Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2024 г. N 18АП-16699/23 по делу N А07-13106/2018

г. Челябинск

08 февраля 2024 г.

Дело N А07-13106/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2024 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой М.В.,

судей Курносовой Т.В., Румянцева А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Маркиной А.Е., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего МУП "Уфимские инженерные сети" Молина Дмитрия Евгеньевича на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.10.2023 по делу N А07-13106/2018 о разрешении разногласий.

Третьи лица: МБОУ ДО ЦДТ "Глобус", Управление образования г. Уфы.

В судебном заседании посредством системы веб-конференции приняли участие:

конкурсный управляющий МУП "Уфимские инженерные сети" Молин Дмитрий Евгеньевич (паспорт);

представитель Администрации г. Уфы - Газизова Э.Э. (паспорт, доверенность от 24.03.2023).

В производстве Арбитражного суда Республика Башкортостан находится дело N А07-13106/2018 о признании Муниципального унитарного предприятия "Уфимские инженерные сети" городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0277121421, ОГРН 1120280015910) (далее, должник) несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.02.2019 (резолютивная часть от 04.02.2019) в отношении МУП "УИС" введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден арбитражный управляющий Молин Дмитрий Евгеньевич.

Информационное сообщение о введении процедуры наблюдения в отношении должника опубликовано в газете "Коммерсантъ" 09.02.2019.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2019 (резолютивная часть от 05.06.2019) в отношении МУП "УИС" введена процедура внешнего управления сроком на восемнадцать месяцев, внешним управляющим должника утвержден арбитражный управляющий Молин Дмитрий Евгеньевич.

Информационное сообщение о введении процедуры внешнего управления в отношении должника опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 102 (6582) от 15.06.2019, стр. 21.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.09.2022 (резолютивная часть от 30.08.2022) завершена процедура внешнего управления в отношении МУП "УИС". МУП УИС признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Молин Дмитрий Евгеньевич.

Информационное сообщение о введении процедуры конкурсного производства в отношении должника опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 167 от 10.09.2022.

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заявление конкурсного управляющего МУП "Уфимские инженерные сети" Молина Дмитрия Евгеньевича о разрешении разногласий, возникших между залоговым кредитором Администрацией ГО г.Уфа и конкурсным управляющим МУП "УИС" в вопросе утверждения начальной продажной цены предмета залога: Здание; назначение: нежилое здание; площадь: 2708,9 кв.м; количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, а также подземных 1, адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Комсомольская, д. 79. Кадастровый номер: 02:55:030904:1190 (согласно уточненному заявлению от 18.09.2023 г., принятому судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.10.2023 утверждено Положение о порядке и условиях проведения торгов по реализации социально значимого имущества (объекта социальной инфраструктуры для детей) Муниципального унитарного предприятия "Уфимские инженерные сети" городского округа город Уфа Республики Башкортостан, являющегося предметом залога Администрации ГО г. Уфа РБ, в редакции залогового кредитора, установив начальную цену продажи имущества Муниципального унитарного предприятия "Уфимские инженерные сети" городского округа город Уфа Республики Башкортостан в размере 291272000 руб. на здание; назначение: нежилое здание; площадь: 2708,9 кв. количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, а также подземных 1, адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Октябрьский, ул. Комсомольская, д.79, кадастровый номер 02:55:030904:1190.

Не согласившись с вынесенным определением, конкурсный управляющий обратился с апелляционной жалобой, в которой просил суд определение суда первой инстанции отменить полностью, решить вопрос по существу.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что конкурсный управляющий привлек независимого оценщика для проведения оценки залогового имущества, Росимущество представило мотивированное мнение о соответствии отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности. Конкурсный управляющий указывает, что право аренды в состав лота не включено, отчет об оценке, представленный Администрацией, не прошел обязательного согласования в Росимуществе.

По результатам проведения торгов по реализации спорного лота N 3 и заключения договора купли-продажи с победителем (участником) торгов, после оформления права собственности на объекты недвижимости, согласно Земельному кодексу РФ (ст.39.20 ЗК РФ), новый собственник вправе подать в Администрацию ГО г.Уфа заявление на предоставление земельного участка, находящегося под объектом недвижимости за плату в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, без проведения торгов.

