Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2021 г. N 15АП-11924/21 по делу N А32-50785/2020

город Ростов-на-Дону

02 сентября 2021 г.

дело N А32-50785/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 сентября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Абраменко Р.А., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Романовым А.А.,

при участии:

от истца: представитель Мамонт О.В. по доверенности от 23.07.2021, представитель Манташян А.О. по доверенности от 22.08.2021,

от общества с ограниченной ответственностью "РКС Девелопмент":

представитель Каспарова И.Р. по доверенности от 26.07.2021,

от ответчика: представителей не направил, извещен надлежащим образом,

от Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара: представитель Томашевич А.Н. по доверенности от 22.12.2020,

от Департамента муниципальной собственности и городских земель города Краснодара: представителей не направил, извещен надлежащим образом,

от Департамента финансов администрации города Краснодара: представителей не направил, извещен надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "РенКапСтрой", общества с ограниченной ответственностью "РКС Девелопмент"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2021 по делу N А32-50785/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "РенКапСтрой" (ИНН 2308129956, ОГРН 1072308004042)

к Администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 231001001, ОГРН 1022301606799)

при участии третьих лиц: Департамента муниципальной собственности и городских земель города Краснодара, Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара, Департамента финансов администрации города Краснодара

о расторжении договора аренды, о взыскании убытков

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "РенКапСтрой" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) о расторжении договора аренды от 24.11.2014 N 4300021161, о взыскании убытков в размере 1 180 009 940 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент муниципальной собственности и городских земель города Краснодара, Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара, Департамент финансов администрации города Краснодара.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2021 в иске отказано. Решение мотивировано тем, что муниципальным образованием реализованы публичные полномочия. На момент заключения договора аренды от 24.11.2014 N 4300021161 генеральный план муниципального образования город Краснодар относил спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 к зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки, о чем было известно обществу. В градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 на 06.03.2017 констатировано отсутствие места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, а также на расположение на земельном участке памятника археологии - "Могильник городища на Дубинке". Разрешение на строительство обществу выдано не было, в том числе, в период действия генерального плана (редакция от 13.12.2018), относящего земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 в территориальной зоне ОД.2. Администрация содействовала арендатору в достижении договорной цели, изменив в 2018 году генеральный план. При этом довод о том, что общество было способно завершить строительство на спорном земельном участке до истечения срока договора аренды, с учетом изложенных обстоятельств суд признал недоказанным. При этом суд указал, что не усматривает применительно к договору аренды от 24.11.2014 N 4300021161 признаков недействительной сделки. Суд сделал вывод о прекращении договора аренды (статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "РенКапСтрой" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее. Судом допущены процессуальные нарушения в части включения в текст судебного акта норм иностранного права и судебных актов на иностранном языке (статья 12, 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При рассмотрении требований о расторжении договора аренды судом не применены подлежащие применению статьи 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 328, 450, 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. При рассмотрении требований о расторжении договора аренды судом не выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, применена не подлежащая применению статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации и не применена статья 24 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 5 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, а также статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество полагает, что выводы суда о том, что администрация не может нести имущественную ответственность в виде возмещения убытков, являются незаконными и необоснованными. Решение об отказе в удовлетворении требований о взыскании убытков подлежит отмене в виду того, что судом первой инстанции не применены подлежащие применению нормы статьи 15, 328, 393, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выражает несогласие с решением суда как в части отказа во взыскании реального ущерба, так и упущенной выгоды. Вывод суда о том, что упущенная выгода не подлежит взысканию, поскольку ее размер не подтвержден, является незаконным и необоснованным, а также противоречит правовой позиции изложенной в пунктах 2, 3, 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств". Полагает, что расходы по уплате арендных платежей, по участию в торгах, управленческие расходы, расходы на получение технических условий по договорам технического присоединения, а также расходы по уплате процентов по договору целевого займа надлежащим образом подтверждены.

Истцом заявлено ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы на предмет установления размера убытков (реального ущерба и упущенной выгоды), причиненных обществу "РенКапСтрой" вследствие невозможности ведения строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0309037:213.

