Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2021 г. N 16АП-3326/21 по делу N А63-16070/2020

г. Ессентуки

15 сентября 2021 г.

Дело N А63-16070/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 08.09.2021.

Полный текст постановления изготовлен 15.09.2021.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Белова Д.А., судей Сомова Е.Г., Цигельникова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мамаевым О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.06.2021 по делу N А63-16070/2020, принятое по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (г. Ставрополь, ОГРН 1102635006462) к обществу с ограниченной ответственностью "Раздолье" (с. Татарка, ОГРН 1072635007433) о взыскании задолженности по арендной плате, при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Раздолье" - Пастельняк А.В. (доверенность от 10.12.2020), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Раздолье" (далее - ответчик, общество, ООО "Раздолье") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 11 546 130 рублей 68 копеек, пени в размере 181 007 рублей 79 копеек.

Решением суда от 24.06.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе управление просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Апелляционная жалоба мотивирована необоснованным и неправомерным применением ставки 0,3 % за весь спорный период.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Раздолье" просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ООО "Раздолье" доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с Положением "О Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае" (далее - положение), утвержденным приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29.09.2009 N 278, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - территориальное управление) осуществляет от имени Российской Федерации юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации.

В силу пункта 4.1.14 положения территориальное управление предоставляет в установленном порядке земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, площадью, равной либо меньше десяти гектар, в аренду, безвозмездное срочное пользование, постоянное бессрочное пользование.

В соответствии с распоряжением Территориального управления от 10.04.2007 между Территориальным управлением и ГУП ОПХ "Ставрополец" Ставропольского научно-исследовательского института животноводства и кормоводства (далее - ОПХ "Ставрополец", ОПХ) был заключен договор аренды земельного участка от 17.04.2007 N 212 (далее - договор), площадью 131 445 600 кв.м. расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, в границах МО Татарского сельсовета, находящийся в собственности Российской Федерации (свидетельство 26 АБ N 285820, запись в ЕГРН от 21.03.2007 26-26-12/030/2007-043).

В связи с признанием ОПХ "Ставрополец" несостоятельным (банкротом) и проведением в отношении него конкурсного производства, ответчиком были приобретены объекты недвижимого имущества, в результате чего к обществу перешли все права и обязанности по договору.

Между управлением и обществом на основании распоряжения от 07.08.2008 N 211, заключено дополнительное соглашение от 08.08.2008 N 191, в соответствии с которым сроки по договору продлены до 31.12.2033.

В соответствии с распоряжением от 14.08.2014 N 787 управлением в 2014 году осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:460 на 26 самостоятельных земельных участков с сохранением исходного земельного участка. Целью раздела являлось выделение земельных участков занятых объектами недвижимости третьих лиц, объектами водного, лесного хозяйства, а также дорогами общего пользования.

В результате проведенных работ площадь исходного земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:460 в измененных границах составила 127 090 151 кв.м.

Далее в рамках исполнения решения Арбитражного суда Ставропольского края от 17.07.2015 по делу N А63-4732/2015, между управлением и обществом заключен договор купли-продажи от 16.11.2015 N 51 земельного участка (далее - договор N 51), площадью 127 090 151 кв.м.

В ЕГРН внесена регистрационная запись о праве собственности ответчика N 26-26/033-26/033/202/2015-5336/10 от 15.12.2015.

В соответствии с пунктом 2.1 договора N 51 выкупная стоимость земельного участка составила 1 620 399,43 рублей.

На основании поступившего 07.12.2017 от общества заявления о повороте исполнения решения суда от 01.08.2016, определением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.02.2018 по делу А63-4732/2015 был произведен поворот исполнения решения Арбитражного суда Ставропольского края от 17.07.2015.

В последующем в рамках исполнения решения Арбитражного суда Ставропольского края от 19.02.2018 по делу А63-12183/2017 между управлением и обществом заключен договор купли-продажи от 09.07.2018 N 67 (далее - договор N 67) земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:460, площадью 126 476 527 кв.м.

При этом выкупная стоимость указанного земельного участка составила 17 264 045,93 рублей (пункт 2.1 договора N 67).

Далее определением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.09.2019 по делу N А63-12183/2017 произведен поворот исполнения решения Арбитражного суда Ставропольского края от 19.02.2018.

В результате поворота исполнения судебных актов в Единый государственный реестр недвижимости Управлением Россресстра по СК внесены следующие записи:

1. по делу А63-4732/2015 (определение от 06.02.2018):

- исключить регистрационную запись от 15.12.2015 N 26-26/033-26/033/202/2015-5336/10 о праве собственности ООО "Раздолье" на земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:460, площадью 127 090 151 кв.м;

- восстановить регистрационную запись от 20.05.2007 N 26-26-12/041/2007-458 о праве аренды ООО "Раздолье" земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:460, площадью 127 090 151 кв.м;

- восстановить регистрационную запись от 21.03.2007 N 26-26-12/030/2007-043 о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:460, площадью 127 090 151 кв.м.

2. по делу А63-12183/2017 (определение от 24.09.2019)

- восстановить сведения о кадастровом учёте земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:460, площадью 127 090 151 кв.м;

- восстановить запись о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:460, площадью 127 090 151 кв.м. от 09.02.2018 N 26:11:000000:460-26/001/2018-6;

- восстановить запись о праве аренды ООО "Раздолье" на земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:460, площадью 127 090 151 кв.м от 09.02.2018 N 26:11:000000:460-ц26/001/2018-7.

На основании изложенного, по данным управления у общества за период с 01.01.2016 по 18.11.2019 образовалась задолженность в размере 13 166 529,70 рублей.