Спорный объект недвижимости принадлежит МУП "УИС" на праве хозяйственного владения, в Уставе должника отсутствует деятельность по оказанию услуг дополнительного образования. Порядок продажи был установлен предшествующим залоговым кредитором, оспорен не был. Лот N 3 необоснованно признан судом социально-значимым.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2023 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 31.01.2024.

До начала судебного заседания от Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан поступил отзыв на апелляционную жалобу с доказательством направления в адрес лиц, участвующих в деле, который приобщен к материалам дела в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). В своем отзыве Администрация возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, указала, что закон предоставляет залоговому кредитору преимущественное право определять порядок реализации имущества, являющегося предметом залога, а также его начальную продажную стоимость. Настаивая на необходимости проведения торгов по более низкой цене, конкурсный управляющий не представил в материалы дела доказательства, свидетельствующие о том, что реализация имущества на предложенных им условиях будет более привлекательна для потенциальных приобретателей и приведет к реальному результату в виде реализации спорного имущества по указанной им цене.

От МАОУ ДО "Центр детского творчества "Глобус" ГО г. Уфа Республики Башкортостан поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

В судебном заседании заслушаны пояснения лиц, участвующих в деле.

Иные лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтового отправления, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) (далее - Закона о банкротстве), дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Пунктом 1 ст. 60 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) предусмотрено, что заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных названным Законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено данным Законом.

Согласно абзацу 2 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В соответствии с абзацем 3 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в ЕФРСБ вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение о начальной продажной цене, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Таким образом, разрешая разногласия по порядку, условиям и срокам реализации заложенного имущества, суд должен учитывать, что реализация имущества должна быть произведена в возможно короткие сроки при обеспечении максимального доступа потенциальных покупателей и с получением максимальной цены от продажи.

Поскольку приоритет при определении условий и порядка продажи на торгах заложенного имущества принадлежит залоговому кредитору, при наличии разногласий заинтересованным лицам надлежит доказать, что предлагаемые условия залогового кредитора способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам.

Как следует из материалов дела, в конкурсную массу должника включено здание; назначение: нежилое здание; площадь: 2708,9 кв.м; количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, а также подземных 1, адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Комсомольская, д. 79. Кадастровый номер: 02:55:030904:1190, являющееся предметом залога Администрации ГО г.Уфа.

Между конкурсным управляющим должника и залоговым кредитором возникли разногласия относительно утверждения начальной цены продажи предмета залога.

Конкурсный управляющий привлек независимого оценщика для проведения оценки залогового имущества.

Письмом от 17.03.2020 N 02-УГ-04/2361 Росимущество представило мотивированное мнение о соответствии отчета об оценке N 120-20 законодательству об оценочной деятельности.

Отчет об оценке N 120-20 от 10.02.2020 опубликован на ЕФРСБ в сообщении за N 4837989 от 19.03.2020.

08.07.2020 АО Банк "Дом РФ" утверждено Положение о порядке, о сроках и об условиях продажи непрофильного имущества МУП УИС, обремененного залогом. Наибольшей ценностью обладают три объекта недвижимости, расположенные по адресам: г. Уфа, пр. Октября, 56/3, нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030904:1190, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Комсомольская, 79, нежилое здание с кадастровым номером 02:55:020612:2765, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Орловская, 33, общей стоимостью более 270 000 000 рублей (утвержденная начальная цена продажи).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.10.2022 произведена замена в реестре требований кредиторов Муниципального унитарного предприятия "Уфимские инженерные сети" городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0277121421, ОГРН 1120280015910) кредитора АО "БАНК ДОМ.РФ" на Администрацию ГО г. Уфа Республики Башкортостан в размере 352 138 301,37 руб., как обеспеченное залогом имущества должника. Определение вступило в законную силу 15.12.2022.

До момента вступления в законную силу определением Арбитражного суда Республики Башкортостан были наложены обеспечительные меры в виде запрета на реализацию указанных объектов недвижимости.

24.01.2023 конкурсному управляющему МУП "УИС" от Администрации ГО г.Уфа поступило письмо N 01-05-00231/15, в котором залоговый кредитор указал, что стоимость, определенная в отчете об оценке N 120-20 от 10.02.2020, находится за пределами установленного законом шестимесячного срока его действия и не может быть принята в качестве документа, содержащего сведения доказательственного значения и для целей определения начальной продажной цены предмета залога. Администрация просила провести оценку рыночной стоимости предмета залога.

