Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2021 г. N 09АП-55732/21 по делу N А40-317497/2018

г. Москва

22 сентября 2021 г.

Дело N А40-317497/18

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 сентября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.С. Гарипова,

судей Р.Г. Нагаева, И.М. Клеандрова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Я.А. Алибековым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ПАО "Промсвязьбанк" на определение Арбитражного суда г. Москвы от 16 июля 2021 года по делу N А40-317497/2018, принятое судьей А.А. Пешехоновой, об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Элит Девелопмент" Рулева И.Б. о признании недействительной сделкой договора купли-продажи недвижимости N 059-17/00054 от 28.04.2017 г., заключенного между ООО "Элит Девелопмент" и ООО "ВМ Девелопмент", и в применении последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании: от ООО "ВМ Девелопмент" - Брысин А.А. дов от 10.09.21, от ПАО "Промсвязьбанк" - Хорошилова О.А. дов от 13.12.19,

Иные лица не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

28.12.2019 года (согласно штампу канцелярии) в Арбитражный суд города Москвы поступило заявление ООО "Элит Девелопмент" (ОГРН 1027739104470, ИНН 7722152020) о признании его несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 11.01.2019 года данное заявление было принято к производству, возбуждено производство по делу N А40-317497/2018-66-378.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.02.2019 г. должник ООО "Элит Девелопмент" (ОГРН 1027739104470, ИНН 7722152020) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Рулев Игорь Борисович (ИНН 781119047706, запись N 079/4243 в сводном государственном реестре арбитражных управляющих; адрес для направления корреспонденции: 193318, г.Санкт-Петербург, Клочков пер., д. 4, корп. 2, кв. 108), являющегося членом Ассоциации "Межрегиональная Саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих" (119071, г. Москва, Ленинский проспект, д. 29, стр. 8).

Сообщение об открытии конкурсного производства в отношении должника опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 33 от 22.02.2018 г.

В судебном заседании рассмотрено заявление конкурсного управляющего ООО "Элит Девелопмент" Рулева И.Б. о признании недействительной сделкой договора купли-продажи недвижимости N 059-17/00054 от 28.04.2017 г., заключенного между ООО "Элит Девелопмент" и ООО "ВМ Девелопмент", и применении последствий недействительности сделки.

В судебном заседании представитель ПАО "Промсвязьбанк" ходатайствовал об отложении судебного заседания.

Представитель ООО "ВМ Девелопмент" против отложения судебного заседания возражала, против удовлетворения заявления об оспаривании сделки возражала.

Представитель конкурсного управляющего должника поддержала доводы, изложенные в заявлении, против отложения судебного заседания возражала.

Представитель ПАО "Промсвязьбанк" поддержал позицию по спору, представленную в материалы дела ранее.

Арбитражный суд города Москвы определением от 16 июля 2021 года, руководствуясь ст.ст. 32, 60, 61.1., 61.2., 61.6., 61.8. ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", отказал в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Элит Девелопмент" Рулева И.Б. о признании недействительной сделкой договора купли-продажи недвижимости N 059-17/00054 от 28.04.2017 г., заключенного между ООО "Элит Девелопмент" и ООО "ВМ Девелопмент", и в применении последствий недействительности сделки.

Не согласившись с принятым определением, ПАО "Промсвязьбанк" подало апелляционную жалобу, в которой просит:

Его отменить,

Признать недействительной сделкой Договор купли-продажи недвижимости N 059-17/00054 от 28.04.2017, заключенный между ООО "Элит Девелопмент" и ООО "ВМ Девелопмент", и применить последствия его недействительности,

В случае если в отмене определения от 16.07.2021 по делу N А40-317497/2018 будет отказано, исключить из мотивировочной части определения вывод о том, что Банк "фактически одобрил оспариваемую сделку по отчуждению Помещений общей площадью 10 347,4 кв.м. на предусмотренных условиях, в том числе о цене, сняв с них обременения в виде залога".

В обоснование своей позиции ПАО "Промсвязьбанк" указывает, что ООО "ВМ Девелопмент" создано 05.12.2016, а уже 27.04.2017 был заключен оспариваемый договор.

Указанное свидетельствует о том, что заключение договора купли-продажи было направлено не на обеспечение хозяйственной деятельности ООО "ВМ Девелопмент", а фактически на вывод ликвидного актива из состава имущества ООО "Элит Девелопмент" в целях исключения возможности обращения взыскания на него для погашения обязательств перед кредиторами.

При этом, приобретая имущество по заниженной стоимости, ООО "ВМ Девелопмент" не могло не знать, что причиняет вред имущественным правам кредиторов ООО "Элит Девелопмент".

Соответственно, доказано, что ООО "ВМ Девелопмент" было известно о цели должника причинить вред кредиторам.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ, адрес регистрации ООО "ВМ Девелопмент": г.Москва, ул. Правды, д. 24 стр. 11.

Указанное строение находится в собственности у ООО "Элит Девелопмент" и в настоящий момент передано ООО "М-Продакшн" по договору аренды N 059-18/00034 от 01.10.2018.

Имея в собственности 2 помещения в стр. 2, ООО "ВМ Девелопмент" зарегистрировало свой юридический адрес в объекте, который ООО "ВМ Девелопмент" не принадлежит.

Указанное свидетельствует как о том, что фактически указанные помещения ООО "ВМ Девелопмент" не передавались и из-под контроля ООО "Элит Девелопмент" на дату заключения сделок не выбывали, так и о том, что между ООО "ВМ Девелопмент" и ООО "Элит Девелопмент" имели место такие фактические отношения, которые недоступны обычным участникам хозяйственных отношений.

