Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2021 г. N 12АП-3389/21 по делу N А57-9899/2017

г. Саратов

01 июня 2021 г.

Дело N А57-9899/2017

Резолютивная часть постановления объявлена "31" мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен "01" июня 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Макарихиной Л.А.,

судей Батыршиной Г.М., Самохваловой А.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Пономаренко В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кремневой Екатерины Владимировны (г. Энгельс) на определение Арбитражного суда Саратовской области от 23 марта 2021 года по делу N А57-9899/2017 (судья Федорова Ю.Н.)

по заявлению конкурсного управляющего должника Костылева Виталия Викторовича об утверждении положения о порядке условиях и сроках реализации имущества должника,

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Строй-Сервис-2" (413100, Саратовская область, г. Энгельс, ул. Льва Кассиля, д. 14, ОГРН 1076449005786, ИНН 6449045992),

при участии в судебном заседании: представителя АО "Инвестторгбанк" - Тихоновой О.А., действующей на основании доверенности от 19.01.2021.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26.10.2017 общество с ограниченной ответственностью "Строй-Сервис-2" (далее - должник, ООО "Строй-Сервис-2") признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре, конкурсным управляющим утвержден Асташкин А.Ф. Определением от 18.09.2018 конкурсным управляющим утвержден Костылев В.В.

12.10.2020 конкурсный управляющий Костылев В.В. обратился с заявлением об утверждении положения о порядке условиях и сроках реализации имущества должника в редакции, предложенной конкурсным управляющим.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 23.03.2021 в удовлетворении заявления отказано.

Кремнева Екатерина Владимировна, не согласившись с выводами суда первой инстанции, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Саратовской области от 23.03.2021 и вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что спорные объекты являются недвижимым имуществом; отсутствие прав на земельный участок не является препятствием для реализации объекта незавершенного строительства; отложение реализации нарушает права кредитора на получение денежных средств.

В судебном заседании представитель АО "Инвестторгбанк" возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил определение суда первой инстанции оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены.

Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.

Законность и обоснованность принятого определения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 266-272 АПК РФ.

Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 АПК РФ и пункта 1 статьи 32 Закон о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как следует из материалов дела, конкурсным управляющим Костылевым В.В. выявлены и включены в конкурсную массу следующие объекты незавершенного строительства:

1) здание; жилой многоквартирный дом по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, ул. Марины Расковой; инвентарный номер: 63:450:002:000498360: А; площадь застройки 1370,1;

2) здание; жилой многоквартирный дом по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, ул. Марины Расковой; инвентарный номер: 63:450:002:000498350: А; площадь застройки 1370,1;

3) здание; жилой многоквартирный дом по адресу: Волгоградская обл., г. Волжский, 14 микрорайон; инвентарный номер: 18:415:002:004743530: А; площадь застройки 1721,05;

4) здание; жилой многоквартирный дом по адресу: Волгоградская обл., г. Камышин, ул. Маресьева; инвентарный номер: 18:415:001:004743510: А; площадь застройки 1647;

5) здание; жилой многоквартирный дом по адресу: Волгоградская обл., г. Волжский, 14 микрорайон; инвентарный номер: 18:415:002:004743520: А; площадь застройки 1721,05;

6) жилой многоквартирный дом по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Мира; инвентарный номер: 63:12:002:000873260: А; площадь застройки 691,76;

7) здание; жилой многоквартирный дом по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Мира; инвентарный номер: 63:12:002:000873270: А; площадь застройки 679,11;

8) здание; жилой многоквартирный дом по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Мира; инвентарный номер: 63:12:002:000873280: А; площадь застройки 1369,75;

9) здание; жилой многоквартирный дом по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Мира; инвентарный номер: 63:12:002:000873290: А; площадь застройки 684,18)

10) здание; жилой многоквартирный дом по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Мира; инвентарный номер: 63:12:002:000873300: А; площадь застройки 1353,05;

11) здание; жилой многоквартирный дом по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Мира; инвентарный номер: 63:12:002:000873310: А; площадь застройки 1313,93;

12) здание; жилой многоквартирный дом по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Мира; инвентарный номер: 63:12:002:000873250: А; площадь застройки 1273,46;

Результаты инвентаризации опубликованы на сайте ЕФРСБ 19.08.2020 (сообщение N 5353231) и 13.10.2020 (сообщение N 5595195).

Согласно отчету об оценке ООО "Оценка-С" от 07.12.2020, рыночная стоимость объектов незавершенного строительства составляет 210 780 000,00 руб.

Конкурсным управляющим Костылевым В.В. на 02.12.2020 назначено собрание кредиторов ООО "Строй-Сервис-2" с повесткой дня: отчет конкурсного управляющего; утверждение положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества "Строй-Сервис-2".

Поскольку собрание кредиторов не состоялось, конкурсный управляющий должника обратился в суд с заявлением об утверждении положения о продаже имущества ООО "Строй-Сервис-2" - объектов недвижимого имущества незавершенным строительством, начальной ценой 210 780 000,00 руб.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления конкурсного управляющего, указал, что права на указанные объекты недвижимого имущества в установленном законом порядке не зарегистрированы за должником, а также права на земельные участки под объектами на каком либо праве у должника отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав материалы дела, не находит оснований для переоценки выводов суда.

