Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2022 г. N 06АП-5063/21 по делу N А73-15984/2019

г. Хабаровск

07 февраля 2022 г.

А73-15984/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 февраля 2022 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей Брагиной Т.Г., Иноземцева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ашуровой Г.Х.,

при участии в заседании:

от Минимущества Хабаровского края: Леонова Н.В., представитель по доверенности от 12.11.2021 N 1-06-8686,

от ООО "Стройсистема": Норка М.А., представитель по доверенности от 10.01.2022,

от Лукас Надежды Петровны: Свиридова Ю.В., представитель по доверенности от 02.06.2021 N 27АА 1701539,

от УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО: не явился,

рассмотрев в судебном заседании по правилам первой инстанции

дело N А73-15984/2019

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску Министерства имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1152721001542, г. Хабаровск)

к обществу с ограниченной ответственностью "Стройсистема" (ОГРН 1112722006770, г. Хабаровск),

Лукас Надежде Петровне

о признании строения самовольной постройкой, обязании осуществить снос самовольной постройки

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Хабаровского края (Министерство) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройсистема" (ООО "Стройсистема") о признании здания магазина с кадастровым номером 27:23:0030115:1197, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Театральная, 14 (строительный адрес) самовольной постройкой, обязании ООО "Стройсистема" снести самовольную постройку в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения судебного акта, вступившего в законную силу в течение тридцатидневного срока, наделить Министерство правом совершить действия по сносу указанного здания магазина за счет средств ООО "Стройсистема", с взысканием с него необходимых расходов (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Лукас Надежда Петровна (Лукас Н.П.), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области (УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО).

Решением от 29.05.2020 иск удовлетворен.

На судебный акт ООО "Стройсистема" и Лукас Н.П. поданы апелляционные жалобы.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2020 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.12.2020 судебные акты отменены с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд Хабаровского края.

При новом рассмотрении определением суда от 18.06.2021 приняты обеспечительные меры в виде: запрета ООО "Стройсистема" производить отчуждение в любом виде объекта недвижимости здания магазина, кадастровый номер 27:23:0030115:1197, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Театральная, 14 (строительный адрес), а также запрета УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО производить государственную регистрацию перехода прав и сделок в отношении спорного объекта.

Решением от 29.07.2021 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе с дополнительными пояснениями Министерство считает судебный акт подлежащим отмене.

В обоснование указано на неправильное применение судом норм права; отсутствие обращения ООО "Стройсистема" с иском о признании права собственности на самовольную постройку; истечение срока действия договора аренды; предоставление по договору аренды земельного участка для строительства только одного объекта капитального строительства (административное здание); получение обществом разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию объекта, строительство которого не подразумевалось на спорном земельном участке, что подтверждает недобросовестность арендатора и его действия в обход земельного и гражданского законодательства; факт признания вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 13.03.2019 по делу N А73-22709/2018 недействительными разрешения на строительство от 29.07.2015 N 27-23-201-2015 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10.08.2018 N 27-23-56-2018, выданных ООО "Стройсистема" Администрацией города Хабаровска в лице ДАСиЗ города Хабаровска.

При этом, переход права собственности на спорный объект от ООО "Стройсистема" к Лукас Н.П. осуществлен на основании решения Центрального районного суда г. Хабаровска от 23.05.2019 по делу N 2-3799/2019, которое отменено апелляционным определением Хабаровского краевого суда от 18.12.2020 по делу N 33-7081/2020, в иске Лукас Н.П. отказано.

Кроме того, решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 26.06.2020 по делу N 2-189/2020, оставленным без изменения апелляционным определением от 24.11.2020 по делу N 33-6409/2020, удовлетворен иск министерства о признании отсутствующим права собственности Лукас Н.П. на спорный объект недвижимости.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Стройсистема" выразило несогласие с ее доводами, указав на возведение спорного объекта на земельном участке, предоставленном Министерством в 2012 году именно для целей строительства, предоставление в 2015 году земельного участка повторно для окончания строительства хозяйственного блока административного здания; выдачу 29.07.2015 Администрацией г. Хабаровска в лице ДАСиЗ разрешения N 27-23-201-2015 на строительство объекта капитального строительства "Хозяйственный блок административного здания, с последующим его продлением; выдачу 10.08.2018 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 27-23-56-2018; соответствие постройки градостроительным нормам и правилам, соответствие размещения здания основному виду разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено.