С учетом изложенного, по мнению Банка, доказано, что сделка совершена в пользу заинтересованного лица, а соответственно доказана цель причинения вреда кредиторам ООО "Элит Девелопмент" при заключении сделки.

Указанному доводу Банка о том, что между Должником и Ответчиком существовала фактическая аффилированность на дату заключения сделки, суд оценки не дал.

Ознакомившись с результатами экспертизы, проведенной ООО "НОК "Основа", а также имеющейся в материалах дела оценки рыночной стоимости имущества, осуществленной ООО "Профессиональная группа оценки", Банком установлено следующее.

По обеим имеющимся в деле оценкам (ООО "Профессиональная группа оценки" и экспертиза ООО "НОК "Основа") оценка рыночной стоимости помещения 3 146,9 кв.м. превышает фактическую цену сделки более чем на 20%.

Таким образом, доказан признак, предусмотренный п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, а именно заключение договора купли-продажи при неравноценном встречном представлении.

Банком согласие на одобрение сделки не предоставлялось.

Данный вывод не подтверждается какими-либо доказательствами, имеющимися в материалах дела.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал ее доводы и требования, представитель ООО "ВМ Девелопмент" возражал против ее удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого определения проверены по доводам жалобы в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что оснований для отмены определения Арбитражного суда города Москвы не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, заявитель указывает, что при проведении анализа финансово-хозяйственной деятельности должника конкурсным управляющим была выявлена сделка по отчуждению имущества Должника - нежилых помещений, являющихся частью основного здания:

- площадью 3 146,9 кв. м, этаж 1, комнаты: 50-67, 67а, 68-70, 70а, 71, 72, 74-92, 92а, 926, 93-96, 99, 99а, 100-102, кадастровый N 77:09:0004021:6462, по адресу: 127137, г.Москва, ул. Правды, д. 24, стр. 2;

- площадью 7 200,5 кв.м, этаж 0, подвал, комнаты: 18, 19, 21-23, 23а, 24-37, 37а, 376, 38-45, 49, 50, 50а, 51-53, 55-59, 102, 149, 150, кадастровый N 77:09:0004021:6463, по адресу: 127137, г. Москва, ул. Правды, д. 24, стр. 2.

Указанные Помещения были отчуждены в пользу ООО "ВМ Девелопмент", ИНН 7714962609, на основании Договора купли-продажи недвижимости N 059-17/00054 от 28.04.2017 г. Общая стоимость Помещений по условиям Договора составила 403 000 000,00 рублей.

При этом, согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН на дату проверки, общая кадастровая стоимость Помещений составила 561 643 316,91 рублей; стоимость определена по состоянию на 31.05.2017 г.

Разница между ценой отчуждения имущества по условиям Договора и его кадастровой стоимостью составляет 158 643 316,91 рублей, то есть, по мнению конкурсного управляющего, имущество, согласно условиям Договора, было отчуждено по заниженной цене.

По мнению конкурсного управляющего, условия о цене рассматриваемой сделки на момент ее заключения (совершения) существенно в худшую для Должника сторону отличались от условий о цене, по которой данное имущество могло бы быть реализовано.

Совокупность обстоятельств, по мнению конкурсного управляющего, указывает также на то, что совершенная сделка заведомо могла быть направлена на отчуждение недвижимого имущества Должника в пользу другой стороны сделки по заниженной цене в ущерб интересам кредиторов Должника, в целях причинения вреда их имущественным правам, поскольку подозрительная сделка была совершена в срок менее чем за три года до принятия арбитражным судом заявления Банка о признании Должника банкротом, а именно в период с 28.04.2017 г. по 26.05.2017 г., что следует из даты заключения Договора и даты государственной регистрации прекращения права собственности Должника, согласно сведениям ЕГРН.

При этом сделка по отчуждению имущества Должника по заниженной стоимости была совершена в условиях наличия у Должника признаков банкротства (неплатежеспособности и/или недостаточности имущества) и кредиторов, чьи требования по неисполненным Должником обязательствам в настоящее время включены или подлежат включению в реестр требований кредиторов ООО "Элит Девелопмент".

О факте наличия у Должника на момент совершения сделки признака неплатёжеспособности свидетельствуют следующее доказательства:

Заявление ФНС России, содержащее сведения о предъявленных к Должнику требованиях по неисполненным обязательствам, которые признаны обоснованными и подлежат учету в реестре требований кредиторов согласно Определению Арбитражного суда г. Москвы от 24.12.2019 г. по делу N А40-317497/2018-66-378. Часть требований ФНС России подлежит удовлетворению во вторую очередь.

Из заявления уполномоченного органа следует, что задолженность перед ФНС России в связи с неисполнением должником своевременно и в полном объеме денежных обязательств начала формироваться после первого квартала 2017 года.

О неплатежеспособности Должника также свидетельствуют факты неисполнения обязательств перед другими кредиторами, помимо уполномоченного органа, чьи требования в настоящее время включены в реестр, о чем свидетельствует:

Заявление ПАО "Промсвязьбанк", согласно которому размер неисполненных обязательств по трем кредитным договорам составляет более 3 млрд рублей; из расчета предъявленных Банком требований следует, что размер накопленных процентов формировался с 2015 года, проценты Должником не погашались, а суммы основного долга (кредитов) не возвращались. При этом, из многочисленных дополнительных соглашений к кредитным договорам следует, что условия о сроках возврата полученных кредитов, о начислении и об уплате процентов неоднократно пересматривались в связи с невозможностью их своевременного и надлежащего исполнения, вызванного недостаточностью денежных средств.;

Заявления других кредиторов (АО "ТИУМ", АО "ТД МИНСК", ООО "ПСН ПМ"), согласно которым задолженности перед другими кредиторами в связи с неисполнением или неполным исполнением Должником своих обязательств начала формироваться с 2016 года.

