Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2021 г. N 12АП-4938/21 по делу N А57-24923/2014

г. Саратов

22 июня 2021 г.

Дело N А57-24923/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "21" июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен "22" июня 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Макарихина Л.А.,

судей Батыршиной Г.М., Грабко О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Пономаренко В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего должника Шарова Максима Алексеевича

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 12 мая 2021 года по делу N А57-24923/2014 (судья Яценко Е.В)

по заявлению Администрации Балашовского муниципального района о расторжении договоров аренды земельных участков,

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Тепловые сети" (412315, г. Балашов, ул. 30 лет Победы, 171, ОГРН 1126440000224, ИНН 6440022430),

при участии в судебном заседании представителя конкурсного управляющего Шарова Максима Алексеевича Пахомова И.А., действующего на основании доверенности от 11.01.2021,представителя Федеральной налоговой службы Кошевой М.В., действующей на основании доверенности от 02.03.2021, представителя Администрации Балашовского муниципального района Саратовской области - Миронченко С.С., действующего на основании доверенности от 26.06.2019.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27.01.2015 общество с ограниченной ответственностью "Тепловые сети" (далее - должник, ООО "Тепловые сети") признано несостоятельным (банкротом) как ликвидируемый должник, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Маевский Р.А. Определением от 01.10.2019 конкурсным управляющим утверждён Шаров М.А.

27.05.2020 Администрация Балашовского муниципального района (далее Администрация, заявитель) обратилась с заявлением о расторжении договоров аренды земельных участков от 11.06.2009 N 41/09; от 15.06.2009 N 42/09; от 15.06.2009 N 43/09; от 15.06.2009 N 44/09; от 15.06.2009 N 45/09; от 17.06.2009 N 48/09; от 17.06.2009 N 49/09; от 17.06.2009 N 50/09; от 10.06.2009 N 100/10; от 16.07.2009 N 82/09; от 01.09.2009 N 130/09; от 01.09.2009 N 131/09; от 01.09.2009 N 132/09; от 11.02.2010 N 16/10; от 18.03.2010 N 34/10; от 18.03.2010 N 35/10; от 11.05.2010 N 67/10; от 11.05.2010 N 66/10; от 10.06.2010 N 99/10; от 18.03.1010 N 36/10; от 18.03.2010 N 37/10; от 21.05.2014 N82/14.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 12.05.2021 заявление Администрации Балашовского муниципального района; указанные договоры аренды расторгнуты.

Конкурсный управляющий Шаров М.А., не согласившись с выводами суда первой инстанции, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда от 24.03.2021.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что заявитель, зная об утверждении собранием кредиторов Положения о порядке, сроках и условиях реализации прав аренды земельных участков, не заявлял о расторжении указанных договоров аренды ранее, не оспаривал решения собрания кредиторов.

Представитель конкурсного управляющего Шарова М.А. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил обжалуемое определение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

В судебном заседании уполномоченный орган поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил апелляционную жалобу удовлетворить, вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

Представитель Администрации Балашовского муниципального района Саратовской области поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.

Законность и обоснованность принятого определения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 266-272 АПК РФ.

Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 АПК РФ и пункта 1 статьи 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как следует из материалов дела, 11.06.2009 между Муниципальным унитарным предприятием объединенного муниципального образования Балашовского района Саратовской области "Городские тепловые сети" (далее - МУП ОМО БР "Городские тепловые сети", арендатор) и Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области заключен договор аренды земельного участка N 41/09, по условиям которого арендодатель передает в аренду земельный участок с кадастровым номером: 64:41:410242:3, общей площадью 16811 кв.м., расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. 30 лет Победы, д. 171, сроком на 49 (сорок девять) лет.

15.06.2009, между МУП ОМО БР "Городские тепловые сети" (арендатор) и Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 42/09, по условиям которого арендодатель передает в аренду земельный участок с кадастровым номером: 64:41:410247:52, общей площадью 133 кв.м., расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Карла Маркса, сроком на 49 лет.

15.06.2009 между МУП ОМО БР "Городские тепловые сети" (арендатор) и Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 43/09, по условиям которого арендодатель передает в аренду земельный участок с кадастровым номером: 64:41:410218:42, общей площадью 784 кв.м., расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Коммунистическая, д. 49, сроком на 49 лет.

15.06.2009, между МУП ОМО БР "Городские тепловые сети" (арендатор) и Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 44/09, по условиям которого арендодатель передает в аренду земельный участок с кадастровым номером: 64:41:410216:2, общей площадью 544 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Володарского, д. 50, сроком на 49 лет.