Конкурсный управляющий привлек независимого оценщика - ООО "Оценочная компания "Стандарт" для проведения оценки залогового имущества (Договор с оценщиком N 10/23 от 15.02.2023).

10.04.2023 исх. N 798 отчет об оценке направлен конкурсным управляющим в Росимущество для представления мотивированного мнения.

Письмом от 11.05.2023 N 15/19103 Росимущество сообщило, что представленный отчет не соответствует требования законодательства РФ об оценочной деятельности.

После доработки и внесения изменений, Отчет об оценке N 10/23 от 02.06.2023 направлен в Росимущество 06.06.2023 исх. N 1359 для представления мотивированного мнения.

Уполномоченным органом ТУ Росимущества в Республике Башкортостан предоставлено заключение N 02-ША-07/6630 от 10.07.2023, из которого следует, что результаты рассмотрения отчёта N 10/23 "Об оценке - Здания (Нежилого здания), площадь 4682,6 кв.м., этажность 6, подвал, адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Октябрьский, пр-кт Октября, д 56, корп. 3, кадастровый номер 02:55:020605:131 - Здания (Нежилого здания), площадью 2708,9 кв.м., этажность 3, подвал, адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Комсомольская, д 79, кадастровый номер 02:55:030904:1190. Забора по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Комсомольская, д 79, лит. II, площадью 807,65 кв.м. Ворота по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Комсомольская, д 79, лит I, площадь 4,8 кв.м. - Здания (Нежилого здания), площадью 1588,6 кв.м., этажность 3, подвал, адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Орловская, д. 33, кадастровый номер 02:55:020612:2765" (далее - Отчет), (дата оценки - 20.02.2023 г., дата составления отчета - 02.06.2023 г.), выполненного ООО "Оценочная компания "Стандарт", для оценки рыночной стоимости, соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно отчету об оценке N 10/23 от 02.06.2023 определена следующая рыночная стоимость объектов недвижимости здание; назначение: нежилое здание; площадь: 2708,9 кв.м; количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, а также подземных 1, адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Комсомольская, д. 79. Кадастровый номер: 02:55:030904:1190. Начальная цена продажи 185 311 000 руб.

14.06.2023 залоговым кредитором Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан конкурсному управляющему МУП УИС представлено Положение о порядке сроках и условиях проведения торгов в форме аукциона с определением начальной продажной цены предмета залога: Здание; назначение: нежилое здание; площадь: 2708,9 кв.м; количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, а также подземных 1, адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Комсомольская, д. 79. Кадастровый номер: 02:55:030904:1190. Начальная цена продажи 364 090 000,00 руб.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность представленного залоговым кредитором отчета N 09-23 от 27.03.2023 и выводов оценщика конкурсным управляющим по существу не опровергнута.

Отчетом об оценке N 09-23 от 27.03.2023 помимо расчета стоимости объекта капитального строительства учтена значительная площадь земельного участка, которая имеет существенное значение в составе единого объекта недвижимости.

Так, оценщиком Газдалетдиновым А.М. ООО "Информ-эксперт" сделаны следующие выводы:

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 02:55:030904:1190 площадью 2 708,9 кв.м, количество этажей (в том числе подземных) - 3, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Комсомольская, д. 79 по состоянию на "21" марта 2023 г.: 364 090 000 руб. 00 коп., НДС не облагается, включая:

1) стоимость права собственности на объект капитального строительства с кадастровым номером 02:55:030904:1190 площадью 2 708,9 кв.м: 101 050 000 руб. 00 коп.

2) стоимость права аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020604:172 площадью 14 460 кв.м в составе единого объекта недвижимости: 263 040 000 руб. 00 коп.

По общему правилу, в рамках дела о банкротстве должника - юридического лица начальная продажная цена недвижимого имущества, переданного в залог, определяется конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, либо, при наличии разногласий, арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, в размере, равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (абзац третий пункта 5, пункт 6 статьи 18.1, абзац второй пункта 2 статьи 131, абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Поскольку в данном случае цена заложенного имущества определена на основании отчета оценщика, эта цена должна быть установлена судом в размере 80% от цены, указанной в отчете N 09-23 от 27.03.2023, что составляет 291 272 000 руб. (364 090 000 руб. х 80%).

