Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2021 г. N 09АП-55389/21 по делу N А40-226425/2018

г. Москва

11 октября 2021 г.

Дело N А40-226425/18

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей В.В. Валюшкиной, А.И. Проценко, при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.С. Воронкиным, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Акционерного общества "РЭМ" на решение Арбитражного суда города Москвы от 25 июня 2021 года

по делу N А40-226425/18, принятое судьей Ламоновой Т.А.(180-1776), по иску Общества с ограниченной ответственностью "Технохимкомплектснаб"

(119021, город Москва, Бульвар Зубовский, 27/26, строение 6-7 ОГРН: 1027806874666, ИНН: 7813144570) к ответчикам: 1) Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 123112, город Москва, проезд Красногвардейский 1-й, дом 21, строение 1);

2) Акционерному обществу "РЭМ"

(ОГРН: 1187746439980; 117218, город Москва, улица Кржижановского, дом 14, корпус 1) третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве о признании недействительным распоряжения Департамента от 08.11.2017 N 37733, признании отсутствующим право собственности на нежилое помещение, признании недействительным отказ Департамента N 33-5-90323/18-(0)-1 от 14.08.2018, об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Ивченков Д.В. по доверенности от 15.03.2019, уд. адвоката N 6625 от 04.08.2003, Суверов О.А. по доверенности от 29.10.2020;

от ответчиков: 1) Мерненко Э.С. по доверенности от 08.12.2020, диплом N 107704 0229502 от 30.12.2019; 2) Капралова Е.В. по доверенности от 29.12.2020, диплом N КБ 67921 от 08.06.2012;

от третьих лиц: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Технохимкомплектснаб" (далее - ООО "ТХКС", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент), Акционерному обществу "РЭМ" (далее - АО "РЭМ") с требованиями:

- о признании недействительным распоряжения Департамента от 08.11.2017 N 37733 "О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ" объектов недвижимого фонда, расположенных по адресу: г. Москва, бульв. Зубовский, д. 27, стр. 6 (кадастровый номер 77:01:0005015:2894);

- о признании отсутствующим право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Зубовский бульвар, д. 27, стр. 6 (кадастровый номер 77:01:0005015:2894); о признании недействительным отказа Департамента N 33-5-90323/18-(0)-1 от 14.08.2018 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества по адресу: г. Москва, Зубовский бульвар, д. 27, стр. 6 (кадастровый номер 77:01:0005015:2894),

- об обязании Департамента заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Зубовский бульвар, д. 27, стр. 6 (кадастровый номер 77:01:0005015:2894) общей площадью 215,6 кв. м. по цене 3 589 000 рублей с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием регистрации ипотеки в силу закона на представленных условиях (с учетом заявленных уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2019 решение Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2019 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного Московского округа от 19.02.2020 решение Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2019 по делу N А40-226425/18 отменены.

Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы, при этом судом кассационной инстанции указано на то, что суды не установили фактическую передачу имущества в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ", с учетом доводов истца о продолжении пользования объектом недвижимости и отсутствием выбытия имущества из фактического владения истца, не проверили правомерность приобретения АО "РЭМ" спорного имущества в собственность, а также не дали оценку действиям Департамента по изданию распоряжения о передаче спорного имущества в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ" на предмет создания препятствия в реализации, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, права на выкуп арендуемых помещений.

Кроме того, суд кассационной инстанции указал на то, что признавая пропуск срока на обжалование распоряжения Департамента, суды не дали оценку доводам истца о том, что о наличии оспариваемого распоряжения он мог узнать не ранее 14.08.2018 - даты получения ответа от Департамента, после чего смог обратиться в суд с настоящим заявлением.

Решением от 25.06.2021 суд первой инстанции признал недействительным распоряжение Департамента от 08.11.2017 N 37733 "О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ" объектов недвижимого фонда, расположенных по адресу: г. Москва, бульв. Зубовский, д. 27, стр. 6 (кадастровый номер 77:01:0005015:2894).