15.06.2009 между МУП ОМО БР "Городские тепловые сети" (арендатор) и Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 45/09, согласно которому арендодатель передает в аренду земельный участок с кадастровым номером: 64:41:410350:41, общей площадью 726 кв.м., расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. 30 лет Победы, д. 170, сроком на 49 лет.

17.06.2009 между МУП ОМО БР "Городские тепловые сети" (арендатор) и Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 49/09, согласно которому арендодатель передает в аренду земельный участок с кадастровым номером: 64:41:410372:22, общей площадью 230 кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Карла Маркса, д. 75, сроком на 49 лет.

17.06.2009 между МУП ОМО БР "Городские тепловые сети" (арендатор) и Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 50/09, согласно которому арендодатель передает в аренду земельный участок с кадастровым номером: 64:41:410275:49, общей площадью 123 кв.м., расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Коммунистическая, д. 188, сроком на 49 лет.

16.07.2009 между МУП ОМО БР "Городские тепловые сети" (арендатор) и Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) заключен договор N 82/09 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель передает в аренду земельный участок с кадастровым номером: 64:41:410210:37, общей площадью 32 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Озерная, д. 49, сроком на 49 лет.

01.09.2009 между МУП ОМО БР "Городские тепловые сети" (арендатор) и Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) заключен договор N 130/09 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель передает в аренду земельный участок с кадастровым номером: 64:41:410942:50, общей площадью 3719 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Автомобилистов, д. 9, сроком на 49 лет.

01.09.2009 между МУП ОМО БР "Городские тепловые сети" (арендатор) и Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 131/09, согласно которому арендодатель передает в аренду земельный участок с кадастровым номером: 64:41:410318:22, общей площадью 1647 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Нефтяная, д. 50 "а", сроком на 49 лет.

01.09.2009 между МУП ОМО БР "Городские тепловые сети" (арендатор) и Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 132/09, согласно которому арендодатель передает в аренду земельный участок с кадастровым номером: 64:41:410353:73, общей площадью 257 кв.м., расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Луначарского, д. 114, сроком на 49 лет.

17.06.2009 между МУП ОМО БР "Городские тепловые сети" (арендатор) и Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 48/09, согласно которому арендодатель передает в аренду земельный участок с кадастровым номером: 64:41:410346:18, общей площадью 2807 кв.м., расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Карла Маркса, д. 26, сроком на 49 лет.

11.02.2010 между МУП ОМО БР "Городские тепловые сети" (арендатор) и Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 16/10, согласно которому арендодатель передает в аренду земельный участок с кадастровым номером: 64:41:410272:26, общей площадью 871 кв.м., расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, д. 128, сроком на 49 лет.

18.03.2010 между МУП ОМО БР "Городские тепловые сети (арендатор) и Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 34/10, согласно которому арендодатель передает в аренду земельный участок с кадастровым номером : 64:41:410914:31, общей площадью 779 кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Орджоникидзе, д.5, сроком на 49 лет.

18.03.2010 между МУП ОМО БР "Городские тепловые сети (арендатор) и Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 35/10, согласно которому арендодатель передает в аренду земельный участок с кадастровым номером: 64:41:410332:61, общей площадью 1147 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Карла Маркса, д. 9, сроком на 49 лет.

18.03.2010 между МУП ОМО БР "Городские тепловые сети" (арендатор) и Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 36/10, согласно которому арендодатель передает в аренду земельный участок с кадастровым номером: 64:41:410820:2, общей площадью 419 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Фестивальная, д. 17 "б", сроком на 49 лет.

18.03.2010 между МУП ОМО БР "Городские тепловые сети" (арендатор) и Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 37/10, согласно которому арендодатель передает в аренду земельный участок с кадастровым номером: 64:41:410377:6, общей площадью 4561 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Красина, д. 97, сроком на 49 лет.

11.05.2010 между МУП ОМО БР "Городские тепловые сети" (арендатор) и Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 66/10, согласно которому арендодатель передает в аренду земельный участок с кадастровым номером: 64:41:410818:3, общей площадью 437 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балашов, просп. Космонавтов, д. 20, сроком на 49 лет.

11.05.2010 между МУП ОМО БР "Городские тепловые сети" (арендатор) и Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 67/10, согласно которому арендодатель передает в аренду земельный участок с кадастровым номером: 64:41:410389:27, общей площадью 2816 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Привокзальная, д. 15, сроком на 49 лет.

11.05.2010 между МУП ОМО БР "Городские тепловые сети" (арендатор) и Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 99/10, согласно которому арендодатель передает в аренду земельный участок с кадастровым номером: 64:41:410916:41, общей площадью 96 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балашов, пер. Энергетический, д. 6 "а", сроком на 49 лет.