С учетом того, что обязательство было прекращено зачетом, указанная сумма была уменьшена на 1 620 399,43 рублей и составила 11 546 130,68 рублей.

В силу пункта 6.2 договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы, он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,06 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

В связи с чем, по мнению управления, пеня составила 181 007,79 рублей.

Управлением в рамках досудебного порядка урегулирования спора, в адрес общества направлена претензия от 20.12.2019 N 26-КА-04/9214 о том, что у общества в период с 01.01.2016 по 18.11.2019 имеется задолженность в размере 11 727 138,47 руб., включая пени в размере 181 007,79 руб.

ООО "Раздолье" с указанной претензией не согласилось, сославшись на то, что в период с 16.11.2015 по 06.02.2018 и с 09.07.2018 по 24.09.2019 земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:460 находился в собственности общества, а следовательно, арендные платежи и пени не могут быть начислены, в связи с тем, что в этот период был уплачен земельный налог (письмо от 20.01.2020 N 3).

Поскольку обществом претензия не исполнена, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании указанной задолженности.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Ввиду статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 29.06.2009 N 132-ФЗ "О внесении изменения в статью 424 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Из системного толкования вышеназванных норм следует, что размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Ввиду пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, на основании свидетельства N 74 от 28.01.1993, выданного главой администрации Шпаковского района, агрофирме "Ставрополец" на праве постоянного бессрочного пользования был предоставлен земельный массив общей площадью 14 909 га, для сельскохозяйственного использования, расположенный в Шпаковском районе, с. Татарка.

Далее по заявлению от 27.03.2007 ГУП ОПХ "Ставрополец" Ставропольского научно-исследовательского института животноводства и кормоводства был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:460 между управлением и государственным унитарным предприятием.

Ввиду пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом по смыслу названных норм и разъяснений высшей судебной инстанции при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Последующее предоставление в аренду земельного участка без указания на переоформление права не отменяет правовые последствия, возникшие в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования в отношении исходных земельных участков.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно правовой позиции отраженной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14 условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Вышеуказанные обстоятельства являются основанием для применения при расчете арендных платежей по договору положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Так, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах 0,3 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Ввиду пункта 8 постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582) арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В силу пункта 9 постановления Правительства Российской Федерации N 582 арендная плата изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, применительно к настоящему спору при осуществлении расчета арендных платежей по договору необходимо применять ставку в размере 0,3 % от кадастровой стоимости спорного земельного участка с последующей индексацией арендных платежей, в случае неизмененной кадастровой стоимости земельного участка.

Данный правовой подход отражен в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского Федерального округа от 27.05.2021 по делу N А63-9019/2020.

На основании вышеизложенного правового подхода суд первой инстанции произвел перерасчет задолженности общества по договору за период с 01.01.2016 по 18.11.2019, которая составила 1 373 227,96 руб. Расчет задолженности проверен судом апелляционной инстанции и признан арифметически и методологически верным.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Истцом за нарушение сроков внесения арендной платы начислена пеня в сумме 181 007,79 руб. за период с 10.02.2016 по 18.11.2019.

Между тем, учитывая перерасчет задолженности, суд первой инстанции произвел расчет пени, размер которой составил 24 379,39 руб. Расчет пени проверен судом апелляционной инстанции и признан арифметически и методологически верным.

Учитывая, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательства по внесению арендных платежей в сроки, согласованные сторонами в договоре аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для начисления пени в размере 24 379,39 руб. за период с 10.02.2016 по 18.11.2019, предусмотренной пунктом 6.2 договора и статьями 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В тоже время в соответствии с нормами гражданского законодательства допускается прекращение обязательств односторонним зачетом по однородным требованиям.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" разъяснено, что согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Зачет встречных однородных требований в порядке 410 Гражданского кодекса Российской Федерации является односторонней сделкой, которая считается совершенной в момент получения контрагентом заявления о зачете несмотря на то, что обязательства прекращаются с иной даты (постановление Президиума ВАС РФ от 19.02.2013 N 8364/11 по делу N А40-158480/09-44-854).

Согласно разъяснениям данным в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" заявление о зачете должно содержать явно выраженное намерение лица прекратить обязательство зачетом, в заявлении должны быть конкретизированы прекращающиеся обязательства, волеизъявление стороны о проведении зачета должно быть закреплено в письменной форме, для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной.

Письмом от 20.02.2017 N 01-05/11, полученным управлением 27.02.2017, общество сообщило управлению о прекращении обязательств зачетом на сумму 1 620 399,43 руб., уплаченных по платежному поручению от 23.11.2015 N 3. Факт прекращения обязательств зачетом на сумму 1 620 399,43 руб. управлением не оспаривается, о чем свидетельствует исковое заявление.

Поскольку запрета на проведение зачета спорный договор не содержит, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что с учетом произведенного судом перерасчета и состоявшегося 27.02.2017 зачета, у общества образовалась переплата по договору в размере 222 792,08 руб., в связи с чем, исковые требования управления о взыскании с общества задолженности по арендной плате в размере 11 546 130,68 руб. и пени в размере 181 007,79 руб. удовлетворению не подлежат.

Ссылка истца на необоснованное и неправомерное применение ставки 0,3 % за весь спорный период, по причине необходимости применения срока исковой давности, судом апелляционной инстанции отклоняется как основанная на неверном толковании норм процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы не подтвердились, поскольку не содержат фактов, которые опровергают выводы суда первой инстанции, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда. Выражая несогласие с выводами суда первой инстанции, податель апелляционной жалобы не представил соответствующих доказательств в их обоснование, а имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая оценка. Судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.06.2021 по делу N А63-16070/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Д.А. Белов

Судьи

Е.Г. Сомов И.А. Цигельников