Приведенные заявления кредиторов и приложенные к ним документы свидетельствуют о факте сложившегося у ООО "Элит Девелопмент" в рассматриваемый временной период, с конца 2015 года, нестабильного финансового положения и нехватке у него оборотных средств для проведения своевременных расчетов с кредиторами по обязательствам, в частности с ФНС России и ПАО "Промсвязьбанк".

Прилагаемые к заявлению ФНС России документы - требования об уплате и решения о взыскании налога, сбора, страхового взноса, пени, штрафа, процентов - подтверждают факт систематического неисполнения ООО "Элит Девелопмент" как налоговым агентом обязанностей по уплате обязательных платежей (налога на добавленную стоимость, налога на имущество) в бюджет в установленные сроки.

Систематическое неисполнение ООО "Элит Девелопмент" обязанностей по уплате обязательных платежей было вызвано недостаточностью денежных средств для осуществления соответствующих отчислений, что в свою очередь свидетельствует о признаке неплатежеспособности, согласно ст. 2 Закона о банкротстве.

Требования ФНС России составляют более 45 млн рублей (основной долг), при этом, как было указано выше, согласно заявлению уполномоченного органа, включенная в реестр требований кредиторов задолженность начала формироваться после первого квартала 2017 года.

О факте наличия признака недостаточности имущества, который имелся у Должника по итогам 2015 года, а также на протяжении всех последующих лет, в частности на дату совершения оспариваемой сделки - купли-продажи нежилых помещений, - свидетельствует бухгалтерская (финансовая) отчетность ООО "Элит Девелопмент" за 2015-2018 годы, в частности сведения бухгалтерских балансов за указанные периоды, Отчет о финансовых результатах, Отчет об изменении капитала, представленные в виде распечаток посредством доступа к веб-сервису "rasprofile.ru" с сайта в сети "Интернет" (https://www.rusprofilе.ru/), представленная на сайте информация является общедоступной и публикуется Федеральной службой государственной статистики.

Отчетность содержит сведения (показатели) о результатах финансово-хозяйственной деятельности ООО "Элит Девелопмент" за 2015 год и за последующие периоды (годы), в частности за последний отчетный период до возбуждения в отношении Должника дела о банкротстве - за 2018 год.

Из показателей, содержащихся в балансах за указанные периоды (годы), следует, что деятельность должника была убыточной. Размер обязательств превышал размер активов, в частности на 31.12.2015 г. и в последующем, в том числе на последнюю отчетную дату перед принятием заявления о признании Должника банкротом, что следует из данных бухгалтерской отчетности за 2018 год.

Более того, такие показатели по итогам хозяйственной деятельности Должника за каждый последующий год только ухудшались.

Сведения из финансовой отчетности Должника констатируют тот факт, что величина чистых активов Должника с конца 2015 года всегда была отрицательной.

Из изложенного следует, что на момент совершения оспариваемой сделки у Должника имелся признак недостаточности имущества, исходя из содержания этого понятия, предусмотренного в статье 2 Закона о банкротстве.

Таким образом, представленные доказательства, по мнению конкурсного управляющего, свидетельствуют о фактах наличия у Должника признаков неплатёжеспособности и недостаточности имущества, согласно ст. 2 Закона о банкротстве, с конца 2015 года и в последующем, в том числе на дату совершения оспариваемой сделки.

Рассматриваемая сделка повлекла за собой отчуждение имущества Должника в пользу ООО "ВМ Девелопмент" по заниженной цене, в условиях наличия у ООО "Элит Девелопмент" вышеуказанных признаков банкротства. В результате совершенной сделки был существенно уменьшен размер имущества (денежных средств), на который мог бы претендовать Должник и за счет которого в последующем он мог бы частично рассчитаться со своими кредиторами по обязательствам. В свою очередь, в результате занижения цены продажи недвижимого имущества имеющиеся у Должника кредиторы утратили возможность получить частичное удовлетворение своих требований по имеющимся обязательствам за счет денежных средств, которые могли бы быть выручены в случае продажи Помещений по рыночной стоимости.

Вышеизложенные факты свидетельствуют об обстоятельствах недобросовестного (противоправного) поведения сторон при совершении сделки, повлекших за собой нарушение прав и законных интересов других кредиторов Должника.

Применительно к настоящему обособленному спору, вышеуказанное и является противоправной целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, с которой совершалась сделка.

Общий размер причиненного вреда имущественным правам кредиторов определяется общей суммой, на которую была занижена цена продажи Помещений, что составляет 158 643 316,91 рублей.

Таким образом, по мнению конкурсного управляющего, вышеизложенные факты указывают на то, что рассматриваемая подозрительная сделка была совершена Должником с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов.

Другая сторона сделки - ООО "ВМ Девелопмент" - знала или должна была знать об указанной цели к моменту совершения сделок, так как она знала или должна была знать как о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества Должника, так и о наличии у него других кредиторов, а следовательно, и об очевидном ущемлении их интересов совершаемыми сделками.