21.05.2014 между МУП ОМО БР "Городские тепловые сети" и Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области заключен договор N 82/14 аренды земельного участка, согласно которому истец передает в аренду земельный участок с кадастровым номером: 64:41:410351:205, общей площадью 90 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, д. 31, сроком на 49 лет.

10.06.2010 между МУП ОМО БР "Городские тепловые сети" (арендатор) и Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 100/10, согласно которому арендодатель передает в аренду земельный участок с кадастровым номером: 64:41:410256:92, общей площадью 1569 кв.м., расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Горохова, 1 "г", сроком на 49 лет.

12.12.2011 между МУП ОМО БР "Городские тепловые сети" и ООО "Созвездие" заключен договор замены стороны в обязательстве, предметом которого является уступка всех прав и обязанностей по вышеуказанным договорам аренды земельных участков: от 11.06.2009 N 41/09; от 15.06.2009 N 42/09; от 15.06.2009 N 43/09; от 15.06.2009 N 44/09; от 15.06.2009 N 45/09; от 17.06.2009 N 48/09; от 17.06.2009 N 49/09; от 17.06.2009 N 50/09; от 10.06.2009 N 100/10; от 16.07.2009 N 82/09; от 01.09.2009 N 130/09; от 01.09.2009 N 131/09; от 01.09.2009 N 132/09; от 11.02.2010 N 16/10; от 18.03.2010 N 34/10; от 18.03.2010 N 35/10; от 11.05.2010 N 67/10; от 11.05.2010 N 66/10; от 10.06.2010 N 99/10; от 18.03.1010 N 36/10; от 18.03.2010 N 37/10; от 21.05.2014 N82/14.

20.02.2012 между ООО "Созвездие" и ООО "Холдинг Газ" заключен договор замены стороны в обязательстве, предметом которого является уступка всех прав и обязанностей по вышеуказанным договорам аренды земельных участков.

05.03.2012 между ООО "Холдинг ГАЗ" и ООО "Теплосети" заключен договор замены стороны в обязательстве, предметом которого является уступка всех прав и обязанностей по вышеуказанным договорам аренды земельных участков.

16.07.2013 между ООО "Теплосети" и ООО "Холдинг Газ" заключен договор замены стороны в обязательстве, предметом которого является уступка всех прав и обязанностей по вышеуказанным договорам аренды земельных участков.

24.03.2014 между ООО "Холдинг Газ" и ООО "Тепловые сети" заключен договор замены стороны в обязательстве, предметом которого является уступка всех прав и обязанностей по вышеуказанным договорам аренды земельных участков.

Земельные участки переданы по актам приема-передачи должнику - ООО "Тепловые сети".

Согласно пункту 2.5 вышеуказанных договоров аренды земельных участков, арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату за переданные во владение и пользование, земельные участки в размере, согласно прилагаемому к договорам расчетам арендной платы.

Однако, указанные условия договоров аренды арендатором выполнены не были.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.01.2019 по делу N А57-14392/2018 с ООО "Тепловые сети" в пользу Администрации муниципального образования г. Балашов взыскана задолженность по арендной плате в размере 1 483 298, 44 руб.; исковые требования о расторжении спорных договоров аренды земельных участков оставлены без рассмотрения (в связи с необходимостью их рассмотрения в деле о банкротстве должника).

Кроме того, решением Арбитражного суда Саратовской области от 30.05.2017 по делу N А57-10090/2016 имущественный комплекс по теплоснабжению города Балашов, в том числе: нежилые здания, а также магистральные трассы тепловых сетей и горячего водоснабжения, находящиеся на спорных земельных участках (37 объектов недвижимости, а также передаточные устройства) истребован из незаконного владения ООО "Холдинг Газ" в пользу Балашовского муниципального района Саратовской области.

29.09.2017 указанное решение исполнено в принудительном порядке, во владение Администрации Балашовского муниципального района передано вышеуказанное имущество. В соответствии с решением Собрания депутатов Балашовского муниципального района N 23/06 от 29.09.2017 "О проведении открытых конкурсов на право заключения концессионного соглашения договора аренды объектов теплоснабжения", распоряжением Администрации Балашовского муниципального района N 1772-р от 29.09.2017 "Об определении эксплуатирующей организации для содержания и обслуживания объектов теплоснабжения", указанное имущество передано в эксплуатацию МУП БМР "СТБР".