Отчет об оценке N 10/23 от 02.06.2023 при оценке стоимости объекта недвижимости по адресу: г.Уфа, ул. Комсомольская, 79, выполненный оценщиком Кантемировой А.В. ООО "Оценочная компания "Стандарт", представленный конкурсным управляющим, не содержит расчет стоимости прав на земельный участок, входящий в состав единого объекта недвижимости. Так на стр. 65-66 Отчета N10/23 от 02.06.2023 не представлены характеристики земельных участков как объекта оценки, так и аналогов и, как следствие, не выполнены корректировки на избыточность площади земельного участка, выходящих за пределы нормативных площадей для объектов торгово-офисного, административного назначение.

Указанные отличия нормативных значений имеют место быть в связи с тем, что объект по Комсомольской 79 функционально используется в качестве образовательного учреждения, чем и обусловлена значительная площадь участка, которая в более чем 5 раз превышает площадь застройки, что видно на стр. 91 Отчета N 09-23 от 27.03.2023 г. в расчетной таблице. Оценщиком даны пояснения и обоснования по площади застройки земельного участка на стр. 87-88 Отчета N 09-23 от 27.03.2023 г.

Отчет об оценке N 10/23 от 02.06.2023 не содержит достоверных сведений и расчетов по стоимости прав на земельный участок и не учитывает площадь застройки объекта оценки. Исходя из аналогов и расчетов, в случае использования корректировки по площади застройки для аналогов, отраженных в Отчете N 10/23 от 02.06.2023, стоимость объекта была бы значительно выше, чем определена в Отчете N 09-23 от 27.03.2023.

Более того, действительная (рыночная) продажная цена объекта может быть определена только в процессе его реализации на свободных торгах путем сопоставления спроса и предложения, то есть окончательная цена формируется по итогам торгов в результате конкуренции предложений потенциальных покупателей.

Таким образом, как верно отмечено судом первой инстанции, условия Положения относительно начальной продажной цены залогового недвижимого имущества направлены на возможность получения максимальной цены от его реализации, что не может нарушать права и интересы кредиторов должника, рассчитывающих на его продажу по наиболее высокой цене.

Кроме того, Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.07.2016 N 305-ЭС16-7169 разъяснено, что отклонения между предложенной кредитором и конкурсным управляющим начальной продажной ценой и действительной стоимостью этого имущества нивелированы процедурой реализации имущества с открытых торгов.

Так, положением о торгах определяется только начальная цена имущества. В то время как итоговая цена имущества формируется участниками торгов самостоятельно, путем представления предложений.

Конкурсный управляющий указывает, что отчет об оценке, сделанный по инициативе залогового кредитора оценщиком ООО "Информ-эксперт" не прошел обязательного согласования в Росимуществе, кроме того ООО "Информ-эксперт" не имеет аккредитации при СРО "Содействие", членом которого является конкурсный управляющий МУП УИС Молин Д.Е.

Между тем, ст. 130 Закона о банкротстве устанавливает требования только для оценщика, привлеченного арбитражным управляющим.

Представленное Администрацией предложение по форме и содержанию соответствует требованиям закона, в связи с чем подлежит утверждению Положение по продаже залогового имущества в редакции, представленной залоговым кредитором.

Объект капитального строительства с кадастровым номером 02:55:030904:1190 находится на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020604:172. Правообладателем земельного участка с кадастровым номером 02:55:020604:172 является муниципальное образование городской округ город Уфа Республики Башкортостан.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в качестве объекта оценки могут выступать права собственности и иные имущественные права. Одним из таких прав является право на заключение договора аренды. Это значит, что само право заключить договор аренды с собственником земельного участка имеет стоимость и что эта стоимость может быть определена.

Настаивая на необходимости проведения торгов по более низкой цене, управляющий не представил в материалы спора доказательств того, что реализация имущества на предложенных им условиях будет более привлекательна для потенциальных приобретателей и приведет к реальному результату в виде реализации спорного имущества по указанной им стоимости.

Кроме того, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно представленному конкурсному управляющему отчету об оценке N 10/23 от 02.06.2023 определена рыночная стоимость объекта недвижимости здание; назначение: нежилое здание; площадь: 2708,9 кв.м; количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, а также подземных 1, адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Комсомольская, д. 79. Кадастровый номер: 02:55:030904:1190. Начальная цена продажи 185 311 000 руб.

