|
15 сентября 2021 г.
|
Дело N А63-16070/2020
|
Резолютивная часть постановления объявлена 08.09.2021.
Полный текст постановления изготовлен 15.09.2021.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Белова Д.А., судей Сомова Е.Г., Цигельникова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мамаевым О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.06.2021 по делу N А63-16070/2020, принятое по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (г. Ставрополь, ОГРН 1102635006462) к обществу с ограниченной ответственностью "Раздолье" (с. Татарка, ОГРН 1072635007433) о взыскании задолженности по арендной плате, при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Раздолье" - Пастельняк А.В. (доверенность от 10.12.2020), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,
УСТАНОВИЛ:
территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Раздолье" (далее - ответчик, общество, ООО "Раздолье") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 11 546 130 рублей 68 копеек, пени в размере 181 007 рублей 79 копеек.
Решением суда от 24.06.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе управление просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Апелляционная жалоба мотивирована необоснованным и неправомерным применением ставки 0,3 % за весь спорный период.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Раздолье" просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ООО "Раздолье" доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что в соответствии с Положением "О Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае" (далее - положение), утвержденным приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29.09.2009 N 278, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - территориальное управление) осуществляет от имени Российской Федерации юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации.
В силу пункта 4.1.14 положения территориальное управление предоставляет в установленном порядке земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, площадью, равной либо меньше десяти гектар, в аренду, безвозмездное срочное пользование, постоянное бессрочное пользование.
В соответствии с распоряжением Территориального управления от 10.04.2007 между Территориальным управлением и ГУП ОПХ "Ставрополец" Ставропольского научно-исследовательского института животноводства и кормоводства (далее - ОПХ "Ставрополец", ОПХ) был заключен договор аренды земельного участка от 17.04.2007 N 212 (далее - договор), площадью 131 445 600 кв.м. расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, в границах МО Татарского сельсовета, находящийся в собственности Российской Федерации (свидетельство 26 АБ N 285820, запись в ЕГРН от 21.03.2007 26-26-12/030/2007-043).
В связи с признанием ОПХ "Ставрополец" несостоятельным (банкротом) и проведением в отношении него конкурсного производства, ответчиком были приобретены объекты недвижимого имущества, в результате чего к обществу перешли все права и обязанности по договору.
Между управлением и обществом на основании распоряжения от 07.08.2008 N 211, заключено дополнительное соглашение от 08.08.2008 N 191, в соответствии с которым сроки по договору продлены до 31.12.2033.
В соответствии с распоряжением от 14.08.2014 N 787 управлением в 2014 году осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:460 на 26 самостоятельных земельных участков с сохранением исходного земельного участка. Целью раздела являлось выделение земельных участков занятых объектами недвижимости третьих лиц, объектами водного, лесного хозяйства, а также дорогами общего пользования.
В результате проведенных работ площадь исходного земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:460 в измененных границах составила 127 090 151 кв.м.
Далее в рамках исполнения решения Арбитражного суда Ставропольского края от 17.07.2015 по делу N А63-4732/2015, между управлением и обществом заключен договор купли-продажи от 16.11.2015 N 51 земельного участка (далее - договор N 51), площадью 127 090 151 кв.м.
В ЕГРН внесена регистрационная запись о праве собственности ответчика N 26-26/033-26/033/202/2015-5336/10 от 15.12.2015.
В соответствии с пунктом 2.1 договора N 51 выкупная стоимость земельного участка составила 1 620 399,43 рублей.
На основании поступившего 07.12.2017 от общества заявления о повороте исполнения решения суда от 01.08.2016, определением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.02.2018 по делу А63-4732/2015 был произведен поворот исполнения решения Арбитражного суда Ставропольского края от 17.07.2015.
В последующем в рамках исполнения решения Арбитражного суда Ставропольского края от 19.02.2018 по делу А63-12183/2017 между управлением и обществом заключен договор купли-продажи от 09.07.2018 N 67 (далее - договор N 67) земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:460, площадью 126 476 527 кв.м.