Перед совершением сделки по купле-продаже недвижимого имущества, другая сторона, как приобретатель этого имущества по соответствующей цене (более 400 млн.), руководствуясь правилами и обычаями делового оборота, действуя добросовестно и разумно, должна была проверять контрагента, запросив правоустанавливающую, финансовую и иную документацию ООО "Элит Девелопмент", с помощью которой могла узнать о действительном финансовом положении последнего.

В свою очередь, бухгалтерская отчетность ООО "Элит Девелопмент" находится в публичном доступе и могла быть получена с помощью таких сервисов для проверки контрагентов, как https://www.rusprofile.ru/, https: locus.kontur.ru/, http //www.spark-interfax.ru/. https://www.hst-org.corn/ и др.

Сведения бухгалтерской отчетности указывают на отрицательные показатели финансовой деятельности ООО "Элит Девелопмент", его явное нестабильное положение, наличие у него обязательств перед кредиторами в существенных размерах.

Запрашивая и располагая соответствующими правоустанавливающими документами Должника, его бухгалтерской, налоговой, статистической и иной отчетностью, используя средства массовой информации и другие определяемые самостоятельно источники, другая сторона сделки не могла не знать о финансовом положении Должника, а следовательно, и о его обязательствах перед кредиторами на момент совершения сделки. В ином случае, неосуществление проверки контрагента перед совершением подобного рода сделки по приобретению недвижимого имущества дополнительно только может указывать на недобросовестное поведение другой стороны при совершении сделки, целью которой являлось приобретение недвижимого имущества по заниженной цене.

При указанных обстоятельствах конкурсный управляющий должника просит суд признать недействительной сделкой Договор купли-продажи недвижимости N 059-17/00054 от 28.04.2017 г., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Элит Девелопмент" (ОГРН 1027739104470, ИНН 7722152020; 127137, г. Москва, ул. Правды, д. 24, стр. 8) и Обществом с ограниченной ответственностью "ВМ Девелопмент" (ОГРН 5167746410684, ИНН 7714962609; 127137, г. Москва, ул. Правды, д. 24, стр. 11) на основании п. 1 и п. 2 ст. 61.2. ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и ст. 10 и ст. 168 ГК РФ как подозрительную сделку по отчуждению недвижимого имущества, совершенную на невыгодных для Должника условиях о цене, повлекшую за собой уменьшение размера имущества (денежных средств) Должника в связи с недополучением им указанной выше суммы разницы в денежных средствах, на которые он мог бы рассчитывать при продаже Помещений по рыночной стоимости. Совершенная сделка ухудшила финансовое положение Должника, привела к возникновению недостаточности денежных средств и невозможности исполнения Должником денежных обязательств, а также обязанностей по уплате обязательных платежей и (или) иных платежей в полном объеме перед своими кредиторами, чьи требования включены в реестр требований кредиторов ООО "Элит Девелопмент" в настоящее время.

Принимая судебный акт, суд первой инстанции исходил из следующего.

Оспариваемая сделка - Договор купли-продажи недвижимости N 059-17/00054 от 28.04.2017 г. - совершена более чем за один год до принятия заявления о признании ООО "Элит Девелопмент" несостоятельным (банкротом) (11.01.2019 г.), соответственно не может быть оспорена на основании п. 1 ст. 61.2. ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Определением Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2020 г. удовлетворено ходатайство ПАО "Промсвязьбанк" о назначении проведения судебной экспертизы.

Назначена судебная (оценочная) экспертиза по делу N А40-317497/2018-66-378.

Проведение судебной экспертизы по делу N А40-317497/2018-66-378 поручено эксперту ООО "Независимая оценочная компания "Основа" (105082, г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 75, стр. 21, оф. 910) Котенко Вере Александровне.

На разрешение эксперта Котенко Веры Александровны были поставлены следующие вопросы:

- какова рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 10 347,4 кв.м в составе здания, а именно:

нежилого помещения, общей площадью 3 146,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, ул. Правды, д. 24, стр. 2, кадастровый номер 77:09:0004021:6462

нежилого помещения, общей площадью 7 200,5 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, ул. Правды, д. 24, стр. 2, кадастровый номер 77:09:0004021:6463

на дату заключения договора купли-продажи недвижимости N 059-17/00054 от 28.04.2017 между ООО "Элит Девелопмент" и ООО "ВМ Девелопмент"?

Как следует из поступившего в материалы дела заключения эксперта N 2801-1-Э/21, согласно полученным результатам экспертизы, рыночная стоимость нежилых помещений на 28.02.2017 составляет:

Характеристики помещений	Стоимость с НДС	Стоимость без НДС
нежилое помещение, площадью 3 146,9 кв. м, этаж 1, комнаты: 50-67, 67а, 68-70, 70а, 71, 72, 74-92, 92а, 926, 93-96, 99, 99а, 100-102, кадастровый N 77:09:0004021:6462, по адресу: 127137, г. Москва, ул. Правды, д. 24, стр. 2;	173 827 210,00	147 311 195,00
нежилое помещение, площадью 7 200,5 кв. м, этаж 0, подвал, комнаты: 18, 19, 21-23, 23а, 24-37, 37а, 376, 38-45, 49, 50, 50а, 51-53, 55-59, 102, 149, 150, кадастровый N 77:09:0004021:6463, по адресу: 127137, г. Москва, ул. Правды, д. 24, стр. 2	324 892 233,00	275 332 401,00
итого	498 719 443,00	422 643 596,00

Каких-либо возражений относительно вывода эксперта не заявлено.