Как следует из материалов дела и подтверждено конкурсным управляющим Костылевым В.В., спорные объекты оценены и предлагаются к продаже как объекты недвижимого имущества незавершённые строительством.

При этом согласно материалам дела, а также отчету об оценке ООО "Оценка-С" от 07.12.2020, права на объекты подтверждены инвентаризационной описью основных средств и техническим паспортами здания от 17.09.2020.

Иных правоустанавливающих документов на спорные объекты недвижимости (в т.ч. действующее разрешения на строительство), а также доказательства государственной регистрации права собственности на незавершенные строительством объекты, а также права на земельные участки под ними, в материалы дела не представлены.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, объекты незавершенного строительства, то есть объекты, строительство которых не завершено, отнесены к объектам капитального строительства наряду с зданиями, строениями, сооружениями. При этом объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).

Сведения об объектах незавершенного строительства наряду со сведениями об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, вносятся в рамках государственного кадастрового учета недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), что также позволяет делать выводы об отнесении объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости (ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)).

При этом объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)).

Довод конкурсного управляющего о наличие технических паспортов на спорные объекты как на объекты недвижимости, судом отклоняется поскольку для целей установления/регистрации прав на недвижимое имущество, технические паспорта объектов незавершенного строительства, а также технические паспорта многоквартирных домов, как и любого других объектов, в настоящее время не применяются, поскольку согласно части 1 статьи 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Кроме того, конкурсным управляющим должника не представлены сведения о наличии у должника прав на земельные участки под спорными объектами.

Указанная информация также не отражена в положения о порядке условиях и сроках реализации имущества должника.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5).

В соответствии с пунктом 17 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано.

По смыслу пунктов 16, 17 указанного Информационного письма от 16.02.2001 N 59, объект незавершенного строительства может быть признан объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (утратил силу с 01.01.2020 в связи с изданием Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ).

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2021 конкурсному управляющему Костылеву В.В., апеллянту предложено представить доказательства зарегистрированного права собственности на незавершённые строительством спорные объекты; правоустанавливающие документы на спорные объекты; доказательства возможности распорядительных действий в отношении спорного имущества (как объектов недвижимости) путем продажи на торгах; сведения об утверждении порядка продажи спорного имущества как строительных материалов. Определение суда не исполнено.

Принимая во внимание, что спорные объекты на кадастровый учет не поставлены, право собственности на них в установленном порядке в ЕГРН не зарегистрировано (и судом не признано), правоустанавливающие документы на здания отсутствуют, то осуществление распорядительных действий в отношении них как объектов недвижимости невозможны.

Доводы конкурсного управляющего Костылева В.В. о негативных последствиях, связанных с продажей объектов как строительных материалов, являются несостоятельными ввиду отсутствия у должника зарегистрированных прав собственника спорных объектов.

При этом в представленной конкурсной управляющим редакции положения отсутствуют какие-либо указания, что спорные объекты являются объектами незавершённого строительства и наличие (отсутствие) у должника зарегистрированных прав собственника спорных объектов и земельных участников под ними.

При этом положениями статьи 110 Закона о банкротстве установлена обязанность организатора торгов указывать в публикуемом сообщении сведения об имуществе, его составе, характеристиках, описание имущества, порядок ознакомления с имуществом.

Публично размещаемые сведения о предмете торгов должны быть полными и достоверными, позволяющими потенциальным участникам торгов принять решение об участии в них и сформировать свои возможные предложения о цене.

Отсутствие указанных сведений является введением в заблуждение потенциальных покупателей спорных объектов, способно повлиять на интерес участников к торгам.

Кроме того, АО "Инвестторгбанк" обращал внимание на неопределенность отдельных пунктов положения в редакции, представленной конкурсным управляющим Костылевым В.В. Так, согласно п. 7.1 порядка продажи, все расходы, связанные с оформление перехода права, обусловленных продажей, возлагаются на покупателя. При этом, как было указано права должника на объекты не зарегистрированы, в связи, с чем оформление (переход) прав, может повлечь неопределенность в распределении таких расходов и отказ покупателей от заключения договора по итогам торгов.

Довод конкурсного управляющего, что отсутствие зарегистрированных прав на спорные объекты не является препятствием их вовлечения в хозяйственный оборот, не опровергает вышеуказанные недостатки представленного на утверждение положения о порядке условиях и сроках реализации имущества должника.

Проанализировав представленные предложения о порядке продажи имущества должника, суд первой инстанции правомерно указал конкурсному управляющему на то, что представленное положение требует доработки и дополнительного обоснования.

В связи с чем, судом первой инстанции правомерно отказано в утверждении положения о порядке условиях и сроках реализации имущества должника в редакции, представленной конкурсным управляющим Костылевым В.В.

При этом, конкурсный управляющий не лишен права обратиться в суд с ходатайством об утверждении положения в новой редакции.

Довод апеллянта, что отложение реализации имущества нарушает права кредитора на получение денежных средств, являются несостоятельными и не являются основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены или изменения обжалуемого определения суда.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 23 марта 2021 года по делу N А57-9899/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший определение.

Председательствующий судья

Л.А. Макарихина

Судьи

Г.М. Батыршина А.Ю. Самохвалова