Признал отсутствующим право собственности АО "РЭМ" на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, бульв. Зубовский, д. 27, стр. 6 (кадастровый номер 77:01:0005015:2894).

Признал недействительным отказ Департамента N 33-5-90323/18-(0)-1 от 14.08.2018 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность 20 арендуемого имущества по адресу: г. Москва, бульв. Зубовский, д. 27, стр. 6 (кадастровый номер 77:01:0005015:2894).

Обязал Департамент заключить с ООО "ТХКС" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, бульв. Зубовский, д. 27, стр. 6 (кадастровый номер 77:01:0005015:2894) общей площадью 215,6 кв. м. по цене 20 050 259 рублей 84 копеек в соответствии с проведенными в рамках дела экспертизами с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на условиях, изложенные в резолютивной части оспариваемого судебного акта.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик АО "РЭМ"обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Заявитель выражает свое несогласие с оценкой, данной судом, установленным по делу обстоятельствам.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 11.10.2021 представители ответчиков доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, представителей в суд апелляционной инстанции не направило.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчиков, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2021 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 30.06.2004 между ООО "ТХКС" и Департаментом заключен договор аренды от N 01-00657/04 на нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0005015:2894 общей площадью 215,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Зубовский б-р, д. 27, стр. 6.

При обращении ООО "ТХКС" 23.06.2011 к Департаменту с заявлением предоставлением арендуемого помещения в собственность, Департаментом в адрес ООО "ТХКС" было направлено решение об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с не подписанием договора купли-продажи по истечении 30-дневного срока.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.10.2013 по делу N А40-78092/13, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2013 и Федерального арбитражного суда Московского округа от 14.04.2014, в удовлетворении заявленных ООО "ТХКС" о признании незаконным бездействия Департамента, выразившегося в не заключении договора купли-продажи и обязании Департамента заключить договор купли-продажи помещения по адресу: г. Москва, Зубовский б-р, д. 27, стр. 6 общей площадью 215,6 кв.м. было отказано.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 15.08.2014 по делу N 305-ЭС14-399 отказано ООО "Технохимкомплектснаб" в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ООО "ТХКС" повторно обратилось к Департаменту с заявлением предоставлением арендуемого помещения в собственность, однако Департаментом было направлено решение об отказе N 33-5-90323/18-(0)-1 от 14.08.2018 в предоставлении государственной услуги в связи с тем, что в настоящее время на нежилое помещение площадью 215,6 кв.м по адресу: г. Москва, Зубовский б-р, д. 27, стр. 6 зарегистрировано право собственности АО "РЭМ" на основании распоряжения Департамента от 08.11.2017 N 37733, которым спорное помещение было закреплено на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ".

Заявленные исковые требования мотивированы обнаружившимся фактом нарушения требований законодательства Российской Федерации и требований нормативного акта города Москвы при передаче нежилого помещения по адресу: г. Москва, Зубовский бульвар, д. 27, стр. 6 на праве хозяйственного ведения в ГУП "РЭМ", а затем при принятии решения о приватизации ГУП "РЭМ".

В частности, по мнению истца, нарушены нормы Федерального закона от 22.07.2018 N 159-ФЗ, статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, Положений о порядке управления имуществом города Москвы, утвержденному постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 N 540-ПП.

ООО "ТХКС" соответствует всем критериям, установленным Федеральным законом N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 03.07.2018 N 185-ФЗ), в связи с чем 10.08.2018 истцом было подано заявление о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности города Москвы в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, Зубовский б-р, д. 27, стр. 6 с приложением подтверждающих документов (регистрационный номер заявления вх. N 33-5-90323/18-(0)-0).

В адрес ООО "ТХКС" 14.08.2018 Департаментом было направлено решение N 33-5-90323/18-(0)-1 об отказе в реализации преимущественного права выкупа в связи с тем, что право собственности зарегистрировано за АО "РЭМ".

