Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2021 г. N 04АП-3691/21 по делу N А19-6414/2020

г. Чита

26 ноября 2021 г.

Дело N А19-6414/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2021 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Н. А. Корзовой, судей Н. И. Кайдаш, О. В. Монаковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А. М. Костицыной,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы унитарной некоммерческой организации "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области", конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "БазисСтройИнвест" Шерстянникова Александра Геннадьевича, граждан Спириденко Игоря Анатольевича и Мартышевой Ольги Анатольевны на определение Арбитражного суда Иркутской области от 05 октября 2021 года по делу N А19-6414/2020

по заявлению унитарной некоммерческой организации "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области" о намерении стать приобретателем имущества застройщика и исполнении обязательств перед участниками строительства, о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика,

в деле по заявлению публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (ИНН 7704446429) о признании общества с ограниченной ответственностью "БазисСтройИнвест" (ОГРН 1063811032460, ИНН 3811098578, адрес: 664081, г. Иркутск, ул. Иркутской 30 Дивизии, д. 55) несостоятельным (банкротом).

В судебное заседание 24.11.2021 в Четвертый арбитражный апелляционный суд явился представитель унитарной некоммерческой организации "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области" Р. Ю. Лиходиевский по доверенности от 07.10.2021.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Кроме того, они извещались о судебных заседаниях по данному делу судом первой инстанции, соответственно, были осведомлены о начавшемся процессе.

Руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 123, частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Судом установлены следующие обстоятельства.

31.07.2020 в Арбитражный суд Иркутской области поступило заявление публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" о признании общества с ограниченной ответственностью (ООО) "БазисСтройИнвест" несостоятельным (банкротом).

Определением от 27.05.2020 суд указал на применение в деле о банкротстве ООО "БазисСтройИнвест" правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", поскольку судом установлено, что должник - ООО "БазисСтройИнвест" является застройщиком.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 15.09.2020 (резолютивная часть оглашена 08.09.2020) заявление публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" признано обоснованным, ООО "БазисСтройИнвест" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура банкротства - конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден арбитражный управляющий Шерстянников Александр Геннадьевич.

В отношении общества с ограниченной ответственностью "БазисСтройИнвест" применены правила, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26.10.2002 (далее - Закона о банкротстве).

В рамках рассмотрения дела унитарная некоммерческая организация "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области" 27.10.2020 обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с ходатайством о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 11.12.2020 (резолютивная часть оглашена 07.12.2020) заявление унитарной некоммерческой организации "Фонд зашиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области" удовлетворено; к участию в рассмотрении дела N А19-6414/2020 по заявлению публично-правовой компании (ППК) "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" о признании ООО "БазисСтройИнвест" несостоятельным (банкротом) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена унитарная некоммерческая организация "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области".

Унитарная некоммерческая организация "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области" (далее УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области") 02.07.2021 обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о намерении стать приобретателем имущества застройщика и исполнении обязательств перед участниками строительства, о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика, в котором просила:

1) удовлетворить заявление о намерении стать приобретателем имущества застройщика ООО "БазисСтройИнвест" и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства;

2) передать унитарной некоммерческой организации "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области" права застройщика ООО "БазисСтройИнвест" на следующие объекты незавершенного строительства:

- "Группа жилых домов с объектами соцкультбыта, блок-секции N N 1, 2, расположенных по адресу: г. Иркутск, ул. Сергеева (напротив АЗС)", на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000031:103;

- "Группа жилых домов с объектами соцкультбыта, блок-секции N 3, расположенных по адресу: г. Иркутск, ул. Сергеева (напротив АЗС)", на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000031:103;

3) передать право аренды на земельный участок по договору аренды земельного участка N 1422 от 17.12.2001, площадью 6 326 кв.м., с кадастровым номером 38:36:000031:103, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Сергеева (напротив АЗС);

4) передать права застройщика ООО "БазисСтройИнвест" на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения объектов незавершенного строительства:

5) передать право требования по подключению (технологическому присоединению) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемых земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями объектов незавершенного строительства:

6) передать унитарной некоммерческой организации "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области" соответствующее имущество и обязательства ООО "БазисСтройИнвест" перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 05 октября 2021 года по делу N А19-6414/2020 в удовлетворении заявления унитарной некоммерческой организации "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области" о намерении стать приобретателем имущества застройщика и исполнении обязательств перед участниками строительства, о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика - общества с ограниченной ответственностью "БазисСтройИнвест" отказано.

