Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2021 г. N 10АП-19122/21 по делу N А41-36555/2020

г. Москва

18 октября 2021 г.

Дело N А41-36555/20

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 октября 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Боровиковой С.В., Виткаловой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от Администрации г.о. Балашиха: Юдкина Е.Н., по доверенности от 28.12.2020;

от ООО "ЛУНА": Гусев С.В., по доверенности от 03.08.2021;

от ОАО "РЖД": представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г.о. Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 20.08.2021 года по делу N А41-36555/20, принятое по исковому заявлению Администрации г.о. Балашиха к ООО "ЛУНА", третье лицо - ОАО "РЖД" и по встречному иску,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.о. Балашиха обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ЛУНА" о признании объекта капитального строительства - 3-х этажное нежилое здание "магазин" с кадастровым номером 50:15:0030212:122, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0010702:8 по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Советская, 27 А самовольной постройкой; об обязании снести самовольную постройку.

ООО "ЛУНА" обратилось со встречным иском к администрации о сохранении в реконструированном виде нежилого здания - магазин, количество этажей - 3, площадью 677,8 кв.м., кадастровый номер 50:15:0030212:122, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Советская, 27А; о признании за ООО "ЛУНА" права собственности на нежилое здание - магазин, количество этажей - 3, площадью 677,8 кв.м., кадастровый номером 50:15:0030212:122, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Советская, 27А.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.08.2021 года по делу N А41-36555/20 требования ООО "ЛУНА" удовлетворены, в удовлетворении исковых требований Администрации г.о. Балашиха отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Администрация г.о. Балашиха обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель сослался на то, что выводы, изложенные в решении не соответствуют обстоятельствам дела, судом первой инстанции неправильно применены нормы процессуального и материального права.

В судебном заседании представитель Администрации г.о. Балашиха поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.

Представитель ООО "ЛУНА" в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители третьего лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "ЛУНА" является собственником объекта капитального строительства - нежилое здание с кадастровым номером 50:15:0030212:122, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0010702:8 по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Советская, 27А, который включен в Ведомственную информационную систему Московской области (ВИС, (инв. N 534) в перечень объектов

незавершенного строительства (в том числе самовольно возведенных), подлежащих ликвидации (дострою, приведение в соответствие, сносу) на территории городского округа Балашиха.

В администрацию из Госстройнадзора Московской области поступило Уведомление от 06.03.2020 N 07Исх.-2008/09-09 о выявлении самовольной постройки по вышеуказанному адресу для принятия мер в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из Акта проверки Госстройнадзора Московской области N 209-08-075500-4-02 от 03.03.2020 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0010702:8 возведено трехэтажное нежилое здание, находящееся в собственности общества без полученного в установленном порядке разрешения на строительство, чем нарушило требования ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Признаков ведения строительно-монтажных работ не выявлено, а также отсутствуют сведения об окончании работ.

Указанный земельный участок, площадью 416 кв.м., категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "под строительство магазина", предоставлен обществу в аренду по Договору N 1356 от 19.12.2008.

Согласно пункту 1.1 Договора аренды земельный участок предоставлялся для реконструкции объекта недвижимости - здания магазина. Данный объект принадлежал согласно п. 1.2. Договора обществу и был на него зарегистрирован. Договор аренды по его истечении продлен на неопределенный срок.

Согласно данным Росреестра (выписка из ЕГРН от 25.05.2020), спорный объект 3 -х этажное нежилое здание "магазин" с кадастровым номером 50:15:0030212:122, площадью 756,9, кв. м. поставлен на кадастровый учет в 2014, правообладателем объекта является ООО "ЛУНА", государственная регистрация права от 29.10.2007.

Объект недвижимости, принадлежавший ООО "ЛУНА" еще до предоставления земельного участка в аренду подвергся пожару, в результате чего по состоянию на 14.08.2006 представлял из себя остатки конструкций фундамента и стен (что подтверждается Техническим паспортом БТИ на данное здание).

Следуя принятым в РФ градостроительным нормам, общество для реконструкции здания обязано было получить в установленном порядке разрешение на строительство. Однако, вместо этого общество по существу приступило к строительству нового объекта вместо имеющихся остатков сгоревшего здания без всяких на то разрешений.