В представленном в материалы дела отчете Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан, изготовленном ООО "Информ-эксперт", установлена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 02:55:030904:1190 площадью 2 708,9 кв.м, количество этажей (в том числе подземных) - 3, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Комсомольская, д. 79 по состоянию на "21" марта 2023 г.:, в размере 364 090 000 руб. 00 коп., НДС не облагается, включая:

1) стоимость права собственности на объект капитального строительства с кадастровым номером 02:55:030904:1190 площадью 2 708,9 кв.м: 101 050 000 руб. 00 коп.

2) стоимость права аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020604:172 площадью 14 460 кв.м в составе единого объекта недвижимости: 263 040 000 руб. 00 коп.

Таким образом, в отчете произведена стоимость не только права собственности на объект капитального строительства, но и права аренды на земельный участок.

Вместе с тем конкурсный управляющий учитывает только стоимость объекта недвижимости. В апелляционной жалобе конкурсный управляющий указывает, что право аренды земельного участка в состав лота не включено. Земельный участок, на котором расположено передаваемое здание, в хозяйственное ведение должнику не передавался. В процессе нахождения здания в хозяйственном ведении должника, правоотношения на земельный участок не оформлялись.

По мнению конкурсного управляющего, по результатам проведения торгов по реализации спорного лота N 3 и заключения договора купли-продажи с победителем (участником) торгов, после оформления права собственности на объекты недвижимости, согласно Земельному кодексу РФ (ст.39.20 ЗК РФ), новый собственник вправе подать в Администрацию ГО г.Уфа заявление на предоставление земельного участка, находящегося под объектом недвижимости за плату в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, без проведения торгов.

Однако, данные доводы являются несостоятельными в силу следующего.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, на основании пункта 3 статьи 35 ЗК РФ имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно пункту 14 Постановления N 11 при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Кроме того, суд учитывает, что в конкурсную массу должника включен не только объект капитального строительства, а объект недвижимости в целом с правом аренды на земельный участок, принадлежащие должнику.

Как следует из предложенного кредитором Положения, а также оценки, выполненной для определения рыночной стоимости имущества должника, лот включает в себя как недвижимое имущество, обремененное залогом, так и не являющиеся предметом залога имущественные права, определенные конкурсным управляющим как "права аренды на земельный участок".

При этом каждое такое имущественное право оценено самостоятельно, и включено в лоты для совместной продажи с заложенным недвижимым имуществом.

Таким образом, апелляционная коллегия считает, что реализация имущества должника единым комплексом будет наиболее способствовать удовлетворению интересов всех кредиторов.

Согласно п. 4 ст. 132 Закона о банкротстве социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации и иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, а также объекты, в отношении которых заключены соглашения о государственно-частном партнерстве, объекты, в отношении которых заключены соглашения о муниципально-частном партнерстве, продаются в порядке, установленном статьей 110 Закона о банкротстве.

Обязательными условиями конкурса по продаже указанных объектов являются обязательства покупателей обеспечивать надлежащее содержание и использование указанных объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств.

Пунктом 4 статьи 110 Закона о банкротстве установлено, что продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном данным Федеральным законом, путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса.

Реализация социально значимых объектов осуществляется путем проведения торгов в форме конкурса, при этом обязательными условиями конкурса являются обязательства покупателей обеспечивать надлежащее содержание и использование указанных объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств (абзац второй пункта 4 статьи 132 Закона о банкротстве).