При этом, согласно условиям оспариваемого Договора стоимость помещений составила:

Характеристики помещений	Стоимость с НДС	Стоимость без НДС
нежилое помещение, площадью 3 146,9 кв. м, этаж 1, комнаты: 50-67, 67а, 68-70, 70а, 71, 72, 74-92, 92а, 926, 93-96, 99, 99а, 100-102, кадастровый N 77:09:0004021:6462, по адресу: 127137, г. Москва, ул. Правды, д. 24, стр. 2;	144 623 467	122 562 260,17
нежилое помещение, площадью 7 200,5 кв. м, этаж 0, подвал, комнаты: 18, 19, 21-23, 23а, 24-37, 37а, 376, 38-45, 49, 50, 50а, 51-53, 55-59, 102, 149, 150, кадастровый N 77:09:0004021:6463, по адресу: 127137, г. Москва, ул. Правды, д. 24, стр. 2	330 916 533	280 437 739,83
итого	475 540 000,00	403 000 000,00

Таким образом, разница между показателями о стоимости помещений по Договору и по результатам экспертизы не превышает 5 %, показатели сопоставимы.

Оплата за помещения на условиях Договора была произведена в полном объеме и подтверждена документально представленными в материалы дела доказательствами.

Так, 27.12.2016 между ООО "Элит Девелопмент" (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью "М-Продакшн" (покупатель) заключен Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости от 27.12.2016 б/н, согласно которому стороны обязуются заключить договор купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 10 347,4 кв. м, в здании по адресу: г. Москва, ул. Правды, д. 24, стр. 2, на условиях, предусмотренных Предварительным договором.

11.01.2016 между ООО "Элит Девелопмент", ООО "М-Продакшн" и ООО "ВМ Девелопмент" заключено Дополнительное соглашение N 1 от 11.01.2017 к Предварительному договору, согласно которому все права и обязанности ООО "М-Продакшн" по Предварительному договору перешли к ООО "ВМ Девелопмент".

Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям Оспариваемой сделки с заключением Дополнительного соглашения N 1 от 11.01.2017.

28.04.2017 была совершена оспариваемая сделка на условиях, предусмотренных Предварительным договором и Дополнительным соглашением N 1 от 11.01.2017. Между сторонами был заключен Договор купли-продажи недвижимости N 059-17/00054 от 28.04.2017, переход права собственности на Помещения был зарегистрирован Росреестром по городу Москве 26.05.2017.

Цена Помещений была оплачена ООО "ВМ Девелопмент" в полном объеме, в размере 475 540 000,00 рублей на предусмотренных п. 4.2 Договора условиях денежными средствами, путем их перечисления на расчетный счет Продавца (100 000 000,00 руб. - платеж от 26.06.2017, 100 000 000,00 руб. - платеж от 29.06.2017, 100 000 000,00 руб. - платеж от 13.07.2017, 100 000 000,00 руб. - платеж от 18.07.2017, 72 253 674 руб. - платеж от 21.12.2017, 3 286 326,00 руб. - платеж от 28.02.2018).

Таким образом, цена помещений была оплачена ООО "ВМ Девелопмент" в полном объеме на предусмотренных п. 4.2 Договора условиях, что также подтверждает и сам конкурсный управляющий ООО "Элит Девелопмент".

Продажа помещений по рыночной стоимости подтверждена результатами проведённой судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию на 28.04.2017 г.

Расхождения в показателях о стоимости помещений в представленных в материалы дела документах (Договоре и в заключении эксперта) незначительны и сопоставимы, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу, что условия оспариваемой сделки о цене являются рыночными.

Кадастровая стоимость не является достоверным показателем и, как правило, не равна рыночной стоимости объекта недвижимости. Заявляя о занижении цены сделки, конкурсный управляющий ошибочно сравнивает кадастровую стоимость в 561 643 316,91 рублей, включающую НДС, со стоимостью из Договора в размере 403 000 000,00 рублей без учета НДС, в результате чего появился довод о расхождении стоимости на 158 млн. рублей.

Цена объектов, отчужденных по оспариваемому договору (475 млн. руб.), превышала их залоговую стоимость, определенную ПАО "Промсвязьбанк" как залоговым кредитором (перед продажей имущество находилось в залоге у данного банка, стоимость предмета залога составляла 447 млн. руб.).

Так, помещения общей площадью 10 347,4 кв. м в составе здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Правды, д. 24, стр. 2, являющиеся предметом оспариваемой сделки, входили в состав залога по Договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.12.2011 N 5445-И (с учетом Договора об уступке прав (требований) от 21.08.2014 N 0808-14-5У-0).

ПАО "Промсвязьбанк", являясь залогодержателем Помещений, накануне совершения Оспариваемой сделки обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении Помещений, что подтверждается копией письма ПАО "Промсвязьбанк", представленной в материалы дела.

Таким образом, Банк как основной кредитор ООО "Элит Девелопмент", чьи имущественные требования обеспечены залогом практически всего имущества, имеющегося у Должника, не имел на дату совершения Оспариваемой сделки претензий к Должнику по поводу неисполнения кредитных обязательств (обязательства Должника перед Банком на дату совершения Оспариваемой сделки исполнялись в полном объеме); фактически одобрил Оспариваемую сделку по отчуждению Помещений общей площадью 10 347, 4 кв. м на предусмотренных условиях, в том числе о цене, сняв с них обременения в виде залога.

Кроме того, согласно пунктам 2.1, 2.3 Договора ипотеки, имущество, являющееся предметом залога - здание, общей площадью 38 919,4 кв. м, по соглашению сторон оценено в размере 1 681 921 500,00 рублей. Исходя из данной оценки, Помещения, являющиеся частью предмета залога и подлежащие продаже, могли быть оценены Банком в размере 447 168 064,7 рублей, что также сопоставимо с ценой Договора.