Истец ссылается на то, что никаких уведомлений от Департамента, из которых бы сообщалось о передаче помещения на праве хозяйственного ведения ГУП "РЭМ", в адрес общества направлено не было. ООО "ТХКС" полагает, что действия по закреплению нежилого помещения по адресу: г. Москва, Зубовский б-р, д. 27, стр. 6 на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ" нарушают права общества, как субъекта малого предпринимательства, и не соответствуют целям и задачам Федерального закона N 159-ФЗ

Истец полагает, что распоряжение Департамента от 08.11.2017 N 37733 "О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ" объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Москва, Зубовский б-р, д. 27, стр. 6" не соответствует Федеральному закону N 159-ФЗ и положениям ст. 10 ГК РФ, нарушает права и интересы ООО "ТХКС" и ограничивает реализацию обществом права на приобретение арендуемого им имущества в собственность в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ.

В связи с получением отказа в реализации преимущественного права, ООО "ТХКС" полагает, что его права, как субъекта малого предпринимательства, нарушены действиями Департамента и обратилось 27.08.2018 с претензией (офертой) в адрес Департамента с предложением заключить договор купли-продажи с приложением подписанного со стороны ООО "ТХКС" проекта договора купли-продажи, отчета об оценке стоимости нежилых помещений и неотделимых улучшений указанного нежилого помещения от 22.08.2018 N 08-2/18.

Департаментом 07.09.2018 в адрес ООО "ТХКС" был направлен отказ (N ДГИ1-67541/18-1), согласно которому отсутствуют правовые основания для заключения договора купли-продажи в связи с утратой преимущественного права на выкуп арендуемого обществом имущества и регистрацией в настоящее время права собственности АО "РЭМ" на указанное помещение.

Однако, ООО "ТХКС" считает отказ Департамента незаконным и необоснованным, поскольку Федеральным законом от 03.07.2018 N 185-ФЗ были внесены изменения в Федеральный закон N 159-ФЗ (пункт 10.1 статья 4), позволяющие субъектам малого и среднего предпринимательства, утратившим ранее преимущественное право, при наличии определенных условий повторно обращаться с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого ими имущества.

ООО "ТХКС" соответствует всем условиям, указанным в пункте 10.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку в отношении общества ранее Департаментом было принято решение об условиях приватизации и направлен проект договора купли-продажи; утрата преимущественного права выкупа произошла вследствие не подписания в течение 30 дней проекта договора купли-продажи, направленного Департаментом в адрес общества; и на момент повторного обращения в Департамент с заявлением о выкупе, а именно на 10.08.2018, арендуемое имущество - нежилое помещение по адресу: г. Москва, Зубовский б-р, д. 27, стр. 6, в отношении которого ранее обществом было утрачено преимущественное право, находится в пользовании ООО "ТХКС" на основании договора аренды от 30.06.2004 N 01-00657/04, заключенного между Департаментом и истцом на срок до 30.06.2025.

Кроме того, действия по передаче помещения на праве хозяйственного ведения ГУП "РЭМ", а в дальнейшем и по передаче в собственность АО "РЭМ", ООО "ТХКС" считает незаконными, нарушающими права общества, как субъекта малого предпринимательства, и противоречащими целям и задачам Федерального закона N 159-ФЗ, которые в соответствии со сложившейся судебной практикой трактуются как злоупотребление органом власти своих полномочий, совершенные исключительно с целью лишения субъекта малого и среднего предпринимательства преимущественного права по приобретению арендуемого им имущества.

Таким образом, ООО "ТХКС" полагает, что Департаментом совершен ряд незаконных действий, которые повлекли за собой принятие незаконного и необоснованного решения об отказе в выкупе арендуемого ООО "ТХКС" нежилого помещения общей площадью 215,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Зубовский б-р, д. 27, стр. 6.

Суд первой инстанции, проанализировав заявленные требования истца, правомерно нашел их подлежащими удовлетворению.

Согласно Федеральному закону N 159-ФЗ, для субъектов малого и среднего предпринимательства создаются условия наибольшего благоприятствования в их хозяйственной деятельности, и обязанность по соблюдению таких условий наибольшего благоприятствования возложена на государственные и муниципальные органы, выступающие от имени Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных владельцев имущества.