Судебной коллегией ходатайство рассмотрено и отклонено ввиду следующего.

Частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В данном случае истец документально обосновал размер понесенных затрат и упущенной выгоды. Вопрос об относимости указанных затрат и расчета упущенной выгоды к предмету иска разрешается судом и не требует специальных познаний.

В Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой также обратилось общество с ограниченной ответственностью "РКС Девелопмент" (не участвующее в деле лицо). В обоснование апелляционной жалобы указывает, что строительство истцом планировалось вести с использованием заемных средств, эти же средства были использованы на финансирование расходов, непосредственно связанных со строительством на арендованном земельном участке. Денежные средства, а также проценты на сегодняшний день не возвращены.

В судебном заседании апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика, Департамента муниципальной собственности и городских земель города Краснодара и Департамента финансов администрации города Краснодара, извещенных надлежащим образом.

В судебном заседании участвующие в деле лица дали суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, настаивали на доводах апелляционной жалобы. Представитель Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба общества не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов), по продаже земельных участков для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования город Краснодар об итогах аукциона по лоту N 759-З, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) на срок до 24.11.2024 заключили договор от 24.11.2014 N 4300021161 аренды земельного участка общей площадью 32 445 кв. м (кадастровый номер 23:43:0309037:213), для многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки. Земельный участок (пункт 1.1 договора) расположен в зоне памятника археологии, в зоне микросейсмики 8 баллов, в зоне катастрофического затопления, в зоне грунтового могильника - памятник археологии с границей временной охранной зоны, в зоне особо охраняемых территорий городище - памятник археологии с границей временной охранной зоны.

В соответствии с подпунктом 4.1.4 договора арендатор обязан обеспечить строительство многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроено - пристроенными на 1 этаже помещениями общественного назначения.

В силу подпункта 9.1.11 договора арендатор обязан не позднее двух лет с даты регистрации договора аренды (15.01.2015) обратиться за получением разрешения на строительство объекта в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 9.1.12 договора арендатор обязан не позднее 01.08.2023 обратиться за разрешением на ввод объектов в эксплуатацию в порядке, установленном статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 7.1 действие договора прекращается по истечении срока аренды участка, указанного в подпункте 6.1 (24.11.2024).

Согласно пункту 7.4 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по основаниям, указанным в подпункте 3.2.3, о чем арендатору направляется уведомление.

В подпункте 3.2.4 договора стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при следующих нарушениях его условий: невнесение арендной платы за участок в сроки, установленные договором аренды; неисполнение арендатором подпункта 4.1.4 договора, неиспользование земельного участка более одного года, если иной срок не предусмотрен настоящим договором.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором (п. 7.3 договора).

В соответствии с п. 5.1 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра во время осмотра участка или передачи участка в аренду.

По мнению истца, ответчиком нарушены положения договора, обязывающие его передать земельный участок для целей строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов. Общество ссылается на изменение функциональной зоны, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213, генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 N 100 п. 1. Поскольку указанным решением участок отнесен к озелененной территории общего пользования, и данная функциональная зона не предназначена для строительства, земельный участок не может использоваться для целей, указанных в договоре аренды, - для строительства.

В период арендных отношений администрация муниципального образования город Краснодар отказала истцу в выдаче разрешений на строительство, истец считает, что администрация не исполнила своих обязательств по договору, в связи с чем, истец понес убытки в размере внесенной арендной платы, а также иные убытки в связи с освоением земельного участка, в том числе, упущенную выгоду, что и послужило основанием для обращения в суд с заявленными требованиями.

Так как ответчик не исполнил условий договора относительно сохранения земельного участка в зоне, допускающей строительство, истец указал, что понес убытки, связанные с внесением арендной платы по договору, и иные платежи в размере 1 180 009 940 руб. Цель заключения договора (строительство) не была достигнута в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств.

