН N 72:17:1707006:10617, победитель торгов ИП Хамитов Денис Харасович, заключен договор N 1 от 05.09.2020, цена продажи 1 700 000,00 рублей;

- лот N 4 - нежилое здание КН 72:17:1707002:4472; победитель торгов Гасанов Анар Камалэддинович, заключен договор N 4 от 05.09.2020, цена продажи 465 000,00 рублей;

- лот N 5 - нежилое здание КН 72:17:1707002:4458, Общество с ограниченной ответственностью "Уневерсалстройпроект", заключен договор N 5 от 27.08.2020, цена продажи 150 000 рублей.

По итогам торгов в конкурсную массу должника поступило в общей сумме 2 315 000 руб.

Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 72:17:1707006:6219, из которого сформированы земельные участки с кадастровыми номерами

72:17:1707006:10616 и 72:17:1707006:10617, находится в собственности СНТ "Липовый остров" с 01.07.2011, суд первой инстанции правомерно поддержал доводы доводы конкурсного управляющего о том, что у него отсутствовали препятствия для продажи земельного участка 72:17:1707006:10617 с торгов с целью пополнения конкурсной массы должника и расчетов с кредиторами.

Согласно пояснениям конкурсного управляющего земельный участок с КН 72:17:1707006:10617 находится в зоне СХ-3, предназначенной для ведения садоводства и огородничества, согласно которой основными видами разрешенного использования являются (стр. 7 градплан): предоставление коммунальных услуг, земельные участки (территории) общего пользования, земельные участки общего назначения, ведение огородничества, ведение садоводства. В состав земельного участка с КН 72:17:1707006:10617 земли общего пользования (участки, занятые охранными зонами, дорогами, проездами, другими сооружениями и объектами общего пользования, например, энергоснабжения, водоснабжения и т.д.) не входят.

Доводы апелляционной жалобы о не применении судом норм права, предусмотренных пунктом 1 статьи 273 ГК РФ и подпунктом 5 пунктом 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, а так же о том, что недвижимые строения являются общим имуществом садоводов, их совместной собственностью, на которое в силу закона не может быть обращено взыскание, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Лагунова В.Р. указывает на нарушение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в случае продажи нежилых зданий с кадастровыми номерами 72:17:1707002:4458 и 72:17:1707002:4472 (лот N 4 и лот N 5), ошибочно полагая, что земельный участок с кадастровым номером 72:17:1707002:4104 на котором находятся нежилые здания является общей совместной собственностью граждан.

В апелляционной жалобе Лагунова В.Р. ссылается на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2020, согласно которому суд отметил, что земельный участок с кадастровым номером 72:17:1707002:4104 в собственность должника не предоставлялся и право собственности на него за должником не регистрировалось.

Однако в этом же судебном акте судом установлено следующее:

"Земельный участок, кадастровый номер 72:17:1707002:4104 является участком, из состава которого гражданам в индивидуальную собственность предоставлялись земельные участки.

Указанный земельный участок первоначально был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование на основании государственного акта на право бессрочного пользования землей N ТЮ2-1700302 (по исполнение постановлений Главы администрации Тюменского района от 02.04.1993 N 296 и от 26.08.1993 N 702). А затем часть данного земельного участка в размере 26,84 га на основании постановления главы администрации Тюменского района N 89 от 16.02.1994 года была предоставлена в общую совместную собственность граждан для создания садоводства и использования его как имущества общего пользования, а другая часть в размере 177,76 га на основании этого же постановления главы администрации Тюменского района N 89 от 16.02.1994 года должна была быть передана в частную собственность граждан.

Однако перечень индивидуальных собственников при издании постановления определен не был.

Поэтому, по существу, данный земельный участок продолжал находиться в постоянном бессрочном пользовании должника до момента распоряжения его частями в пользу граждан-собственников земельных участков, отводимых из его состава в границах садоводства (листы 21-22 постановления от 10.03.2020).

Таким образом, в действительности земельный участок с кадастровым номером 72:17:1707002:4104 в общей совместной собственности граждан не находился и не находится.

Как следует из материалов дела за должником было зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, находящиеся на данном участке, в том числе:

- домик сторожа, назначение: нежилое здание, кадастровый номер 72:17:1707002:4458 (площадью 36 кв.м) (свидетельство о государственной регистрации права от 06.03.2015 номер 72-72/001/079/2015-518/1) - лот N 4;

- нежилое здание, назначение: нежилое здание, кадастровый номер 72:17:1707002:4472 (площадью 25 кв.м) (свидетельство о государственной регистрации права от 02.04.2015 номер 72-72/001-72/001/086/2015-918/1) - лот N 5.

