Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2022 г. N 15АП-23394/21 по делу N А32-26305/2021

город Ростов-на-Дону

26 января 2022 г.

дело N А32-26305/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 января 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Т.Р. Фахретдинова, Н.В. Нарышкиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем Романовым А.А.,

при участии:

от ответчика: Беккер Я.Е. по доверенности от 05.07.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Формула Роста"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 08.11.2021 по делу N А32-26305/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью "Городская аварийная служба 24/7"

к обществу с ограниченной ответственностью "Формула Роста"

об обязании передать техническую документацию, о прекращении права пользования, о предоставлении полного доступа к помещениям, о взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Городская аварийная служба 24/7" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Формула Роста" (далее - ответчик) об обязании передать техническую документацию на комплекс "Мадрид парк 2" по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Ленина, д. 219 А/1, д. 219 А/1 корпус 1, д. 219А/1 корпус 2, д. 219А/1 корпус 3;

о прекращении права пользования помещениями, расположенными по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Ленина, д. 219 А/1, д. 219 А/1 корпус 1, д. 219А/1 корпус 2, д. 219А/1 корпус 3; о предоставлении полного доступа к помещениям;

о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2021 иск удовлетворен частично. Суд обязал ответчика передать истцу техническую документацию и иные связанные с управлением комплексом "Мадрид парк 2" по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Ленина, д. 219 А/1, д. 219 А/1 корпус 1, д. 219А/1 корпус 2, д. 219А/1 корпус 3 документы:

- документы технического учета, содержащие сведения о состоянии общего имущества, включая технический паспорт и акт состояния общего имущества собственников помещений;

- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения, конструктивных частей (крыши, ограждающих несущих и не несущих конструкций, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, в том числе:

- проект, паспорт, акт приемки в эксплуатацию и акт поверки (в случае если прибор сдавали на поверку по истечении срока) водосчетчика;

- проект, паспорт, акт приемки в эксплуатацию и акт поверки (в случае если прибор сдавали на поверку по истечении срока) прибора учета тепловой энергии;

- проект, паспорт, акт приемки в эксплуатацию и акт поверки (в случае если прибор сдавали на поверку по истечении срока) проверки коллективных приборов учета электроэнергии;

- акты весеннего и осеннего осмотров за текущий год и протоколы испытания (электроизмерений) электрических сетей;

- паспорта на лифты и акты периодического технического освидетельствования лифтов;

- акт разграничения балансовой принадлежности сетей отопления и горячего, холодного водоснабжения, электроснабжения, водоотведения;

- протоколы общих собраний с бюллетенями;

- проектную и сметную документацию для проведения капитального ремонта (при наличии);

- проектную документацию на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома, в том числе схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, тепло-, электроснабжения, водоотведения;

- копию кадастрового плана (карты) земельного участка под, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

- паспорта на общие приборы учета тепловой энергии;

- паспорта на индивидуальные приборы учета горячего и холодного водоснабжения, электроснабжения;

- ключи доступа, электронные коды к ним.

В остальной части заявленных требований отказано. С ответчика в пользу истца взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Частично удовлетворяя иск, суд исходил из отсутствия доказательств передачи технической документации к истцу от ответчика, которая должна была быть передана последнему застройщиком.

При этом суд отказал в удовлетворении требований истца о прекращении ответчиком права пользования помещениями, расположенными по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Ленина, д. 219 А/1, д. 219 А/1 корпус 1, д. 219А/1 корпус 2, д. 219А/1 корпус 3, о предоставлении полного доступа к помещениям, поскольку истец не уточнил, какие именно помещения занимает ответчик, и не представил сведения, кому принадлежат занимаемые помещения.

Ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил его отменить в части обязания ответчика передать истцу техническую документацию и иные связанные с управлением комплексом "Мадрид парк 2" документы, отказать в удовлетворении исковых требований истца в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на следующие обстоятельства:

- общество "Формула Роста" не оказывало и не оказывает услуги по обслуживанию нежилых помещений и здания, которые оказывает ООО "Городская аварийная служба 24/7", в связи с чем в распоряжении ответчика никогда не было истребуемой документации;

- договоры с ресурсоснабжающими организациями в интересах собственников ответчик не заключал, поскольку все помещения комплекса являются нежилыми и собственниками заключались и исполнялись только прямые договоры;

- для фактическим оказанных ответчиком услуг (вывоз твердых бытовых отходов, уборка придомовой территории и общественных зон, руководитель по техническому обслуживанию, товарно-материальные ценности и прочие расходы, обслуживание шлагбаума, работы по прочистке стоков и уборке крыш, бухгалтерское обслуживание, общедомовая электроэнергия, норма рентабельности) какая-либо документация на здание и помещения комплекса не требовалась;

- ответчик не обязан восстанавливать документацию, которой у него никогда не имелось (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.07.2019 N 303-ЭС19-9889);

- требование истца о предоставлении полного доступа является неисполнимым, поскольку у ответчика отсутствует необходимость в специальном доступе к каким-либо помещениям комплекса.