В этой связи, в случае признания разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, последняя не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения.

Лукас Н.П. в своем отзыве на апелляционную жалобу также выразила несогласие с ее доводами, считая, что спорный объект возведен ООО "Стройсистема" на законных основаниях в соответствии с разрешительной документацией на земельной участке, отведенном для этих целей, в отсутствие доказательств нарушения прав и охраняемых интересов истца и других лиц, а также в отсутствие доказательств недобросовестных действий ответчика при его строительстве; указанные Министерством обстоятельства не влекут квалификацию спорной постройки как самовольной, в то время как требование истца о сносе постройки несоразмерно нарушениям, допущенным ДАСиЗ при оформлении разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.

Учитывая факт признания отсутствующим права собственности Лукас Н.П. на спорный объекта, 15.06.2021 между Лукас Н.П. и ООО "Стройсистема" заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от 03.11.2018, здание передано по акту обратно ООО "Стройсистема".

Определением от 04.10.2021 суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции на основании части 3, пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ, пунктов 32, 33 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

Этим же определением, принимая во внимание фактическое владение спорным объектом Лукас Н.П. до настоящего времени, апелляционный суд счел необходимым привлечь Лукас Н.П. к участию в деле в качестве соответчика, исключив ее из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Дело рассмотрением откладывалось, в ходе которого представителем Лукас Н.П. указано на попытку сторон в ходе рассмотрения спора по существу урегулировать спор путем заключения медиативного соглашения, в ходе которого рассматривался вопрос о предоставлении ООО "Стройсистема" земельного участка без торгов под здание магазина, а ООО "Стройсистема" обязывалось получить разрешение на строительство здания образовательного центра дополнительного образования для учеников начальных, средних и старших классов, осуществить строительство объекта путем реконструкции здания магазина и ввести его в эксплуатацию.

В этой связи заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела документов, являющихся предметом обсуждения в процедуре медиации: писем Дальневосточной палаты медиаторов от 04.03.2021, исх."127 от 31.03.2021 с проектом медиативного соглашения; письма Министерства от 15.03.2021 N 1-11-1799; проектной документации образовательного учреждения; соглашения о сотрудничестве N 1 от 15.01.2021 с Управлением образования Администрации г. Хабаровска; решения Дальневосточной палаты медиаторов от 12.05.2021.

Указанные документы приобщены к материалам дела.

В судебном заседании с объявлением перерыва в порядке статьи 163 АПК РФ, представитель Министерства поддержал исковые требования к ООО "Стройсистема", считая его надлежащим ответчиком и полагая спорный объект подлежащим сносу.

Кроме того, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела выписки из ЕГРЮЛ, в связи с чем просил изменить наименование истца с Министерства имущественных отношений Хабаровского края на Министерство имущества Хабаровского края.

Представители ООО "Стройсистема" и Лукас Н.П., возражая против иска, указали на необоснованность предъявленных требований.

Третье лицо явку своего представителя не обеспечило.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившегося участника процесса.

Апелляционным судом произведена замена наименования истца по делу с Министерства имущественных отношений Хабаровского края на Министерство имущества Хабаровского края.

Исследовав материалы дела, апелляционный суд установил следующее.

В собственности Хабаровского края находится земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030115:13, расположенный по адресу: город Хабаровск, ул. Театральная, 14, общей площадью 1 831 кв.м, разрешенное использование: строительство административного здания.

Распоряжением Министерства от 20.07.2012 N 1056 постановлено предоставить данный земельный участок обществу с ограниченной ответственностью "ХабИнвестСтрой" (ООО "ХабИнвестСтрой") для строительства административного здания.

31.07.2012 между Министерством и ООО "ХабИнвест-Строй" заключен договор аренды указанного земельного участка от 31.07.2012 N 691, для строительства административного здания. Срок аренды участка установлен по 31.07.2015.

02.10.2012 между ООО "ХабИнвестСтрой" (арендатор) и ООО "Стройсистема" (новый арендатор) по согласованию с Министерством заключен договор о передаче прав и обязанностей по названному договору аренды.

Распоряжением ДАСиЗ г. Хабаровска от 06.08.2014 N 555 утвержден градостроительный план указанного земельного участка N RU 27301000-0608201400000555, подготовленный на основании заявления ООО "Стройсистема" от 10.07.2014 N 544/15-10.