К июлю 2017 года ООО "ЛУНА" полностью освободило земельный участок от останков здания, установило временный забор и приступило к возведению нового здания. К июню 2018 года был в целом устроен металлокаркас Нового здания и основная часть облицовки, к маю 2019 года была завершена вся наружная облицовка здания. Данные обстоятельства были выявлены администрацией в декабре 2019 года и подтверждаются данными из открытых достоверных источников информации - распечаток изображений из систем google и яндекс - панорамы.

Разрешение на строительство указанного объекта капитального строительства администрация не выдавала, сведения о выданном разрешении на строительство Министерством строительного комплекса Московской области (Министерством жилищной политики Московской области) в администрации отсутствуют.

Ссылаясь на то, что возведенный обществом объект является самовольным строением, которое подлежит сносу, администрация обратилась в суд с иском.

В обоснование встречного иска общество указало, что в 2007 году по договору купли - продажи от 01.08.2007 приобрело остатки конструкций после пожара, площадью застройки 251,40 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Советская, д.27А, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности серия 50HBN189987 от 29.10.2007.

19.12.2008 между администрацией и обществом был заключен Договор N 1356 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:15:010702:8, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Советская, д.27А, сроком аренды 362 дня, для реконструкции объекта недвижимости (здания магазина), п. 1.2 вышеуказанного Договора было закреплено, что на земельном участке расположен объект недвижимого имущества свидетельство о государственной регистрации права собственности 50НБШ89987 от 29.10.2007.

В 2017 общество собственными силами и средствами произвело реконструкцию объекта, в результате чего площадь здания увеличилась.

Поскольку у общества отсутствует полученное в установленном законом порядке разрешение на реконструкцию объекта, единственный способ легализовать уже имеющийся на земельном участке объект капитального строительства - это судебный порядок.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции исходил из того, что по условиям Договора аренды N 1356 от 19.12.2008 земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010702:8 предоставлен обществу в аренду для реконструкции объекта недвижимости (здания магазина) и сохранение объекта в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, исследуемый объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, сводам правил, техническим регламентам, предъявляемым к данным видам построек, соблюдены санитарно-эпидемиологические, санитарно-гигиенические, противопожарные нормы и правила, объект не расположен за пределами земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010702:8, не расположен в охранных зонах инженерных сетей, в полосе отвода автомобильного, железнодорожного транспорта. Наложение объекта на сети инженерно-технического обеспечения отсутствует, что подтверждено заключением эксперта ООО "Кадастровые технологии" N Э0804-2021.

Суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения встречных исковых требований и об отсутствии основания для удовлетворения первоначального иска.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, положениями пункта 1 названной статьи установлены условия, при наличии каждого из которых постройка может быть признана самовольной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Для правильного разрешения спора о сносе самовольной постройки, возведенной на публичном земельном участке, при наличии воли лица, осуществившего возведение самовольной постройки, на ее сохранение необходимо исследовать вопрос о соответствии либо несоответствии этой постройки признакам, указанным в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебной практики от 19.03.2014) сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Приведенная позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101 -О и от 27.09.2016 N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре от судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право на самовольную постройку может быть сохранено за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитальных объектов, поэтому при рассмотрении споров такой категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земли на возведение строений конкретного типа.

Согласно условиям Договора аренды N 1356 от 19.12.2008 земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010702:8 предоставлен обществу в аренду для реконструкции существующего объекта недвижимости (здания магазина)

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О, от 29.03.2016 N 520-О, от 29.05.2018 N 1174-О N 1175-О, от 25.10.2018 N 2689-О, от 20.12.2018 N 3172-О).

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2011 N 13-П). Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.

На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указано в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В данном пункте также разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, следовательно, и единственным безусловным основанием для сноса.

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Определением Арбитражного суда Московской области от 10.02.2021 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, с постановкой перед экспертом следующих вопросов: Определить фактическую площадь нежилого здания с кадастровым номером 50:15:0030212:122, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0010702:8 по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Советская, 27 А (далее - объект)? Соответствует объект градостроительным и строительным нормам и правилам, сводам правил, техническим регламентам, предъявляемым к данным видам построек, соблюдены ли санитарно-эпидемиологические, санитарно-гигиенические, противопожарные нормы и правила, не создает ли объект угрозу жизни и здоровью граждан? Определить, не расположен ли объект за пределами земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010702:8, с указанием площади, расположенной за пределами указанного земельного участка в случае обнаружения таковой? Определить, не расположен ли объект в охранных зонах инженерных сетей, в полосе отвода автомобильного, железнодорожного транспорта? Имеется ли наложение объекта на сети инженерно-технического обеспечения?.