Установление специального порядка продажи социально значимого имущества продиктовано необходимостью защиты публичных интересов, интересов населения публично-правового образования. В силу пункта 6 статьи 129 Закона о банкротстве собрание кредиторов вправе принять решение о прекращении хозяйственной деятельности должника при условии, что такое прекращение не повлечет за собой техногенные и (или) экологические катастрофы, прекращение эксплуатации объектов, используемых для обеспечения деятельности дошкольных образовательных организаций, других образовательных организаций, лечебно-профилактических учреждений, объектов, используемых для организации доврачебной помощи, скорой и неотложной амбулаторно поликлинической, стационарной медицинской помощи, объектов коммунальной инфраструктуры, относящихся к системам жизнеобеспечения, в том числе объектов водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, обработки, утилизации, обезвреживания и захоронения твердых коммунальных отходов, объектов, предназначенных для освещения территорий городских и сельских поселений, объектов, предназначенных для благоустройства территорий (далее - социально значимые объекты), необходимых для жизнеобеспечения граждан.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" социальная инфраструктура для детей - система объектов (зданий, строений, сооружений), необходимых для жизнеобеспечения детей, а также организаций независимо от организационно-правовых форм и форм собственности, которые оказывают социальные услуги гражданам, в том числе детям, и деятельность которых осуществляется в целях обеспечения полноценной жизни, охраны здоровья, образования, отдыха и оздоровления, развития детей, удовлетворения их общественных потребностей.

Согласно п. 3 ст. 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" имущество, которое является государственной или муниципальной собственностью (земельные участки, здания, строения и сооружения, оборудование и иное имущество), которое относится к объектам социальной инфраструктуры для детей и возникновение, обособление или приобретение которого предназначено для целей образования, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания медицинской помощи детям и профилактики заболеваний у них. социальной защиты и социального обслуживания детей, может использоваться только в данных целях. Изменение целевого назначения и (или) вида разрешенного использования земельных участков, предоставленных для размещения объектов, предназначенных для организации отдыха и оздоровления детей, запрещается, за исключением случаев, при которых в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи допускается изменение назначения или ликвидация объекта социальной инфраструктуры для детей, являющегося государственной или муниципальной собственностью, и случаев изъятия таких земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с п. 18 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" образовательная организация - некоммерческая организация, осуществляющая на основании лицензии образовательную деятельность в качестве основного вида деятельности в соответствии с целями, ради достижения которых такая организация создана.

Нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030904:1190 площадью 2 708,9 кв.м, количество этажей (в том числе подземных) - 3 (Лот N 3), расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Комсомольская, д. 79, используется Муниципальным автономным образовательным учреждением дополнительного образования "Центр детского творчества "Глобус" городского округа город Уфа Республики Башкортостан (МАОУ ДО ЦДТ "Глобус" г. Уфа).

Между УЗИО г. Уфы и МБОУ ДО ЦДТ "Глобус" г. Уфа заключен договор безвозмездного пользования (ссуды) объектом муниципального нежилого фонда N 29118 от 20.05.2016, согласно условиям которого на основании Приказа Управлении земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 217нф от 11.05.2016 Управление передает, а Ссудополучатель принимает в безвозмездное временное пользование следующие объекты муниципального нежилого фонда Литера А: 1 этаж 690,6 кв.м.: N1-3, За, 4. 4а, 46, 5-8, 8а, 9-16, 16а, 17-19; 2 этаж 690,9 кв.м.: N 1-5, 5а, 6-9, 9а, 10-12, 12а, 13, 15. 15а, 16, 16а, 166. 17-19: Литера Al: 1 этаж 761,7 кв.м.: N 1-4. 4а, 5-9, 9а, 10, 10а. 106, 10в, 11, 11а, 116, 11 в, 11 г, 12, 12а, 13, 14, 14а, 15, 16, 16а, 166, 16в, 17-24, 24а, 25: 2 этаж 496,3 кв.м.: N 1-6, 6а, 7, 7а, 8, 8а, 86, 9, 9а, 96, 9в, 10-12; Литера А2: 1 этаж 42,5 кв.м.: N 1-3; подвал 26,9 кв.м.: N 4, 5, Литера I, Литера II, расположенные по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Комсомольская, д. 79.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц на МАОУ ДО ЦДТ "Глобус" г. Уфа основным видом деятельности МАОУ ДО ЦДТ "Глобус" г. Уфа является "образование дополнительное детей и взрослых".

МАОУ ДО ЦДТ "Глобус" г. Уфа имеет лицензию на осуществление образовательной деятельности N 4243 от 04 мая 2016 г., выданную Управлением по контролю и надзору в сфере образования Республики Башкортостан.

Дети в Центре имеют право на получение бесплатного образования, выбор направленности и профиля образовательной программы, обучение по индивидуальному плану.