В состав убытков обществом включены: расходы по участию в процедуре торгов с целью заключения договора аренды земельного участка (35 750 000 рублей); по внесению арендных платежей (6 866 240,88 рублей); на получение технических условий по договорам технического присоединения (120 620 540,30 рублей); на проектирование (35 348 500 рублей); на работы по изысканию (14 345 764,18 рублей); на экспертизу проектной документации (3 250 000 рублей); на производственные подготовительные работы (50 406 439,54 рубля); на управленческие расходы за период с 01.10.2017 по 30.06.2020 (105 988 516,49 рублей); на выплату процентов по договору целевого займа (74 960 939,02 рубля). Упущенная выгода исчислена как чистая прибыль, которую арендатор получил бы при строительстве и продаже жилого комплекса, планируемого к постройке на арендуемом земельном участке, прибыль рассчитана на основании анализа рынка недвижимости, спроса и предложения, прогноза развития рынка и иных показателей и отражена в бизнес-плане жилого комплекса. По расчетам арендатора, упущенная выгода составляет 732 473 000 рублей.

Отказывая в удовлетворении требований, суд обоснованно исходил из следующего.

Положениями статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков (вреда) возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса).

Общество в обоснование доводов о возникновении у него убытков ссылается на возникшую по вине арендодателя невозможность использования земельного участка для строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов вследствие изменений, внесенных в генеральный план муниципального образования город Краснодар.

Согласно разъяснению, данному в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное. Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец не доказал наличие состава правонарушения: наличие убытков, их размер; противоправность поведения и вину причинителя вреда; причинную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками.

Так, в соответствии с положениями пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Обращаясь в суд с иском о взыскании убытков, общество указывает на невозможность использования земельного участка по целевому назначению ввиду отсутствия возможности получения разрешения на строительство после изменения функциональной зоны земельного участка, отнесения его к озелененной территории общего пользования.

Между тем, указанный довод проанализирован судом и правомерно им отвергнут.

Суд установил, что на момент заключения договора аренды действовал генеральный план муниципального образования город Краснодар, утвержденный решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п. 15 "Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар", в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 был расположен в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки, частично зоне транспортной инфраструктуры, на территории регулирования застройки (граница залегая грунтовых вод до глубины 3 м, граница территории микросейсмики 8 баллов), зоне особо охраняемых территорий (грунтовой могильник - памятник археологии с границей временной охранной зоны, городище - памятник археологии с границей временной охранной зоны). Данная информация приведена в письме департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 03.03.2021 N 3139/29 и подтверждается представленной в приложении к названному письму выкопировкой из генерального плана муниципального образования город Краснодар (в цветном изображении), утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п.15.

Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденные решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6, относили земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 к общественно-деловой зоне местного значения (ОД.2) (согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 03.03.2021 N 3139/29).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2018 по делу N 310-КГ17-15291, выкопировка из генерального плана городского округа с указанием зоны функционального использования подлежит учету судами при определении возможности строительства на участке капитальных объектов. Генеральный план муниципального образования имеет приоритет по отношению к иным документам по планировке территории.

Частью 3 статьи 9, частями 9, 10 статьи 31, пунктом 1 части 2 статьи 33, пунктом 2 части 1 статьи 34, частью 15 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.

Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Из указанного следует, что названное нарушение является устранимым и о невозможности использования земельного участка в соответствии с его назначением не свидетельствует.

Указанное правовое регулирование безусловно известно истцу как профессиональному застройщику.

Вместе с тем, договором очевидно установлены сроки, позволяющие проводить организационные мероприятия параллельно с мероприятиями по изменению документов территориального планирования.

Так, в силу подпункта 9.1.11 договора арендатор обязан не позднее двух лет с даты регистрации договора аренды (с 15.01.2015) обратиться за получением разрешения на строительство объекта в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 23.12.2016 N 6428 "Об утверждении документации по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания территории), расположенной между улицами Старокубанской и озером Старая Кубань (в районе улицы Старокубанской, 2/21) в Центральном внутригородском округе города Краснодара", которое вступает в силу со дня его официального опубликования, но не ранее вступления в силу решения городской Думы Краснодара, предусматривающего внесение в генеральный план муниципального образования город Краснодар соответствующих изменений, на земельном участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 предусмотрено размещение многоэтажной жилой застройки, с объектами обслуживания населения и социальной инфраструктурой: в границах земельного участка предусмотрено размещение детского дошкольного учреждения на 90 мест".