При этом выкупная стоимость указанного земельного участка составила 17 264 045,93 рублей (пункт 2.1 договора N 67).
Далее определением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.09.2019 по делу N А63-12183/2017 произведен поворот исполнения решения Арбитражного суда Ставропольского края от 19.02.2018.
В результате поворота исполнения судебных актов в Единый государственный реестр недвижимости Управлением Россресстра по СК внесены следующие записи:
1. по делу А63-4732/2015 (определение от 06.02.2018):
- исключить регистрационную запись от 15.12.2015 N 26-26/033-26/033/202/2015-5336/10 о праве собственности ООО "Раздолье" на земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:460, площадью 127 090 151 кв.м;
- восстановить регистрационную запись от 20.05.2007 N 26-26-12/041/2007-458 о праве аренды ООО "Раздолье" земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:460, площадью 127 090 151 кв.м;
- восстановить регистрационную запись от 21.03.2007 N 26-26-12/030/2007-043 о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:460, площадью 127 090 151 кв.м.
2. по делу А63-12183/2017 (определение от 24.09.2019)
- восстановить сведения о кадастровом учёте земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:460, площадью 127 090 151 кв.м;
- восстановить запись о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:460, площадью 127 090 151 кв.м. от 09.02.2018 N 26:11:000000:460-26/001/2018-6;
- восстановить запись о праве аренды ООО "Раздолье" на земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:460, площадью 127 090 151 кв.м от 09.02.2018 N 26:11:000000:460-ц26/001/2018-7.
На основании изложенного, по данным управления у общества за период с 01.01.2016 по 18.11.2019 образовалась задолженность в размере 13 166 529,70 рублей.
С учетом того, что обязательство было прекращено зачетом, указанная сумма была уменьшена на 1 620 399,43 рублей и составила 11 546 130,68 рублей.
В силу пункта 6.2 договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы, он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,06 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.
В связи с чем, по мнению управления, пеня составила 181 007,79 рублей.
Управлением в рамках досудебного порядка урегулирования спора, в адрес общества направлена претензия от 20.12.2019 N 26-КА-04/9214 о том, что у общества в период с 01.01.2016 по 18.11.2019 имеется задолженность в размере 11 727 138,47 руб., включая пени в размере 181 007,79 руб.
ООО "Раздолье" с указанной претензией не согласилось, сославшись на то, что в период с 16.11.2015 по 06.02.2018 и с 09.07.2018 по 24.09.2019 земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:460 находился в собственности общества, а следовательно, арендные платежи и пени не могут быть начислены, в связи с тем, что в этот период был уплачен земельный налог (письмо от 20.01.2020 N 3).
Поскольку обществом претензия не исполнена, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании указанной задолженности.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Ввиду статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 29.06.2009 N 132-ФЗ "О внесении изменения в статью 424 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Из системного толкования вышеназванных норм следует, что размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Ввиду пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Как следует из материалов дела, на основании свидетельства N 74 от 28.01.1993, выданного главой администрации Шпаковского района, агрофирме "Ставрополец" на праве постоянного бессрочного пользования был предоставлен земельный массив общей площадью 14 909 га, для сельскохозяйственного использования, расположенный в Шпаковском районе, с. Татарка.
Далее по заявлению от 27.03.2007 ГУП ОПХ "Ставрополец" Ставропольского научно-исследовательского института животноводства и кормоводства был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:460 между управлением и государственным унитарным предприятием.
Ввиду пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Таким образом по смыслу названных норм и разъяснений высшей судебной инстанции при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Последующее предоставление в аренду земельного участка без указания на переоформление права не отменяет правовые последствия, возникшие в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования в отношении исходных земельных участков.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно правовой позиции отраженной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14 условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.
Вышеуказанные обстоятельства являются основанием для применения при расчете арендных платежей по договору положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
Так, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах 0,3 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Ввиду пункта 8 постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федера