Согласно заключение эксперта ООО "Кадастровые технологии" Высотиной Л.Я. N Э0804-2021, фактическая площадь нежилого здания с кадастровым номером 50:15:0030212:122, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0010702:8 по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Советская, 27 А, составляет 677,8 кв.м. Исследуемый объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, сводам правил, техническим регламентам, предъявляемым к данным видам построек, соблюдены санитарно-эпидемиологические, санитарно-гигиенические, противопожарные нормы и правила, объект не создает объект угрозу жизни и здоровью граждан. Объект не расположен за пределами земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010702:8, не расположен в охранных зонах инженерных сетей, в полосе отвода автомобильного, железнодорожного транспорта. Наложение объекта на сети инженерно-технического обеспечения отсутствует.

В ответ на вопрос о том, располагается ли объект в охранной зоне ж/д транспорта, эксперт сделал вывод о том, что в данном местоположении ж/д транспорта не требуется устройство охранной зоны на основании п.7 ПОСТАНОВЛЕНИЯ N 611 от 12 октября 2006 г. "О порядке установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог".

Такой же вывод можно сделать на основании Приказа N 126 "Нормы отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, а также нормы расчета охранных зон железных дорог." (п.2 "В охранные зоны, необходимые для обеспечения сохранности, прочности и устойчивости объектов железнодорожного транспорта (далее - охранные зоны) включаются земельные участки, необходимые для обеспечения сохранности, прочности и устойчивости объектов железнодорожного транспорта, земельные участки с подвижной почвой, прилегающие к земельным участкам, предназначенным для размещения объектов железнодорожного транспорта и обеспечения защиты железнодорожного пути от снежных и песчаных заносов и других негативных воздействий, в том числе:" и далее по тексту). Такой же вывод можно сделать в соответствии с п. 5 Приказа N 126. "Размеры полос отвода и охранных зон устанавливаются в соответствии с настоящими Нормами, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, генеральными схемами развития железнодорожных линий, узлов и станций, а также с учетом дефектов и повреждений по внешним признакам с необходимым измерениями и их фиксацией".

В соответствии с п.4.3. первое визуальное обследование здания проводят через два года после ввода в эксплуатацию, при наличии кренов и т.п. внешних проявлениях повреждений и дефектов. После обнаружения таких дефектов определяются по программе исследования причин и назначают детальное обследование, которое включает шурфирование, взятие проб грунта, проверочные расчеты с лабораторными исследованиями конструкций, разрабатывают методы усиления конструкций и т.п. сложившегося землепользования и ранее, утвержденных размеров и.границ полос отвода и охранных зон".

Из вышеприведенных норм эксперт сделал вывод о том, что если граница землепользования ж/д транспорта определена, следовательно, определена охранная зона, а объект находится вне этой границы, следовательно он находится вне охранной юны ж/д транспорта.

Согласно п. 2 Приказа Минтранса РФ от 6 августа 2008 г. N 126 "Об утверждении Норм отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, а также норм расчета охранных зон железных дорог" в полосу отвода на железнодорожном транспорте входят земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям, земельные участки, предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта."

Соответственно п.9. "Расстояние от оси крайнего пути разъезда, обгонного пункта и станции до границы полосы отвода должно быть не менее 10 метров." предусматривает расстояние внутри полосы отвода ж/дороги. Если расстояние от крайней оси до границы полосы отвода не выдержано, значит это нарушение, допущенное ж/дорогой при расположении путей в рамках полосы отвода.

Эксперт, замерил отступ объекта от границы отвода ж/дороги, определенной забором. Расстояние от забора до объекта составило - 2,8-м и 5,8-м (отчет таблица 3) по углам объекта, что вполне соответствует требованию по отступу объекта от границы своего земельного участка в 3 м., соответственно - от границы отвода ж/дороги. И объект соответственно не расположен в полосе отвода ж/дороги.