Решением от 13.12.2018 N 65 п. 29 городской Думы Краснодара шестого созыва утверждено изменение в генеральный план муниципального образования город Краснодар в части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 площадью 32 445 кв. м. Решение принято, как следует из его содержания, после рассмотрения постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 12.12.2018 N5715, в целях комплексного социально-экономического развития муниципального образования город Краснодар, в соответствии со статьями 24, 25 Градостроительного кодекса Российской Федерации (данное решение городской Думы представлено администрацией в приложении к письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 03.03.2021 N3139/29).

В соответствии с данным решением городской Думы земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 полностью располагается в общественно-деловой зоне - зоне общественно-делового и коммерческого назначения. Вместе с тем, в графическом приложении к указанному решению городской Думы сохранена информация о нахождении земельного участка на территории памятника археологии (объекта археологического наследия) - "Могильник и городища на Дубинке", в связи с чем, отмечена необходимость проведения ряда работ, описанных в приложенных сведениях управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края от 07.02.2014 N 78-490/14-01-22; сохранена информация о расположении участка в зоне возможного катастрофического затопления.

Таким образом, изменения в генеральный план были внесены, однако разрешение на строительство обществом получено не было. Отказы администрации в выдаче разрешения на строительство были оспорены обществом в судебном порядке, однако решение о выдаче разрешения на строительства судами не принималось (дела N N А32-34574/2020, А32-51147/2019).

В рамках указанных дел установлено, что обществом получен градостроительный план земельного участка в редакции дополнения от 25.12.2018 N RU23306000-00000000006654, в котором предусмотрено место допустимого размещения объекта капитального строительства.

Общество подготовило документацию по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории), расположенной между улицами Старокубанской и озером Старая Кубань (в районе улицы Старокубанской, 2/21) в Центральном внутригородском округе города Краснодара. Данной документацией предусмотрено размещение многоэтажной жилой застройки с объектами обслуживания населения.

По проекту постановления администрации "Об утверждении документации по планировке территории (проекта планировки территории и проекта межевания территории) расположенной между улицами Старокубанской и озером Старая Кубань (в районе улицы Старокубанской, 2/21) в Центральном внутригородском округе города Краснодара" в соответствии с градостроительным законодательством были проведены публичные слушания.

Постановлением администрации от 17.07.2019 N 3076 утверждена документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории), расположенной между улицами Старокубанской и озером Старая Кубань (в районе улицы Старокубанской, 2/21) в Центральном внутригородском округе города Краснодара, подготовленная обществом.

То есть, администрация очевидно не создавала административных барьеров в реализации обществом правомочий арендатора - застройщика.

Вместе с тем, обществом надлежащий пакет документов для получения разрешения на строительство не представлялся. В частности, судами констатировано, что проектная документация не проходила государственную экологическую экспертизу.

Исходя из положений договора аренды, к моменту внесения изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар (решение от 13.12.2018 N 65 п. 29 городской Думы Краснодара) общество уже должно было иметь полный пакет документов для получения разрешения на строительство.

Между тем, на наличие иных препятствий, помимо последующего изменения генерального плана общество не ссылается.

Как видно из материалов дела, впоследствии решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 N 100 п. 1 был утвержден новый генеральный план муниципального образования город Краснодар. В соответствии с новым генеральным планом города Краснодара, утвержденным решением городской Думы Краснодара 02.09.2020, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 расположен в зоне озеленённых территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса), а также в зоне возможного катастрофического затопления (при аварии на гидродинамически опасном объекте).

В соответствии с позицией департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, выраженной в письме от 03.03.2021 N 3139/29, земельный участок имеет признаки земель общего пользования. Расположение земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 в зоне озеленённых территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса) видно на представленном с данным

письмом департамента цветном изображении (выкопировке) части генерального плана муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 N 100 п. 1, где земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 полностью находится в указанной территориальной зоне.