Возражая против доводов ООО "ВМ Девелопмент", ПАО "Промсвязьбанк" указывает, что имущество (2 объекта недвижимости) было отчуждено по договору по общей стоимости 403 000 000 руб. без НДС или 475 540 000 руб. с НДС, из них:

- Нежилое помещение 3 146,9 кв.м. реализовано по стоимости 144 623 467 руб. с НДС;

- Нежилое помещение 7 200,5 кв.м. реализовано по стоимости 330 916 533 руб. с НДС.

При этом по результатам экспертизы рыночная стоимость обоих объектов составляет 498 719 443 руб. с НДС, из них:

- оценка рыночной стоимости нежилого помещения 3 146,9 кв.м. составляет 173 827 210 руб. с НДС (превышает цену реализации на 20,2%);

- оценка рыночной стоимости нежилого помещения 7 200,5 кв.м. составляет 324 892 223 руб. с НДС.

Согласно данным оценки, представленной ответчиком и проведенной ООО "Профессиональная группа оценки", оценка рыночной стоимости имущества составляет 511 727 550 руб. с НДС, из них:

- оценка рыночной стоимости нежилого помещения 3 146,9 кв.м. составляет 184 863 650 руб. с НДС (превышает цену реализации на 27,8%);

- оценка рыночной стоимости нежилого помещения 7 200,5 кв.м. составляет 326 863 900 руб. с НДС.

Таким образом, несмотря на то, что суммарная оценка рыночной стоимости обоих объектов по результатам экспертизы превышает цену реализации на 4,87%, разница между оценкой и ценой реализации каждого из объектов является следующей:

- оценка превышает цену реализации нежилого помещения 3 146,9 кв.м. на 20,2% (по результатам экспертизы) и на 27,8 % (по результатам оценки ООО "Профессиональная группа оценки");

- оценка ниже цены реализации нежилого помещения 7 200,5 кв.м. на 1,2% (по результатам оценки ООО "Профессиональная группа оценки") и на 1,8% (по результатам экспертизы).

С учетом изложенного по обеим имеющимся в деле оценкам (ООО "Профессиональная группа оценки" и экспертиза ООО "НОК "Основа") оценка рыночной стоимости помещения 3 146,9 кв.м. превышает фактическую цену сделки более чем на 20%.

Действующим законодательством о банкротстве не предусмотрена разница, которая свидетельствовала бы о наличии признака предпочтении при совершении сделки.

Между тем судебная практика, применяя по аналогии ст.20 НК РФ, исходит из того, что допустимым признается 20% отклонение в цене (например, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.05.2018 N Ф03-1963/2018 по делу N А51-825/2015, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24.12.2020 N Ф06-57795/2020 по делу N А12-22290/2018; постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2019 N 12АП-7423/2019 по делу N А12-39975/2017).

С учетом изложенного, по мнению ПАО "Промсвязьбанк", выявленное расхождение является существенным, что свидетельствует о том, что нежилое помещение общей площадью 3 146,9 кв.м. реализовано должником по явно заниженной стоимости.

Указанное, по мнению ПАО "Промсвязьбанк", свидетельствует о том, что заключение договора купли-продажи было направлено не на обеспечение хозяйственной деятельности ООО "ВМ Девелопмент", а фактически на вывод ликвидного актива из состава имущества ООО "Элит Девелопмент" в целях исключения возможности обращения взыскания на него для погашения обязательств перед кредиторами.

Данные доводы судом первой инстанции отклонены, поскольку по ходатайству Банка была проведена судебная экспертиза.

Рыночная стоимость реализованных объектов, согласно результатам судебной экспертизы, составила 498 719 443,00 рублей с НДС.

Таким образом, при сопоставлении показателей цена помещений по Договору составляет около 95,4% от стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы (475 540 000 рублей поделить на 498 719 443 рублей), а само отклонение (расхождение в стоимости) - менее 4,6%.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что цена продажи помещений по условиям заключённого Договора сопоставима с их общей стоимостью, определённой по результатам оценки и проведённой судебной экспертизы. Разница в показателях является несущественной и составляет всего 4,6%.

По отдельному помещению площадью 3 146,9 кв.м расчёт показывает, что фактическая цена по Договору составляет 83,2% от цены, определенной по результатам судебной экспертизы (144 623 467 рублей поделить на 173 827 210 рублей), следовательно, отклонение (расхождение в стоимости) составляет не более 16,8% (100% - 83,2%).

Суд первой инстанции пришел к выводу, что Банк неверно рассчитывает отклонение цены по результатам экспертизы от цены сделки (Договора), то есть делит 173 827 210 рублей на 144 623 467 рублей и получает заведомо большее и некорректное отклонение. Вместе с тем, рассчитывать отклонение необходимо именно цены сделки (по Договору) от общей стоимости помещений, определенной по результатам экспертизы как наиболее точной, поскольку каких-либо возражений относительно вывода эксперта не заявлено.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемая сделка не обладает признаками неравноценности встречного исполнения, поскольку отсутствует критерий существенного занижения стоимости, фактически отклонение от рыночной стоимости (разница) составляет менее 20%.

В обоснование довода о заинтересованности сторон оспариваемых сделок конкурсный управляющий указывает, что другая сторона сделки - ООО "ВМ Девелопмент" - знала или должна была знать об указанной цели к моменту совершения сделок, так как она знала или должна была знать как о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества Должника, так и о наличии у него других кредиторов, а следовательно, и об очевидном ущемлении их интересов совершаемыми сделками.