06.08.2014 ООО "Стройсистема" обратилось в ДАСиЗ г. Хабаровска с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта "Хозяйственный блок Административного здания по ул. Театральная, 14, 1 этап", указав в нем срок строительства - 4,5 месяца; основные показатели объекта; основные этапы: 1 этап - хозяйственный блок административного здания, 2 этап - административное здание. К заявлению приложены правоустанавливающие документы, а также проектная документация, разработанная ООО "Авангард-ДВ".

29.07.2015 Администрацией г. Хабаровска в лице ДАСиЗ г. Хабаровска ООО "Стройсистема" выдано разрешение N 27-23-201-2015 на строительство объекта капитального строительства "Хозяйственный блок административного здания по ул. Театральная, 14, 1 этап", сроком действия до 29.11.2015.

В связи с истечением срока действия договора от 31.07.2012 N 691 между Министерством (арендодатель) и ООО "Стройсистема" (арендатор) заключен новый договор аренды от 10.11.2015 N 802 земельного участка для строительства административного здания.

Согласно пункту 1.2 договора на момент его заключения в границах земельного участка располагался принадлежащий арендатору на праве собственности объект незавершенного строительства - хозяйственный блок административного здания, площадь 74,3 кв.м, степень готовности - 15% (кадастровый номер 27:23:0030115:1084).

Срок действия договора установлен по 13.08.2018 (пункт 2.1).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 04.07.2017 (номер регистрационной записи 27:23:0030115:13-27/001/2017-3).

31.07.2018 ООО "Стройсистема" в департамент подано заявление о продлении срока действия разрешения от 29.07.2015 N 27-23-201-2015 на строительство объекта капитального строительства "Хозяйственный блок административного здания", который продлен до 13.08.2018.

В дальнейшем 08.08.2018 ООО "Стройсистема" обратилось в департамент с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в котором указано наименование объекта - "Хозяйственный блок административного здания", расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Театральная, 14; кадастровый номер земельного участка 27:23:0030115:13; лицо, осуществляющее строительство, - ООО "Строительная компания "Свой Дом", с приложением документов в соответствии с частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, в том числе акта приемки законченного объекта капитального строительства от 08.08.2018.

10.08.2018 заявителю выдано разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию N 27-23-56-2018.

31.08.2018 за ООО "Стройсистема" зарегистрировано право собственности на нежилое здание - "Хозяйственный блок административного здания", расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Театральная, 14 (регистрационный номер 27:23:0030115:1197-27/020/2018-1).

27.09.2018 после получения разрешения она ввод объекта в эксплуатацию ООО "Стройсистема" обратилось в Министерство с заявлением в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса РФ о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030115:13 по адресу: г. Хабаровск, ул. Театральная, 14, площадью 1 831,28 кв.м, на 49 лет для эксплуатации расположенного на земельном участке здания "Хозяйственный блок административного здания".

Решением Министерства от 02.10.2018 N 1-11-9598 в удовлетворении заявления ООО "Стройсистема" отказано.

Указанное решение оспорено ООО "Стройсистема" в судебном порядке в Арбитражный суд Хабаровского края (дело N А73-22526/2018).

Решением от 25.10.2019 по делу N А73-22526/2018 в удовлетворении заявления ООО "Стройсистема" отказано.

03.11.2018 между ООО "Стройсистема" (продавец) и Лукас Н.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного нежилого здания.

24.07.2019 за Лукас Н.П. Управлением Росреестра по Хабаровскому краю на основании решения Центрального районного суда г. Хабаровска от 23.05.2019 по делу N 2-3799/2019 зарегистрировано право собственности на сорный объект.

Решением собственника Лукас Н.П. от 19.08.2019 изменено наименование нежилого здания с "хозяйственный блок административного здания" на "магазин".

В рамках дела N А73-16394/2017 Министерство (ранее МИЗИП) обратилось с иском к ООО "Стройсистема" о взыскании арендной платы и возложении на ответчика обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером 27:23:003015:13, площадью 1 831 кв.м.

Вступившим в законную силу решением от 16.11.2018 в удовлетворении требования о возврате земельного участка отказано; производство по делу в части взыскания основного долга прекращено ввиду отказа Министерства от данного требования.