Не согласившись с определением суда, УНО "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области", конкурсный управляющий ООО "БазисСтройИнвест" Шерстянников Александр Геннадьевич, граждане Спириденко Игорь Анатольевич и Мартышева Ольга Анатольевна обратились с апелляционными жалобами в Четвертый арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе УНО "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области", ссылаясь на нормы права, выражает несогласие с определением суда первой инстанции, отмечая, что в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.05.2019 N 302-ЭС18-24434 указано, что трансформировавшиеся в денежные требования участника строительства о передаче нежилых помещений подлежат учету как залоговые. По мнению УНО "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области", отсутствуют препятствия для признания денежных требований лиц, которые ранее имели к должнику требование о передаче жилого помещения, обеспеченных залогом имущества должника, поскольку материальные основания возникновения права залога у лиц, заключивших с застройщиком договоры участия в долевом строительстве, регулируются специальными положениями гражданского законодательства, в частности, Законом об участии в долевом строительстве, а не Законом о банкротстве.

Кроме того, заявитель указывает, что в заседании суда представители УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области" и ППК "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" дали пояснения о возможности завершения строительства таких объектов как "Группа жилых домов с объектами соцкультбыта, блок-секции N N 1, 2, 3 без одновременной застройки подземной автостоянки, пояснили, что ППК "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" дополнительно прорабатывается вопрос о принятии решения о финансировании завершения строительства объекта - "Группа жилых домов с объектами соцкультбыта, подземная автостоянка, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Сергеева (напротив АЗС)", на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000031:103, однако указанное решение до настоящего времени не принято.

С учетом указанных обстоятельств, УНО "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области" просит обжалуемое определение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представитель УНО "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области" доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объеме.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий, ссылаясь на нормы права, выражает несогласие с определением суда первой инстанции, указывая, что вопрос о судьбе объектов строительства, имеющих отдельное разрешение на строительство, разрешается отдельно по каждому объекту.

Каждый объект незавершенного строительства: блок - секции 1, 2, 3, парковка, блок-секция 4 имеет отдельное разрешение на строительство, соответственно возможно реализовать право на иные способы распоряжения объектами незавершенного строительства.

Конкурсный управляющий полагает, что в случае, если фондом впоследствии будет принято решение о достройке объекта незавершенного строительства - парковка, блок-секция 4, фактическая передача в настоящее время блок-секций 1, 2, 3 не будет являться препятствием для вынесения определения о передаче фонду оставшихся объектов незавершенного строительства

Кроме того, конкурсный управляющий отмечает, что суд указал на необходимость внесения заявителем денежных средств на депозитный счет для погашения требований участников долевого строительства по нежилым помещениям, также сослался на позицию Верховного Суда Российской Федерации от 06.05.2019 N 302-ЭС18-24434 по делу N А58-476/2016 о праве кредиторов, требования которых преобразовались из требования о передаче нежилого офисного помещения на получение 60 % от стоимости предмета залога. Однако, по мнению конкурсного управляющего, такая позиция противоречит статье 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее - Закона о банкротстве), согласно которой подлежат внесению на депозитный счет суда денежные средства, достаточные для погашения требований залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства. Однако, таких кредиторов в процедуре банкротства ООО "БазисСтройИнвест" нет.

Также конкурсный управляющий полагает, что вопрос возможности или невозможности достройки объектов незавершенного строительства судом не исследован. Вопрос о возможности достройки может быть определен только при помощи соответствующей экспертизы.

С учетом указанных обстоятельств, конкурсный управляющий просит обжалуемое определение отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требование заявителя в полном объеме.

В апелляционной жалобе Мартышева О. А., ссылаясь на нормы права, выражает несогласие с определением суда первой инстанции, указывая, что конкурсным управляющим по настоящему делу заявлено о передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства блока-секции N 4 и соответствующего права на земельный участок в пользу ЖСК "На Сергеева".

В связи с чем, по мнению Мартышевой О. А., в отсутствие принятого решения ППК "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" через передачу прав в пользу ЖСК "На Сергеева" и передача прав в пользу УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области" не должны ограничиваться возможностью передачи только одному субъекту.

С учетом указанных обстоятельств, Мартышева О.А. просит отменить обжалуемое определение, принять по делу новый судебный акт, требования заявителя удовлетворить в полном объеме.