Перед совершением сделки по купле-продаже недвижимого имущества, другая сторона, как приобретатель этого имущества по соответствующей цене (более 400 млн.), руководствуясь правилами и обычаями делового оборота, действуя добросовестно и разумно, должна была проверять контрагента, запросив правоустанавливающую, финансовую и иную документацию ООО "Элит Девелопмент", с помощью которой могла узнать о действительном финансовом положении последнего.

ПАО "Промсвязьбанк" указывает, что, приобретая имущество по заниженной стоимости, ООО "ВМ Девелопмент" не могло не знать, что причиняет вред имущественным правам кредиторов ООО "Элит Девелопмент". Соответственно, доказано, что ООО "ВМ Девелопмент" было известно о цели должника причинить вред кредиторам.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ, адрес регистрации ООО "ВМ Девелопмент": г.Москва, ул. Правды, д. 24 стр. 11. Указанное строение находится в собственности у ООО "Элит Девелопмент" и в настоящий момент передано ООО "М-Продакшн" по договору аренды N 059-18/00034 от 01.10.2018.

Имея в собственности 2 помещения в стр. 2, ООО "ВМ Девелопмент" зарегистрировало свой юридический адрес в объекте, который ООО "ВМ Девелопмент" не принадлежит.

Указанное, по мнению ПАО "Промсвязьбанк", свидетельствует как о том, что фактически указанные помещения ООО "ВМ Девелопмент" не передавались и из-под контроля ООО "Элит Девелопмент" на дату заключения сделок не выбывали, так и о том, что между ООО "ВМ Девелопмент" и ООО "Элит Девелопмент" имели место такие фактические отношения, которые недоступные обычным участникам хозяйственных отношений.

Вместе с тем, как указал суд первой инстанции, доказательств аффилированности ООО "ВМ Девелопмент" и ООО "Элит Девелопмент", заинтересованности ООО "ВМ Девелопмент" по отношению к ООО "Элит Девелопмент" по смыслу ст. 19 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" на дату совершения оспариваемой сделки в материалы дела не представлено.

В отношении довода конкурсного управляющего о том, что перед совершением сделки на соответствующую существенную сумму другая сторона (ООО "ВМ Девелопмент"), руководствуясь правилами и обычаями делового оборота, действуя добросовестно и разумно, должна была проверять контрагента, запросив правоустанавливающую, финансовую и иную документацию ООО "Элит Девелопмент", с помощью которой могла узнать о действительном финансовом положении последнего, суд первой инстанции указал следующее.

Согласно абзацу 7 пункта 12 Постановления N 63, даже размещение на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в картотеке арбитражных дел информации о возбуждении дела о банкротстве должника не означает, что все кредиторы должны знать об этом.

Предъявление требований в исковом порядке еще не означает, что они будут удовлетворены судами, а в случае, если они будут удовлетворены - не означает, что у ответчика недостаточно средств для погашения таких требований, либо что третье лицо осведомлено об этих обстоятельствах.

В определении Верховного Суда РФ от 25.012016 N 310-ЭС15-12З96 по делу NАО9-1924/201 З со ссылкой на позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 18245/12 по делу N A47-4285/2011, указано на недопустимость отождествления неплатежеспособности с неоплатой конкретного долга отдельному кредитору. Кредитор всегда осведомлен о факте непогашения долга перед ним. Однако это обстоятельство само по себе не свидетельствует о том, что данный кредитор должен одновременно располагать и информацией о приостановлении должником операций по расчетам с иными кредиторами.

Доводы ПАО "Промсвязьбанк" основаны на предположениях, имеют вероятностный характер, вследствие чего отклоняются судом.

Таким образом, доказательств осведомленности ООО "ВМ Девелопмент" о неплатежеспособности ООО "Элит Девелопмент" в материалы дела не представлено; доводы конкурсного управляющего и ПАО "Промсвязьбанк" в данной части основаны на предположениях, вследствие чего не приняты судом первой инстанции во внимание.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела, имеющиеся доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в действиях должника и ООО "ВМ Девелопмент" при совершении оспариваемой сделки не усматриваются признаки недобросовестности.

В материалы дела предоставлены доказательства наличия договорных отношений между ООО "ВМ Девелопмент" и ООО "Элит Девелопмент", в отношении которых судом сделан вывод об их соответствии рыночным условиям.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции отклонил довод конкурсного управляющего о квалификации действий сторон сделки по перечислению денежных средств по ст. 10 ГК РФ, поскольку указанный довод также основан на предположениях.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что конкурсным управляющим должника не доказаны неравноценность оспариваемой сделки, занижение стоимости оспариваемой сделки, причинение вреда имущественным правам кредиторов и факт совершения оспариваемых сделок с целью причинения такого вреда, что в силу п. п. 5, 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 г. N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" является основанием для отказа в удовлетворении заявления об оспаривании сделки должника.

При таких обстоятельствах, заявление конкурсного управляющего ООО "Элит Девелопмент" Рулева И.Б. о признании недействительной сделкой договора купли-продажи недвижимости N 059-17/00054 от 28.04.2017 г., заключенного между ООО "Элит Девелопмент" и ООО "ВМ Девелопмент", и применении последствий недействительности сделки суд первой инстанции признал необоснованным и в его удовлетворении отказать.