Во исполнение определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2021 заявитель представил платежное поручение N 465 от 28.12.2021 об уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

В отзыве истец жалобу не признал, просил решение суда оставить без изменения, указав, что ответчик действовал на основании договора управления, к которому подписан ряд приложений, детально описывающих переданное в управление имущество, включая акт о техническом состоянии нежилых зданий. Ответчик самостоятельно определил круг услуг по содержанию комплекса, что является недобросовестным исполнением принятых на себя обязательств. С момента окончания строительства, введения в эксплуатацию и передачи собственникам помещений "Мадрид парк 2" первой и единственной организацией, осуществлявшей функции по управлению комплексом, являлся ответчик.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Истец явку представителя не обеспечил, о времени и месте рассмотрения жалобы извещен.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя ответчика, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Как видно из материалов дела, ООО "Формула Роста" осуществляло управление помещениями в комплексе "Мадрид Парк 2", по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Ленина, д. 219А/1, д. 219А/1 корп. 1, д. 219А/1 корп. 2, д. 219А/1 корп. 3 (далее - комплекс "Мадрид Парк 2", комплекс) на основании договора управления нежилым зданием от 16.10.2018.

Протоколом N 1 от 18.01.2021 общего собрания собственников нежилых помещений в комплексе "Мадрид Парк 2" оформлены принятые решения о расторжении договора с ответчиком (вопрос N 2 протокола N 1 от 18.01.2021), об утверждении всех пунктов договора о предоставлении услуг по содержанию и обслуживанию нежилых помещений с собственниками нежилых помещений и ООО "Городская аварийная служба 24/7" (вопрос N 6 протокола N 1 от 18.01.2021).

Как указывает истец в своем исковом заявлении, решение общего собрания о смене обслуживающей организации принято из-за многочисленных нарушений и отсутствия надлежащего исполнения обязательств по содержанию помещений.

Вышеуказанное решение общего собрания собственников по поставленным на голосование вопросам принималось большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании, и принято более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений.

В целях исполнения оформленных протоколом N 1 от 18.01.2021 решений в адрес ответчика неоднократно направлялись уведомления о расторжении договора с требованием передать всю исполнительную документацию по управлению нежилыми помещениями в комплексе "Мадрид Парк 2" и предоставить полный доступ к помещениям, однако требование о передаче документов и доступа к помещениям ответчик не исполнил.

Изложенное послужило основанием для обращения в суд с иском по настоящему делу.

Согласно пункту 41 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующего сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 44 - 48 Жилищного кодекса российской Федерации.

Следовательно, по аналогии закона применимы и иные нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие вопросы общего имущества в здании, если такие вопросы не урегулированы законодательством.

Из положений статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что органом управления многоквартирном домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.

В силу части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).

Согласно пункту 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416 (далее - правила N 416), в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к их восстановлению и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Исходя из указанных правовых норм, правом на истребование технической документации наделена управляющая компания, избранная собственниками в установленном законом порядке, чье право на управление таким домом нарушено в результате отсутствия у нее необходимой для этого документации. При этом сама техническая документация на здание принадлежит собственникам помещений и не может быть удержана лицом, которое ранее оказывало им услуги по управлению.

Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вносить в такие документы необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом (пункт 27 Правил N 491).

В пункте 24 Правил N 491 содержится перечень технической документации на МКД, в пункте 26 Правил N 491 поименованы иные, связанные с управлением МКД, документы (открытый перечень), в пунктах 1.5.1 - 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 приведён состав технической документации длительного хранения и состав документации, заменяемой в связи с истечением срока её действия.

Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом, установлен пунктами 18 - 23 Правил N 416.

На основании пункта 19 Правил N 416 организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное пунктом 18 настоящих Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование, а также сведения, указанные в подпункте "б" пункта 4 настоящих Правил, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 21 Правил N 416 в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к их восстановлению и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приёма-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Принимая во внимание совокупность обязанностей, возложенных на управляющую организацию, при рассмотрении судами данной категории дел следует исходить из презумпции наличия у лица, осуществлявшего управление МКД, всей предусмотренной действующим законодательством документации, технических средств и оборудования, связанных с управлением таким МКД. Обратное будет свидетельствовать о ненадлежащем исполнении обязательства по управлению МКД управляющей организацией. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.04.2021 N 307-ЭС20-19764 по делу N А21-4354/2019).

По общему правилу, именно на ответчике как на предыдущей управляющей организации, лежит бремя доказывания объективной невозможности исполнения законодательно установленной обязанности по передаче испрашиваемых истцом документов, технических средств и оборудования.

В данном случае, исходя из того, что испрашиваемая документация входит в перечень документации, которая в обязательном порядке должна находится у управляющей организации, необходима и достаточна для управления МКД и содержания общего имущества МКД, прежняя управляющая компания обязана передать ее вновь избранной, и в случае отсутствия у нее данной документации принять все необходимые меры по ее восстановлению.