В апелляционной жалобе Спириденко И. А. считает, что передача обязательств ООО "БазисСтройИнвест" УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области" способствует прекращению нарушения прав участников строительства, поэтому просит отменить обжалуемое определение, заявление удовлетворить.

От публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" поступил отзыв на апелляционные жалобы, в котором компания сообщает о своем согласии с доводами заявителей апелляционных жалоб.

От кредитора Лескова В. А. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором кредитор указывает, что в связи с отсутствием принятого решения ППК "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" в отношении блок-секции N 4, в которой имеются требования единственного кредитора - участника строительства Лескова В.И. по передаче 8 жилых помещений, реализация его прав путем передачи прав ЖСК "На Сергеева" и передача прав в пользу Фонда зашиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области не должны ограничиваться возможностью передачи только одному субъекту, что будет противоречить способу защиты прав Лескова В.И. в соответствии с положениями ст. 201.12-1 Закона о банкротстве, реализация которого была выбрана кредитором путем передаче объекта в ЖСК на основании ст. 201.10 Закона о банкротстве.

Рассмотрев доводы апелляционных жалоб, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Порядок передачи имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика иному застройщику в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства определен положениями статьи 201.15-1 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

Приобретателем может быть только юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Приобретателем может быть Фонд либо Фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, которые приняты по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно пункту 2 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии с указанной статьей осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 - 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5 - 7 и 10 статьи 201.10 указанного Федерального закона.

Передача имущества и обязательств застройщика, предусмотренных данной статьей, допускается, если земельный участок, предназначенный для размещения объекта незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

Унитарная некоммерческая организация "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области" (далее УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области") 02.07.2021 обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с вышеуказанным заявлением о намерении стать приобретателем имущества застройщика и исполнении обязательств перед участниками строительства, о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.

В подтверждение возможности финансирования завершения строительства объектов, заявитель указал, что 29.06.2021 наблюдательный совет ППК "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" принял решение о финансировании мероприятий, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 12, частью 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ в отношении объектов незавершенного строительства ООО "БазисСтройИнвест". Кроме того, между Правительством Иркутской области и ППК "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" было подписано соглашение от 16.07.2020 N ФЗП-28/315-20 (в редакции дополнительного соглашения от 16.03.2021 N 5) о предоставлении субсидии в виде имущественного взноса в имущество ППК "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, в том числе:

Министерством строительства жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации 03.09.2021 представлено заключение от 31.08.2021 N 36960-НС/07 о возможности передачи УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области" имущества и обязательств застройщика - ООО "БазисСтройИнвест".

Конкурсный управляющий ООО "БазисСтройИнвест" Шерстянников А.Г. представил в материалы заявления расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди, определенной в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства), согласно которому общий размер текущих обязательств должника составляет 2 775 284 руб. 38 коп. Требования кредиторов первой и второй очереди отсутствуют.

Из заключения конкурсного управляющего Шерстянникова А.Г., составленного на основании отчета об оценке N 29/21 от 26.03.2021, подготовленного ООО "Межрегиональная компания "Союз" следует, что стоимость прав застройщика на:

- земельный участок - право аренды земельного участка, кадастровый номер 38:36:000031:103, земель населенных пунктов с разрешенным использованием под строительство жилых домов с объектами соцкультбыта площадью 6326 кв.м по адресу: г. Иркутск, р-н Свердловский, ул. Сергеева, напротив АЗС составляет 24 933 000 руб.

- на многоквартирный жилой дом (блок-секция 1) г. Иркутск, ул. Сергеева, напротив АЗС - 50 265 000 руб.;

- право застройщика на многоквартирный жилой дом (блок-секция 2), г. Иркутск, ул. Сергеева, напротив АЗС - 56 385 000 руб.;

- право застройщика на объект незавершенного строительства (блок-секция 3) г. Иркутск, р-н Свердловский, ул. Сергеева - 15 900 000 руб.

Совокупный размер участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства ООО "БазисСтройИнвест" (по блок-секциям 1,2, 3) составляет 228 351 569 руб. 18 коп.