В отношении довода ООО "ВМ Девелопмент" о пропуске конкурсным управляющим срока исковой давности для обращения с заявлением об оспаривании сделки суд первой инстанции указал следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 61.9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Голоса кредитора, в отношении которого или в отношении аффилированных лиц которого совершена сделка, не учитываются при определении кворума и принятии решения собранием (комитетом) кредиторов по вопросу о подаче заявления об оспаривании этой сделки. Если заявление об оспаривании сделки во исполнение решения собрания (комитета) кредиторов не будет подано арбитражным управляющим в течение установленного данным решением срока, такое заявление может быть подано представителем собрания (комитета) кредиторов или иным лицом, уполномоченным решением собрания (комитета) кредиторов.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.02.2019 г. (резолютивная часть объявлена 06.02.2019 г.) должник ООО "Элит Девелопмент" (ОГРН 1027739104470, ИНН 7722152020) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Рулев Игорь Борисович.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 42 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 г. N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", если в судебном заседании была объявлена только резолютивная часть судебного акта о введении процедуры, применяемой в деле о банкротстве, утверждении арбитражного управляющего либо отстранении или освобождении арбитражного управляющего от исполнения возложенных на него обязанностей, продлении срока конкурсного производства или включении требования в реестр (часть 2 статьи 176 АПК РФ), то датой соответственно введения процедуры, возникновения либо прекращения полномочий арбитражного управляющего, продления процедуры или включения требования в реестр (возникновения права голоса на собрании кредиторов) будет дата объявления такой резолютивной части, при этом срок на обжалование этого судебного акта начнет течь с даты изготовления его в полном объеме.

Таким образом, для конкурсного управляющего Рулева И.Б. срок исковой давности следует исчислять с 06.02.2019 г.

Заявление об оспаривании сделки с ООО "ВМ Девелопмент" направлено конкурсным управляющим в Арбитражный суд города Москвы посредством электронной системы подачи документов "Мой арбитр" 16.04.2020 г. согласно электронной отметке, то есть после истечения срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Апелляционный суд не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и для отмены определения по доводам апелляционной жалобы, которые были предметом рассмотрения суда первой инстанции и мотивированно им отклонены.

Судебной экспертизой установлено соответствие цены оспариваемой сделки рыночной стоимости Помещений.

В ходе рассмотрения заявления по существу в суде первой инстанции, по ходатайству Банка, судом была назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости проданных нежилых помещений на дату заключения договора.

Разница между показателями о стоимости помещений по Договору и по результатам экспертизы не превышает 5%, что, согласно судебной практике, является допустимым отклонением (дисконтом) цены сделки.

Согласно апелляционной жалобе, Банк предлагает иной подход к оценке рыночности стоимости сделки, предполагающий сравнительный анализ цены отдельного помещения, а не стоимости сделки в целом.

Указанный подход Банка являлся предметом рассмотрения в ходе разбирательства в суде первой инстанции, где суд признал его ошибочным.

Банк, являясь залогодержателем помещений, снял с помещений обременения в виде залога.

ПАО "Промсвязьбанк", являясь залогодержателем помещений, накануне совершения оспариваемой сделки обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении Помещений, что подтверждается копией письма ПАО "Промсвязьбанк", представленной в материалы дела.

ООО "ВМ Девелопмент" не является аффилированным / заинтересованным лицом по отношению к Должнику, что установлено судом первой инстанции. Доказательств обратного Банком не представлено.

Как указывает в апелляционной жалобы жалобе Банк со ссылкой на Определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации от 15.06.2016 N 308-ЭС16-1475:

"Доказывание в деле о банкротстве общности экономических интересов допустимо не только через подтверждение аффилированности юридической, но и фактической.

О наличии такого рода аффилированности может свидетельствовать поведение лиц в хозяйственном обороте, в частности, заключение между собой сделок и последующее их исполнение на условиях, недоступных обычным (независимым) участникам рынка.".

Заявляя, что ООО "ВМ Девелопмент" знало о цели причинения вредя имущественным правам кредиторов Должника, в обоснование довода о фактической аффилированности ООО "ВМ Девелопмент" по отношению к Должнику, Банк указывает лишь на то, что согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО "ВМ-Девелопмент" имеет юридический адрес по месту нахождения помещения, принадлежащего Должнику.

Вместе с тем, согласно выписке из ЕГРЮЛ, в отношении ООО "ВМ Девелопмент" запись об адресе месте нахождения была внесена при создании юридического лица за ОГРН 5167746410684 от 05.12.2016. Право собственности ООО "ВМ Девелопмент" на спорные помещения было зарегистрировано значительно позже.

С момента внесения записи о создании ООО "ВМ-Девелопмент" в ЕГРЮЛ и по настоящее время ООО "ВМ-Девелопмент" является арендатором помещения по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ, и потому указанному в качестве адреса места нахождения общества.

Право общества на регистрацию своего юридического адреса на основании решения органов управления данного общества, в любом предназначенном для этого нежилом здании/строении/помещении и т.д., вне зависимости от наличия собственных офисных помещений, согласуется с действующим законодательством.

Рассматриваемый довод Банка был оценен судом первой инстанции.

Таким образом, наличие юридического адреса ООО "ВМ Девелопмент" в помещении, принадлежащем Должнику, само по себе не может свидетельствовать о заинтересованности ООО "ВМ Девелопмент" по отношению к Должнику и аффилированности на дату совершения оспариваемой сделки. Данное также не подтверждает доводы Банка о том, что после заключения оспариваемой сделки проданное имущество не выбыло из-под контроля ООО "Элит Девелопмент".

Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения суда, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 16 июля 2021 года по делу N А40-317497/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ПАО "Промсвязьбанк" - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

В.С. Гарипов

Судьи

И.М. Клеандров Р.Г. Нагаев