К числу одного из условий наибольшего благоприятствования закон относит наличие у добросовестных субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих государственное или муниципальное недвижимое имущество, права выкупить арендуемое имущество преимущественно перед всеми другими лицами.

Истец ссылается на то, что обжалуемая истцом цепочка действий ответчиков, состоящая из передачи на первом этапе арендуемого истцом имущества в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ", на втором этапе - из приватизации ГУП "РЭМ" путем акционирования и перехода права собственности на спорное имущество к АО "РЭМ", а на третьем - из отказа истцу в реализации права на повторную подачу заявления о преимущественном выкупе арендуемых помещений, изначально выстраивалась с намерением причинить вред истцу, лишив его права выкупить арендуемые помещения и незаконно, в обход всех остальных участников рынка, обеспечив переход такого имущества в собственность АО "РЭМ".

Департамент издал оспариваемые распоряжения в нарушение прямых запретов, содержащихся как в федеральных, так и в московских нормативных актах.

Согласно норм пункта 2 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства" от 24.07.2007 N 209 - ФЗ, действовавших до 01.07.2018, запрещалась продажа переданного субъектам малого и среднего предпринимательства имущества, переуступка прав пользования им, передача прав пользования им в залог и внесение прав пользования таким имуществом в уставный капитал любых других субъектов хозяйственной деятельности, за исключением возмездного отчуждения такого имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Однако, несмотря на запрет, уже 08.11.2017 Распоряжением Департамента от 08.11.2017 ьN 37733 "О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ" объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Москва, Зубовский бульвар, д. 27, стр. 6" арендуемое субъектом малогопредпринимательства - ООО "ТХКС" - нежилое помещение было передано в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ", а спустя месяц с небольшим Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 28.12.2017 N 45168 "О приватизации Государственного унитарного предприятия города Москвы "РЭМ" арендуемое ООО "ТХКС" имущество перешло в собственность АО "РЭМ" в связи с акционированием ГУП "РЭМ".

В итоге истец указывает на то, что не может в настоящее время как субъект малого предпринимательства, желающий воспользоваться повторным правом выкупа арендуемого им помещения, это сделать, поскольку формально сейчас имущество находится не в государственной, а в частной собственности АО "РЭМ".

Аналогичная норма права, содержащая запрет на передачу любых прав третьим лицам на имущество, переданное ранее субъектам малого предпринимательства, имеется также в законодательстве г. Москвы.

Согласно пункту 3 статьи 19 Закона г. Москвы "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства от 26.11.2008 N 60 запрещаются продажа переданного субъектам малого и среднего предпринимательства государственного имущества города Москвы, переуступка прав пользования им, передача прав пользования им (в том числе в залог), внесение прав пользования указанным имуществом в уставной капитал любых других субъектов хозяйственной деятельности.

Принимая во внимание, что спорное имущество было передано в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ", а затем, мгновенно (в течение трех недель) перешло в собственность АО "РЭМ" и фактически вошло в состав уставного капитала АО "РЭМ", в связи с чем суд соглашается с доводами ответчика о недобросовестном поведении ответчиков и нарушении запрета на внесение такого имущества в уставной капитал любых лиц, установленного в пункте 3 статьи 19 Закона г. Москвы "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства от 26.11.2008 N 60.

Департамент, издав оспариваемые распоряжения, не исполнил требуемых по законодательству Москвы действий, а именно: не подготовил план (решение) об условиях приватизации имущественного комплекса государственного унитарного предприятия "РЭМ", не подготовил технико-экономическое обоснование целесообразности закрепления на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ" имущества, не подготовил заключение об оценке рыночной стоимости недвижимого имуществ по адресу: г. Москва, Зубовский бульвар, д. 27, стр. 6.

Доказательств целесообразности передачи арендуемого истцом имущества АО "РЭМ" в материалы дела не представлено.

Согласно части 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, однако, при условии, что такие действия не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Право на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом не может быть осуществлено в противоречие закону и с нарушением прав владения и пользования ООО "ТХКС" - арендатора, являющегося к тому же субъектом малого предпринимательства и подпадающего под режим наибольшего благоприятствования.