Правила установления полос отвода закреплены в Постановлении т Правительства РФ от 12.10.2006 N 611 "О порядке установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог". Установление полос отвода отдано на откуп так называемым "заинтересованными организациями". К ним Постановление относит владельцев и строителей ж/д путей и объектов, расположенных в непосредственной близости к ним. Они должны провести кадастровые работы для образования земельного участка, а также поставить его на кадастровый учёт. Эти процедуры подробно описаны в Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На публичной кадастровой карте четко установлены границы и они не пересекаются с земельным участком на котором располагается здание.

Следовательно, экспертом сделан правильный вывод по размещению объекта вне полосы отвода ж/дороги.

При составлении отчета эксперт рассмотрел нормативную документацию, приведенную в разделе "Используемая нормативная и методическая документация" и прочую не приведенную в списке.

В отчете эксперта приведен раздел 2.3.3 "Соответствие градостроительных характеристик объекта пожарным и иным нормативным требованиям.". В данном разделе проведен анализ соответствия градостроительных характеристик объекта следующим нормам: СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов"; ФЗ от 21.07.1997N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов"; СП 42.13330.2016 "Градостроительство"; СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты"; ФЗ 123 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности.".

Эксперт рассмотрел требования данных норм и сделал выводы по соответствию градостроительных характеристик объекта нормативным градостроительным требованиям, так как посчитал их основными для ответа на данный вопрос.

По данным инженерно-топографического плана расположения объекта, выполненного при помощи Тахеометром электронным Trimble М35 DR и аппаратурой геодезической спутниковой Trimble R8s установлено: С северной стороны объект не доходит до границы на 7 см с южной стороны объект находиться в границах земельного участка.

Эксперт ответил однозначно на этот вопрос в графической части приведены общие размеры.

В соответствии с ГОСТ 31937-2011 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния" экспертом проводилось визуальное обследование. Согласно п. 5.1.11 "Предварительное (визуальное) обследование проводят в целях предварительной оценки технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования, электрических сетей и средств связи (при необходимости) по внешним признакам, определения необходимости в проведении детального (инструментального) обследования и уточнения программы работ. При этом проводят сплошное визуальное обследование конструкций здания, инженерного оборудования, электрических сетей и средств связи (в зависимости от типа обследования технического состояния) и выявление дефектов и повреждений по внешним признакам с необходимым измерениями и их фиксацией ".

В соответствии с п.4.3. первое визуальное обследование здания проводят через два года после ввода в эксплуатацию, при наличии кренов и т.п. внешних проявлениях повреждений и дефектов. После обнаружения таких дефектов определяются по программе исследования причин и назначают детальное обследование, которое включает шурфирование, взятие проб грунта, проверочные расчеты с лабораторными исследованиями конструкций, разрабатывают методы усиления конструкций и т.п.

Для детального обследования с проведением проверочных расчетов необходима информация по геоподоснове и материалы инженерно-геологических изысканий. Такой задачи перед экспертом не стояло.

Экспертом выполнены проверочные расчеты по несущим способности металлических пролетных балок. Данные расчеты приведены в отчете эксперта.

Остальные выводы по работоспособности конструкций механической безопасности здания эксперт сделал по внешним характеристикам конструкций, их состоянию и узлам их соединения.

По внешним признакам строительные конструкции и их узлы выполнены в соответствии с нормативными требованиями, такими как СП 52- 101-2003 "Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры", СП 16.13330.2017 "Стальные конструкции" и т.н.

Исходя из вышесказанного, эксперт сделал выводы о работоспособности конструкций объекта при исчерпывающем анализе нормативной документации и требуемом обследовании объекта.

В отношении сведений от застройщика - эксперт вправе делать сбор информации в рамках проведения подготовительных работ согласно п. 5.1.9. ГОСТ 31937-2011 и соответственно ссылаться на эту информацию.

По нормам градостроительного регламента эксперт не приводил выводы, т.к. отвечал на технические вопросы.

Тем не менее, градостроительных нарушений у объекта не наблюдается в соответствии с ГрК РФ ст. 36 п.8. "Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.".