Согласно сведениям конкурсного управляющего Шерстянникова А.Г. стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, на 55 935 569 руб. 18 коп.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из пояснений Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области о том, что ООО "БазисСтройИнвест" на основании разрешения на строительство от 01.03.2010 N RU38303000-88/06, выданного отделом выдачи разрешительной документации инженерно-строительного управления комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска, осуществляло строительство на земельном участке, расположенном по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Свердловский район, ул. Сергеева, с кадастровым номером 38:36:000031:103 объекта капитального строительства в составе:

- "Группа жилых домов с объектами соцкультбыта, блок-секции N N 1,2";

- "Группа жилых домов с объектами соцкультбыта, блок-секция N 3 с цокольным этажом, где размещены офисы в подвальном этаже, размещены стоянки для легковых автомобилей";

- "Группа жилых домов с объектами соцкультбыта, блок-секция N 4";

- "Группа жилых домов с объектами соцкультбыта, подземная автостоянка".

Земельный участок, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Свердловский район, ул. Сергеева, с кадастровым номером 38:36:000031:103 предоставлен ООО "БазисСтройИнвест" на основании договора аренды земельного участка от 17.12.2001 N 1422, заключенного с Администрацией города Иркутска.

Таким образом, ООО "БазисСтройИнвест" предоставлен в аренду один земельный участок с кадастровым номером 38:36:000031:103, на котором на основании разрешения на строительство от 01.03.2010 N RU38303000-88/06 должна была осуществляться застройка объекта капитального строительства: "Группа жилых домов с объектами соцкультбыта" блок-секции N N 1,2, 3,4 и подземная автостоянка.

При этом суд первой инстанции учел положения пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, посчитав, что в силу указанной в нем нормы права, передача обязательств застройщика нескольким приобретателям возможна только при наличии у застройщика нескольких земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и не допускается в случае наличия у застройщика одного земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями.

Из заявления УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области" следует, что заявитель намерен стать приобретателем только части имущества застройщика ООО "БазисСтройИнвест", находящегося на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000031:103, а именно: "Группа жилых домов с объектами соцкультбыта, блок-секции N N 1, 2, 3 расположенных по адресу: г. Иркутск, ул. Сергеева (напротив АЗС)", и требования о передаче обязательств застройщика в отношении таких объектов как "Группа жилых домов с объектами соцкультбыта, блок-секция 4 и подземная автостоянка УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области" не заявлено, однако, в реестр участников строительства ООО "БазисСтройИнвест" включены требования о передаче парковочных мест, расположенных в составе подземной автостоянки в Свердловском районе г. Иркутска на земельном участке по ул. Сергеева (напротив АЗС) с кадастровым номером 38:36:000031:0103.

Данные фактические обстоятельства настоящего дела, по мнению суда первой инстанции, означают невозможность передачи обязательств застройщика нескольким приобретателям в случае наличия у застройщика одного земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, так как права участников строительства ООО "БазисСтройИнвест" по передаче парковочных мест, расположенных в составе подземной автостоянки в Свердловском районе г. Иркутска на земельном участке по ул. Сергеева (напротив АЗС) с кадастровым номером 38:36:000031:0103, будут нарушены.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции и полагает необходимым отметить следующее.

В соответствии с пунктом 6 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве лицо, имеющее намерение стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (далее - лицо, имеющее намерение стать приобретателем), которым в том числе является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, направляет заявление о таком намерении (далее в настоящей статье - заявление о намерении) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации).

Пунктом 10 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации, представляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении. При подготовке заключения оценивается возможность передачи земельного участка либо земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика нескольким приобретателям. Порядок и основания принятия исполнительным органом, уполномоченным Правительством РФ, соответствующего заключения определяются Правительством РФ.

Заключение принимается Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на основании заявления о намерении, направленного приобретателем, за исключением случая, когда приобретателем является созданная в соответствии с Федеральным законом "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд) либо унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда, созданная субъектом Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - фонд субъекта Российской Федерации), в соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"

В настоящем споре от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации поступило два заключения, содержащих взаимоисключающие выводы: первое - о невозможности передачи объектов строительства, второе - о наличии такой возможности.

Из пояснений Службы государственной жилищного и строительного надзора Иркутской области, представленных в суд первой инстанции, следует, что невозможно завершить строительство блок-секций 1, 2, 3 без строительства подземной автостоянки ввиду того, что в помещении автостоянки согласно проектной документации размещаются инженерно-технические сооружения и коммуникации, без которых эксплуатация жилого дома невозможна.

Заявители апелляционных жалоб не согласны с подобными выводами Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области, ссылаясь на отсутствие компетенции Службы в определении подобного рода вопросов.