Считая, что разрешение на строительство от 29.07.2015 N 27-23-201-2015 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 10.08.2018 N 27-23-56-2018, выданные ООО "Стройсистема" Администрацией города Хабаровска в лице ДАСиЗ города Хабаровска, не соответствуют законодательству и нарушают права и законные интересы Хабаровского края, как собственника земельного участка, Министерство 25.12.2018 обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании недействительными указанных разрешений.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 13.03.2019 по делу N А73-22709/2018, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2019, требования Министерства удовлетворены: разрешение на строительство от 29.07.2015 N 27-23-201-2015 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 10.08.2018 N 27-23-56-2018, выданные ООО "Стройсистема" Администрацией города Хабаровска в лице ДАСиЗ города Хабаровска, признаны недействительными.

Ссылаясь на расположение спорного объекта на земельном участке без необходимых разрешительных документов для строительства ввиду признания их недействительными судебными актами по делу N А73-22709/2018, Министерство обратилось с иском в арбитражный суд о признании объекта самовольной постройкой и его сносе.

Оценив представленные доказательства, позицию сторон, апелляционный суд считает иск не подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 данной статьи).

Исходя из разъяснений, данных в пунктах 22, 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Аналогичная позиция отражена в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Согласно правовому подходу, изложенному в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, установив в пункте 2 той же статьи Кодекса последствия - в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Позиция Министерства сводится к отсутствию у ООО "Стройсистема" необходимой разрешительной документации ввиду признания недействительными в рамках дела N А73-22709/2018 разрешения на строительство от 29.07.2015 N 27-23-201-2015 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10.08.2018 N 27-23-56-2018, выданных ООО "Стройсистема" Администрацией города Хабаровска в лице ДАСиЗ города Хабаровска; истечению срока действия договора аренды; использованию земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, что, по мнению Министерства, свидетельствует о недобросовестности арендатора; не предъявлению в рамках настоящего дела иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Указанные доводы не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143), признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной.

В рамках дела N А73-16394/2017 установлено, что первоначально земельный участок предоставлен ООО "ХабИнвестСтрой" для строительства административного здания по договору аренды N 691 от 31.07.2012; в дальнейшем по согласованию с Министерством заключен договор от 02.10.2012 о передаче прав и обязанностей по названному договору аренды с ООО "Стройсистема".

При наличии действующего договора аренды ООО "Стройсистема" на основании его заявления от 10.07.2014 получен градостроительный план земельного участка N RU 27301000-0608201400000555, утвержденный распоряжением ДАСиЗ г. Хабаровска от 06.08.2014 N 555.

Кроме того, в период действия договора аренды ООО "Стройсистема" 06.08.2014 обратилось в ДАСиЗ г. Хабаровска с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта "Хозяйственный блок Административного здания по ул. Театральная, 14, 1 этап", указав в нем срок строительства - 4,5 месяца; основные показатели объекта; основные этапы: 1 этап - хозяйственный блок административного здания, 2 этап - административное здание, с приложением правоустанавливающих документов и проектной документации, разработанной ООО "Авангард-ДВ".

29.07.2015 ООО "Стройсистема" выдано разрешение N 27-23-201-2015 на строительство объекта капитального строительства - "Хозяйственный блок административного здания по ул. Театральная, 14, 1 этап", которое в последующем продлено до 13.08.2018.

Далее, в связи с истечением срока действия договора от 31.07.2012 N 691, ООО "Стройсистема" предприняты меры для заключения нового договора аренды земельного участка для строительства административного здания, который заключен Министерством 10.11.2015 (срок действия договора N 802 установлен по 13.08.2018).

При этом, на момент заключения договора аренды N 802 в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:003015:13 находился принадлежащий ООО "Стройсистема" на праве собственности объект незавершенного строительства - хозяйственный блок административного здания площадью 74,3 кв.м, степень готовности - 15% (кадастровый номер 27:23:0030115:1084).

В порядке реализации условий договора N 802 ООО "Стройсистема" на законных основаниях - в соответствии с утвержденным градостроительным планом, разрешением на строительство N 27-23-201-2015 от 29.07.2015, продленным до 13.08.2018, возведен объект - хозяйственный блок административного здания (1 этап), который на основании разрешения N 27-23-56-2018 от 10.08.2018, выданного Департаментом архитектуры, строительства и землепользования Администрации города Хабаровска, в установленном порядке введен в эксплуатацию.