Градостроительным кодексом Российской Федерации к территориям общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, отнесены в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары (пункт 12 статьи 1). В пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (32017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.07.2017, отмечено, что установленные законодательством цели использования территорий общего пользования и запрет на их приватизацию препятствуют передаче данных земель для строительства объектов недвижимости, поскольку их использование направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, в том числе зеленым зонам, природным объектам, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения.

Действительно, изменение генерального плана в части функциональной зоны ведет к изменению градостроительного зонирования (правил землепользования и застройки) и в итоге - к изменению градостроительного регламента в отношении конкретного земельного участка, то есть изменение установленных в отношении земельного участка видов разрешенного использования.

Между тем, своевременное получение разрешения на строительство нивелировало бы для общества неблагоприятные последствия, связанные с последующим изменением генерального плана.

Так, статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в действовавшей до 01.01.2017 редакции разрешение на строительство определялось как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства. К заявлению о выдаче разрешения на строительство требовалось прилагать градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство. В выдаче разрешения на строительство должно быть отказано при несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка.

Указанной статьей в действующей с 01.01.2017 редакции под разрешением на строительство подразумевается документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием и законодательными ограничениями. В выдаче разрешения на строительство должно быть отказано при несоответствии представленных документов требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного градостроительного плана, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) законодательным ограничениям.

Пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости не в соответствии с установленными градостроительными регламентами территориальными зонами без установления срока приведения их в соответствие с градостроительными регламентами, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Таким образом, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса объектов. Данной нормой прямо предусмотрена возможность продолжения прежнего использования земельных участков.

Так, в Определении от 13 июля 2017 года N 18-АПГ17-17 указано, что действующее градостроительное законодательство не содержит норм, обязывающих органы власти при принятии генерального плана городского округа определять функциональные зоны в соответствии с фактическим использованием территории, поскольку генеральный план является документом территориального планирования, несет функцию определения назначения территории исходя из планов развития территории городского округа в целом и не направлен на фиксацию существующего положения. Административному истцу, которому земельный участок был предоставлен ранее с разрешённым использованием земельного участка "для строительства санатория" указано, что он не лишён возможности использовать земельный участок в соответствии с его назначением в пределах параметров разрешённого строительства, установленных градостроительным регламентом в целях сохранения планировочных и архитектурных решений территории проведения Олимпийских зимних игр.

Вопреки правовой позиции общества, оно не могло приступить к строительству в любой момент в течение срока действия договора аренды, поскольку сроки получения разрешения на строительства и ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию установлены договором аренды.

С другой стороны, муниципальное образование также не может быть ограничено в реализации публичных полномочий, связанных с принятием документов территориального планирования ввиду несвоевременного исполнения обязанностей арендатором.

Генеральные планы поселений и городских округов являются документами территориального планирования муниципальных образований (часть 1 статьи 18 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Регламентация градостроительной деятельности, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.03.2017 N 10-П, имеющая целью в первую очередь обеспечение комфортных и благоприятных условий проживания, комплексный учет потребностей населения и устойчивое развитие территорий, необходима также для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области.

Зонирование территории, являясь частью процесса по развитию территории (в том числе городов и иных поселений), одновременно выступает одним из направлений градостроительной деятельности органов власти. С учетом необходимости гармоничного развития территорий правила землепользования и застройки разрабатываются для того, чтобы создать условия для устойчивого развития территорий населенных пунктов, и призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.

Таким образом, приоритет публичной цели устойчивого развития территории обусловливает возможность ограничения в ходе градостроительной деятельности прав собственников и обладателей иных прав на земельные участки, расположенные на территории, правовой режим использования которой планируется изменить в соответствии с документами территориального планирования и градостроительного зонирования.

Исходя из правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 136/13, реализация муниципальным образованием полномочий, возложенных на него Градостроительным кодексом Российской Федерации, призвана обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников. Следовательно, задача органов муниципальных образований в реализации таких полномочий состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса.