Как указано выше, на 19.06.2020 конкурсным управляющим было созвано собрание кредиторов, на котором были приняты следующие решения:

- утвердить порядок, сроки и условия продажи земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:1707006:10617 по начальной цене 1 700 000 рублей, 72:17:1707002:1567 по начальной цене 153 432 рублей, 72:17:1707002:5256 по начальной цене 152 856,63 рублей и нежилых строений с кадастровыми номерами 72:17:1707002:4472, 72:17:1707002:4458 по начальной цене 150 000 рублей за каждое здание согласно предложению конкурсного управляющего путем проведения торгов в электронной форме. После перехода права собственности на здания Покупателю выдать справку от СНТ "Липовый остров" о выделении ему земельных участках под зданиями".

Суд первой инстанции, оценивая доводы Лагуновой В.Р. о нарушении принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в случае продажи нежилых зданий (лот N 4 и лот N 5), правомерно указал, что законодательством закреплён принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный Земельным кодексом Российской Федерации, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, поскольку после перехода права собственности на здания покупателю подлежит выдаче справка от СНТ "Липовый остров" о выделении ему земельного участка под зданиями, суд первой инстанции обоснованно признал несостоятельными доводы Лаугновой В.Р. о нарушении принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в случае продажи нежилых зданий (лот N 4 и лот N 5).

В апелляционной жалобе Лагунова В.Р. указывает, что земельный участок КН 72:17:17007006:10617 не подлежит продаже, так как имеет иной механизм реализации - бесплатно в порядке приватизации, до принятия распоряжения Департаментом имущественных отношений Тюменской области земельный участок является собственностью субъекта Российской Федерации.

Как установлено судебными актами по делу N А70-485/2017 земельные участки, кадастровый номер 72:17:1707006:6219 (площадью 191 470 кв.м), 72:17:1707006:6220 (площадью 65 625 кв.м.) являются земельными участками общего пользования, на которых расположены дороги, проезды, объекты электросетевого хозяйства.

При этом на эти два земельных участка зарегистрировано право собственности должника, которое до настоящего времени не оспорено (свидетельства о государственной регистрации права от 08.07.2011 серия 72 НМ, номер 000216, от 12.07.2011 серия 72 НМ, N 000116).

Зарегистрированное право собственности на спорный участок с кадастровым номером 72:17:1707006:6219 за СНТ "Липовый остров" никем не оспаривалось.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что собственником спорных земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:1707006:6220, 72:17:1707006:6219 является СНТ "Липовый остров", так как решений общего собрания членов СНТ "Липовый остров" о передаче земельного участка в коллективно-долевую собственность граждан с определением конкретной земельной доли каждого гражданина в количественном выражении не принималось.

На 02.08.2019 конкурсным управляющим было созвано собрание кредиторов, на котором были приняты следующие решения:

- не утверждать порядок, сроки и условия продажи имущества должника (земельных участков). Конкурсному управляющему принять меры по выявлению нераспределённых земельных участков из состава земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:1707006:6220, 72:17:1707006:6219, для реализации в порядке, установленном законом о банкротстве, и расчета с кредиторами, в случае их отсутствия исключить земельные участки из конкурсной массы и обратиться в Управление Росреестра с заявлением о прекращении права собственности на земельные участки;

- по дополнительному вопросу повестки дня принято решение: "Утвердить межевой план (схему расположения земельных участков) на образование двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 72:17:1707006:6219. Конкурсному управляющему обратиться в Управление Росреестра с заявлением о постановке на кадастровый учет образованных участков и регистрации права собственности на них".

На основании решения собрания кредиторов от 02.08.2019 земельный участок с кадастровым номером 72:17:1707006:6219 был разделен на два участка:

- с кадастровым номером 72:17:1707006:10617, площадью 63 351 кв. м., кадастровая стоимость 10 999 634,13 рублей, в состав которого вошли 68 "нераспределенных" земельных участков;

- с кадастровым номером 72:17:1707006:10616, площадью 127 475 кв. м., кадастровая стоимость 22 133 484,25 рублей. Разрешенное использование: для общего пользования (уличная сеть) (данный участок (дороги, проезды) не может быть реализован с торгов и впоследствии подлежит исключению из конкурсной массы).

Решение собрания кредиторов о разделении земельного участка с кадастровым номером 72:17:1707006:6219 было направлено исключительно на определение границ земельного участка с кадастровым номером 72:17:1707006:10616, включающего в себя земли общего пользования (участки, занятые охранными зонами, дорогами, проездами, другими сооружениями и объектами общего пользования), отчуждение которого недопустимо в силу требований Закона о садоводстве и огородничестве, и на выявление "нераспределенных" земельных участков в составе участка с кадастровым номером 72:17:1707006:10617, их реализацию, пополнение конкурсной массы и расчеты с кредиторами.