Согласно отчету по самообследованию деятельности МБОУ ДО ЦДТ "Глобус" г. Уфа от 14.04.2023 г. в 2022 году центре обучалось 2000 детей, из которых численность обучающихся по реализуемым образовательным программам за счет бюджетных средств составляла 1869 детей.

Согласно программе развития МБОУ ДО ЦДТ "Глобус" г. Уфа на 2019-2023 годы, утвержденной 20.12.2018 г., на базе Центра успешно реализованы инновационные площадки.

Центр детского творчества в 2016/2017 учебном году включен в государственную программу "Доступная среда", которая предусматривает создание полноценной безбарьерной среды для детей-инвалидов, обеспечение их права на получение образования и полноценное участие в общественной жизни.

Вывод суда первой инстанции о том, что спорное здание используются именно для обеспечения деятельности образовательной организации в интересах населения соответствует представленным в материалы дела доказательствам.

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 7 постановления от 16.05.2000 N 7 разъяснил, что значимость объектов для жизнеобеспечения региона необходимо устанавливать в порядке судебного контроля.

Из этого следует, что вопрос о возможности отнесения объекта к социально значимым подлежит разрешению судом в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела и представленных участниками судебного разбирательства доказательств.

МАОУ ДО ЦДТ "Глобус" г. Уфа является неотъемлемой частью образовательной системы города и района, обогащая содержание общего образования.

Использование помещений для обеспечения деятельности образовательной организации (муниципального учреждения - центр детского творчества) в полной мере соответствует положениям пункта 6 ст. 129 Закона о банкротстве, предусматривающего отнесение таких объектов к социально значимым.

Объекты социальной инфраструктуры могут быть реализованы исключительно путем их продажи на торгах в форме конкурса (определения Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 301-ЭС17-14863, от 02.06.2020 N 305-ЭС19-25116 от 29.10.2020 N 307-ЭС20-9820(1,2).

Условия Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника на торгах в форме конкурса учитывают значимость соответствующего имущества и включают нормы о продаже имущества путем проведения конкурса, что соответствует требованиям Закона о банкротстве.

Отсутствие возможности предоставления альтернативных помещений МАОУ ДО ЦДТ "Глобус" г. Уфа согласно Закону о банкротстве не является необходимым критерием для отнесения объекта к социально значимому.

Конкурсный управляющий указывает, что Порядок продажи спорного имущества установлен предшествующим залоговым кредитором, порядок реализации имущества определен залоговым кредитором в форме проведения аукциона.

Между тем конкурсным управляющим не учтено, что спорное имущество, входящее в состав лота N 3, является социально значимым объектом, в отношении которого законодатель предусмотрел специальный порядок реализации в целях обеспечения баланса интереса конкурсных кредиторов, направленного на удовлетворение требований за счет имущества должника, а также публичного интереса, связанного с сохранением статуса таких объектов.

Пунктом 4 статьи 132 Закона о банкротстве установлены особенности продажи социально значимых объектов, которая осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 110 указанного Закона. При этом покупатели обязаны обеспечивать надлежащее содержание и использование объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств.

Гарантией последующего сохранения статуса объекта социального значения служит обязанность участников торгов заключить с органами местного самоуправления соглашение об исполнении условий, указанных в пункте 4 статьи 132 Закона о банкротстве, нарушение которых со стороны покупателя влечет расторжение соглашения и договора купли-продажи объектов с передачей последних в собственность муниципального образования (пункты 4.1, 4.2 статьи 132 Закона о банкротстве).

Таким образом, в целях удовлетворения требований кредиторов за счет конкурсной массы должника объекты социальной инфраструктуры могут быть реализованы исключительно путем их продажи на торгах в форме конкурса с ограничением свободы экономической деятельности покупателя в отношении этих объектов.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что само по себе не является основанием для признания определения необоснованным, в связи с чем, апелляционный суд полагает, что доводы жалобы направлены исключительно на переоценку выводов суда первой инстанции, основанных на надлежащим образом проверенных и оцененных судом обстоятельствах и доказательствах по делу, и не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность определения первой инстанции.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены определения суда первой инстанции и удовлетворения жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина не уплачивается.

Руководствуясь статьями 176, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.10.2023 по делу N А07-13106/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего МУП "Уфимские инженерные сети" Молина Дмитрия Евгеньевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.В. Ковалева

Судьи

Т.В. Курносова А.А. Румянцев