Следовательно, истцом не доказано наличие вины администрации, причинно-следственной связи между виновными действиями ответчика и отыскиваемыми убытками.

Поэтому суд первой инстанции правомерно отказал истцу во взыскании указанных убытков с ответчика.

Выводы суда о прекращении договора аренды сделаны в соответствии со статьей 416 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом довод апелляционной жалобы о неправомерном отказе во взыскании с ответчика расходов по уплате арендной платы за период после 02.09.2020 отклоняются судебной коллегией ввиду общих положений о платности землепользования независимо от наличия договора.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы общества "РКС Девелопмент", арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости прекращения производства по данной жалобе ввиду следующего.

В соответствии со статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным настоящим Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

При этом в силу части 1 статьи 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, вправе обжаловать в порядке апелляционного производства решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", право на обжалование судебных актов в порядке апелляционного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица в случаях, предусмотренных Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. К иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 Кодекса относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт. В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят о их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Согласно пункту 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в случае, когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом, оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя.

Заинтересованность лица, не являющегося участником судебного процесса, в исходе дела, сама по себе не порождает у него право на обжалование судебного акта.

Изучив обстоятельства дела, доводы общества "РКС Девелопмент", приведенные в обоснование его права на обжалование судебного акта, суд апелляционной инстанции из материалов дела и содержания решения суда не усматривает, что суд принял решение о правах и обязанностях общества "РКС Девелопмент" как лица, не привлеченного к участию в деле.

Иск заявлен из правоотношений аренды, сложившихся между муниципалитетом и обществом.

Из статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что лица, не участвующие в деле, вправе обжаловать судебный акт в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

При этом лица, названные в статье 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представляют доказательства наличия нарушенных прав и законных интересов.

В рассматриваемом случае из содержания оспариваемого судебного акта не усматривается, что судом принято решение о каких-либо правах или обязанностях общества "РКС Девелопмент".

В данном деле разрешался спор между участниками арендных отношений, в связи с чем именно арендатор и арендодатель признаются сторонами в арбитражном процессе (статья 44 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Общество "РКС Девелопмент" является участником правоотношений, возникающих из договора займа. Заявление о существенной долговой нагрузке общества основанием к признанию права общества "РКС Девелопмент" на обжалование судебного акта не является.

Оценив обстоятельства настоящего дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что общество "РКС Девелопмеент" не может быть признано лицом, обладающим правом на обжалование судебных актов по настоящему делу в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку этот судебный акт о его правах и обязанностях не принимался и не создает препятствий для реализации его прав или надлежащего исполнения обязанностей по отношению к одной из сторон спора.

В силу абзаца 3 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", если после принятия апелляционной жалобы к производству будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по жалобе подлежит прекращению.

Таким образом, установив, что апелляционная жалоба подана лицом, не имеющим в силу закона права на обжалование судебного акта в порядке апелляционного производства, судебная коллегия приходит к выводу о прекращении производства по апелляционной жалобе общества "РКС Девелопмент"

Суд апелляционной инстанции также полагает необходимым указать, что ввиду отказа в проведении экспертизы ООО"Специализированный застройщик "РенКапСтрой" необходимо обратиться в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд (со ссылкой на номер дела А32-50785/2020) с заявлением, подписанным уполномоченным лицом, с указанием банковских реквизитов, на которые необходимо произвести возврат перечисленных в целях проведения экспертизы денежных средств в размере 280 000 руб., с приложением копии платежного поручения, по которому указанные денежные средства были внесены на депозитный счет суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы отказать.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2021 по делу N А32-50785/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "РенКапСтрой" - без удовлетворения.

Производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "РКС Девелопмент" прекратить.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "РКС Девелопмент" (ИНН 7703669888 ОГРН 1087746801669) из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 (Три тысячи) рублей, уплаченную по платежному поручению от 26.07.2021 N 570.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Р.А. Абраменко А.А. Попов