Распоряжение Департамента от 08.11.2017 N 37733 противоречит нормам ст. 299 ГК РФ, согласно которым право хозяйственного ведения переходит в момент фактической передачи имущества - в отсутствие предварительного изъятия имущества у арендатора, Департамент не имел права передавать спорное имущество третьему лицу на праве хозяйственного ведения, принимая подобное распоряжение.

Из текста части 10.1. статьи 4 Федерального закона следует, что имеется только одно условие для реализации права на повторное обращение с заявлением о выкупе - сохранение арендных отношений с субъектом малого предпринимательства - материалами дела подтверждается сохранение и действие договора аренды с ООО "Технохимкомплектснаб", следовательно, истец имел законное право на обращение с заявлением о повторном выкупе арендуемого помещения.

Истец обратился за реализацией своего права, гарантированного ему законом - на преимущественный выкуп арендуемого имущества, Департамент в реализации указанного права истцу отказал.

Таким образом, суд первой инстанции признает обоснованными доводы истца о том, что такой отказ противоречит нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, так как нормы закона не ставят возможность обращения с заявлением о повторном выкупе в зависимость от каких-либо действий по передаче имущества в хозяйственное ведение - подобных норм закон не содержит.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Судом, по ходатайству истца, определениями от 21.12.2020 и от 05.04.2021 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Агентство судебных экспертов" (107023, г. Москва, Семеновский пер, д. 15, офис 804-Б), экспертам Кирилловой Екатерине Владимировне и Школьный Эдуард Аркадьевич, перед экспертами поставлены следующие вопросы:

"1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения без учета НДС общей площадью 215,6 кв.м. по адресу: г. Москва, Зубовский бульвар, д. 27, стр. 6 (кадастровый номер 77:01:0005015:2894) на 10.08.2018 - дату обращения ООО "Технохимкомплектснаб" в Департамент с заявлением о заключении с ним договора купли-продажи помещения?

2. Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений без учета НДС, произведенных ООО "Технохимкомплектснаб" в нежилом помещении общей площадью 215,6 кв.м. по адресу: г. Москва, Зубовский бульвар, д. 27, стр. 6 (кадастровый номер 77:01:0005015:2894) на 10.08.2018 дату обращения ООО "Технохимкомплектснаб" в Департамент с заявлением о заключении с ним договора купли-продажи помещения?"

Суд предупредил экспертов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

В суд первой инстанции поступили заключения экспертов, согласно которых: 1. Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 215,6 кв.м. по адресу: г. Москва, Зубовский бульвар, д. 27, стр.6, (кадастровый номер 77:01:0005015:2894) на 10.08.2018, - дату обращения ООО "Технохимкомплектснаб" в Департамент с заявлением о заключении с ним договора купли-продажи помещения., составляет: 23 727 000 рублей без НДС.

Стоимость неотделимых улучшений без учета НДС, произведённых ООО "Технохимкомплектснаб" в нежилом помещении общей площадью 215,6 кв.м. по адресу: г. Москва, Зубовский бульвар, дом 27, стр. 6 (кадастровый номер 77:01:0005015:2894) на 10.08.2018 дату обращения ООО "Технохимкомплектснаб" в Департамент с заявлением о заключении с ними договора купли-продажи помещения, в среднерыночных расценках компаний, предоставляющих услуги по ремонту помещений и продаже строительных материалов в Московском регионе, на 10 августа 2018 года составляет 3 115 881 рубль 49 копеек.

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

На основании вышеуказанного, заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федерального закона N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; - экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; - экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение; - стоимость объекта близка к кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для проведения повторной судебной экспертизы у суда не имеется.

С учетом изложенного, суд первой инстанции удовлетворил требования истца, Обязав Департамент заключить с ООО "ТХКС" договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, изложенных в резолютивной части решения суда.

Доводы апелляционной жалобы указывают на то, что выводы о наличии у истца возможности неоднократного последовательного обращения в Департамент с заявлением о выкупе имущества сделаны при неверном применении норм материального права.