Право собственности на новые земельные участки зарегистрировано за должником.

Согласно градостроительному плану земельный участок 72:17:1707006:10617 находится в зоне СХ-3, предназначенной для ведения садоводства и огородничества, согласно которой основными видами разрешенного использования являются (стр. 7 градплан): предоставление коммунальных услуг, земельные участки (территории) общего пользования, земельные участки общего назначения, ведение огородничества, ведение садоводства.

Земельный участок 72:17:1707006:10617 свободен от застройки, в его состав земли общего пользования (участки, занятые охранными зонами, дорогами, проездами, другими сооружениями и объектами общего пользования, например, энергоснабжения, водоснабжения и т.д.) не входят.

Исходя из положений пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса и пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса, правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

С учетом изложенного и положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий.

Указанная правовая позиция нашла отражение в пункте 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018), согласно которой при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления

Конституционный суд Российской Федерации в постановлении от 16.10.2020 N 42-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в связи с жалобой гражданки М.Г. Анциновой", признавая часть 1 статьи 8.8 КоАП Российской Федерации не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 36 (часть 2), 54 (часть 2) и 55 (часть 3), указал, что градостроительный кодекс Российской Федерации устанавливает также, что в отношении земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в градостроительном регламенте в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков (часть 6 статьи 30), среди которых могут быть основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков выбираются правообладателями земельных участков, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации и часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Предоставление же разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка осуществляется в установленном законом порядке; в случае отказа в предоставлении такого разрешения собственник земельного участка (физическое или юридическое лицо) вправе оспорить его в суде (части 6 и 7 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Совокупный анализ перечисленных законоположений свидетельствует о том, что собственник земельного участка во всяком случае имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и - в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.

При этом ни Земельный кодекс Российской Федерации, ни Градостроительный кодекс Российской Федерации непосредственно не возлагают на лицо, использующее земельный участок не только в соответствии с основным видом его разрешенного использования, указанным в Едином государственном реестре недвижимости, но и в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, который предусмотрен правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны, каких-либо обязанностей по уведомлению о своем решении тех или иных органов публичной власти, что, в частности, подтверждается отсутствием в них, впрочем как и в других нормативных актах, положений, закрепляющих порядок (условия и сроки) исполнения таких обязанностей.

Учитывая, что вид разрешенного использования (ведение огородничества, ведение садоводства) земельного участка с КН 72:17:1707006:10617 соответствует одному из видов разрешенного использования, установленных для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, СНТ "Липовый остров" или новый собственник земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Разделение земельного участка с КН N 72:17:1707006:6219 направлено на определение границ земельного участка с КН 72:17:1707006:10616, включающего в себя земли общего пользования (участки, занятые охранными зонами, дорогами, проездами, другими сооружениями и объектами общего пользования), отчуждение которого недопустимо в силу требований Закона о садоводстве и огородничестве, и на выявление "нераспределенных" земельных участков в составе участка с КН 72:17:1707006:10617, их реализацию и расчеты с кредиторами.

Права и интересы собственников участков не нарушены, разделение земельного участка с кадастровым номером 72:17:1707006:6219 позволило сохранить баланс интересов между кредиторами (удовлетворение требований за счет реализации участка) и собственниками земельных участков в границах товарищества (сохранить право на дороги, проезды).

Выводы суда об отсутствии препятствий у конкурсного управляющего для продажи земельного участка 72:17:1707006:10617 с торгов с целью пополнения конкурсной массы должника и расчетов с кредиторами, являются обоснованными и правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Судом апелляционной инстанции также принимает во внимание, что вступившим в законную силу решением Центрального районного суда от 30.04.2019 по делу N 2а-4588/2019, оставленного без изменения постановлением Тюменского областного суда от 11.09.2019, отказано в удовлетворении административного иска Лагуновой В.Р. к Управлению Росреестра по Тюменской области о признании незаконным решения об отказе в осуществлении государственной регистрации права Лагуновой В.Р. на долю в общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N 72:17:1707002:4104 (площадью 826361 кв.м.); об обязании административного ответчика осуществить государственную регистрацию права Лагуновой В.Р. на этот земельный участок.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отклоняет приведенные доводы Лагуновой В.Р.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения Арбитражного суда Тюменской области.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Тюменской области от 24 ноября 2020 года по делу N А70-485/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

В.А. Зюков

Судьи

О.В. Дубок Н.Е. Котляров