Между тем в опровержение указанных пояснений Службы государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области, основанных на проектной документации и анализе выданных разрешений на строительство, каких-либо доказательств не представлено.

Изложенное означает, что данный спорный вопрос до настоящего времени не разрешен, и он может быть урегулирован только с помощью выводов строительно-технической экспертизы, до получения заключений которой любые рассуждения в этой области являются преждевременными. При этом вопрос о назначении подобной экспертизы может быть поставлен при рассмотрении основного дела о банкротстве, либо в порядке разногласий по статье 60 Закона о банкротстве, но не в рамках настоящего обособленного спора, поскольку Законом предусмотрены сокращенные сроки его рассмотрения с учетом срочного характера данного вопроса, что означает, что любые спорные вопросы, связанные с квалификацией объектов как отдельных, с наличием или отсутствием возможности одновременной застройки и т. д., должны быть урегулированы перед инициированием спора по разрешению заявления о намерении стать приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) застройщика.

ООО "БазисСтройИнвест" на основании разрешения на строительство от 01.03.2010 N RU38303000-88/06, выданного отделом выдачи разрешительной документации инженерно-строительного управления комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска, осуществляло строительство на земельном участке, расположенном по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Свердловский район, ул. Сергеева, с кадастровым номером 38:36:000031:103 объекта капитального строительства в составе:

- "Группа жилых домов с объектами соцкультбыта, блок-секции N N 1,2";

- "Группа жилых домов с объектами соцкультбыта, блок-секция N 4";

- "Группа жилых домов с объектами соцкультбыта, подземная автостоянка".

Земельный участок, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Свердловский район, ул. Сергеева, с кадастровым номером 38:36:000031:103, предоставлен ООО "БазисСтройИнвест" на основании договора аренды земельного участка от 17.12.2001 N 1422, заключенного с Администрацией города Иркутска.

На основании разрешения на строительство от 01.03.2010 N RU38303000-88/06 должна была осуществляться застройка одного объекта капитального строительства: "Группа жилых домов с объектами соцкультбыта" блок-секции N N 1, 2, 3, 4 и подземная автостоянка.

В силу пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве при наличии у застройщика нескольких земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в отношении объектов строительства, которые должны быть построены на указанных земельных участках, указанные земельные участки и обязательства застройщика могут быть переданы отдельно одному или нескольким приобретателям.

Следовательно, верным является примененное судом первой инстанции толкование указанной нормы, которое заключается в том, что передача обязательств застройщика нескольким приобретателям возможна только при наличии у застройщика нескольких земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и не допускается в случае наличия у застройщика одного земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями.

При этом, как правильно указал суд первой инстанции, в реестр участников строительства ООО "БазисСтройИнвест" включены требования о передаче парковочных мест, расположенных в составе подземной автостоянки в Свердловском районе г. Иркутска на земельном участке по ул. Сергеева (напротив АЗС) с кадастровым номером 38:36:000031:0103.

С учетом указанных фактических обстоятельств настоящего дела, сама по себе возможность передачи обязательств застройщика нескольким приобретателям в случае наличия у застройщика одного земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, не исключает вероятности нарушения прав как участников строительства ООО "БазисСтройИнвест" по передаче парковочных мест, расположенных в составе подземной автостоянки в Свердловском районе г. Иркутска на земельном участке по ул. Сергеева (напротив АЗС) с кадастровым номером 38:36:000031:0103, так и иных участников строительства (так как не разрешены вопросы, отнесенные к ведению строительной технической экспертизы, о чем указано выше).

При этом УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области" не лишена возможности самостоятельного решения вопроса о проведении подобной экспертизы во внесудебном порядке.

Кроме того, обоснованной является ссылка суда первой инстанции на статью 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которая предусматривает, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

На основании пункта 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

В этой связи, правильным является вывод суда первой инстанции о том, что в случае передачи УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области" только части имущества застройщика ООО "БазисСтройИнвест", права залога иных участников строительства на право аренды земельного участка с кадастровым номером 38:36:000031:103 будут утрачены без получения встречного удовлетворения в виде достроенного объекта недвижимости.

В реестр требований кредиторов ООО "БазисСтройИнвест" включены денежные требования Наумовой Анны Сергеевны (1 705 959 руб.), Дубинской Марии Романовны (4 637 160 руб.), Тумашевой Софьи Анатольевны (3 477 870 руб.), Тумашева Александра Константиновича (3 477 870 руб.), Мартышевой Ольги Анатольевны (5 781 300 руб.), возникшие из договоров долевого участия в строительстве о передаче нежилых помещений, расположенных в составе блок-секций 2,3 по адресу: г. Иркутск, ул. Сергеева (напротив АЗС)", на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000031:103.