Признанное судом недействительным распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы от 08.11.2017 N 37733 "О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ" объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Москва, Зубовский бульвар, д. 27, стр. 6 (кадастровый номер 77:01:0005015:2894)", в противоречие доводам апелляционной жалобы, повлекло за собой нарушение прав и законных интересов истца в сфере предпринимательской деятельности.

Приняв решение о предоставлении ГУП "РЭМ" нежилых помещений на праве хозяйственного ведения при одновременном нахождении указанных помещений в аренде у ООО "Технохимкомплектснаб", Департамент и ГУП "РЭМ" фактически оспорили права истца, вытекающие из договора аренды, о владении и пользовании арендуемыми помещениями.

Таким образом, в результате указанных неправомерных действий истец оказался лишен права на выкуп арендуемого нежилого помещения как субъекту малого предпринимательства, прямо предусмотренного положениями части 10.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку выкуп арендуемых субъектом малого предпринимательства помещений субъектом малого предпринимательства - материалами дела сохранение и действие договора аренды с ООО "Технохимкомплектснаб" подтверждено, следовательно, истец имел законное право на обращение с заявлением о повторном выкупе арендуемого помещения.

Оспариваемое распоряжение Департамента противоречит положениям статей 1, 4 указанного Федерального закона, поскольку препятствует реализации субъектом малого предпринимательства наилучших условий ведения предпринимательской деятельности, предоставления именно субъектам малого предпринимательства, длительное время арендующим помещения у города Москвы, повторного преимущественного права на выкуп.

Истец обратился за реализацией своего права, гарантированного ему законом - на преимущественный выкуп арендуемого имущества, - ответчик в реализации указанного права истцу отказал - такой отказ противоречит нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, так как нормы закона не ставят возможность обращения с заявлением о повторном выкупе в зависимость от действий по передаче имущества в хозяйственное ведение.

Кроме того, возможность передачи имущества, арендуемого субъектом малого предпринимательства, в хозяйственное ведение, прямо противоречит нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, так как не содержит ни указаний на правомочность такого порядка, ни указаний на возникновение у собственника права передать имущество третьему лицу при утрате преимущественного права на выкуп субъектом малого предпринимательства.

Довод заявителя апелляционной жалобы о неправомерности применения при разрешении спора положений части 10.1. статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ со ссылкой на письмо Министерства экономического развития РФ от 14.08.2018 N Д13и-442, не может служить основанием для изменения или отмены оспариваемого судебного акта в силу следующего, поскольку к правоотношениям истца и ответчиков применен быть не может в силу различности ситуации отказа Департамента в удовлетворении заявления ООО "Технохимкомплектснаб", и описываемой в указанном письме ситуации, письмо Министерства экономического развития РФ от 14.08.2018 N Д13и-442 не является нормативно-правовым актом, не было опубликовано и не подлежит применению.

Как установлено судом первой инстанции, получить текст распоряжения Департамента от 08.11.2017 N 37733 "О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ" объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Москва, Зубовский бульвар, д. 27, стр. 6 (кадастровый номер 77:01:0005015:2894)" и ознакомиться с ним, чтобы сделать вывод о том, что права истца нарушены, истец смог не ранее 14.08.2018, ввиду чего оснований для применения срока исковой давности не имеется.

Доводы ответчика о наличии из письма ответчика из которого истец мог узнать о издании распоряжения Департамента, изучены судом апелляционной инстанции, отмечается, что единственным доказательством нарушения прав истца является текст самого распоряжения, предоставленный истцу, при этом дата получения его не ранее 14.08.2018, тогда как из письма факт возможности ознакомления истца с текстом распоряжения не усматривается.

Доводы апелляционной жалобы о неправильном выводе эксперта при оценке стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом в арендуемые помещения, подлежат отклонению, поскольку экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, отсутствуют основания не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд апелляционной инстанции считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 июня 2021 года по делу N А40-226425/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Валюшкина В.В. Проценко А.И.