В связи с указанным обстоятельствами, Администрация обратилась с требованием о расторжении спорных договоров аренды в рамках настоящего дела о банкротстве должника.

Суд первой инстанции удовлетворяя заявленные требования, сослался на существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, и наличие оснований для расторжения договоров аренды в соответствии со статьей 451 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав материалы дела, не находит оснований для переоценки выводов суда.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основной обязанностью арендатора является использование арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

В п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенной ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества.

При этом, договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса РФ о договоре аренды": согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Материалами дела подтвержден факт невнесения арендных платежей более двух месяцев подряд.

Также, судом первой инстанции правильно установлено и материалами дела подтверждается, что арендатор извещен о расторжении договора, в том числе решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.01.2019 по делу N А57-14392/2018. Таким образом, соблюден претензионный порядок урегулирования спора с ответчиком.

Таким образом, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы, являются обоснованными требования о расторжении договоров аренды.

Кроме того, в качестве специального основания по сравнению с другими основаниями, закрепленными в законе (статьи 450, 619, 620 ГК РФ, статьи 22, 46 ЗК РФ), для расторжения договора, Администрация ссылалась на существенное изменением обстоятельств.

Одними из принципов земельного законодательства являются принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 5 статьи 1 ЗК РФ).

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 271, пунктов 1, 3 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе к другому лицу права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Статьей 36 ЗК РФ, действующей до 01.03.2015, предусматривалось, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом (пункт 1).

На основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, собственники объектов недвижимости вправе претендовать на земельный участок, в том числе, на праве аренды.

Изменение и расторжение договора возможно в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке, предусмотренном статей 451 ГК РФ.

К существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, пункт 1 статьи 451 ГК РФ относит такое изменение, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Проанализировав материалы дела, установив, что решением Арбитражного суда Саратовской области от 30.05.2017 по делу N А57-10090/2016 имущественный комплекс по теплоснабжению города Балашов, находящийся на спорных земельных участках, истребован из незаконного владения в пользу Балашовского муниципального района Саратовской области, суд пришел к правомерному выводу, что у арендатора утрачена возможность дальнейшего использования земельных участков.

Поскольку при предоставлении земельных участков в аренду стороны исходили из наличия на нем принадлежащих арендатору объектов недвижимости, то отсутствие объектов недвижимого имущества указывает на существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, и имеются основания расторжения договоров аренды, в соответствии со статьей 451 ГК РФ.

Относительно доводов, что расторжение договоров аренды направлены на одностороннее отчуждение из конкурсной массы принадлежащего должнику права аренды, а также что ранее администрация не заявляла о расторжении указанных договоров аренды, не оспаривала решения собрания кредиторов, апелляционный суд полагает необходимым отметить следующее.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.12.2019 N 301-ЭС18-10926 (4), пункт 9 статьи 22 ЗК РФ допускает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В Законе о банкротстве не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

Возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 ГК РФ.

В данном случае не приведено специальных норм или договорных условий, применимых к рассматриваемым отношениям, которыми бы устанавливался запрет на расторжение заключенных в 2009-2011 договоров аренды земельных участков, находящегося в публичной собственности.

Предъявление требования о расторжении сделок, не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, интересы которого ущемляются длительным неисполнением контрагентом договорных обязательств.

В силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (статьи 209, 606, 619 ГК РФ), особенностей земельных отношений, с другой стороны, интересы заинтересованных в максимальном пополнении конкурсной массы должника и его кредиторов.

В ходе судебного разбирательства установлены основания для расторжения договоров аренды, предусмотренное ст. 619, 451 ГК РФ.

Ссылка на включение прав аренды по спорному договору в конкурсную массу должника как основание невозможности удовлетворения требований, отклоняется апелляционным судом.

Действительно, согласно статье 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, указанного в названном Законе.

Однако в любом случае указанное положение не ограничивает субъектов гражданских правоотношений пользоваться иными правами, в том числе правом, предоставленным Гражданским кодексом Российской Федерации, предусматривающим основания для досрочного расторжения договора (статья 452 ГК РФ).

Исходя из содержания названных норм права, при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

При этом даже включение права аренды земельного участка в конкурсную массу само по себе не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса.

Заявленное требование о расторжении договора аренды направлено на прекращение правоотношений между сторонами по договору аренды и не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит выводу что, заявление Администрации о расторжении договора аренды правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы признаются несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были учтены, проверены судом при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 12 мая 2021 года по делу N А57-24923/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший определение.

Председательствующий судья

Л.А. Макарихина

Судьи

Г.М. Батыршина О.В. Грабко