Согласно правовой позиции Верховного суда РФ, отраженной в определении от 06.05.2019 N 302-ЭС18-24434 по делу N А58-476/2016, кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого офисного помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости предмета залога.

В деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, основанные на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве требования дольщика, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом независимо от того, было им заявлено о необходимости установления залогового статуса при предъявлении денежного требования или нет, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте.

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" положения статей 12.1 и 13 этого Закона об обеспечении исполнения обязательств застройщика применяются независимо от конкретного вида объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение).

С учетом указанной выше правовой позиции, обоснованными являются выводы суда первой инстанции о том, что денежные требования Наумовой Анны Сергеевны (1 705 959 руб.), Дубинской Марии Романовны (4 637 160 руб.), Тумашевой Софьи Анатольевны (3 477 870 руб.), Тумашева Александра Константиновича (3 477 870 руб.), Мартышевой Ольги Анатольевны (5 781 300 руб.) обеспечены залогом права аренды земельного участка, по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Свердловский район, ул. Сергеева, с кадастровым номером 38:36:000031:103 и строящимися на этом земельном участке многоквартирными домами и (или) иными объектами недвижимости.

Доказательств внесения на депозитный счет арбитражного суда денежных средств в размере, достаточном для погашения требований указанных выше кредиторов участниками строительства, заявителем и (или) третьими лицами не суду представлено.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований в настоящее время для удовлетворения заявления унитарной некоммерческой организации "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Иркутской области".

При этом апелляционный суд полагает необходимым отметить, что у УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Иркутской области" остается право в случае установления возможности завершения строительства таких объектов как "Группа жилых домов с объектами соцкультбыта, блок-секции N N 1, 2, 3 без одновременной застройки подземной автостоянки, обратиться с заявлением о намерении стать приобретателем вновь, либо в обратном случае, согласовать вопрос о получении финансирования для завершения строительства объекта - "Группа жилых домов с объектами соцкультбыта, подземная автостоянка, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Сергеева (напротив АЗС)", на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000031:103, после чего обратиться в суд с соответствующим заявлением.

Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено, в связи с чем определение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании пункта 12.1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве определение арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в порядке, установленном пунктом 3 статьи 61 настоящего Федерального закона.

По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение об удовлетворении заявления о намерении или определение об отказе в удовлетворении такого заявления в случае, если заявитель отказался от намерения погасить требования кредиторов.

В силу пункта 3 статьи 61 Закона о банкротстве определения арбитражного суда, которые приняты в рамках дела о банкротстве, но не предусмотрены Арбитражным процессуальным кодексом РФ и в отношении которых не установлено, что они подлежат обжалованию, могут быть обжалованы в апелляционном порядке не позднее чем через четырнадцать дней со дня их принятия.

По результатам рассмотрения жалобы суд апелляционной инстанции не позднее чем через четырнадцать дней принимает постановление, которое является окончательным.

Обжалование таких определений в апелляционной инстанции не является препятствием для совершения процессуальных действий по делу о банкротстве и основанием для приостановления их действия.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 35.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", установленный пунктом 3 статьи 61 Закона о банкротстве порядок, предусматривает возможность обжалования судебных актов в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение четырнадцати дней со дня их вынесения; по результатам рассмотрения жалобы суд апелляционной инстанции в течение четырнадцати дней принимает постановление, которое является окончательным; при этом пересмотр постановления суда апелляционной инстанции в порядке кассационного производства в рамках такого порядка законодательством не предусмотрен; в рамках этого порядка возможно дальнейшее обжалование судебных актов в надзорном порядке.

Поскольку определение арбитражного суда, выносимое по итогам рассмотрения заявления о намерении стать приобретателем, не предусмотрено нормами Арбитражного процессуального кодекса РФ, и положения Закона о банкротстве не предусматривают возможность обжалования такого определения, то оно может быть обжаловано исключительно в суд апелляционной инстанции.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных "Картотека арбитражных дел" по электронному адресу: www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Иркутской области от 05 октября 2021 года по делу N А19-6414/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.А. Корзова

Судьи

Н.И. Кайдаш
О.В. Монакова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.