Объект построен на земельном участке с разрешенным использованием под торговое назначение в пределах границ земельного участка по красной линии застройки в соответствии с местоположением сгоревшего здания.

Перед экспертом не ставился вопрос об определении процента застройки. Тем не менее, исходя из площади участка - 416кв.м. и площади застройки объекта - 255,2кв.м. можно сделать вывод, что земельный участок застроен на 61,3% (округленно 60%). Что в соответствии с СП 42.13330.2016 "Градостроительство" по зоне расположения объекта (определенной по п.8.1) соответствует нормативному коэффициенту застройки равному - 0,6 (таблица Б1).

В отчете эксперта (раздел 2.3.3.) в соответствии с п.8.1 СП 42.13330.2016 "Градостроительство" определена зона расположения объекта - "В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктуры включаются: - коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли".

По году возведения объекта эксперт сделал вывод из доступных источников, таких как ГУГЛ панорама, на которой в 2020 г. объект практически возведен.

По внешним признакам объекта, эксперт определил вывод, что строительство объекта не завершено (отчет таблица 3).

Эксперт проанализировал Решение совета депутатов городского округа Балашиха Московской области "Об утверждении Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Балашиха Московской области" с изменениями на 23 декабря 2020 года, но противоречий относительно градостроительных характеристик объекта не обнаружил ни в отношении полос отвода ж/д транспорта, автомобильного транспорта ни в отношении зонирования территории.

Исходя из указанного, градостроительные требования экспертом были рассмотрены в достаточной мере, чтобы сделать выводы о соответствии объекта нормативным градостроительным требованиям.

На инженерно-топографическом плане объект расположен по координатам, определенным Тахеометром электронным Trimble М35 DR и аппаратурой геодезической спутниковой Trimble R8s. Земельный участок расположен по координатам, приведенным по выписке земельного участка. Наложение занесено в электронном файле DWG программы Autocad. В отчете эксперт привел наиболее характерные размеры. В бумажной версии инженерно- топографической план выполнен в масштабе 1:500, это указано на чертеже.

В отношении сведений от застройщика - эксперт вправе делать сбор информации в рамках проведения подготовительных работ согласно п. 5.1.9. ГОСТ 31937-2011 и соответственно ссылаться на эту информацию.

Выводы по работоспособности конструкций эксперт делает в рамках визуального обследования по наличию дефектов и по требованиям к конструкциям, определенным по СГ52-101-2003 "Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры", СП 16.13330.2017 "Стальные конструкции" и т.п.

Например: Есть ли оголение арматуры на бетонных поверхностях? Или: Есть ли прогиб превышающий нормативный 1/150 от длины пролета? Или: Есть ли отклонение от горизонтальных линий, наблюдается ли недопустимый крен? И так далее.

Согласно ГОСТ 31937-2011 "Работоспособное техническое состояние. Категория технического состояния, при которой некоторые из числа оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта или норм, но имеющиеся нарушения требований в конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений обеспечивается.

Таким образом, с учетом изложенного, вопреки доводам апелляционной жалобы, судом первой инстанции верно установлено, что экспертное заключение соответствует требованиям ст.86 АПК, является полным, не содержит противоречий и неясностей, в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности выводов эксперта.

Допустимых доказательств того, что заключение эксперта, составленное по результатам назначенной судом экспертизы, является не полным, не соответствует требованиям действующего законодательства, а равно, что заключение содержит недостоверные выводы, и выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, не представлено.

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

В настоящее время, учитывая отсутствие полученной в установленном порядке разрешительной документации на реконструкцию объекта, единственным способом легализации объекта является признание на него права собственности в судебном порядке на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По условиям Договора аренды N 1356 от 19.12.2008 земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010702:8 предоставлен обществу в аренду для реконструкции объекта недвижимости (здания магазина) и сохранение объекта в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении первоначального иска и удовлетворил встречные исковые требования.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Учитывая, что государственная регистрация права собственности общества на принадлежащий ему спорный объект недвижимого имущества не представляется возможной без принятия арбитражным судом решения о признании права собственности истца на указанную недвижимость, то настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности истца на указанный объект недвижимости в установленном законом порядке.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 20.08.2021 года по делу N А41-36555/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.В. Боровикова Е.Н. Виткалова