Право собственности на спорное здание (кадастровый номер 27:23:0030115:1197) зарегистрировано за ответчиком 31.08.2018.

Таким образом, материалами дела N А73-16394/2017, имеющим в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего спора, а также материалами настоящего дела установлено, что на спорном земельном участке ООО "Стройсистема" в период действия договора аренды земельного участка возвело на законных основаниях принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества.

Учитывая приведенный в указанном постановлении Президиума ВАС РФ правовой подход, вступившим в законную силу решением по делу N А73-16394/2017 в удовлетворении иска Министерства об освобождении ООО "Стройсистема" земельного участка отказано.

Вступившим в законную силу решением по делу N А73-1894/2017 Министерству отказано в удовлетворении иска к ООО "Стройсистема" о признании права собственности отсутствующим.

Довод Министерства об истечении срока договора аренды подлежит отклонению, учитывая правовой подход, сформулированный в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которому прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

При этом, объект недвижимости возведен в период действия договора аренды с получением в установленном законом порядке необходимых разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Кроме того, наличие принадлежащего ООО "Стройсистема" объекта недвижимости на спорном земельном участке нашло непосредственное отражение в заключенном между сторонами договоре аренды, в связи с чем дальнейшее использование этого объекта после завершения строительства не может быть признано противоречащим действующему земельному и градостроительному законодательству независимо от прекращения арендных отношений.

Довод Министерства об использовании земельного участка не в тех целях, ради которых он был предоставлен, что, по мнению Министерства, свидетельствует о недобросовестности арендатора, является несостоятельным.

Так, согласно выписке из ЕГРП от 28.06.2019 земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030115:13, площадью 1 831 кв.м, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Театральная, 14, имеет разрешенное использование - для строительства административного здания.

Спорный объект возведен на указанном земельном участке, предоставленном Министерством в 2012 году для целей строительства, который в дальнейшем (в 2015 году) предоставлен ООО "Стройсистема" для окончания строительства объекта незавершенного строительства (хозяйственный блок административного здания, о чем Министерству было известно.

Указанное следует из пункта 1.2 договора аренды земельного участка от 10.11.2015 N 802.

При этом, ООО "Стройсистема" получен градостроительный план земельного участка, а также разрешение на строительство объекта "Хозяйственный блок административного здания", которое в дальнейшем продлевалось, а также получено разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию; вид разрешенного использования земельного участка "для строительства административного здания" указан в договорах аренды от 2012 и 2015 годов.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о принятии обществом надлежащих мер к получению всех необходимых разрешений, а, следовательно, об отсутствии в действиях арендатора признаков недобросовестности.

Довод Министерства об отсутствии у ООО "Стройсистема" необходимой разрешительной документации, со ссылкой на признание недействительными в рамках дела N А73-22709/2018 разрешения на строительство от 29.07.2015 N 27-23-201-2015 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10.08.2018 N 27-23-56-2018, выданных ООО "Стройсистема" Администрацией города Хабаровска в лице ДАСиЗ города Хабаровска, подлежит отклонению, исходя из правовой позиции, данной в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143, согласно которой признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификацию постройки как самовольной.

В случае признания разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения.

Пунктом 1 статьи 222 ГК РФ к признаку самовольной постройки отнесено, в том числе, существенное нарушение при строительстве объекта градостроительных и строительных норм и правил, что может создать угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем, в материалы дела не представлено доказательств возведения спорного объекта с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, равно как и доказательств нарушения прав и интересов других лиц, публичных интересов, а также факта создания угрозы жизни и здоровью граждан.

В соответствии с градостроительным планом земельного участка N RU 27301000-0608201400000555, утвержденным распоряжением ДАСиЗ города Хабаровска от 06.08.2014 N 555, одним из основных видов разрешенного использования является объект торгового назначения, в том числе магазин, торговый центр/комплекс, универмаг, универсам (пункт 1.1.16 плана).

Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" установлены минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям (в том числе к входящим в их состав сетям инженерно-технического обеспечения и системам инженерно-технического обеспечения), а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), в том числе требования:

1) механической безопасности;

2) пожарной безопасности;

3) безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях;

4) безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях;

5) безопасности для пользователей зданиями и сооружениями;

6) доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения;

7) энергетической эффективности зданий и сооружений;

8) безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.