Отклоняя изложенные в апелляционной жалобе доводы, судебная коллегия отмечает, что доказательства объективной невозможности исполнения ответчиком обязанности по представлению испрашиваемых документов в материалах дела отсутствуют, в том числе учитывая содержащиеся в разделе 2 и пункте 3.1. договора управления нежилым зданием от 16.10.2018 обязанности ответчика в отношении принятого в управление комплекса "Мадрид Парк 2". Кроме того, в приложениях к данному договору содержатся сведения о составе общего имущества здания (приложение N 2), о переданном ответчику акте о техническом состоянии здания (приложение N 3), об утвержденном перечне услуг и работ по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в здании (приложение N 4), о перечне коммунальных услуг, оказываемых управляющей организацией (приложение N 5).

Принимая во внимание совокупность обязанностей, возложенных на управляющую организацию, на законодательном уровне установлена презумпция наличия у лица, осуществлявшего управление многоквартирным домом, всей предусмотренной действующим законодательством документации, в том числе переданной ей при принятии дома в управление. Обратное будет свидетельствовать о ненадлежащем управлении многоквартирным домом со стороны ответчика.

Из условий договора управления нежилым зданием от 16.10.2018 следует, что истребуемые документы, акты, проекты, паспорта, протоколы, проектная и сметная документацию, а также ключи входят в перечень документации, которая в обязательном порядке должна была находиться у ответчика.

Довод ответчика о невозможности предоставления истребуемых документов судом отклоняется, поскольку доказательств в обоснование данного довода суду не представлено. Принимая во внимание наличие договорного обязательства по управлению, содержанию и ремонту общего имущества собственников комплекса, надлежащей эксплуатации зданий, содержания и ремонта его инженерных систем и оборудования, мест общего пользования и прилегающей территории, обеспечения предоставления коммунальных услуг собственниками и пользующимся помещениями в здании, осуществления иной направленной на достижение целей управления зданиями деятельности, доводы апелляционной жалобы о том, что для управления комплексом ответчику не требовалась истребуемая документация, свидетельствуют о непринятии ответчиком должных мер для исполнения возложенных на него законом и названным договором обязанностей.

Поскольку техническая документация на здание ответчиком, прекратившим осуществления функций управляющей компании, не была передана истцу, избранному в качестве новой управляющей компании, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для обязания ответчика передать документы в порядке пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, ответчик документально не подтвердил невозможность изготовления документов, которые должны были у него быть в связи с исполнением функций управляющей организации. Апелляционная коллегия обращает внимание, что, к примеру, технический паспорт, указанный в первом пункте перечня истребованной судом первой инстанции документации, до настоящего времени оформляется в рамках технического учета для целей жилищного фонда (части 4, 5 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 2 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.07.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации").

Обязанность передать техническую документацию возникла у ответчика в результате принятия собственниками комплекса решений о прекращении договора управления с ООО "Формула Роста" и заключении договора о предоставлении услуг по содержанию и обслуживанию нежилых помещений с собственниками нежилых помещений и ООО "Городская аварийная служба 24/7"; реализация данной обязанности необходима в целях осуществления истцом деятельности по обслуживанию комплекса "Мадрид парк 2".

В случае отсутствия такой документации по причине ее неоформления в период управления комплексом она должна быть изготовлена за счет ответчика и передана истцу.

При таких обстоятельствах, доводы апеллянта о том, что обязанность по восстановлению утраченной документации может быть возложена только на ту управляющую компанию, у которой данная документация имелась, а также о том, что, если управляющая компания не имела техническую и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом, то она не должна восстанавливать ее и передавать ее новой управляющей компании, такую обязанность можно возложить на управляющую компанию только в том случае, если указанные документы ей когда-то передавались и ею же были впоследствии утрачены, являются необоснованными и прямо противоречат положениям пункта 20 Правил N 416, пунктов 24, 26, 27 Правил N 491.

Выполнение функций управляющей компании напрямую связано с наличием у нее и использованием технической и иной документации на здание (включая здания с исключительно нежилыми помещениями), необходимой для полноценной деятельности по управлению.

При этом в случае неисполнения предыдущей управляющей компанией обязанности по передаче соответствующих документов, предусмотренной частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, ответчик был обязан принять установленные законом меры к ее передаче. Однако доказательств принятия соответствующих мер, в том числе обращения в суд с требованием о передаче документации от застройщика, ответчиком представлено не было. Перечень истребованных решением суда документов в достаточной степени конкретизирован, разночтений не содержит.

Ссылка апеллянта на определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.07.2019 N 303-ЭС19-9889 отклоняется судебной коллегией, поскольку настоящее дело рассмотрено при иных фактических обстоятельствах.

При таких установленных обстоятельствах апелляционная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2021 по делу N А32-26305/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Т.Р. Фахретдинов Н.В. Нарышкина