Согласно обследованию спорного здания N 42.02/19-2-ТО, проведенному ООО "Оргтехстром" с целью определения соответствия основным требованиям "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений", соответствия нормам противопожарной, санитарно-эпидемиологической безопасности, предъявляемым к объектам категории "Объект торгового назначения", обследуемое здание соответствует категории - административное здание - здание торгового назначения (магазин); здание соответствует основным требованиям "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" N 384; территориальная зона, в которой находится земельный участок, установленная "Правилами застройки и землепользования городского округа "Город Хабаровск", отнесена к зоне Ц-10И, включающая основной вид разрешенного использования участка - "здание торгового назначения", земельный участок под зданием соответствует виду использования - здание торгового назначения; здание по ул. Театральная, 14, соответствует основным требованиям N 384 "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" и соответствует нормам противопожарной, санитарно-эпидемиологической безопасности, а также нормам СНиП, предъявляемым в объектам категории "Объект торгового назначения".

При этом, процент застройки, на котором фактически расположено спорное здание, площадью 78,2 кв.м, по отношению ко всей площади земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030115:13, площадью 1 831 кв.м, не превышает установленных 40%, что соответствует градостроительному плану и градостроительному регламенту для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок.

Таким образом, размещение спорного объекта соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка, не нарушает предельную этажность, площадь и процент застройки, установленный требованиями градостроительных регламентов, и не создает угрозу жизни и здоровью людей.

Кроме того, при новом рассмотрении спора судом в качестве специалиста привлечен Панасенко Р.П., имеющий стаж работы по организации выполнения работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства с 2001 года.

Согласно письменным пояснениям данного специалиста эксплуатация здания магазина по ул. Театральной, 14, в соответствии с градостроительным планом земельного участка как административного - возможна; на исследуемом объекте реконструкция не производилась, выполнено изменение назначения помещений, при этом площадь объекта и помещений не изменились, изменение наименования объекта выполнено в рамках капитального ремонта; для эксплуатации здания магазина как административного здания реконструкция не требуется.

Как следует из пояснений специалиста Панасенко Р.П., здание магазина является объектом капитального строительства, объектом общественного здания с функциональным назначением "торговое"; объект соответствует заявленным требованиям о соответствии разрешенному виду использования построенного данного типа объекта на земельном участке в соответствии с градостроительным планом земельного участка; объект соответствует требованиям по противопожарной безопасности, санитарно-защитным требованиям и требованиям "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" N 384; эксплуатация здания магазина не препятствует смежным землепользователям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, здание не располагается в местах нахождения санитарно-защитных и охранных зон; здание магазина соответствует СП "Общественные здания и сооружения", санитарным требованиям, требованиям безопасности места нахождения объекта, угрозу жизни и здоровью граждан, угрозу экологии не представляет; назначение объекта капитального строительства "магазин" соответствует разрешенным видам использования земельного участка в зоне Ц10И.

Для признания постройки самовольной, строительство которой осуществлено по полученным в установленном законом порядке разрешениям, признанными впоследствии недействительными, определяющим является вопрос о ведении строительства объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Между тем, совокупность представленных в материалы дела доказательств свидетельствует о соответствии спорного объекта требованиям градостроительных и строительных норм и правил, требованиям "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" N 384, построенного и введенного в эксплуатацию в период действия договора аренды земельного участка, соответствующего виду и целевому назначению разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание.

При этом, права собственника земельного участка наличием на нем спорного объекта не нарушены, принимая во внимание факт взымания платы за пользование земельным участком с собственника здания, указанного в ЕГРП.

С учетом установленных по делу обстоятельств, приведенных выше норм права и позиций высшей судебной инстанции, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии безусловных оснований для признания спорного объекта самовольной постройкой.

В этой связи довод Министерства о не предъявлении в рамках настоящего дела иска о признании права собственности на самовольную постройку не принимается.

Таким образом, при отсутствии в материалах дела надлежащих доказательств, свидетельствующих о наличии предусмотренной пунктом 2 статьи 222 ГК РФ совокупности условий, при которых спорный объект подлежит обязательному сносу, иск удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем, учитывая факт рассмотрения апелляционным судом настоящего дела по правилам первой инстанции, решение суда подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 29.07.2021 по делу N А73-15984/2019 отменить.

В удовлетворении иска - отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

Т.Г. Брагина И.В. Иноземцев